Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva blir 10 + 5
Fritekst:
Vegsjefen i Vest-Agder gjorde 5. april 1991 vedtak med heimel i vegloven §50 om eigedomsinngrep i samband med framføring av E 18 aust, parsell øvre Strømme - Haumyrheia i Kristiansand kommune. Det ligg føre reguleringsplan som vart eigengodkjend av bystyret 31. oktober 1990. Det vart avtala minnelege ordningar for ei rekkje av dei eigedomane som opphavleg var omfatta av oreigningsvedtaket. Ved underskjønet stod det att om lag 20 takstnummer. Kristiansand byrett avheimla skjøn 24. januar 1992. Fem av dei saksøkte kravde overskjøn, medan oreignaren kravde overskjøn for eitt takstnummer. To av dei saksøkte har seinare trekt overskjønskravet attende, og for desse vert overskjønssaka heva i eigen orskurd. Det var overskjønsførehaving med synfaring i Kristiansand 16. og 17. november 1993. Dei saksøkte møtte saman med prosessfullmektigane. For saksøkjaren møtte overingeniør Torgny Valborgland saman med prosessfullmektigane. Dei saksøkte og den som møtte for saksøkjaren, gav forklaring for retten, for det meste i samband med synfaringa. Prosessfullmektigane dokumenterte ein del skriftlege prov som vert nemnde nedanfor så langt det trengst for avgjerda. For lagmannsretten gjeld dei same allmenne skjønsføresetnader som for byretten; dei er tekne inn i underskjønet. Det er nokre endringar i dei særskilde skjønsføresetnadene, som vert attgjevne under kvart takstnummer. Saksøkjaren, med advokat Ove Chr. Lyngholt som prosessfullmektig, har sett fram slik påstand: "1. Overskjønnet fremmes så langt det er begjært. 2. Saken heves for tnr. 18 og 34. 3. Tnr. 30 tilkjennes saksomkostninger, for øvrig bærer hver av partene sine egne omkostninger for lagmannsretten." Dei saksøkte under tnr. 2, 17 og 30, med advokat Kristian Launes som prosessfullmektig, har sett fram slik allmenn påstand: "1. Overskjønn fremmes. 2. Erstatningene til de saksøkte forhøyes vesentlig slik at de får full erstatning. 3. Staten v/Statens Vegvesen i Vest-Agder tilpliktes å betale utgiftene ved overskjønnet. 4. Staten v/Statens Vegvesen i Vest-Agder tilpliktes å erstatte de saksøkte deres utgifter ved overskjønnet." For partane til advokat Launes er dei særskilde påstandane attgjevne under kvart takstnummer. Den saksøkte under tnr. 19, 27 og 28, med advokat Frithjof B. Sigmond som prosessfullmektig, har sett fram slik påstand: "1. Overskjønn fremmes. 2. Saksøkte tilkjennes full erstatning. 3. Statens Vegvesen bærer utgiftene ved overskjønnet. 4. Saksøkte tilkjennes erstatning for utgifter til juridisk bistand ved overskjønnet." Som det går fram av påstandane, er det ikkje kome innvendingar til at overskjønet vert fremja, og retten kan heller ikkje sjå at det er noko til hinder for å fremja skjønet. Retten har lagt påbodet i Grunnlova §105 om fullt vederlag og reglane i lov om vederlag ved oreigning av fast eigedom (vederlagslova) til grunn for vederlagsfastsetjinga. Byretten fastsette rentegodtgjersla etter vederlagslova §10 tredje punktum til 12 % p.a., og partane er samde om at denne avgjerda ikkje er emne for overskjøn. Det går fram av takstboka når oreigningsinngrepet er sett i verk på tnr. 17 og 19. Det er opplyst at for tnr. 27 og 28 kan overtakingsdag i høve til vederlagsutmålinga setjast til 20. januar 1993 og for tnr. 30 til 23. mars 1992. Retten har utmålt vederlaget ut frå tilhøva på overtakingstidspunktet. For tnr. 2, der inngrepet enno ikkje er sett i verk, er verdien på avheimlingstidspunktet lagd til grunn. For tnr. 2, 17 og 30 er det tale om oreigning frå fritidseigedomar. For sjølve grunnavståinga har retten utmålt vederlaget etter det såkalla differanseprinsippet, jf. [[Rt-1976-1507]], slik at ein har jamført verdien av eigedomen før eigedomsinngrepet med verdien etter inngrepet. Retten har lagt til grunn at det er reduksjonen i salsverdien som er størst for eigaren, jf. vederlagslova §4. Ved sidan av grunnavståinga kjem skadebot for ulemper, jf. vederlagslova §8 og grannelova §2. Tnr. 19, 27 og 28 er bortfeste areal der retten skal fastsetja vederlag til bortfestaren, og reiser i hovudsak andre oreigningsrettslege spørsmål enn dei fyrstnemnde takstnummera. Tnr. 2 - Astrid Nilsen - eigar av gnr. 61 bnr. 4 Eigedomen: Fritidseigedom, 2150 m2 tomt med hus Oreigninga gjeld: 140 m2 tomtegrunn Særskilde skjønsføresetnader: "1. Støyskjerm, H=0,9m, mot eksisterende E18 anordnes som vist på plantegning/grunnervervskart W53, dat. 05. november 91. 