Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva heter hovedstaden i Norge
Fritekst:
Spørsmålet i saken er om tomtefestere har plikt til å betale rente ved etterbetaling av festeavgift etter oppregulering av avgiften ved skjønn. På 1980-tallet bortfestet Oslo kommune ved likelydende festekontrakter en rekke næringstomter på Stubberud. Med noen unntak var festeavgiften satt til 6 % av 100 kroner - det vil si 6 kroner - pr m2 og skulle betales forskuddsvis for et halvt år av gangen. Festekontraktene inneholdt klausul om at festeavgiftene kunne reguleres etter tomtefesteloven bestemmelser. I §3 siste ledd i kontraktene var bestemt at "Den nye avgiften blir å etterbetale fra det tidspunkt da krav om regulering lovlig ble reist." I 1992/93 fremmet kommunen krav om forhøyelse av avgiftene til 32 kroner pr m2 - 8 % av 400 kroner. Festerne aksepterte ikke kommunens krav og fremsatte forslag om en grunnpris på 250 kroner, som ville ha ledet til en festeavgift på 20 kroner pr m2. Det ble ikke oppnådd enighet, og Oslo kommune påstevnet 3 november 1993 skjønn for fastsettelse av ny avgift. I skjønn avhjemlet av Oslo byrett 8 september 1994 ble festeavgiften satt til 17,50 kroner pr m2. Oslo kommune begjærte overskjønn. Borgarting lagmannsrett fastsatte i overskjønn 20 november 1995 festeavgiften til 21 kroner pr m2, basert på en grunnpris på 300 kroner pr m2 og en rente på 7 %. I tiden fra kommunen fremsatte kravet på oppregulert avgift og frem til overskjønnet, sendte kommunen ut giroer for betaling av festeavgift etter ny sats på 32 kroner pr m2. Alle festerne - så nær som en - fortsatte å betale den opprinnelige avgiften. Ved stevning 30 mai 1995 til Oslo byrett reiste Oslo kommune sak mot 17 festere med krav på renter. Kommunen gjorde prinsipalt gjeldende at festerne var forpliktet til å betale forsinkelsesrente fra reguleringstidspunktet av differansen mellom den oppregulerte og den opprinnelige avgiften. Subsidiært ble det krevd avsavnsrente. Oslo byrett avsa 21 desember 1995 dom med slik domsslutning: "1. Saksøkte nr. 1-16, Asbjørn Kristiansen & Sønn m.fl., er pliktig til å betale til Oslo kommune morarente/forsinkelsesrenter av oppregulert festeavgift i henhold til festekontrakt med virkning fra reguleringstidspunktet i hver enkelt kontrakt og fra forfallet av hver enkelt termin til betaling skjer. 2. Oslo kommune tilkjennes sakens omkostninger." I forhold til en av festerne ble saken hevet. Dommen ble påanket til Borgarting lagmannsrett av 13 festere. Saken var utvidet ved at vedkommende fester som hadde betalt festeavgift i henhold til kommunens krav, krevde dom for at kommunen var forpliktet til å betale avsavnsrente av for meget betalt festeavgift. På den annen side utvidet kommunen sin påstand i forhold til de øvrige festere til å omfatte fullbyrdelsesdom for rentekravene. For lagmannsretten var partene enige om at festerne hadde plikt til å betale forsinkelsesrente av den oppregulerte festeavgiften med virkning fra to uker etter forkynnelsen av overskjønnet. Borgarting lagmannsrett avsa 8 november 1996 dom med denne domsslutning: "1. De ankende parter frifinnes for Oslo kommunes krav på renter av ikke betalt oppjustert festeavgift frem til 4.12.1995. 2. ... 3. Oslo kommune frifinnes for ankende parts påstand punkt 3. 4. I saksomkostninger til de ankende parter i fellesskap betaler Oslo kommune 18.500 - attentusenfemhundre - kroner for byretten og 47.070 - førtisjutusenogsytti - kroner for lagmannsretten. 5. I saksomkostninger til Oslo kommune betaler Olaf E. Eriksen AS 500 - femhundre - kroner. 