Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva blir 10 + 5
Fritekst:
A, født xx.xx.1916 og B, født xx.xx.1952, skrev den 1. oktober 1986 under en avtale om salg av eiendommen - - - gt., gnr. 19 bnr. 75 i X. A hadde bodd på eiendommen i en årrekke og satt på dette tidspunkt i uskiftet bo. Etter noen dager ble kjøperen, B, i brev datert 7. oktober 1986 gjort kjent med at det ikke hadde vært As mening å selge eiendommen og at hun ville gjøre gjeldende at det ikke var inngått noen gyldig kjøpekontrakt. B ønsket på sin side å holde fast ved avtalen, og på hans vegne reiste advokat Svein Duesund den 10. februar 1987 sak mot A med påstand om at kjøpekontrakten skulle kjennes gyldig og saksøkte tilpliktes å utstede skjøte ved rettidig betaling. A påstod seg frifunnet. Drammen byrett avsa den 11. desember 1987 dom med slik domsslutning: "1. A dømmes til å utstede skjøte til B på gnr. 19 bnr. 75 i X mot betaling av kjøpesummen kr. 1000000,-. 2. Saksomkostninger tilkjennes ikke." A ved h.r.advokat Else Bugge Fougner har i rett tid påanket dommen og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand: "Prinsipalt: Avtalen kjennes ugyldig etter avtaleloven §33. Subsidiært: Løftet anses tilbakekalt i medhold av re-integra-regelen. Atter subsidiært: Avtalen settes til side i medhold av avtaleloven §36. I alle tilfelle: B pålegges å betale saksomkostninger for byretten og lagmannsretten." B har tatt til motmæle og har ved advokat Hans Petter Jahre for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand: "1. Drammen byretts dom, punkt 1, stadfestes. 2. B tilkjennes saksomkostninger i byrett og lagmannsrett." Ankeforhandling ble holdt den 29. august og 30. august 1989 i X. Begge parter møtte med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. 7 vitner møtte og forklarte seg. Endelig møtte som oppnevnt sakkyndige spesialpsykolog Per Kristian Haugen og avdelingsoverlege Bjørn Gunby som begge avga forklaring. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Saksforholdet og partenes anførsler fremgår av byrettens dom og det som sies nedenfor. Den ankende part, A, hevder at byretten har tatt feil både i bevisbedømmelsen og i rettsanvendelsen og har for øvrig i det vesentlige anført: A som bodde alene i sitt hus i - - - gate 15 i X tok 8. juli 1986 kontakt med eiendomsmeglerfirmaet Per B. Echholt A/S, fortrinnsvis med det siktemål å få bistand med taksering av eiendommen. Bakgrunnen for As initiativ var at hun i samråd med sin nærmeste familie overveiet å kjøpe et hus og bosette seg i Z, hvor hennes datter C og svigersønnen D bodde. Dagen etter kom en representant for meglerfirmaet, E, hjem til henne for å se på eiendommen og drøfte planene nærmere. Til stede var også C og D og en annen av hennes døtre. E sørget for at lånetakst ble avholdt allerede 9. juli s.å. E fikk beskjed om at A i disposisjoner vedrørende eiendommen skulle representeres av D, dog slik at dette forholdet måtte iakttas med konduite. Til tross for at E var gjort kjent med Ds rolle, fikk han en av de påfølgende dager A til å undertegne et megleroppdrag, noe hennes familie først er blitt klar over i det siste. Etter at det var gjort salgsoppslag på meglerkontoret med fotografier som E hadde tatt av huset, dukket det opp interessenter som ønsket å besiktige eiendommen. A mislikte dette bl.a. fordi hennes ønsker begrenset seg til å sondere mulighetene for salg. På hennes anmodning ble oppslaget tatt ned, idet E skulle få nærmere beskjed dersom salg ble aktuelt. Først etter to måneder tar E på nytt kontakt, idet han da var blitt kjent med at B kunne være interessert i å kjøpe eiendommen. B og hans daværende samboer, F, fikk etter avtale anledning til å besiktige eiendommen den 12. september s.