2. Rett til båtfeste i eksisterende vegfylling i Drangsvann på innsiden av Rona er ikke berørt av saken." Særskild påstand frå den saksøkte: "1. Erstatning for avståelse av 140 kvm tomtegrunn med trær og busker etter differanseprinsippet. 2. Ulempeserstatning for den verdireduksjon Astrid Nilsens resteiendom får pga. det nye bro- og veganlegg." Saksøkjaren har halde fram at arealet som vert avstått, har lite å seia for eigedomen, og at ulempene ikkje overstig tolegrensa etter grannelova §2, som er sett høgt i rettspraksis. Heller ikkje den nye fjerde ledd i §2 om "ei monaleg forverring av brukstilhøva som berre eller i særleg grad råkar ein avgrensa krins av personar", kan føra til at ulempene for tnr. 2 kjem over tolegrensa. Den saksøkte meiner vederlaget for grunnen bør aukast, likevel slik at hovudsaka ved overskjønet er kravet om skadebot for ulemper. Det vert medgjeve at det ikkje er slik årsakssamanheng mellom eigedomsinngrepet og ulempene frå det nye bruanlegget at ulempene fell inn under vederlagslova §8. Kravet om skadebot vert såleis fremja som eit reint grannerettsleg krav. Den nye brua over Rona ved Nottangen kan ikkje seiast å ha vore venteleg i høve til grannelova §2, slik at eigaren av tnr. 2 har krav på skadebot. Under alle omstende fører den nye fjerde ledd i §2, vedteken ved lov 16. juni 1989 nr. 67, til at tiltaket kjem i strid med grannelova. Lagmannsretten skal nemna at arealet som skal oreignast, er mindre verdifullt for eigedomen. Det ligg på baksida av huset i eit skrånande lende som ikkje er noko naturleg opphaldsareal. Det er teke omsyn til at det står nokre bærbuskar der. Vegen - den tidlegare E 18 - kjem til å verta noko senka, men vil ikkje koma nemnande nærare huset. Vederlag for grunnen ut frå ein differansesynsmåte kan høveleg setjast til kr 15.000, slik byretten og gjorde. Når det gjeld ulempene frå det nye bruanlegget, særleg i form av auka innsyn, skuggelegging og verknadene på landskapsbiletet, viser lagmannsretten til at eigedomen tidlegare hadde fri og usjenert kontakt mot Topdalsfjorden. Det naturlege utearealet ligg vendt mot fjorden og var i ein viss mon skjerma mot vegsystemet, ettersom E 18 gjekk i bru over Rona på den andre sida av eigedomen. No vert eigedomen omringa av trafikk og støy på fleire kantar, jamvel om det er rekna med at støysituasjonen alt i alt vil verta monaleg betre som fylgje av trafikkomlegginga. Dei visuelle verknadene av den høge brukonstruksjonen, i 55 meters fråstand frå huset og midt i utsynet mot Topdalsfjorden, er nokså dominerande. Retten legg til grunn at salsverdien av eigedomen har minka etter at den nye brua har kome. No måtte det vera pårekneleg at det ville koma endringar i vegsystemet som i større eller mindre mon ville få verknader for eigedomen. For eigedomar langs hovudinnfartsåra til ein større by, vil nærføringsulemper i stor mon måtte reknast å vera både venteleg og vanleg, og liggja innanfor tolegrensa etter grannelova §2. Retten har likevel kome til at det ikkje kunne vera objektivt pårekneleg med ulemper i slikt omfang som det no er tale om, og legg då avgjerande vekt på at den nye brua kjem på ein kant av eigedomen som til no har lege heilt usjenert. Og det er ikkje berre tale om flytting av ulemper frå ei side til ei anna, med di eigedomen framleis vil ha ulemper frå trafikken på den tidlegare traséen for E 18 og. Lagmannsretten er komen til at den nye brua må reknast å vera urimeleg til ulempe for eigedomen, og såleis overstiga tolegrensa etter grannelova §2. I alle tilfelle må det gjelda når ein tek omsyn til §2 fjerde ledd. Eigaren har krav på skadebot for det tapet som overstig tolegrensa. Det vil berre vera ein del av verdireduksjonen på eigedomen som då skal bøtast. Lagmannsretten set skadebota til kr 25.000. Tnr. 17 - Thomas Ingvald Larsen - eigar av gnr. 61 bnr. 12 Eigedomen: Fritidseigedom med to hus, areal ikkje oppgjeve Oreigninga gjeld: I underkant av 150 m2 grunn og eventuelt restareal i sjøen (Rona) Særskilde skjønsføresetnader: "1. Eksisterende felles atkomst til nåværende E18 forutsettes stengt. 