6. Oppfyllelsesfristen etter punktene 2, 4 og 5 er to uker fra dommens forkynnelse." Domsslutningens post 2 gjaldt fullbyrdelsesdom for forsinkelsesrenter og ubetalt festeavgift så langt det var enighet mellom partene. Post 3 jf post 5 gjaldt avsavnsrentekravet fra den ene av festerne. Oslo kommune har påanket lagmannsrettens avgjørelse av kommunens rentekrav til Høyesterett. Anken er rettet mot 12 festere og gjelder lagmannsrettens rettsanvendelse. For Høyesterett gjelder saken bare spørsmålet om renter av differansen mellom ny og gammel festeavgift i tidsrommet fra reguleringstidspunktet og til overskjønnet ble rettskraftig. Kommunen har begrenset påstanden til å gjelde fastsettelsesdom. Partene er enige om at dersom kommunens subsidiære krav på avsavnsrente skulle bli tatt til følge, skal denne renten settes til 5 %. Den ankende part - Oslo kommune - har for Høyesterett i hovedtrekk gjort gjeldende: Kommunen har krav på forsinkelsesrente, subsidiært avsavnsrente. Forsinkelsesrente er hjemlet i forsinkelsesrenteloven §2. Kravet på oppregulert festeavgift forfalt på reguleringstidspunktet. Forfallstidspunktet følger av festekontraktene. Etter kontraktene forfaller festeavgiftene til betaling forskuddsvis for et halvt år av gangen. Det er intet unntak for oppregulert avgift. For det tilfellet at bestemmelsen om forskuddsbetaling ikke skulle være avgjørende for forfallstidspunktet, er anført at oppregulert festeavgift ble brakt til forfall ved påkrav. Kommunens fremsettelse av krav på ny avgift sammen med utsendelsen av giroblanketter for ny avgift må her anses som påkrav.Til støtte for kravet er vist til rentens økonomiske funksjon og dens funksjon som betalingspress. Videre er vist til hensynet til likebehandling med de festere som innbetaler oppregulert avgift i henhold til avtale. De festere som rentekravet er rettet mot, kunne ha unngått renteplikt ved å betale kommunens krav med forbehold. At ny festeavgift fastsettes ved skjønn, jf tomtefesteloven §14 annet ledd, forrykker ikke forfallstidspunktet. Det er et grunnleggende prinsipp at det påløper renter av forfalte krav, selv om det er prosess om kravet, jf NOU 1974:54 om renter ved forsinket betaling m v side 55-56. Dette må gjelde tilsvarende ved skjønn. Kommunen har trukket frem eksempler på rente av omtvistede krav i sivile saker, blant annet om husleie, og renteplikt ved krav som fastsettes ved skjønn, som ekspropriasjonserstatning og tvangsinnløsning av minoritetsaksjer. Ankemotpartenes synspunkt om at det ikke oppstår noe krav på oppregulert festeavgift før ny avgift er fastsatt, bestrides. Bortfesterens krav oppstår i og med at det kreves regulering. Det er ikke opp til retten å avgjøre om det er rimelig at festeavgiften reguleres, og det er ikke riktig at bortfesteren bare har krav på at prosessen settes i gang. Tomtefesteloven §14 annet ledd er en prosessuell bestemmelse som ikke påvirker forfallstidspunktet. Til ankemotpartenes henvisning til symmetrihensyn, viser kommunen til at ved krav om nedregulering av avgift kan fester iverksette ny avgift fra reguleringstidspunktet på egen risiko. Festekontraktenes §3 siste ledd om etterbetaling sier ikke noe om forfallstidspunktet og rentespørsmålet. Tolking og utfylling av bestemmelsen må skje i samsvar med det som kan utledes om forfall etter kontraktens øvrige bestemmelser. Bestemmelsen i tomtefesteloven §28 om tvangsinndrivelse av festeavgift har heller ikke betydning for rentespørsmålet. Saksforholdet i avgjørelsen i [[Rt-1987-351]], som lagmannsretten har vist til, er ikke sammenlignbart med forholdet i den foreliggende sak. Subsidiært - under forutsetning av at forfallstidspunktet er utskutt til rettskraftig skjønn - krever kommunen avsavnsrente. Det anføres at avsavnsrente ikke krever positiv hjemmel og er vist til voldgiftsavgjørelser om avsavnsrente i festeforhold og rettspraksis om avsavnsrente på andre områder. Kommunen hadde krav på forhøyelse av festeavgiftene og har lidt tap ved at festerne før overskjønnet ikke en gang betalte det de selv mente var en rimelig oppregulering. Den utilsiktede kreditt som har oppstått i kontraktsforholdet, må kommunen ha krav på å få kompensert ved avsavnsrente. Dersom kravet blir tatt til følge, vil kommunen betale avsavnsrente på tilbakebetalingsbeløpet til den av festerne som betalte festeavgift i henhold til kommunens krav. Oslo kommune har nedlagt