Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva blir 10 + 5
Fritekst:
Saken gjelder overskjønn over Nedre Romerike herredsretts erstatningsfastsettelser i anledning av at eiendommen gnr 81 bnr 2 i Skedsmo, som eies av Otto Olsen Bygg AS, har avstått grunn til fremføring av ny riksvei 159 og ny Nesavei i Lillestrøm. Statens veivesen Akershus har anlagt ny riksvei 159 (Strømsveien) på strekningen fra Knatten i Lørenskog til Vigernes ved riksvei 22 (Fetveien). Det er en strekning på 7.3 km. Etterat veien er ført fra Rælingen i ny bro over Nitelva til Lillestrøm, fortsetter den langs elva gjennom Nesaområdet i Lillestrøm til Fetveien. På denne strekning er det også lagt ny lokalvei, Nesaveien. Her er veiene lagt i ca 300 meters lengde over gnr 81 bnr 2. Eiendommen er en tradisjonsrik industrieiendom i Lillestrøm med trelastvirksomhet tilbake fra før forrige århundreskiftet. I 1916 ble eiendommen overtatt av Henry Johansen Ltd AS som brukte den i sin sag, høvleri og impregneringsvirksomhet. I 1980 overtok Otto Olsen AS aksjene i Henry Johansen Ltd AS. Impregneringsvirksomheten ble drevet til i 1987 da virksomheten ble solgt. Samtidig ble selskapet omstrukturert slik at Otto Olsen Bygg AS, heretter kalt Otto Olsen, ble etablert som et eiendomsselskap. Eiendommens totale areal før inngrepet var 167.600 m2 . Av dette var 44.600 m2 vannareal slik at landarealet utgjorde 123.000 m2 . I landarealet inngår den såkalte Øya som er fylt ut med avfall fra trelastvirksomheten. På den del av eiendommen som ligger mot Nesgata, er det oppført næringsbygg som er utleid. Nesaområdet er som nevnt et tradisjonsrikt industriområde i Lillestrøm. I byplanen av 1947 for Lillestrøm ble eiendommen lagt ut til industri. Planen viste, i samsvar med den tradisjonelle vanntilknyttet driftsform, eiendommen som industri helt ned til elva. I generalplanen for Skedsmo for perioden fra 1977 til 1987 er industrireguleringen opprettholdt, men det er nå vist en hovedvei over eiendommen, og arealet mellom veien og elva er vist som friområde. Nesaområdet ble regulert i 1988. Planen fulgte opp intensjonene fra generalplanen med hovedveien regulert over Otto Olsens eiendom. Området mellom veien og elva var regulert til friområde, og resten av eiendommen var regulert til industri med en tillatt utnyttelsesgrad på 0,8. Om veisystemet het det i planbeskrivelsen at hovedformålet var å føre biltrafikken inn i Lillestrøm sentrum, og å lede industritrafikken utenom boligstrøkene. Planen viste en ny Nesavei med utgangspunkt i Isaksveien nord for Dyno industrier og langs elva over blant annet Otto Olsens eiendom og videre vest for sykehuset med forbindelse til sentrum ved jernbaneundergangen som forutsattes omlagt. Veien inngikk som del av den nye Strømsveitraséen. For å lede industritrafikken utenom boligområdene nord for Nesgaten og Svelleveien, ble en ny adkomstvei (den såkalte x-y-forbindelsen) regulert fra Ny Nesavei mellom Otto Olsens eiendom og den tidligere Elektrolux-eiendommen frem til en snuplass ved Nesgata. Dette innebar at industrieiendommen fikk regulert adkomst til x-y-forbindelsen som førte til Ny Nesavei. Den nye Strømsveitraséen ble endelig fastlagt i reguleringsplan av 21 juni 1993. Planen viste foruten fremføringen av ny trasé for Strømsveien, en ny lokalvei (Nye Nesavei) og ny gangvei langs Nitelva. Området mellom veisystemene og elva er regulert til friområde. For den resterende del av eiendommen gjelder reguleringen fra 1988. Sett fra nord innebærer dette at Otto Olsens eiendom er regulert til industri med utnyttelsesgrad 0,8. Det utgjør ca 80.000 m2 . Deretter kommer veisystemene med Ny Nesavei, Ny Strømsvei og gangveien. Arealet mellom gangveien og elva er regulert til friområde. Arealmessig utgjør veigrunnen 22.188 m2 . Friområdet mellom gangveien og elva utgjør 16.318 m2 . Friområdet omfatter det utfylte området. Gangveien landskapsformasjonen slik at det er blitt et område på 4.499 m2 liggende mellom gangveien og Strømsveien. Arealet er på reguleringsplanen vist som veiareal. Det areal som avståes utgjør 44.600 m2 vannareal og 43.000 m2 landareal. Otto Olsen Bygg og Statens veivesen Akershus inngikk i 1995 avtale som innebærer at veivesenet har fått rådighet over den regulerte veigrunn og det regulerte friareal. Prisen skulle i mangel av minnelig avtale avgjøres ved avtaleskjønn ut fra ekspropriasjonsrettslige regler og prinsipper. Arealene ble tiltrådt våren 1995. Partene kom ikke til enighet om prisfastsettelsen og Nedre Romerike herredsrett avhjemlet skjønn den 3 november 1998. Ut fra prinsippet i [[Rt-1996-521]] ble