2. Ny felles atkomstveg fra sør-vest med snuplass/ parkeringsplass - herunder anlegg av ny bru og kjøreatkomst til eksisterende eiendomsgrense - anordnes av Statens vegvesen. Det vises til pkt. 3 i avtale/kjøpekontrakt mellom Statens vegvesen og Odd S. Sevland, eier av gnr. 61, bnr. 21 - dat. 15. mai 91 og påtegning av Thomas I. Larsen, dat. 13. juni 91. 3. Grunn regulert til trafikkformål under ny bru for E18 (Nottangen bru) erverves til eiendom. Arealet er vist på grunnervervskartet W53 - dat. 05. november 91. 4. Eieren av takst nr. 17 har likevel rett til å bruke arealet under brua til båtplass, båtopplag m.v. Vegvesenet er imidlertid ikke ansvarlig for eventuelle skader på anlegg m.v. slik bruk måtte foranledige p.g.a. vedlikehold av vegnettet og/eller ferdsel på E18 og gangbroa under. 5. Eksisterende redskapsbu beholdes og inngrepet korrigeres/reduseres slik at bua blir stående på eget eiendomsområde. 6. Rett til båtfeste i eksisterende vegfylling i Drangsvann på innsiden av Rona er ikke berørt av saken." Særskild påstand frå den saksøkte: "1. Erstatning for avståelse av ca 150 kvm tomt etter differanseprinsippet. 2. Erstatning for ulemper på resteiendommen ved det nye veg- og broanlegg." Saksøkjaren har halde fram at oreigninga gjeld eit sentralt areal på eigedomen, men at det må takast omsyn til at eigaren framleis har bruksrett til arealet. Ulempene frå det nye bruanlegget kan ikkje reknast som særulemper for eigedomen. Det må då krevjast at avståing nett frå denne eigedomen er naudsynt for at ulempa kan oppstå, jf. Stordrange, Ekspropriasjonserstatningsloven side 179, og det er ikkje tilfelle her. Tnr. 17 ville nemleg fått dei same slag ulemper ved ei forskyving av brua utover i sundet, inn på ein annan eigedom. Kravet om at ei særulempe berre skal råka denne eigedomen, er heller ikkje oppfylt. Det er derimot tale om ei allmenn ulempe som etter vederlagslova §8 andre punktum berre skal bøtast så langt ho overstig tolegrensa etter grannelova. Styrken av ulempa har ikkje noko å seia for spørsmålet om det er særulempe eller allmenn ulempe. Rettspraksis synest å ha lagt til grunn at slike nærføringsulemper som det gjeld her, vert rekna som allmenne ulemper. Tolegrensa er sett høgt i rettspraksis, men ulempene for tnr. 17 må reknast å liggja over grensa, iallfall når ein tek omsyn til §2 fjerde ledd. Den saksøkte har halde fram at han har avstått det beste arealet på eigedomen og sit att med ei trong resttomt. Det romslege, solrike utearealet har gått tapt. På det avståtte arealet var det tre båtplassar, og ein av dei var utleigd. Etter oreigningsinngrepet er det ikkje lenger nokon særlege kvalitetar ved eigedomen. Bruksretten til det avståtte arealet er lite verd av di det ligg rett under den nye brua, med risiko for nedkast t.d. av flasker og andre ulemper. For tnr. 17 er det tale om særulemper frå den nye brua over Rona. Det er oreigninga nett frå denne eigedomen som fører til ulemper i form av flaskekasting osb. ved at eigedomen ligg like under brua. Nett desse ulempene råkar ikkje andre eigedomar enn tnr. 17. Prinsipalt vert det hevda at alle ulempene må reknast som særulemper, subsidiært at det dels er særulemper og dels allmenne ulemper som overstig tolegrensa. Lagmannsretten tek utgangspunkt i at det er ein svært vital del av tomtegrunnen som vert oreigna. Før inngrepet var tnr. 17 ein fritidseigedom med god kontakt med vatnet og fint utsyn mot Topdalsfjorden. Men eigedomen låg noko inneklemd og var plaga av nærleiken til E 18, med den verknaden det har hatt for salsverdien. Restarealet etter oreigninga ligg stort sett på eit høgare terrengnivå enn vatnet og med vanskelegare tilgjenge den vegen. Det må byggjast på at arealavståinga har ført til ein monaleg reduksjon i omsetnadsverdien av eigedomen. På det avståtte arealet med bryggje og molo skal det ha vore plass til tre båtar. Eigedomen har rettnok framleis bruksrett til arealet, men bruken vert sterkt avgrensa av di brua går rett over. Det bør likevel vera mogeleg å leggja éin båt her, midt under gangbrua. Lagmannsretten set vederlag for avståing av grunn til kr 