å. Også overfor B ga A uttrykk for at hun måtte snakke med D før noen avgjørelser kunne treffes. Videre gjorde hun B kjent med at salg var helt avhengig av at hun kunne få overta et bestemt hus i Z, tilhørende en av C og Ds naboer. B har senere søkt å tilsløre den sentrale rolle D skulle ha i avgjørelsesprosessen, og at hun bare ville flytte til Z på helt spesielle forutsetninger hva bolig angikk. I brev av 16. september 1986 til meglerfirmaet tilbød B kr. 950000,- for eiendommen idet han forutsatte at tidspunkt for overtakelse kunne fastsettes etter nærmere avtale. På grunn av forestående feriefravær ba han om svar innen 1. oktober s.å. Dagen etter oversendte E tilbudet til A, som tok tilbudet med seg til Z og drøftet det med D i week-enden den 20. september -21. september Den 27. september og 28. september finner det sted telefonsamtaler mellom E og B som ønsket reaksjon på tilbudet, og D. D ga da klar beskjed om at eiendommen ikke skulle selges. Det var nå gått to måneder siden takseringen uten at noe var hendt, og for As familie forelå intet som tydet på at noe salgsoppdrag var gitt. D ga under samtalene ikke uttrykk for at prisspørsmålet skulle være avgjørende. B var på dette tidspunkt klar over at eiendommen hadde et potensiale som lå i at det ville være mulig å skille ut en parsell, selv om dette ikke var omtalt i taksten. Han var også klar over at det ikke lenger var aktuelt for A å kjøpe det omtalte hus i Z. Han vurderte situasjonen slik at høyning av budet kunne føre frem og tilbød nå kr. 1000000,-. Det er uklart overfor hvem budet ble gitt. B forklarer at han fikk underretning fra E om at D hadde akseptert, mens E på sin side hevder at han fikk tilsvarende beskjed fra B. Ifølge deres egne forklaringer har altså verken B eller E fått noen aksept, hvilket passer godt med at A i telefonsamtale med E blir bedt om å komme til et møte for nærmere drøftelser. E hentet A til møtet som ble holdt på meglerkontoret den 1. oktober s.å. Hun synes ikke å ha fått noe kontraktsutkast til gjennomsyn på forhånd, i seg selv eiendommelig på bakgrunn av at hun da var 70 år og uten erfaring med eiendomshandel. Hun var ikke klar over at hensikten med møtet var å undertegne en kjøpekontrakt, men trodde at E bare ville føre videre de uforpliktende samtaler som de tidligere hadde hatt om et eventuelt salg i fremtiden. Det stod heller ikke klart for henne at B skulle delta. På møtet ble det lagt frem en standardkontrakt. Denne ble gjennomgått, men på en måte som var utilfredsstillende for A. Mellom partene var det en avgrunn når det gjaldt innsikt og kompetanse. E skulle slutte i meglerfirmaet og B skulle på ferie. A følte seg under press. Hennes personlige legning og mentale tilstand var slik at hun ønsket å stille seg imøtekommende overfor krav og ønsker fra dem hun møtte. Hun savnet evne til å vurdere forhold av så komplisert natur som salg av eiendommen innebar. Bragt i en presset situasjon slik som under møtet den 1. oktober, ble hennes på forhånd beskjedne forutsetninger for å ivareta sine interesser nærmest eliminert. Hun var ute av seg, skalv og gråt, mens forhandlingene pågikk. Hennes mentale tilstand hadde nettopp vært grunnen til at D skulle bistå henne. Familien burde vært tilkalt til møtet, og det er underlig at E som en nøytral megler med stor erfaring, ikke sørget for at hun fikk samrå seg med sine nærmeste. Den ankende part vil prinsipalt hevde at kjøpekontrakten av 1. oktober 1986 må kjennes ugyldig i henhold til bestemmelsene i avtaleloven §33. Under henvisning til uttalelsene fra de oppnevnte sakkyndige og forklaringen fra det sakkyndige vitne Flekkøy, må det anses dokumentert at A var mentalt svekket i en slik grad at hun var ute av stand til å binde seg. Hennes språkforståelse