verdsettelsen foretatt ved at det ble sett bort fra veireguleringen og verdsatt som industrigrunn med utnyttelse som i 1988-planen. Friområdereguleringen ble ansett bindende for verdsettelsen idet parkprinsippet ikke ble gitt anvendelse. Et særlig tvistepunkt i saken er spørsmålet om utstrekningen av friområdereguleringen under forutsetning av at veisystemet i 1993-planen ikke hadde kommet. Staten anførte at under den forutsetning ville friområdereguleringen ha blitt utvidet på bekostning av industri slik at hele det avståtte areal ville ha blitt friområde. Herredsretten kom imidlertid til at påregnelig alternativ utnyttelse ville ha vært til industri. Ut fra dette ble prisen satt til kr 400 pr m2 for den regulerte veigrunn, mens grunnen til friarealet ble verdsatt kr 300.000. Herredsrettens skjønn hadde denne slutning: «1. Statens Vegvesen Akershus betaler Otto Olsen Bygg AS slik erstatning som fastsatt foran. 2. Statens Vegvesen Akershus betaler de lovbestemte utgifter ved skjønnet herunder godtgjørelse til skjønnsmennene etter fastsetting av rettens formann. 3. Statens Vegvesen Akershus erstatter Otto Olsen Bygg AS utgifter til juridisk og teknisk bistand slik: a) kr 80.174,- til advokat Wahl-Larsen b) kr 40.164,- til advokat Bjerring c) kr 32.153,- til Noteby d) kr 33.100,- til arkitekt Dahle. Oppfyllelsesfristen under post 3 er 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse.» Både Statens Vegvesen og Otto Olsen har begjært overskjønn. Statens begjæring er angitt til å gjelde erstatningen for grunn til trafikkformål, mens verdsettelsen av friområdet mellom riksveien og Nitelva ikke angripes. Otto Olsens overskjønns-begjæring er angitt å gjelde verdsettelsen av både det regulerte veiområde og av det regulerte friområde. Statens Vegvesen, Akershus har for lagmannsretten anført at herredsretten korrekt har bygget sin verdsettelse på prinsipper i [[Rt-1996-521]] (Østre Toten), og sett bort fra veireguleringen, men ikke fra friområdereguleringen når påregnelig faktiske bruk for verdsettelsen skal fastlegges. Men herredsretten har tatt feil når den la til grunn at påregnelig bruk uten veireguleringen ville ha vært industri. Staten har fastholdt anførselen fra herredsretten at hvis veireguleringen tenkes borte, ville grensen mellom industri og friluftsinteressene ha blitt trukket slik at veigrunnen ville ha blitt friområde. Statens syn er at utstrekningen av dagens friområde er bestemt i konkurranse med både industri og veier. Tenkes konkurransen med veiene borte, er allmennhetens interessene langs Nitelva så sterke at friområdet ville ha beslaglagt det område som måtte avsettes til veiformål. Staten har for lagmannsretten vist til sin argumentasjon i for herredsretten i skjønnet på side 10 og 11. Ut fra dette anfører staten prinsipalt at hele det avståtte areal må verdsettes ut fra bruk som friområde. Subsidiært for det tilfelle at lagmannsretten skulle komme til at bare en del av det avståtte areal kan verdsettes som friområde, er staten enig i at alternativ utnyttelse ville ha vært til industri i samsvar med reguleringsplanen av 1988. Da oppstår spørsmålet om hvilket prisnivå som skal legges til grunn ved verdsettelsen av denne del av arealet. Det er prisen på tiltredelsestidspunktet i 1995 som skal legges til grunn. Herredsretten har tatt utgangspunkt i et prisnivå på kr 1650 pr m2 som ble oppnådd da naboareal i 1998 ble solgt til Norges Varemesse. Dette er en pris som avspeiler den betydelige verdistigning som har funnet sted i Nesaområdet som følge av at området har fått ny veiutløsning. Fra å være betraktet som Lillestrøms bakgård med begrensede muligheter for utbygging, har det nye veisystemet gjort området til et særlig attraktivt område. Ekspropriasjonstiltaket har således tilført området verdier som skal skjæres bort i følge ekspropriasjonserstatningsloven §5 nr 3 og nr 4. Den verdistigning som skyldes Gardermoutbyggingen er det imidlertid ikke grunnlag for å gjøre fratrekk for, men den såkalte «"Gardermoeffekt"» har spilt en beskjeden rolle for prisutviklingen i dette distrikt sammenliknet med effekten fra det moderne veisystem som er etablert. Når skjønnsretten har tatt utgangspunkt i en 1998-pris på kr 1650 pr m2, må det derfor gjøres et kraftig fratrekk. Alternativt kan det tas utgangspunkt i de dokumenterte omsetninger av næringseiendommer i Lillestrømområdet i 1995. De viser fra 400 til 515 kroner; med omsetningen av ca 5 dekar i Rolf Olsens vei til 515 kroner pr m2 som det mest sammenlignbare salget. En utbygging av Otto Olsens eiendom hadde bare kunnet realiseres