50.000. Eigedomen vert utsett for nokså inngripande ulemper ved det nye bruanlegget ved Nottangen. Eitt av brukara står på grunn som er oreigna frå tnr. 17. Det er tale om innsyn, skuggeverknader, redusert utsyn og andre nærføringsulemper. Retten er klår over at det er rekna med at støysituasjonen truleg vert monaleg betre etter omlegginga av vegsystemet. På same måten som tnr. 2 vert denne eigedomen omringa av trafikken på fleire kantar, men med endå større ulemper. Dessutan er det for tnr. 17 oreigningsrettsleg årsakssamanheng mellom eigedomsinngrepet og ulempene, slik at saka må vurderast etter vederlagslova §8. Når det gjeld slike nærføringsulemper som nett er nemnde, må det reknast å vera allmenne ulemper som skal bøtast så langt dei overstig tolegrensa, jf. §8 andre punktum. Lagmannsretten legg til grunn at tolegrensa her vert overskriden, og det i større mon enn for tnr. 2, og at eigaren har krav på skadebot. Attende står dei ulempene som kjem av at eigedomen vert liggjande like under det nye bruanlegget. Det vert her sikta til risiko for at folk kastar ned ting frå brua og til nedfall i samband med vegvedlikehaldet. Desse verknadene av oreigningstiltaket legg sterke band på bruken av den delen av attverande tomt som ligg nærast brua. Her står og den reiskapsbua som likevel ikkje skal oreignast. Dette inneber i røynda at mesteparten av det attraktive utearealet mot vatnet vert råka av oreigningstiltaket. Slik lagmannsretten ser det, har ein her å gjera med ei særulempe for tnr. 17. Desse slag ulemper råkar ikkje andre eigedomar og står i ein kvalifisert årsakssamanheng med at det vert oreigna nett frå denne eigedomen. For denne særulempa skal eigaren ha skadebot fullt ut. Det har praktiske grunnar for seg å fastsetja ei samla skadebot for særulemper og allmenne ulemper over tolegrensa, og retten kan ikkje sjå at det i dette tilfellet er noko til hinder for det. Det er ved skadebotfastsetjinga teke omsyn til at eigedomen har fått ny og betre tilkomst og parkering, jf. vederlagslova §9. Samla skadebot for ulemper vert sett til kr 80.000. Tnr. 30 - Olav Strømme - eigar av gnr. 62 bnr. 15 Eigedomen: Fritidseigedom på 5580 m2 med hus Oreigninga gjeld: 2760 m2 grunn (etter korreksjon) Særskilde skjønsføresetnader: "1. Felles parkeringsplass m/atkomst fra lokalveg anordnes som vist på plantegning/grunnervervskart. Det vises til takst nr. 18 - spes. skj.forutsetning pkt. 2 og 3. 2. Gangatkomst fra parkeringsplass til hyttetomten anordnes som påvist under befaringen. Fremtidig vedlikehold er vegvesenet uvedkommende. 3. Felles kjørbar atkomst til hyttetomtene (takst nr. 30, 31, 32 og 33) anordnes som vist på plantegning/grunnervervskart. Kjøreatkomsten forutsettes regulert av brukerne med låsbar bom. Fremtidig vedlikehold er vegvesenet uvedkommende. 4. Veg som beskrevet under pkt. nr. 3 forutsettes midlertidig brukt som gjennomgående gang-/sykkelveg (1. byggetrinn). I denne perioden vil det offentlige vedlikeholde vegen. 5. På topp mur i vegkant - jfr. pkt. 3 og 4 ovenfor - anordner vegvesenet tett plankegjerde/støyskjerm i en lengde av ca 40 m. Vegvesenet anordner også støyvoll som påvist under befaringen. 6. Redskapsbu er innløst/fjernet. 7. Det erverves rett til å opparbeide og ha liggende drensrør (150 mm) i lukket grøft fra vegvesenets eiendomsområde (fot mur) til sjøen." Særskild påstand frå eigaren: "1. Erstatning for avståelse av 2940 kvm tomtegrunn med busker, beplantninger/opparbeidelser, utepeis, m.v. etter differanseprinsippet. 2. Erstatning for uthus etter gjenanskaffelsesverdi. 3. Ulempeserstatning for resteiendommen som følge av den oppsatte mur m.v." Saksøkjaren har halde fram at det er tale om ein fint opparbeidd fritidseigedom som framleis har mange kvalitetar. Men eigedomen ligg i eit område som er emne for ei viss "forslumming", og det må trekkja vederlaget ned. Vederlagspostane er sette for høgt ved underskjønet. På ulempessida er ulempene frå forstøytingsmuren hovudsaka, og desse ulempene må reknast som særulemper. Eigedomen får ein noko betre støysituasjon etter omlegginga av vegsystemet. Den saksøkte har gjort gjeldande at den oppsette muren er 9 meter høg, medrekna gjerdet, og ikkje 6,5 meter som byretten la til