var svak og ville i pressede situasjoner bli enda dårligere. Hun hadde videre en redusert evne til å oppfatte konsekvensene av sentrale punkter i avtalen, f.eks. plikten til å flytte, og savnet slik den innsikt som en selger må ha i elementære følger av en avtale. De øvrige deler av kjøpekontrakten har hun overhodet ikke forstått. Etter en totalvurdering er kravet til de omstendigheter som etter avtaleloven §33 må foreligge som vilkår for ugyldighet, oppfylt. B var da avtalen ble undertegnet klar over at A ikke ønsket å selge, men bare var innstilt på uformelle drøftelser, og at D under enhver omstendighet måtte bringes inn i bildet dersom det skulle treffes beslutninger. Subsidiært anføres at re-integra-regelen i avtaleloven §39, 2. punktum, bør komme til anvendelse. De særlige grunner som påberopes, er de omstendigheter som er anført i tilknytning til loven §33, og som B under enhver omstendighet ble gjort kjent med ved advokat Nøklebys brev av 7. oktober 1986 og før han på noen måte hadde innrettet seg etter kjøpekontrakten. Atter subsidiært vil den ankende part hevde at avtalen kan settes til side i medhold av avtaleloven §36. Kjøpesummen skulle etter avtalen betales først ved overtakelse ni måneder etter undertegning. Det må da på bakgrunn av et stigende marked foretas en neddiskontering som etter en rentefot på 16 % gir kr. 893000,-, altså et mindre gunstig salg for A. Hennes interesse i sikkerhet for rett oppfyllelse på et langt senere tidspunkt er heller ikke ivaretatt. Videre er det ikke tatt hensyn til den verdi som lå i at det kunne skilles ut en parsell fra tomten. Endelig har B ikke betalt omkostningene ved kontrakten, slik denne foreskriver. Avtaleloven §36 utvider området for §33 og omfatter foruten innholdsmangler såvel tilblivelsesmangler som habilitetsmangler. Innholdsmanglene påberopes ikke isolert, men sammen med de øvrige mangler. B fikk raskt kjennskap til at A ikke ønsket å binde seg og det vil da virke urimelig å gjøre avtalen gjeldende. Det er vist til Arnholm: Avtalerett 1964 24, Huser: Avtalerevisjon, side 36 og 37, NOU 1979: 32, Hov: Avtalerett 1980 19 og [[Rt-1989-90]]. Ankemotparten, B, hevder at byrettens dom er riktig og har for øvrig i det vesentlige anført: B var interessert i å kjøpe en bolig i det aktuelle strøk, Y i X. I begynnelsen ba han E om bistand og fikk slik kjennskap til muligheten for å kjøpe As hus. E sa intet om hennes mentale tilstand eller at D på noen måte skulle representere henne. Visningen den 12. september 1986 ble avtalt i en telefonsamtale god tid i forveien. B og F ga seg god tid under besøket hos A. I samtalens løp sa A at hun gjerne ville få seg noe mer lettvint. B sa at han ville komme med et bud. Hun sa at hun på sin side ville drøfte saken med D, men det bestrides at hans rolle ble definert slik som beskrevet av den ankende part. Etter å ha sendt skriftlig bud til eiendomsmegleren, tok B kontakt med D som sa at budet var for lavt og at det derfor kunne være aktuelt å gå ut i markedet. Det bestrides at D sa at salg ikke var aktuelt i det hele tatt. Samtalen lå tvert om til grunn for at B høynet sitt bud til kr. 1000000,-. Det er motstridende opplysninger om innholdet i de telefonsamtaler som ble ført den 28. september og 29. september s.å. mellom E og B på den ene siden og D på den annen. B hevder at budet ble akseptert. Det ble avtalt kontraktsmøte med A, og for å gi henne tid til å konferere med sin familie, ble dette berammet med noen dagers frist. Heller ikke ved denne anledning ble det sagt noe om at D skulle representere henne. Under møtet den 1. oktober s.