Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva blir 10 + 5
Fritekst:
Tvisten gjelder spørsmålet om Tanja Kvamsdahls disposisjonsrett til en leilighet i Sverdrupsgt. 13, oppg. B, 2. etasje til venstre, og krav om erstatning i den forbindelse. I sak anlagt av Tanja Kvamsdahl mot Sameiet Sverdrupsgt. 13 v/styrets formann avsa Oslo byrett den 6. mars 1989 dom med slik domsslutning: "1. Kravet om disposisjonsrett over en leilighet i Sverdrupsgate 13, oppgang B, annen etasje til venstre: Saksøkte, Sameiet Sverdrupsgate 13, frifinnes. 2. Kravet om erstatning: Saksøkte, Sameiet Sverdrupsgate 13, tilpliktes - innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse - å betale kr. 155.000,- - etthundreogfemtifemtusenkroner - i erstatning til saksøker. Tanja Kvamsdahl, mot at hun overfører sin ideelle eierandel til Sameiet Sverdrupsgate 13. 3. Partene bærer hver sine saksomkostninger." Om saksforholdet og partenes anførsler vises til byrettens domsgrunner og til bemerkningene nedenfor. Dommen er påanket av Tanja Kvamsdahl, og Sameiet Sverdrupsgt. 13 v/styrets formann har tatt til gjenmæle. Ankeforhandling ble holdt i dagene 6. - 7. mars 1991, hvor det ble gitt forklaringer av begge parter og av 4 vitner. Om dokumentasjon vises til rettsboken. Den ankende part nedla slik påstand: "1. Prinsipalt Tanja Kvamsdahl kjennes å ha disposisjonsrett over leilighet i Sverdrups gate 13 B, 2. etg. til venstre. Subsidiært Sameiet Sverdrups gate 13 dømmes til å betale erstatning til Tanja Kvamsdahl for tap av disposisjonsrett over leilighet, fastsatt etter rettens skjønn, begrenset oppad til kr. 1.000.000,-. 2. Sameiet Sverdrups gate 13 dømmes til å betale erstatning til Tanja Kvamsdahl for tap hun har lidt ved og ikke kunne disponere leilighet, fastsatt etter rettens skjønn, begrenset oppad til kr. 100.000,-. 3. Tanja Kvamsdahl tilkjenner saksomkostninger for byrett og lagmannsrett." Ankemotparten nedla slik endelig påstand: "1. Prinsipalt. Anken avvises. 2. Subsidiært. Oslo byretts dom av 6. mars 1989 pkt. 1 og 2 stadfestes. 3. I begge tilfelle: Sameiet Sverdrupsgt. 13 v/styrets formann tilkjennes saksomkostningene for såvel byrett som lagmannsrett." Ut fra det som er opplyst for lagmannsretten, legger man følgende saksforhold til grunn: Sverdrupsgt. 13 er en eldre gård i 4 etasjer, med butikklokaler og et par hybler i 1. etasje og en rekke forholdsvis små leiligheter i de øvrige etasjer, fordelt på to oppganger. Den daværende eier, Leif Mehlum, som hadde ervervet gården i slutten av 1970-årene, begynte i 1980 å selge sameieparter - ideelle andeler - i gården dels til daværende leieboere dels til andre. Med virkning fra 1. januar 1982 overtok "Sameiet Sverdrupsgt. 13" administrasjonen av gården, idet noe over halvdelen av leilighetene da var bebodd av leieboere som samtidig var sameiere. Etter vedtektene ledes sameiet av et styre, som velges av årsmøtet. Gården har vært under rehabilitering med sikte på å bringe den opp til såkalt 30-års standard; dette medfører at enkelte leiligheter blir borte idet deres areal må deles mellom tilstøtende leiligheter (jfr. byrettens dom 2). Ellen Kvamsdahl kjøpte en ideell 1/25 del i gården av Mehlum ved kontrakt datert 20. mars 1981. Det ble inngått skriftlig avtale samme dag mellom henne og Mehlum om at hun skulle "disponere over den leilighet i 2. etasje tilhørende Viggo Knutsen når leiligheten måtte bli ledig". Ved leiekontrakt av 28. september 1981 leiet Mehlum ut en leilighet på 1 værelse og kjøkken i oppgang A, 4. etasje, til Ellen Kvamsdahl, som flyttet inn der med sin datter Tanja. Ellen Kvamsdahl bor der fortsatt. Mor og datter hadde tidligere bodd i en leilighet i oppgang B, 3. etasje, som var leiet av morens tidligere samboer. Den leilighet i oppgang B, 2. etasje, som Ellen Kvamsdahl var tilsagt av Mehlum, var bebodd av Viggo Knutsen (jfr. ovenfor), og etter ham av hans enke