grunn. Det tidlegare solrike, delvis opparbeidde utearealet bak hytta har vorte eit mørkt hol. Vegetasjonen på delar av det avståtte arealet gjorde teneste som ein skjerm mot vegen. Både arronderingsulempene og ulempene ved muren er særulemper; andre ulemper er det ikkje tale om. Ved fastsetjinga av vederlaget må det takast omsyn til at det før oreigningsinngrepet var tale om ein sjeldan eigedom; sentral og med eit romsleg, solrikt uteareal. Lagmannsretten skal nemna at det i seinare år har vore ein allmenn verdireduksjon på fritidseigedomar i Hånesbukta. Eigedomen ligg litt inneklemd til, inst i fjorden, og må jamvel før oreigningsinngrepet ha hatt heller dårlege soltilhøve på føremiddagen og midt på dagen. Det utearealet som er best vendt mot kveldssola, vert ikkje råka av inngrepet. Når det gjeld det avståtte arealet, er det lagt fram ei rekkje bilete som viser tilhøva før oreigningsinngrepet vart sett i verk. Lagmannsretten legg til grunn at utearealet bak hytta, med peis, var ein verdifull del av eigedomen. Det låg på eit høgare terrengnivå enn hytta, men var likevel skjerma mot vinden. Grunnavståinga, som elles gjeld eit nokså stort areal, fører såleis til klåre arronderingsulemper som gjev seg utslag i ein minka salsverdi på eigedomen. Den dominerande verknaden av den høge betongmuren, med tap av føremiddagssol, må gje eit klårt utslag i vederlagsutmålinga. Partane er som nemnt samde om, og retten legg til grunn, at ulempene frå forstøytingsmuren må reknast som særulemper. Den oppsette muren vert nærast ein vindkorridor, med dei fylgjer det får for utearealet kring hytta. På sikt kan dei visuelle verknadene av muren truleg avdempast ved klatreplanter e.l. Det vert ikkje noko meir innsyn frå dei vegfarande enn før omlegginga av vegsystemet. I ei samla vurdering av tilhøva er det teke omsyn til at eigedomen får ein monaleg betre tilkomst etter oreigningsinngrepet, jf. vederlagslova §9. I dette tilfellet har retten kome til at det bør fastsetjast eit sams vederlag for grunnavståing og særulemper, jf. forsåvidt Pedersen m.fl., Ekspropriasjon side 319. Vederlaget vert sett til kr 115.000. Det er semje om at oreignaren skal svara vederlag for reiskapsbua etter attkjøpsverdien, jf. vederlagslova §7. Bygningen er riven, og lagmannsretten har lagt til grunn opplysningane frå eigaren om standard og vedlikehald, samanhalde med framlagde bilete. Vederlaget vert sett til kr 30.000. Tnr. 19 - Arne Kristian Bragdø - eigar og bortfestar av gnr. 62 bnr. 6 Eigedomen: Restareal i regulert tomteområde; festar Kristiansand kommune Oreigninga gjeld: 3160 m2 (omstridt kor stort areal som bortfestaren har krav på vederlag for) Særskilde skjønsføresetnader: "1. Gjenværende areal av gnr. 62, bnr. 6 i Strømsdalen langs nåværende E18 innløses i sin helhet som vist på grunnervervskart W52A, dat. 05. november 91. 2. Midlertidig trafikksikkerhetstiltak i Strømsdalen ble gjennomført/bygd høsten 1990. Avsavnsrente for nødvendig arealavståelse - 120m2 - beregnes fra 14. september 1990. Det vises til grunnervervskart, W52A - fig. 5 og 8." Saksøkjaren har halde fram at heile gnr. 62 bnr. 6 vart bortfest til dåverande Randesund kommune i 1955 for 99 år. Den samla festeavgifta for det om lag 26 da. store arealet er heilt ut fordelt på dei 18 tomtene som området etter reguleringsplanen kan byggjast ut med, og festeavgifta er redusert tilsvarande etter kvart som grunneigaren har selt frå tomtene til framfestarane. Ved sal av tomter må ein sjå det slik at eigaren og har selt frå tilsvarande ideelle partar i alt fellesarealet på bnr. 6, både interne vegar og parkeringsplassar, friareal og det området som var avsett til framtidig utviding av riksvegen. Dette synest og vera lagt til grunn i ein framlagd pristakst i samband med sal av ei av tomtene. Før oreigninga stod det berre att tre uselde tomter. Når eigaren krev vederlag for oreigninga av den stripa som var avsett til riksvegutviding, krev han i røynda vederlag for noko han alt har selt. - Jamvel om det som her er nemnt, ikkje vart gjort gjeldande for byretten, er det ikkje prosessuelt grunnlag for å avvisa det, slik den saksøkte krev. Dersom retten kjem til at den saksøkte er eigar av ein del av den grunnen som utgjer