dersom det hadde blitt anlagt ny adkomstvei slik som plan- og bygningsloven §67 foreskriver. Lokalveien hadde måttet opparbeides i samsvar med 1993-reguleringen til en løpemeterpris på kr 15 200 pr løpemeter. Ut fra refusjonsreglene i plan- og bygningsloven ville ca fjerdeparten av disse utgiftene ha falt på Otto Olsens eiendom. Staten har for lagmannsretten nedlagt slik påstand: «Overskjønnet fremmes. Otto Olsen Bygg AS har for lagmannsretten anført at erstatningen må fastsettes etter differanseprinsippet der hele eiendommens omsetningsverdi før inngrepet sammen-lignes med omsetningsverdien av gjenværende eiendom. Verdsettelsen før inngrepet må baseres på at det sees bort fra alle reguleringer som viser veiløsning. Når det skal sees bort fra veireguleringen, må det også sees bort fra grenselinjen mellom friområdereguleringen og veien. Dersom veireguleringen ikke hadde kommet, er det ikke grunnlag for å anføre at friområdereguleringen ville ha blitt forskjøvet lenger inn på eiendommen på bekostning av industriarealet. Eiendommen er en tradisjonell industrieiendom der hele landarealet og deler av vannarealet har vært benyttet til trelastvirksomhet. Veien er lagt på tradisjonelt næringsareal. Det er ikke holdepunkter for å anta at kommunen ville tatt mer til friområde enn det som ville ha vært nødvendig for å etablere en strandpromenade. Det kan dreie seg om ca 6.000 m2 . Kommunen ville ha strukket seg langt for få næring på så mye av eiendommen som mulig. Ved behandlingen av reguleringsplanen i 1988 viste ikke kommunen interesse for å utvide friområdereguleringen. Eiendommen hadde før inngrepet 123.000 m2 landareal. Når det sees bort fra alle reguleringer som viser veiløsning, ville 6.000 m2 ha blitt avsatt til friområde og det regulerte næringsareal ville ha vært 117.000 m2 . Påregnelig utnyttelsesgrad ville ha vært 1, slik at det før inngrepet hadde kunnet vært ført opp 117.000 gulvkvadratmeter næringsbygg. Med en så lav utnyttelsesgrad, ville all bebyggelse ved å bygge i høyden ha kunnet vært plassert slik på eiendommen at det ikke hadde vært nødvendig å bygge på de ustabile masser i veitraséen. Reguleringsplanen tillater bebyggelse i tre etasjer Etter inngrepet er landarealet redusert til 80.000 m2 som vil gi 80 000 kvadratmeter gulvareal. Utbygging av eiendommen ville ha utløst krav om vei i samsvar med plbl §67. En løsning basert på opparbeidelse av vei til eksisterende Svellevei utgjør en distanse på 250 meter til en kostnad på 3 millioner. Må veien også opparbeides langs eiendommen, blir det 550 meter til 6,6 millioner kroner. Disse strekningene hadde Otto Olsen måttet bekoste alene, mens opparbeidelse videre østover ville ha utløst refusjonskrav hos andre eiendommer som ville ha blitt byggeklare slik at ca fjerdeparten av utgiftene ville ha kommet på Otto Olsens eiendom. Når det gjelder prisnivået i 1995, har Otto Olsen anført at de sammenlignings-eiendommer som staten har vist til, gir liten veiledning fordi de ligger i andre deler av Skedsmo. Dessuten var ikke de store eiendomsutviklere i markedet i 1995. De ville i 1995 ha gjort samme vurdering som de gjorde i 1998 da naboareal ble solgt for kr 1650 pr m2 . Det er lokaliseringen av hovedflyplassen på Gardermoen som har ført til den kraftige pristigningen på næringsarealer i Lillestrømsområdet, mens det nye veisystem har bidradd lite i forhold. Den prisstigning som skyldes «Gardermoeffekten» er det ikke grunnlag for å gjøre fratrekk for etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 nr 3 og 4. Det riktige må derfor være å ta utgangspunkt i omsetningene i 1998 å gjøre et fradrag for den alminnelige prisstigning fra 1995. I det regulerte friområde kunne eksisterende bruk ha fortsatt og midlertidige tiltak kunne ikke forbys - jf [[Rt-1998-29]]. Selv om det er regulert til friområde, kunne Otto Olsen ha brukt det som uteareal og andre anlegg av midlertidig karakter. Friområdereguleringen åpner dessuten for visse anlegg. Otto Olsen Bygg AS har for lagmannsretten nedlagt slik påstand: «1. Overskjønnet fremmes. 2. De fastsatte erstatninger forhøyes vesentlig. 