å. ga man seg god tid til å forklare A kontraktsutkastet. Ettersom det forelå aksept, ble kjøpesummen ikke diskutert. Derimot ble tidspunktet for overtakelse drøftet konkret. B ville helst overta eiendommen pr. 1. mai 1987, men for å imøtekomme As ønske om å ha rommelig tid til å ordne seg, ble dette forskjøvet til 1. juli 1987. I denne forbindelse tilbød B sin assistanse med å finansiere et eventuelt kjøp av leilighet i det mellomliggende tidsrom. Det var intet som tydet på at A ikke var klar over hva hun gjorde da hun undertegnet. At hun oppfattet situasjonen støttes også av den vurdering som det sakkyndige vitne Flekkøy har gitt uttrykk for. Slik møtet ble gjennomført, med god tid til å forklare de vesentlige punkter, var betingelsene lagt til rette for at hun kunne forstå hva kontrakten innebar. Man tilfredsstilte dermed de krav som den sakkyndige Haugen stilte for at A kunne sies å forstå et saksforhold. Verken under visningen, budgivningen eller møtet den 1. oktober forelå omstendigheter som kunne gi B varsler om at A ikke selv kunne inngå avtaler. Det er ikke bevist at han fikk beskjed om at eiendommen ikke var til salgs, noe som støttes av at han fant det formålstjenelig å høyne sitt første bud. Det er for øvrig påfallende at D ikke reagerte den 21. september da han, nettopp hjemkommet fra jakt, ble kjent med Bs første tilbud. Det hadde vært rimelig på dette tidspunkt å vente at B fikk klar beskjed. Ankemotparten vil hevde at kriteriene for å kjenne avtalen ugyldig etter avtaleloven §33 ikke foreligger. A led av en lettere mental reduksjon. Denne måtte i tilfelle ha påvirket hennes handlingsvalg på en slik måte at hun på grunn av manglende forståelse underskrev en avtale som hun med en usvekket oppfattelsesevne ikke ville ha inngått. A var imidlertid klar over at hun solgte sin eiendom, og dette er tilstrekkelig. Det er ingen betingelse for gyldighet at hun hadde full oversikt over alle de konsekvenser kjøpekontrakten kunne innebære. B har på sin side hele tiden vært i aktsom god tro. Den kjøpekontrakt som ble inngått, var av helt ordinær karakter. Kjøpesummen lå godt innenfor normalvariasjonene av priser på eiendommer med tilsvarende kvaliteter. Selv om det ikke er uttrykkelig sagt, må det i taksten være tatt hensyn til muligheten av å fradele en parsell. Selv om man skulle legge til grunn at B i etterhånd ble klar over As defekter og muligheten for at de hadde påvirket henne, foreligger ikke slike særlige grunner som er et vilkår for ugyldighet etter avtaleloven §39, annet punktum. Vilkårene for å sette en avtale til side etter avtaleloven §36 knytter seg i utgangspunktet til innholdet, selv om bestemmelsen supplerer §33 hva det subjektive angår. Hovedregelen er fortsatt at avtaler skal holdes, og det skal vises stor tilbakeholdenhet ved anvendelsen av §36 når kontrahenten, slik tilfellet var for Bs vedkommende, er i aktsom god tro. Endelig vil ankemotparten hevde at A har bevisbyrden for at det foreligger ugyldighetsgrunner. Det er vist til Ot.prp. nr. 5 (1982/83), Hov: Avtalerett, side 119, [[Rt-1956-572]] ff., [[Rt-1962-503]] og [[Rt-1966-1281]]. Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og bemerker: Etter at A den 8. juli 1986 tok kontakt med eiendomsmeglerfirmaet Per-B. Echholt A/S ble det allerede den påfølgende dag foretatt besiktigelse av firmaets representant, E. Foruten A og E var hennes tre døtre og D til stede. Det var enighet om at eiendommen skulle takseres, men for øvrig var drøftelsene av uforbindtlig karakter. På dette tidspunkt hadde hun utsikt til å kjøpe et hus som tilhørte datterens nabo i Z. Hun underskrev kort etter et salgsoppdrag. Etter lagmannsrettens mening måtte dette anses som naturlig etter de drøftelser som hadde funnet sted. A mislikte tråkk av interessenter som innfant seg, og fikk derfor E til å ta ned den salgsoppgaven som var slått opp. Deretter skjedde intet før B 12. september s.