tnr. 19, har han i tilfelle berre krav på verdien ved ei innløysing i 2054, neddiskontert til notidsverdi. Ikkje under noko omstende kan eigaren ha hatt ei grunngjeven forventning om å kunna selja arealet fritt. Det var alt ved reguleringa i 1955 avsett til utviding av riksvegen. Og det er i dette tilfellet ikkje rom for å nytta det såkalla park-prinsippet som grunngjeving for å taksera arealet som tomtegrunn. Den saksøkte har halde fram at innvendinga frå saksøkjaren om at den saksøkte ikkje er eigar av heile tnr. 19, må avskjerast av lagmannsretten som for seint framsett. For byretten godtok saksøkjaren at den saksøkte hadde eigedomsretten. Den saksøkte medgjev likevel at det arealet som er avsett til tilkomstveg for feltet, merkt som 11 på kartblad W 52 A, står i ei anna stilling. Her vil grunneigaren ikkje kunna krevja vederlag så langt han har selt frå tomter i feltet. Som det går fram av brevskifte som er dokumentert for retten, har det vore omstridt mellom kommunen og eigaren i kva mon festeavgifta for bnr. 6 kunne reduserast ved sal av dei einskilde tomtene. Den rette forståinga av festeavtala frå 1955 må vera at ein skil mellom dei eigentlege fellesareala og det arealet som var avsett til utviding av riksvegen. Det kan ikkje ha vore meininga at festeavgifta med omsyn til det sistnemnde arealet skulle reduserast ved sal av tomter. Det saksøkjaren hevdar om eigedomsretten til dette arealet, inneber i røynda at det er ein tvist om fordelinga av vederlagssummen mellom grunneigaren og tomteeigarane, eventuelt kommunen. Ein slik tvist skal retten i tilfelle ikkje ta stode til, men deponera vederlaget som omstridt. Jamvel om det ikkje er sagt med reine ord i festeavtala frå 1955 at bortfestaren kunne selja til vegvesenet det arealet som var avsett til utviding av riksvegen, må avtala tolkast slik. Kommunen som festar fekk ikkje noko rådvelde over dette arealet, og det er ingen sakleg grunn for kommunen til å nekta grunneigaren å selja grunnen til vegvesenet. I alle høve må ei utfylling av avtala føra til dette resultatet. Arealet under tnr. 19 må vurderast som eit ubygd areal som skal verdsetjast etter råtomtverdien i dag. Ved bortfestet i 1955 var dette eit råtomtareal på grunneigarens hand, og det er avgjerande. Den saksøkte har krav på stroksprisen etter parkprinsippet, basert på tilhøva før utparselleringa. Prinsippet i Malvik-domen, [[Rt-1993-409]], kan ikkje gjelda her; det er saksøkjaren samd i og. Lagmannsretten skal nemna at tnr. 19 i hovudsak er eit ubygd areal i Strømsdalen mellom den tidlegare traséen for E 18 og det opparbeidde tomtefeltet på bnr. 6. I tillegg kjem eit mindre stripeareal ned mot sjøen ved Rona. Ved avtale i 1955 feste den dåverande eigar av gnr. 62 bnr. 2 i Randesund bort eit areal på om lag 26 da. til kommunen. Til grunn for bortfestet låg det føre ein reguleringsplan som viste ei inndeling av området i 18 bustadtomter. I planen var det og vist interne vegar og parkering, friareal og eit belte som var avsett til framtidig utviding av riksvegen - den gongen "Lillesandsvegen". Det må leggjast til grunn at Randesund, seinare Kristiansand kommune som festar har svara festeavgift rekna av det samla bortfeste arealet. Festeavtala gjev grunneigaren rett til å selja tomtene til framfestarane, utan hinder av festeretten til kommunen. Når festetida er ute, skal kvar av partane ha rett til å krevja at kommunen innløyser uselde tomter og grunnen elles innan festeområdet. Men det er ikkje sagt noko om at grunneigaren skal ha rett til å selja noko av grunnen innan festeområdet til vegvesenet eller at han skal ha krav på vederlag ved oreigning utan hinder av festeretten. Dersom det var meininga at eigaren skulle ha ein slik rett, hadde det vore naturleg at det vart regulert i avtala eller at det avsette arealet til riksvegutviding vart halde utanom festeavtala. Men eigaren har tvertimot hatt den økonomiske føremonen av at kommunen har svara festeavgift for heile området frå festeavtala tok til å gjelda. Lagmannsretten kan ikkje sjå at det er grunnlag for ei utfylling av avtala i den lei at bortfestaren har krav på vederlag frå vegvesenet utan hinder av festeretten til kommunen. Den saksøkte har etter dette berre krav