3. Otto Olsen Bygg AS tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.» Lagmannsretten bemerker at verdsettelsen gjelder avståelse av grunn til veiformål og til friområde fra en eiendom i et tradisjonsrikt industriområde i Lillestrøm. Historisk har det vært drevet trelastvirksomhet på eiendommen basert på utnyttelse av eiendommens beliggenhet ved Nitelva. Av eiendommens totale areal på 167.600 m2, var 44.600 m2 vannareal i Nitelva. En slik bruk av de vannære områdene har lang tradisjon i Lillestrøm der industrien i stor grad var basert på tømmer som kom vannveien til trelastvirksomheten. Da eiendommen i planen av 1947 ble regulert til industri helt ned til vannkanten, avspeilet dette den igangværende bruk. Alle senere planer for arealdisponeringen i området viser at det langs elva skal være et grønt belte som friområde for å åpne de vannære områdene for allmennheten. Men samtidig med at eiendommens vannære område ble lagt ut til friområde, ble det regulert trasé for ny Strømsvei gjennom Lillestrøm der veitraséen over eiendommen er vist innenfor friområdet. Dette var tilfellet ved reguleringen i 1988, og det var tilfelle i 1993 som er den plan det eksproprieres etter. Planen viser at det skal avstås 22.188 m2 til veigrunn, mens friområdet utgjør 16.318. I tillegg kommer arealet på 4.499 m2 mellom gangveien og riksveien som også er vist som veiareal. Ved verdsettelsen av det areal som avståes, oppstår spørsmålet hvorvidt de rådighetsbegrensninger som ligger i planen fra 1993, er bindende ved fastleggelsen av den faktiske bruk som verdsettelsen skal baseres på - jf [[Rt-1996-521]]. Friområderegulering, som ikke kan betraktes som en integrert del av utbyggingsområdet, er bindende for verdsettelsen. Veireguleringen derimot skal det sees bort fra, og verdsettelsen skal foretas ut fra alternativ påregnelig bruk. Disse utgangspunkt er partene enige om. Men partene er uenige om hva som ville ha vært alternativ bruk av den regulerte veigrunn, eller konkret om friområdet i så fall ville ha gått lenger inn på eiendommen, eller om industri ville ha vært alternativet. Lagmannsretten finner denne avgjørelse vanskelig. Det er tale om å finne frem til hvorledes reguleringsmyndighetene i den situasjon ville ha sett på konkurransen mellom næringsinteressene og allmennhetens interesser i området. Det er en avgjørelse som reguleringsmyndighetene ut fra eget skjønn hadde måttet ta ut fra en helhetsvurdering av de motstridende interesser som gjør seg gjeldende, eller med andre ord en typisk politisk avveining som det vil være forskjellige oppfatninger om. Lagmannsretten er, som herredsretten, kommet til at det regulerte veiareal i hovedsak ville ha blitt lagt ut til industrigrunn, og kan vise til dens premisser om det. Men lagmannsretten finner det sannsynlig at reguleringsmyndighetene ville ha trukket friområdereguleringen noe lengre inn på eiendommen for å få plass til en flomvold i dette flomutsatte området. Hvis ikke riksveien hadde kommet, finner lagmannsretten at friområdet ville ha blitt regulert slik at det ville ha blitt gjort plass til en flomvold innenfor gangveien. En slik flomvold er anlagt rundt hele Lillestrøm. Langs Otto Olsens eiendom ville den ha beslaglagt dårlig byggegrunn, og flomvollen ville ha spart kostnader ved utbygging av det innenforliggende industriareal - jf plbl §68. Lagmannsretten setter derfor friområdet til å omfatte alt areal fra Nitelva og frem til senter av topp flomvold slik at det ville ha inkludert Øya på 16.318 m2, gangveien på 4.600, arealet mellom gangveien og riksveien på 4.499 m2 og et areal for flomvollen på ca 2.500 m2 . Etter dette skal erstatningen utmåles basert på at eiendommen mister et areal på ca 15.000 m2 som skal verdsettes som om det hadde kunnet vært utnyttet til industri, og ca 28.000 m2 som friareal.. Dette er et så stort areal at det hadde kunnet vært solgt som en selvstendig tomt. Verdsettelsen kan derfor, slik som herredsretten har gjort, foretas isolert for ekspropriasjonsarealet. Alternativt kunne arealet ha vært solgt sammen med resteiendommen på ca 80.000 m2 industrigrunn slik at salgsobjektet ville ha vært en eiendom med ca 95.000 m2 industrigrunn og ca 28.000 m2 friareal. I så fall vil tapet måtte fremkomme ved å anvende det såkalte differanseprinsipp der tapet konstateres ved å sammenligne hele eiendommens salgsverdi før inngrepet med eiendommens salgsverdi etter inngrepet. Forutsatt at begge salgsalternativ fremstår som realistiske, kan ekspropriaten kreve lagt til grunn det alternativ som gir høyest erstatning. Lagmannsretten finner det klart at hvis inngrepet ikke hadde kommet, ville denne eiendommen ha blitt solgt som ett utbyggingsområde. Størrelsen i seg selv er med på å gjøre arealet attraktivt i markedet, og dessuten ville en samlet utbygging ikke ha nødvendiggjort bruk av den vanskelige byggegrunnen. Herredsretten har trukket kr 100 pr m2 for vanskeliggjort byggegrunn på ekspropriasjonsarealet. Men med en tillatt utnyttelsesgrad på 0,8 og med adgang til å bygge i tre etasjer, vil det ikke by på problemer å plassere