Hildur Knutsen, inntil hun sa opp med virkning fra 30. september 1985; denne oppsigelsen var stilet til Ellen Kvamsdahl. Da leiligheten ble ledig etter Hildur Knutsen, leiet Ellen Kvamsdahl den ut til Bodil Crow, som bodde der til våren 1986. Leiligheten sto så av forskjellige grunner for det meste tom fra sommeren 1986 til den av sameiet ble leiet ut til Reidun Eriksen den 10. desember 1987. Ved kjøpekontrakt av 27. mars 1981 hadde Tanja Kvamsdahl (da 12 år gammel) ved verge Ellen Kvamsdahl kjøpt en ideell 1/25 del av Sverdrupsgate 13. Selger var Leif Mehlum. Kjøpekontrakten for Tanja Kvamsdahl inneholdt i punkt 9 følgende bestemmelse: "Kjøper er oppmerksom på at det ikke er noen ledig leilighet i gården." Tanja hevder imidlertid at hun, i forbindelse med at hun kjøpte sin andel i 1981, fikk tilsagn av Mehlum om rett til å disponere den omhandlede leilighet i oppgang B, 2. etasje til venstre, så snart den ble ledig. - - - - - - Lagmannsretten vil først behandle påstanden om avvisning. Ankemotparten - Sameiet Sverdrupsgt. 13 v/styrets formann - som har påstått avvisning, har begrunnet denne påstand med at saken gjelder krav om leierett. Derved er det en sak som hører under husleieloven §51, og ankefristen på 14 dager etter §51 er oversittet. Under behandlingen i byretten var prosessfullmektigene enige om at saken egentlig hørte under husleieretten, men at den kunne fortsette for byretten, hvor den var blitt innbragt, siden husleieretten innen meget kort tid ville bli inkorporert i byretten (jfr. byrettens dom 9). Etter teori og praksis faller en sak som dette, etter sin art, inn under husleieloven, jfr. særlig [[Rt-1987-848]] og 1990 389. Den ankende part - Tanja Kvamsdahl - hevder at det ikke er tale om noe leieforhold, men om en form for bruksrett som hører med til eierandelen/sameieparten, og som ikke kan skilles fra denne uten i forbindelse med innløsning eller vesentlig mislighold. Forholdet reguleres av sameieloven og vedtektene for sameiet. Husleieloven får ikke anvendelse. Det er i det hele ikke tale om husleie av noen art, men et rettsforhold med andre kvaliteter. I den forbindelse vises det til namsrettens avgjørelse i en utkastelsessak som sameiet hadde anlagt mot Ellen Kvamsdahl etter å ha sagt henne opp. Utkastelsesbegjæringen ble ikke tatt til følge, og lagmannsretten stadfestet namsrettens avgjørelse ved kjennelse av 7. januar 1986. Lagmannsretten skal bemerke: Spørsmålet om den enkelte beboer i Sverdrupsgt. 13 disponerer sin leilighet i kraft av en leierett, slik at husleieloven får anvendelse på forholdet, eller om leiligheten disponeres i kraft av en bruksrett som sameier, byr på noen uklarhet. Både den tidligere gårdeier, Mehlum, og det senere sameiestyre benyttet formen leiekontrakt i forholdet til beboerne. I leiekontrakten ble det brukt uttrykk som "leietaker", "utleier", "leieobjekt", "husleie" osv. En slik bruk av leiekontrakt i forholdet mellom på den ene side en beboer/sameier og på den annen side fellesskapet - sameiet representert ved styret - har en parallell i forholdet mellom beboerne og et boligaksjeselskap eller et borettslag. Der disponerer gårdens beboere sine leiligheter i kraft av leiekontrakt med selskapet eller laget som eier av gården. Samtidig kommer beboerne inn på eiersiden ved at de er aksjonærer i selskapet eller andelshavere i laget. Det har i disse tilfelle vært ansett på det rene at husleieloven får anvendelse og regulerer beboernes rettigheter og plikter når det gjelder disponeringen av vedkommende leilighet. Når eieren av gården ikke er en juridisk person som et aksjeselskap eller et andelslag, men gården eies av sameiere som har hver sin ideelle andel, kan det imidlertid reises tvil om det er realistisk å se det slik at den enkelte beboer disponerer sin leilighet i kraft av en leierett. Det kan vanskelig sies å foreligge noe vanlig leieforhold, slik det ellers