å. ved Es mellomkomst fikk anledning til å se på eiendommen og deretter ga sitt skriftlige bud den 16. september D på den ene side og B på den annen har gitt sterkt motstridende forklaringer om karakteren og innholdet av de samtaler som ble ført den 27. september og 28. september s.å. dem i mellom og mellom D og E. Lagmannsretten legger til grunn at E/ B etter samtaler med D måtte få inntrykk av at budet på kr. 950000,- var for lavt, og at B som hadde et sterkt ønske om å bo på Y, derfor hadde en naturlig oppfordring til å høyne sitt bud. Det anses videre godtgjort at det hos E og B dannet seg den oppfatning at budet på kr. 1000000,var akseptert. D var kjent med Bs skriftlige bud den 21. september s.å., men reagerte ikke. Dersom tanken på salg skulle avvises totalt, burde dette fått et langt bedre uttrykk enn det som fremgår av Ds egen forklaring. På denne bakgrunn finner lagmannsretten ikke grunnlag for å bebreide E og B at A ble anmodet om å komme til kontraktsmøte den 1. oktober s.å. Det er da lagt vekt på at hun fikk rommelig frist til å rådføre seg med de øvrige i familien. Lagmannsretten finner det godtgjort at A til tross for den mentale svekkelse som er beskrevet av de oppnevnte sakkyndige, var klar over at hun solgte sin eiendom for den sum som står i kontrakten. Det må antas at tanken på å flytte fra sitt hjem har satt henne under et emosjonelt press, og at dette, - som anført av de sakkyndige - har svekket hennes forståelsesevne. Lagmannsretten finner allikevel at hun i hovedtrekk har forstått konsekvensene av den avtale hun inngikk. Det legges her vekt på at hun, i strid med Bs ønske, fikk overtakelsestidspunktet skjøvet ut til 1. juli 1987. Det legges også vekt på at hun under eller like etter kontraktsmøtet overfor en utenforstående ga uttrykk for at hun nå solgte sitt hus. Det er intet som tyder på at hun var utsatt for noe press under møtet, selv om hun naturlig nok var sterkt følelsesmessig berørt og muligens også gråt ved en enkelt anledning. Lagmannsretten legger til grunn at både E og B har vært i aktsom god tro både med hensyn til As evne til selv å treffe avgjørelser og til at Ds rolle skulle være begrenset til rådgiverens. Det finnes etter dette ikke grunnlag for å kjenne kjøpekontrakten ugyldig etter bestemmelsene i avtaleloven §33. For A var det, som understreket av de sakkyndige, et sterkt behov å handle i samsvar med familiens ønsker. Da hun under en familieutflukt til Sjølyst en ukes tid etter 1. oktober 1986 ble klar over at dette ikke var tilfelle når det gjaldt den kontrakt hun hadde undertegnet, bragte dette henne i en følelsesmessig konflikt, og hun ønsket å gå fra avtalen. Slik lagmannsretten vurderer situasjonen da avtalen ble inngått, kan avtaleloven §39 ikke komme til anvendelse. Det kan ikke sees at avtalen etter sitt innhold, verken hva pris eller andre vilkår angår, var ugunstig for A. Spesielt kan man ikke se noen grunn til å foreta noen neddiskontering av kjøpesummen, og legger da vekt på at denne skulle betales ved overtakelse. Det er etter dette heller ikke grunnlag for å sette avtalen til side etter avtaleloven §36. Etter dette blir byrettens dom å stadfeste, idet lagmannsretten også er enig i avgjørelsen av omkostningsspørsmålet. Anken har ikke ført frem. På bakgrunn av den tvil som saken har reist, ikke minst på bakgrunn av de sakkyndiges erklæring, finner lagmannsretten at det foreligger slike særlige omstendigheter som etter tvistemålsloven §180 første ledd bør føre til at saksomkostninger for lagmannsretten ikke tilkjennes. Dommen er enstemmig. Slutning: 1. Byrettens dom stadfestes. 2. Saksomkostninger for lagmannsrett tilkjennes ikke. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