bebyggelsen slik på eiendommen at de utfylte og forurensede areal unngås som byggegrunn. De kan gis anvendelse til nødvendige utenomhusareal - jf plbl §69. Dessuten spares også på god byggegrunn utgifter til grunn og fundamenteringskostnader ved å bygge et gitt antall gulvkvadratmetere i tre etasjer i stedet for på én flate. Etter dette blir verdsettelsen å foretas etter differanseprinsippet. Et særlig problem når vurderingsgjenstanden er differansen, er hvorledes prinsippene om fratrekk for verdistigning fra ekspropriasjontiltaket skal anvendes. I dette tilfelle gjelder det både fratrekk for alminnelige fordeler på ekspropriasjonsarealet etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 nr 3, og fratrekk for særfordeler på resteiendommen etter ekspropriasjonserstatningsloven §9. Lagmannsretten finner det klart at Nesaområdet som følge av det nye veisystem er tilført en betydelig verdistigning. Så lenge trelastvirksomheten var basert på fløting, var det nærheten til vannet som gjorde området attraktivt til industrivirksomhet. Nå har Nesamrådet fått et helt nytt og moderne veisystem med forbindelser til E 6 både sydover og nordover. Området har fått den beliggenhet i forhold til kommunikasjonsmidler som gjør at de store aktørene i markedet, blir interessert. Derved har tiltaket skapt en etterspørsel som har medført en verdiendring som det i følge ekspropriasjonserstatningsloven §5 nr 3 skal sees bort fra. Lagmannsretten viser til samme problemstilling under Gardermoskjønnet - se Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 30 oktober 1996 på side 55 ( LE-1995-01982 B og LE-1995-01983 B). Men det er bare den verdistigning som skyldes tiltaket som skal skjæres bort, og bare på ekspropriasjonsarealet. På resteiendommen beholder således ekspropriaten den betydelige verdistigning som er tilført Nesaområdet som følge av riksveien og andre offentlige tiltak som ny hovedflyplass og de forbedrede jernbanekommunikasjoner. Det er disse investeringer som samlet har skapt den verdi som i 1998 er blitt realisert gjennom salg av tomter i området til 1650 kroner pr. m2 . Lagmannsretten er enige i at det i denne sak ikke er grunnlag for å skjære bort den del av denne verdistigning som skyldes Gardermoutbyggingen med hovedflyplass og ny jernbaneforbindelse med halvert reisetid til Oslo. I dette tilfelle skal verdsettelsen foretas ut fra prisnivået i 1995; altså en historisk pris. Dette innebærer at hvis verdsettelsen blir foretatt med gjennomførte salg før 1996 som sammenligningsobjekt etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 nr 2, vil de oppnådde priser ha tatt opp i seg den verdistigning som måtte skrive seg fra «Gardermoeffekten», men ikke den prisstigning som skriver seg fra veiutbyggingen. Som lagmannsretten kommer tilbake til, vil verdsettelsen etter differanseprinsippet bli foretatt på bakgrunn dette prisnivået fra 1995 slik at det ikke blir plass for ytterligere fratrekk etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 nr 3. Et særlig problem ved anvendelse av bestemmelsene om fordelsfratrekk i denne sak, er at tiltaket også har realisert en veiløsning som i følge plbl §67 var en forutsetning for å kunne bebygge eiendommen i samsvar med industrireguleringen. Hadde ikke staten bygget lokalveien, ville grunneierene i området ha måttet bekoste veien for å få byggetillatelse. Den fordel som resteiendommen derved har fått, går ut over den som ligger i at veien blir liggende åpen for alminnelig ferdsel, og er derfor en særfordel - se RG-1984-1051 og RG-1980-522. Dette innebærer at den verdistigning som resteiendommen mottar som følge av at tiltaket har gjort den byggeklar med hensyn til veiadkomst etter plbl §67, skal trekkes fra i ekspropriasjonserstatningen for det avståtte areal. Fordelsfratrekket etter ekspropriasjonserstatningsloven §9 vil åpenbart måtte bli betydelig. Lagmannsretten kommer tilbake til størrelsen. Først skal bruttotapet, eller tapet under forutsetning av at eiendommen var byggeklar med hensyn til vei, fastsettes ved hjelp av differanseprinsippet. Tapet fremkommer som differansen mellom eiendommens salgsverdi før og etter inngrepet bestemt ut fra påregnelig bruk av arealene. For Otto Olsens eiendom innebærer dette at verdsettelsen skal baseres på at eiendommen før inngrepet hadde et landareal på 123.000 m2, hvorav 95.000 m2 kunne anvendes til industriformål, mens 28.000 m2 måtte gis en anvendelse som var i samsvar med at det var regulert som friområde. Etter inngrepet er situasjonen at eiendommen har et industriareal på 80.000 m2 . Av disse areal er det