slik påstand: "Prinsipalt: Ankemotpartene er forpliktet til å betale til Oslo kommune morarente/forsinkelsesrente av differansen mellom oppregulert og betalt festeavgift med virkning fra den første betalingstermin som faller på eller etter reguleringstidspunktet i den enkelte kontrakt og for hver enkelt etterfølgende halvårlige betalingstermin frem til 4. desember 1995. Subsidiært: Ankemotpartene er forpliktet til å betale til Oslo kommune 5 % rente p.a. av differansen mellom oppregulert og betalt festeavgift med virkning fra den første betalingstermin som faller på eller etter reguleringstidspunktet i den enkelte kontrakt og for hver enkelt etterfølgende halvårlige betalingstermin frem til 4. desember 1995. I begge tilfeller: Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett." Ankemotpartene - Sparebanken NOR m fl - har for Høyesterett i hovedtrekk gjort gjeldende: Det er ikke grunnlag for rente, verken forsinkelsesrente eller avsavnsrente. Etter festekontraktene kan både bortfester og fester kreve festeavgiften revidert. Det oppstår da en ny avtalesituasjon, og det foreligger ikke noe krav før ny avgift er fastsatt. Krav på oppregulering av festeavgiften er ikke rettslig påkrav for et krav på ny avgift selv om det kreves et bestemt kronebeløp, men et krav om reforhandling og forslag til ny avgift. Enda klarere er dette når det fremsettes krav om redusert festeavgift. Men selv om man skulle legge til grunn at det foreligger et krav allerede på reguleringstidspunktet, er det likevel ikke grunnlag for forsinkelsesrente. Det følger av festekontraktenes §3 siste ledd at når den nye festeavgiften er fastsatt, skal differansen fra reguleringstidspunktet "etterbetales". Når det ikke er sagt noe om renter, må dette forstås slik at det ikke skal betales rente. Under ingen omstendighet er et krav på oppregulert festeavgift forfalt før ny avgift er fastsatt. Det terminvise forfall etter avtalen relaterer seg bare til tidspunktet for betaling, ikke til størrelsen på terminen. Bestemmelsen i tomtefesteloven §14 kan forstås slik at den inneholder et materiellrettslig forfallstidspunkt. I så fall må dette legges til grunn som ufravikelig selv om det ikke er noe til hinder for at det kreves etterbetaling fra kravet om oppregulering ble fremsatt. Ankemotpartene har i tilknytning til anførslene om forfallstidspunktet vist til at det ikke kunne reises sak med krav på fullbyrdelsesdom før det forelå rettskraftig avgjørelse om avgiftens størrelse. Oppregulert festeavgift kunne heller ikke tvangsinndrives før den nye avgiften var fastsatt. Løsningen underbygges etter ankemotpartenes syn av symmetrihensyn. Det kan ikke kreves renter ved tilbakebetaling av for mye betalt festeavgift etter nedregulering av avgiften, og det bør da heller ikke kunne kreves renter ved etterbetaling ved oppregulert avgift. Det er heller ikke grunnlag for avsavnsrente. Under ingen omstendighet kan avsavnsrente komme på tale med mindre det foreligger klanderverdig forhold fra motpartene, eller avsavnsrente er påkrevd for å unngå et klart urimelig resultat. Istedenfor indeksregulering har kommunen valgt den mer tidkrevende reguleringsmåten ved skjønn. Tidsforløpet i den konkrete saken skyldes særlig at kommunen ikke ville nøye seg med festernes tilbud eller med byrettens skjønn. Sparebanken NOR m fl har nedlagt denne påstand: "1. Lagmannsrettens dom stadfestes. 2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett." Anken kan etter min mening ikke føre frem. Jeg behandler først kravet på forsinkelsesrente. Som lagmannsretten finner jeg det klart at bestemmelsen i festekontraktenes §3 siste ledd ikke kan forstås slik at det er avtalt at renter ikke skal betales ved etterbetaling av den nye festeavgiften. Forsinkelsesrenteloven kommer derfor i utgangspunktet til anvendelse. Etter §2 i loven kan fordringshavere kreve forsinkelsesrente når et krav ikke innfris ved forfall. Kommunens prinsipale anførsel om forsinkelsesrente reiser spørsmålet om det