er mellom en utleier og en leietager/beboer, når beboeren tillike er sameier og forutsetningen nettopp er at gården skal tjene til beboelse for sameierne (i motsetning til forretningsmessig utleie). I nærværende tilfelle er det å merke at på den tid Tanja Kvamsdahl kjøpte sin andel, gjaldt det et forbud mot å etablere eierleiligheter i bestående bygninger, jfr. lov av 28. mars 1976 nr. 36. Etter loven §2 kunne boliger i bestående bygning med mer enn fire leiligheter ikke omgjøres til eierleiligheter. Med eierleilighet forstod loven bolig som disponeres med eksklusiv bruksrett eller eiendomsrett når denne rett var knyttet sammen med en ideell andel i eiendoms- eller festeretten til eiendommen, jfr. §1. Det var således ikke tillatt å etablere en eksklusiv bruksrett til en leilighet sammenkoblet med en ideell andel i eiendomsretten til eiendommen. Dette lovforbud, som i første rekke virket som en tinglysingsperre (jfr. tinglysingloven §12a, slik bestemmelsen da lød), er trolig bakgrunnen for at det i overdragelsesdokumentet vedrørende den enkelte sameieandel ikke ble inntatt noe om bruksrett til en leilighet, og at det i stedet ble opprettet et særskilt dokument om bruksretten under betegnelsen leiekontrakt. Loven forbød i og for seg ikke at en sameier ble gitt bruksrett til en leilighet i form av en selvstendig leiekontrakt, forutsatt at det ikke var noen (formell) sammenkobling mellom bruksretten og sameieandelen. Det må i utgangspunktet antas at partene ønsket et avtaleforhold som ikke kom i strid med loven, og at de søkte å oppnå dette ved å velge en terminologi som kunne bringe forholdet nær opp til leie. Men i realiteten er dette ingen typisk leiekontrakt. For det første gjør det spesielle forhold seg gjeldende at beboerne tillike er sameiere, jfr. det som er nevnt ovenfor. Videre peker man på bestemmelsen om husleien, som gikk ut på at beboerne skal dekke sin forholdsmessige part av "alle gårdens utgifter, såsom renter og avdrag av felles pantegjeld, kommunale avgifter, brannassuranse, vedlikehold etc.". En slik deling av fellesutgifter må sees som et uttrykk for at bruksretten (leieretten) inngår som ledd i selve sameieforholdet, og er naturlig i et brukssameie, men ikke i et husleieforhold. Videre er det av betydning at ifølge leiekontrakten ble leiligheten stilt til disposisjon "med utvidet leierett", med bl.a. bytte og overdragelsesrett uten gårdeiers godkjennelse, og med rett til installering av WC, dusj, bad o.a. forandringer under forutsetning av myndighetenes godkjenning og varsel til gårdeieren. Dette gir "leietageren" en stilling som ikke er forenlig med en vanlig leierett. Terminologien i kontrakten dekker således ikke det virkelige forhold. Reelt sett må det sies at man har med et beboer-sameie å gjøre, jfr. i samme retning bemerkningene på side 5 i Oslo namsretts kjennelse av 15. juni 1987 i sak D 292/86, Tanja Kvamsdahl - Sameiet Sverdrupsgt. 13. Det kan endelig spørres hvilken betydning det får om det reelle forhold eventuelt ikke var forenlig med forbudsloven av 1976. Må man ikke se det slik at partenes intensjoner var å gå klar av (omgå) loven, og at denne hensikt må tillegges den vekt at man ser det som et leieforhold likevel. Det siste må besvares benektende. Det reelle forhold som er omtalt foran, må etter lagmannsrettens oppfatning være avgjørende uansett partenes intensjoner. Og selv om kontraktsforholdet skulle finnes å være i strid med 1976-loven, følger ikke derav at man i denne sammenheng kan legge til grunn et annet forhold enn det man finner er det reelle. Idet saken etter lagmannsrettens syn således ikke gjelder krav om leierett, går den ikke inn under husleieloven, og ankefristen er ikke oversittet. Saken blir således å fremme. - - - - - - - - - - Lagmannsretten går så over til å behandle sakens realitet. Byretten fant at den avtalte rett for Tanja Kvamsdahl til å disponere over leiligheten i Sverdrupsgt. 