tapet av 15.000 m2 industriareal som vil dominere ved fastsettelsen av tapet. Ved anvendelse av differanseprinsippet er det avståtte areals konkrete betydning for utnyttelsen av hele eiendommen som vil være bestemmende for erstatningen. Ved avståelse fra bebygde boligeiendommer kan den økonomiske konsekvens for hele eiendommens verdi variere sterkt, og vil normalt ligge under strøksprisen for byggeklare tomter multiplisert med antall kvadratmetere som avstås. Dette skyldes at avståelsen normalt ikke påvirker tomtens tillatte utnyttelse i form av hvor mange kvaderatmetere gulvflate som kan føres opp. Men det er annerledes dersom inngrepet, som her, foretas i et tomteareal. Da kan inngrepet, alt etter hvilken metode som i gjeldende reguleringsplan er benyttet for å bestemme tillatt utnyttelse, i sterkere grad stå i sammenheng med antall kvaderatmetere som avstås. Og hvis det gjelder utnyttelse av tomten til næring, vil det i praksis være proprosjonalitet mellom antall tomtekvadratmetere som avstås og tapet. Det skyldes at tomteprisen vil være bestemt av forventet avkastning av den bygningsmasse som forventes å kunne oppføres, og som igjen er avhengig av tomtens størrelse. Otto Olsens eiendom var i 1988 regulert til industri med en utnyttelsesgrad på 0,8 som tillot å regne med inntil 10 meter av tilstøtende vei og friareal. Dette gir en bruttotomt på ca 98.000 m2 med et utbyggingspotensiale på 78.400 gulvkvadratmeter bebyggelse. Otto Olsen har anført at bygningsmyndighetene ville ha tillatt en sterkere utnyttelse, men det er ikke underbygget med annet enn at bygningsmyndighetene skal ha et generelt positivt syn på industrietableringer. Det fremstår derfor ikke som sannsynliggjort at det i dette tilfelle ville blitt gitt dispensasjon etter plbl §7 eller foretatt en reguleringsendring. Ved å måtte avstå ca 15.000 m2 av det regulerte industriarealet, blir nettotomten på ca 80.000 m2 . Men som følge av at også tilstøtende veiareal kan regnes med i 10 meters bredde, skal tillatt utnyttelse også etter avståelsen regnes av en bruttotomt 83.000 m2 som med utnyttelsesgrad på 0,8 gir plass til 66.400 gulvkvaderatmetere. Som følge av inngrepet taper således eiendommen 12.000 gulvkvaderatmetere. Ved verdsettelsen av eiendommen solgt som industritomt, er det prisnivået i 1995 som skal legges til grunn. For lagmannsrettten er det dokumentert salg av næringstomter i 1995 i Lillestrøm som viser opp til kr 515 pr m2 . Denne pris ble oppnådd for en ca 5 mål stor tomt i Rolf Olsens vei som i beliggenhet og utnyttelse da kunne sammenlignes med Otto Olsens eiendom. Lagmannsretten viser også til Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 2 september 1988 som satte prisen til kr 880 pr m2 på den såkalte Dampsagtomt. Men denne hadde, på grunn av sin sentrale beliggenhet ved en av innfartsårene til Lillestrøm sentrum, et potensiale for forretningstomt med et større avkastningspotensiale hvis ikke regulering til offentlig bebyggelse hadde kommet. Lagmannsretten finner at disse salg gir et bedre sammenlikningsgrunnlag enn salgene i 1998 til etableringen av Norges Varemmesse som har fanget opp i seg den sterke prisstigning som har funnet sted i Nesaområdet som følge av veitiltaket. Den av sammenligningseiendommene som i beliggenhet, utnyttelse og salgstidspunkt best kan sammenliknes med Otto Olsens eiendom, er salget eiendommen i Rolf Olsens vei. Med salget av den eiendom som sammenlikningsgrunnlag, og overskjønnsrettens alminnelige kjennskap til markedssituasjonen for industrieiendommer i Lillestrømområdet i 1995, legger lagmannsretten til grunn en pris på kr 500 pr m2 . Dette fører til et tap i størrelsesorden 7.5 millioner kroner for 15.000 m2 avstått industriareal. I tillegg kommer tapet ved å måtte avstå det regulerte friareal på ca 28.000 m2 langs elva. Et regulert friområde vil fremdeles være i privat eie og kan disponeres til private formål innenfor de begrensninger som følger av plbl §31 nr 1. Bestemmelsen innebærer med andre ord en negativ avgrensning av hvilke private tiltak som kan gjennomføres. Eieren av et regulert friområde plikter således ikke å innrette sin bruk i samsvar med planen. Dersom kommunen ønsker arealet tatt i bruk som friområde, må reguleringsplanen gjennomføres ved ekspropriasjon eller avtale med grunneieren. Dette innebærer at problemstillingen ikke blir hvilken bruk som er i samsvar med reguleringen, men hvilken bruk som lovlig etter plbl §31 nr 1. Noe annet er at eieren også kan sette i gang tiltak som er i samsvar med planen. I dette tilfelle kan endog bygningsmyndighetene i følge