på å få dekt si økonomiske interesse som bortfestar av det arealet som vert oreigna. I prinsippet vert det då tale om den kapitaliserte verdien av festeavgifta for nett dette arealet i resten av festetida og den neddiskonterte innløysingsverdien av arealet i 2054. Det omstendet at kommunen som festar ikkje har kravt vederlag ved oreigninga, kan ikkje gje bortfestaren ein større rett. Lagmannsretten må ta stode til kva delar av arealet under tnr. 19 som den saksøkte kan krevja vederlag for. Partane synest i og for seg vera samde om at ein ideell part av fellesarealet må reknast å ha gått med ved sal av kvar einskild tomt, slik at usemja går på den fysiske avgrensinga av fellesarealet. Slik retten ser det, må salssynspunktet gjelda både interne vegar, parkeringsplassar og friarealet; alt dette må reknast som fellesareal for tomtefeltet. - Det er ikkje pårekneleg at oreigninga av ein liten del av friarealet vil få noko å seia for framtidig arealutnytting i området og dermed påføra grunneigaren eit tap. Derimot kan retten ikkje sjå at arealet som var avsett til framtidig vegutviding, står i same stode som dei nemnde areala. Dette er ikkje noko eigentleg fellesareal, og det synest lite naturleg å sjå det slik at noko av dette arealet har gått med ved tomtesala. Fram til oreigninga har arealet vore i bruk som hagegrunn for dei tomtene som grensar til. Retten kan heller ikkje forstå den framlagde pristaksten slik at tomtekjøparen har betalt for noko av dette arealet. Retten legg etter dette til grunn at den saksøkte er eigar av det avsette vegutvidingsarealet, som det vert oreigna vel 2 da. av. Når det gjeld resten av arealet under tnr. 19, sit den saksøkte att med berre ein mindre ideell part av eigedomsretten, ettersom dei fleste tomtene i feltet er fråselde. Retten skal så fastsetja det økonomiske tapet som den saksøkte lid. Etter det som er lagt til grunn ovanfor, kunne det ha vore ei naturleg forståing av festeavtala frå 1955 at sal av tomter ikkje skulle føra til redusert festeavgift når det gjeld det avsette arealet til vegutviding. Men slik som avtala reint faktisk er praktisert, er den samla festeavgifta for heile arealet redusert med 1/18-part for kvar tomt som er seld. Grunneigaren har protestert, men har ikkje teke rettslege steg til å endra praksis. Det inneber på den andre sida at avståinga av nett dette arealet til vegvesenet i seg sjølv ikkje kan reknast å føra til nokon reduksjon i den festeavgifta som Kristiansand kommune betalar til grunneigaren. På dette punktet har den saksøkte såleis ikkje noko tap. Med omsyn til verdien av arealet ved ei innløysing når festetida går ut, fylgjer det av festeavtala at vederlaget skal fastsetjast ved rettsleg skjøn. Retten må difor gjera seg opp ei meining om kva pris skjønet ville ha sett på arealet i 2054. Partane i 1955-avtala kan knapt ha meint at kommunen skulle svara full råtomtpris for dette arealet. Det er naturleg å forstå avtala slik at eigaren i fyrste rekkje får realisert tomteverdiane i området ved sal eller innløysing av dei godkjende 18 tomtene. Den pårekna innløysingsverdien må neddiskonterast til notidsverdi basert på ei sannsynleg, gjennomsnittleg langtidsrente. Lagmannsretten set vederlaget, som har fleire element av skjøn, til kr 5.000. Den delen av vederlaget som gjeld 120 m2 grunn, overteke av vegvesenet 14. september 1990, vert sett til kr 300. Tnr. 27 - Arne Kristian Bragdø - eigar av gnr. 62 bnr. 43 Eigedomen: Festetomt på 1241 m2 som er frådelt bnr. 6; Kristiansand kommune har framfest tomta til Tor Mossing Oreigninga gjeld: Avståing av 50 m2 og klausulering av 170 m2 tomtegrunn Særskilde skjønsføresetnader: "1. Støyvoll anordnes som vist på plantegning/grunnervervskart W52A, dat. 05. november 91." Tnr. 27 ligg innanfor det området i Strømsdalen som i 1955 vart bortfest til kommunen, jf. tnr. 19. For denne tomta er oreigningsvederlaget til framfestaren rettskraftig avgjort ved underskjønet. Partane er samde om at eit eventuelt tap for grunneigaren gjeld reduksjon av festeavgifta for resten av festetida og reduksjon av råtomtverdien ved ei innløysing i 2054. Lagmannsretten held det ikkje for pårekneleg at avståinga og klausuleringa av ein mindre del av tomta vil få