for den periode rentekravet gjelder, forelå forfalte krav på oppregulert festeavgift. Saken gjelder, som tidligere nevnt, regulering av festeavgifter fastsatt i 1980-årene. Festeavgiftene skal etter festekontraktene erlegges forskuddsvis. Dette er også tomtefesteloven alminnelige system, jf §12 annet ledd. Kontraktene bestemmer at festeavgiftene skal kunne reguleres i samsvar med tomtefesteloven bestemmelser. Dette innebærer at det kan kreves regulering hvert tiende år av festetiden. Den nye festeavgiften skal fastsettes med utgangspunkt i tomteverdien etter nærmere regler i §14 annet ledd. Med mindre partene blir enige, hører avgjørelsen under skjønn. Etter tomtefesteloven kan det avtales indeksregulering uten skjønn, men en slik reguleringsordning er ikke benyttet i de aktuelle festekontraktene. - På flere av de punkter jeg her har nevnt, er reglene noe endret i ny tomtefestelov av 20 desember 1996 nr 106, som ennå ikke har trådt i kraft. Jeg finner ikke grunn til å gå inn på de nye bestemmelsene. Ordningen etter festekontraktene, som er i samsvar med den vanlige ordning etter tomtefesteloven når det ikke er avtalt indeksregulering, er at den avtalte festeavgift gjelder og først blir endret når ny festeavgift blir fastsatt. Endringen kan skje ved avtale. Da blir det tidligere avtalepunkt om festeavgiftens størrelse erstattet med en ny avtale om dette. Hvis partene ikke blir enige, fastsettes den nye festeavgiften ved skjønn, eventuelt voldgift, jf [[Rt-1995-1585]]. Da blir det tidligere avtalepunkt om festeavgiftens størrelse erstattet med rettens avgjørelse. Dette gjelder så vel ved oppregulering som ved nedregulering av festeavgiften. Før dette tidspunkt foreligger ikke noe forfalt krav på det endrede beløp. Det endrer ikke dette at det kan kreves etterbetaling fra det tidspunkt kravet om oppregulering lovlig ble reist. Forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven er det etter dette ikke grunnlag for. Jeg nevner at det kan reises spørsmål om tomtefesteloven §14 er til hinder for en kontraktsbestemmelse om plikt til å betale forsinkelsesrente ved etterbetaling av oppregulert festeavgift - iallfall dersom kontrakten ikke fastsetter renteplikt også ved nedsettelse av festeavgiftene. Noen avtale om renteplikt foreligger ikke her, og renteplikt kan heller ikke utledes av bestemmelsen om etterbetaling i §3. Spørsmålet er ikke slik belyst under ankeforhandlingen at det er grunnlag for å gå nærmere inn på det. Jeg går så over til å behandle kommunens subsidiære krav på avsavnsrenter. Heller ikke dette kravet kan etter min mening føre frem. Avsavnsrente har i praksis vært tilkjent i visse tilfeller med grunnlag i erstatnings- eller ekspropriasjonsrettslige synspunkter. Noe alminnelig utgangspunkt om at det kan kreves avsavnsrente ved utilsiktet kreditt i et kontraktsforhold, kan etter mitt syn ikke oppstilles. Jeg kan ikke se at det foreligger annet særlig grunnlag for avsavnsrente i denne saken. Som nevnt, utgjorde kommunens krav på ny festeavgift 32 kroner pr m2. Festerne tilbød 20 kroner pr m2, mens underskjønnet kom til 17,50 kroner og overskjønnet til 21 kroner pr m2. Ansvaret for tidsforløpet må i denne situasjon ligge på kommunen. Lagmannsrettens dom blir etter dette å stadfeste så langt den er påanket, idet jeg også er enig i lagmannsrettens omkostningsavgjørelse. Anken har ikke ført frem. Jeg mener at ankemotpartene etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd må tilkjennes saksomkostninger også for Høyesterett. I samsvar med innlevert omkostningsoppgave settes beløpet til 36 000 kroner, av det er 1000 kroner utgifter. Jeg stemmer etter dette for denne dom: 1. Lagmannsrettens dom stadfestes så langt den er påanket. 2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Oslo kommune til ankemotpartene ved advokat Ole Løken 36 000 - trettisekstusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom. [[Kategori:Høyesterett]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