reguleringsbestemmelsene §15 tillate oppført bygninger som har tilknytning til friområdets bruk når dette etter rådets skjønn ikke er til hinder for områdets bruk som friområde. En annen begrensning i forbudsvirkningene etter plbl §31 nr 1 er at de ikke gjelder overfor igangværende virksomhet. Dette hadde kunnet fått betydning dersom den tradisjonelle vanntilknyttede virksomhet hadde fortsatt. I så fall ville den kunne ha fortsatt og til en viss grad ha vært omlagt uavhengig av den senere friområderegulering - se Backer, Naturvern 1986 side 468. Men dette blir ingen aktuell problemstilling, fordi det er på det rene at denne virksomhet er opphørt, og arealet har ligget brakk i ti år. Den påregnelige utnyttelse av det regulerte friarealet ville ha vært som uteareal for den industrivirksomhet som skal drives på eiendommen. Spørsmålet blir derfor hva kjøpere av industriarealet ville ha betalt ekstra for også å få hånd om friarealet når hensyn tas til at utnyttelsen ville være begrenset av plbl §31 nr 1 som redegjort for ovenfor. De aktuelle anvendelsesmuligheter ville ha vært til parkering og lagring av forskjellig gjenstander. Slik virksomhet vil ikke rammes av plbl §31 nr 1; hverken etter sin art av første punktum eller etter en konkret vurdering etter annet punktum. Lagmannsretten finner at et slikt tilleggsareal ville hatt verdi for en eiendom som skal utnyttes til industri. Men med den lave utnyttelsesgrad som gjelder for eiendommen og når den tas ut ved å bygge i tre etasjer, vil det antall kvadratmetere som nedbygges, være relativt få. Noe stort behov for slikt tilleggesareal kan det derfor ikke konstateres. Ut fra dette settes tilleggsverdien til kr 500.000 slik at samlet tap ut fra differanseprinsippet bli 8 millioner kroner. Tilbake gjenstår å ta standpunkt til størrelsen på det fratrekk som må gjøres for den særfordel resteiendommen er tilført som følge av at den gjennom tiltaket er blitt byggeklar med hensyn til vei. Utgangspunktet er at den verdi som ligger i utnyttelse av eiendommen til industri, ikke hadde kunnet vært realisert uten at den regulerte lokalvei var bygd. Det påligger i følge plbl §67 utbygger å bekoste opparbeidelse i samsvar med veireguleringen i inntil 20 meters bredde, men med mulighet til i følge plan- og bygningsloven kapitel IX å velte noen av utgiftene over på andre areal langs strekningen som også blir byggeklare som følge av tiltaket. Når staten gjennom ekspropriasjonstiltaket har sørget for å gjøre eiendommen byggeklar med hensyn til adkomstvei, vil i praksis verdistigningen korrespondere med det beløp eieren derved har spart slik som også Otto Olsen har lagt inn i sine oppstillinger for lagmannsretten. Ut fra de klare forutsetninger som var lagt inn i 1988-reguleringen om industriadkomst utenom boligarealene, er det ikke tvil om at en utbygger ville ha fått pålegg om opparbeidelse av den adkomstvei som var forutsatt i den planen. Da 1993-reguleringen kom, lå disse intensjoner fast, men selve løsningen ble noe annerledes ved at det ble regulert en lokal adkomstvei parallelt med den nye riksvei. Lagmannsretten legger derfor til grunn at en utbygging av eiendommen som realiserer byggepotensialet i industrireguleringen, ville ha utløst krav etter plbl §67 om opparbeidelse av den regulerte lokalvei. Det er totalt en veistrekning på 1840 meter. Men plbl §67 krever opparbeidelse til og langs den tomt som skal bebygges, men bare forbindelse i en retning til etablert godkjent vei. I dette tilfelle er den sannsynlige løsning at Otto Olsens hadde gått sammen med industrieiendommen i vest, og opparbeidet veien fra Jernbanegate og til eksisterende industrivei som er en distanse på 940 meter til en kostnad på ca 11,2 millioner kroner og fordelt utgiftene etter refusjonsreglene slik at halvparten, 5,6 millioner kroner ha falt på Otto Olsens eiendom. Etter dette settes erstatning etter at det er gjort fradrag for den særfordel som er tilført restarealet, til 2,4 millioner kroner. Otto Olsen har krevet saksomkostninger for lagmannsretten. Staten har begrenset sin overskjønnsbegjæring til å gjelde herredsrettens erstatning for grunn til trafikkformål. I dette tilfelle hvor verdsettelsen foretas etter differanseprinsippet, må statens overskjønnsbegjæring i forhold til skjønnsloven §54b, ansees å gjelde erstatningsfastsettelsen i sin helhet. Reelt angripes dessuten også herredsrettens fastsettelse av friomådereguleringens utstrekning. Otto Olsen har derfor i følge skjønnsloven §54 krav på å få dekket «nødvendig utgifter i anledning overskjønnssaken.» Otto Olsen har lagt frem har lagt