noko å seia for festeavgifta i den attverande festetida, og heller ikkje vil føra til ein redusert innløysingsverdi når festetida er ute. Det kan såleis ikkje reknast med at den saksøkte vil lida noko tap under tnr. 27, og han får ikkje vederlag. Tnr. 28 - Arne Kristian Bragdø - eigar av gnr. 62 bnr. 44 Eigedomen: Festetomt på 1055 m2 som er frådelt bnr. 6; Kristiansand kommune hadde framfest tomta til Torolf Tønnesen Oreigninga gjeld: Innløysing av heile tomta Særskilde skjønsføresetnader: "1. Hele eiendommen innløses." Som tnr. 27 er dette ei tomt innanfor det bortfeste området i Strømsdalen. Framfestaren har fått oppgjer av saksøkjaren ved minneleg avtale. Tapet for grunneigaren vart ved eit mistak ikkje taksert ved underskjønet. Det er semje mellom partane om at den saksøkte har krav på vederlag for tapet av festeavgift i resten av festetida og for råtomtverdien ved ei innløysing i 2054. Saksøkjaren har halde fram at det må takast omsyn til påreknelege reguleringar av festeavgifta i resten av festetida, men at grunnverdien i dette stroket, slik det vil avspegla seg i festeavgifta, ikkje kan vera særleg høg. Den saksøkte har vist til framlegget til ny tomtefestelov i NOU 1993:29, som mellom anna opnar for regulering av festeavgifta med kortare mellomrom enn i dag. Det er og vist til at gjeldande forskrifter om høgding av festeavgifter ikkje gjeld dersom festeavgifta etter høgdinga ikkje utgjer meir enn kr 1 pr. m2. Det må leggjast til grunn at festeavgifta etter neste regulering i 1995 minst ville ha gått opp til eit slikt nivå og at seinare reguleringar ville ha avspegla utviklinga av grunnverdien i området. Den saksøkte har elles vist til at vegvesenet ved ei minneleg avtale gav kr 45.000 for ei tomt like attmed. Lagmannsretten må gjera seg opp ei meining om den påreknelege utviklinga av festeavgifta i den attverande delen av festetida, under omsyn til den faktiske og rettslege situasjonen. Når det gjeld det siste, har retten teke omsyn til gjeldande forskrifter om multiplikatorar ved oppjustering av festeavgift og har elles merka seg lovutkastet. Med omsyn til grunnverdien i området, er det ikkje tale om noko spesielt attraktivt bustadstrok. Etter siste oppregulering i 1975 utgjer den årlege festeavgifta kr 275 for tomta, og etter den opphavlege festeavtala skal neste regulering vera i 1995. Ved kapitalisering av det årlege tapet må det leggjast til grunn ei gjennomsnittleg langtidsrente. Den pårekna råtomtverdien ved ei innløysing i 2054 må neddiskonterast til notidsverdi. Utmålinga av det samla tapet for den saksøkte har fleire uvisse element og må ha eit sterkt innslag av skjøn. Oreigningsvederlaget vert sett til kr 30.000. Sakskostnader Alle dei saksøkte som har kravt overskjøn, har oppnådd ei betre avgjerd enn ved underskjønet, og skal difor ha dekt sine naudsynte utgifter ved overskjønet, jf. skjønnslova §54a første ledd bokstav a), jf. §54 første ledd. For den saksøkte under tnr. 30 fylgjer det same direkte av §54 første ledd, ettersom det er saksøkjaren som har kravt overskjøn her. Advokat Launes har sendt inn kostnadsoppgåve på i alt kr 35.400, av dette er kr 32.000 salær til han og kr 1.200 salær til advokat Bakka, som opphavleg var prosessfullmektig for ein av dei saksøkte. Den innsende kostnadsoppgåva til advokat Sigmond er på kr 30.383, av dette er kr 23.000 salær. Lagmannsretten godtek kostnadsoppgåvene, som saksøkjaren ikkje har protestert mot. Saksøkjaren bør og i høve til dei saksøkte som hadde kravt overskjøn bera deira partar av dei lovbundne utgiftene med skjønet, medrekna godtgjersle til skjønsmennene, etter særskild oppgåve frå lagmannsretten. Overskjønet er samrøystes. Slutning: 1. Vederlaga til dei saksøkte vert fastsette slik det er nemnt under kvart takstnummer. 2. Innan 2 - to - veker etter at overskjønet er forkynt, betalar saksøkjaren til dei saksøkte under tnr. 2, 17 og 30 v/advokat Kristian Launes 35.400 - trettifemtusenfirehundre - kroner og til den saksøkte under tnr. 19, 27 og 28 v/advokat Frithjof B. Sigmond 30.383 - trettitusentrehundreogåttitre - kroner i sakskostnader for lagmannsretten, med tillegg av dei lovbundne utgiftene med overskjønet. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