13 ikke kunne settes til side som ugyldig fordi om den var i strid med forbudet mot eierleilighet i loven av 28. mai 1976. Byretten viste bl.a. til at sameiets styre i brev av 10. februar 1984 - etter at forbudsloven var opphevet - hadde gitt uttrykk for at den omtalte leilighet "tilhørte" Ellen Kvamsdahl. Ifølge byretten var forholdene noe uoversiktlige, da Ellen Kvamsdahl hadde opptrådt dels på egne, dels på sin datters vegne. Byretten fant imidlertid å måtte legge til grunn at den nevnte avtale av 20. mars 1981 om rett til å disponere den omtalte leiligheten i 2. etasje tilhørende Viggo Knutsen måtte referere seg til en annen kjøpekontrakt enn Tanja Kvamsdahls kontrakt, som var inngått 27. mars 1981. Eventuelt kunne avtalen av 20. mars 1981 tenkes å referere seg til Ellen Kvamsdahls kjøpekontrakt, inngått 20. mars 1981. Retten fant det ut fra dette ikke godtgjort at den rett til å disponere en leilighet i Sverdrupsgt. 13 som Tanja Kvamsdahl var stilt i utsikt, gjaldt den omtvistede leilighet. Den ankende part - Tanja Kvamsdahl - hevder i hovedsak at det fremgår av dokumentene at det i forbindelse med hennes kjøp av 1/25 i Sverdrupsgt. 13 var en klar forutsetning at hun skulle få disponere den omtvistede leilighet i 2. etasje. Det var helt meningsløst å betale kr. 48.500,- for en sameiepart hvis det ikke skulle gi rett til å disponere en leilighet. At hun skulle ha slik disposisjonsrett, bestyrkes bl.a. av det forhold at hun (ved sin verge) helt fra kjøpet av den ideelle andel betalte husleietillegg for den opprinnelige leietager til denne flyttet. Det er ikke riktig når byretten ser det slik at Tanja Kvamsdahl som følge av rehabiliteringen av gården ikke har rett til å overta noen leilighet i gården. Et rehabiliteringsvedtak kan ikke gis slik virkning i forhold til en av sameierne, med mindre det på forhånd er klarert med vedkommende. Reidun Eriksen som sameiets styre tillot å flytte inn i leiligheten i 1987, har ikke status som erverver i god tro - hun har som sameier hatt full kunnskap om den verserende tvist. Sameiet hadde ikke rett til å tildele Reidun Eriksen en leilighet til fortrengsel for Tanja Kvamsdahl så lenge hun ikke hadde fått leilighet, selv om Reidun Eriksen hadde gitt frivillig avkall på en leilighet i gårdens 4. etasje. Tanja Kvamsdahl hadde lengre ansiennitet. Dessuten hadde ikke sameiet eller dets styre kompetanse til å forestå bortleie. Som et sentralt punkt pekes det videre på at sameiet ved selvtektshandlinger hadde fratatt Tanja Kvamsdahl den disposisjonsrett over leiligheten som hun hadde ervervet da den tidligere leieboer flyttet i oktober 1985. Subsidiært - hvis hun må avfinne seg med den av sameiet rettstridig etablerte situasjon - må Tanja Kvamsdahl ha krav på full erstatning for det tap hun har lidt. Og det erstatningsbeløp byretten har satt, er helt utilstrekkelig. Ankemotparten - sameiet Sverdrupsgt. 13 v/styrets formann - har bl.a. fremholdt at kjøpet av sameieandel var en pengeplassering for Tanja Kvamsdahl. Hennes kjøpekontrakt inneholdt intet om at hun skulle ha rett til å leie eller disponere en leilighet. Loven av 28. mai 1976 hindret sammenkobling av (ideell) sameiepart i gården og rett til å disponere en bestemt leilighet. Det var derfor ikke adgang til å inngå en slik avtale som Tanja Kvamsdahl hevder å ha fått i tilknytning til sin kjøpekontrakt. Byrettens dom er således riktig, idet den frifinner sameiet for hennes krav om disposisjonsrett over leiligheten i Sverdrupsgt. 13, oppg. B, 2. etasje til venstre. Det fremholdes for øvrig at sameiet var i god tro da det leiet ut leiligheten til Reidun Eriksen. Erstatningskravet er udokumentert og ugrunnet. Subsidiært bemerkes at sameiet er klar til å betale det beløp retten måtte fastsette, forutsatt at Tanja Kvamsdahl overfører sin eierandel. Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten når det gjelder disposisjonsretten over den omtvistede leilighet (jfr. punkt 1 i byrettens konklusjon), og skal bemerke: Det er på det rene at Tanja Kvamsdahl inngikk kjøpekontrakt den 27. mars 1981, hvorved hun kjøpte en ideell 1/25 i Sverdrupsgt. 13, og at det i denne kontrakt sto at kjøperen var oppmerksom på at det ikke var noen ledig leilighet i gården. En slik passus er ikke uforenlig med at Tanja Kvamsdahl fikk et tilsagn om rett til å disponere en leilighet når det ble noe ledig. Et slikt tilsagn kunne være naturlig når hun kjøpte en part i gården og således foretok en forholdsvis betydelig investering. Lagmannsretten kan imidlertid - i likhet med byretten - ikke se det godtgjort at et slikt tilsagn til Tanja Kvamsdahl i tilfelle gjaldt den omprosederte leilighet i oppgang B, 2. etasje. Den skriftlige avtale av 20. mars 1981 om rett til å disponere Viggo Knutsens leilighet (den omtvistede) når den ble ledig, ble inngått mellom gårdeier og Ellen Kvamsdahl, jfr. hennes kjøpekontrakt av 20. mars 1981. Tanja Kvamsdahl var ikke part i nevnte avtale. Etter lagmannsrettens mening må man holde seg til det partsforhold som fremgår av dokumentene, og kan ikke legge til grunn at Ellen Kvamsdahl har handlet på vegne av sin datter når dette ikke er uttrykkelig sagt. Allerede den omstendighet at Tanja Kvamsdahls kjøpekontrakt var datert (en uke) senere enn morens, gjør det for øvrig lite sannsynlig at avtalen om rett til å overta Knutsens leilighet skulle gjelde for Tanja Kvamsdahl. Videre nevner man at sameiets styre i brev av 10. februar 1984 hadde gitt uttrykk for at nevnte leilighet tilhørte Ellen Kvamsdahl. Selv om det kan ha gjort seg en viss uklarhet gjeldende for sameiets styre, fordi Ellen Kvamsdahl kunne opptre på sin datters vegne, foruten at hun opptrådte på egne vegne, kan dette etter rettens mening ikke tillegges avgjørende vekt. At Tanja Kvamsdahl v/Ellen Kvamsdahl betalte husleietillegg for leiligheten så lenge den tidligere leieboer bodde der, kan ikke sees å få betydning. De tvister det har vært mellom partene når det gjelder disponeringen av nevnte leilighet, finner lagmannsretten det ikke nødvendig å gå nærmere inn på. Byrettens dom pkt. 1 blir etter dette å stadfeste. Lagmannsretten er enig med byretten i at Tanja Kvamsdahl tilkommer erstatning for at hun ikke har fått disposisjonsrett over noen leilighet, og at det for tiden ikke er noen leilighet hun kan overta. Dette henger sammen med rehabiliteringen av gården. Det tapet hun derved har lidt, må hun kunne kreve erstattet. Man viser til byrettens redegjørelse for tapsberegningen (byrettens dom side 13 - 14). Byretten satte erstatningen til kr. 155.000,- og ankemotparten er, som det fremgår av påstanden for lagmannsretten, subsidiært enig i dette beløpet. Den ankende part mener imidlertid at beløpet må settes vesentlig høyere. Lagmannsretten finner å burde høyne beløpet for derved å gi en kompensasjon for Tanja Kvamsdahls rentetap i den tid som er gått siden byrettens dom ble avsagt. Erstatningen settes avrundet til kr. 215.000,-. Videre bør dette beløp være rentebærende fra avsigelsen av lagmannsrettens dom. Anken har ført delvis frem, om enn på et mindre vesentlig punkt, og man finner at partene bør bære hver sine omkostninger for lagmannsretten. Man er enig i byrettens omkostningsavgjørelse. Dommen er enstemmig. Domsslutning: 1. Oslo byretts dom av 6. mars 1989 stadfestes forsåvidt gjelder domsslutningen punkt 1. 2. Sameiet Sverdrupsgt. 13 betaler til Tanja Kvamsdahl 215.000,- -tohundreogfemtentusen- kroner med 18 -attenprosent årlig rente fra 12. april 1991 til betaling skjer, mot at hun overfører sin ideelle eierandel til Sameiet Sverdrupsgt. 13. Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom. 3. Partene bærer hver sine saksomkostninger for byrett og lagmannsrett. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