frem omkostningsoppgave som utlegg til prosessfullmektig på kr 64.250; hvorav salæret utgjør kr 63.000. Lagmannsretten legger den til grunn. I tillegg kommer utgifter til Noteby AS med kr 14.518. Utgiftene refererer seg til sakkyndig uttalelse vedrørende grunnens beskaffenhet som byggegrunn. Som følge av at det var spørsmål om å bygge på utfyllinger som også inneholdt forurensning, var slik bistand nødvendig. For herredsretten la Ola Bruskeland hos Noteby frem en rapport datert 5 oktober 1998. Utgiftene til Notebys bistand ble honorert med kr 32 153. For lagmannsretten er fakturert 17 timer som inkluderer møte under hovedforhandlingen. Timeantallet er høyt når det ikke er tale om nye spørsmål for lagmannsretten, men lagmannsretten finner ikke tilstrekkelig grunn til å redusere beløpet som med utgifter blir kr 14.518. Otto Olsen har videre krevet dekket utgifter til sakkyndig bistand fra Opak AS; inklusive sakkyndige vitneforklaringer fra Tor-Johnny Berntsen og Hans Jacob Hansen, på tilsammen kr 127.000. Opak har fremlagt en oversikt over overdragelser av eiendommer basert på søk i dataregister. Videre har Opak gjennomgått sakens dokumenter og på det grunnlag latt utarbeide en verdivurdering av det avståtte areal ut fra en såkalt tomtebelastningsmetode. Dette arbeid er utført av Berntsen, og Hansen har foretatt en kvalitetskontroll av Berntsens arbeide. Lagmannsretten tar utgangspunkt i at opplysninger om oppnådde priser på sammenlignbare eiendommer er av sentral betydning for skjønnsretten når prisen på ekspropriasjonseiendommen skal fastsettes. Innhentningen av slike opplysninger påligger først og fremst eksproprianten som en del av plikten til å tilrettelegge avgjørelsesgrunnlaget. I dette tilfelle la eksproprianten frem de relevante overdragelser i prosesskrift av 8 desember 1999. På bakgrunn av lagmannsrettens lokalkunnskap om Lillestrømområdet, var de fremlagte opplysninger fullt ut tilstrekkelig for lagmannsrettens behov. Imidlertid er det avgjørende i følge skjønnsloven §54 om opplysningene er nødvendig for ekspropriaten. Og sett i det perspektiv finner lagmannsretten det nødvendig for ekspropriaten å gå inn i det samme materialet. Imidlertid finner lagmannsretten at den utredning som Opak har latt utføre på vesentlige punkter går ut over det som måtte fremstå som nødvendig for Otto Olsen å få utredet. For det første har Opak gått gjennom sakens samtlige dokumenter med sikte på en beskrivelse av eiendommens egenskaper som byggegrunn. Denne gjennomgang anser lagmannsretten unødvendig. De relevate opplysninger for Opaks formål kunne med enkelthet ha vært trukket ut av herredsrettens skjønn og Notebys rapport. I tillegg var en befaring av eindommen nødvendig. I tillegg har Opak latt utføre en veiledende vurdering. Det kan stilles spørsmålstegn med nødvendigheten av å skulle innhente en sakkyndig vurdering som foregriper den vurdering som er skjønnsrettens oppgave. Selve rettsanvendelsen er det unødvendig å innhente en utredning fra Opak om når eksproriaten er representert av advokat som prosessfullmektig. Dessuten kommer at den lovforståelse som Opak synes å legge til grunn, ikke er lovens. Opak opererer med noe som kalles tomtebelastningsmodellen som i beste fall er en omvei for å komme til det resultat som skal finnes etter de prinsipp som lovgiveren har nedfelt ekspropriasjonserstatningsloven §5. Når loven gir anvisning på at prisen skal finnes i markedet ved hjelp av omsetning av sammenlignbare eiendommer, er det, når det finnes salg av tomter i distriktet, unødvendig å reise et fiktivt bygg på eiendommen, og skjønne over byggekostnadene og deretter foreta en fordeling av verdien av den bebygde eiendom på henholdsvis tomt og bygning. Dette kan bli riktig, men inkluderer skjønnstema som lovgiveren ved metoden etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 har ekskludert. Resultatet vil avhenge av at byggeomkostningene er fastsatt riktig og at den fortjeneste som oppnås gjennom utleie av det ferdige bygg fordeles korrekt på tomt og bygning. Lagmannsretten finner derfor at den utredning som ble lagt frem, for det alt vesentlige har et slikt innhold at den var unødvendig for Otto Olsen å la innhente. Lagmannsretten setter skjønnsmessig nødvendig arbeid til kr 30 000. Overskjønnet er enstemmig. Overskjønnsslutning: 1. Erstatningen settes til 2.400.000 -tomillionerfirehundretusen- kroner. 2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Staten til Otto Olsen Bygg AS 108.768 kroner innen 2-to- uker fra forkynnelsen av dette skjønn. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
