Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva heter hovedstaden i Norge
Fritekst:
Tvisten gjelder krav om erstatning for nektet bruk av forkjøpsrett i borettslag. Monica Bergh, som er andelseier i Lørenskog Boligbyggelag (i det følgende kalt boligbyggelaget), gjorde den 29. september 1999 gjeldende sin forkjøpsrett etter borettslagsloven §22 til andel med tilhørende leierett til 3-roms leilighet i Løken III borettslag, som er tilknyttet boligbyggelaget. Ved en feil fra boligbyggelagets og borettslagets side ble Monica Bergh nektet å gjøre bruk av forkjøpsretten, og andelen ble solgt til interessenten med det høyeste bud, kr 840.000, som Bergh hadde ønsket å tre inn i. Senere samme høst kjøpte Berg i stedet andel med leierett til tilsvarende 3-roms leilighet i Løken II borettslag for kr 760.000 ved å benytte forkjøpsretten som medlem av boligbyggelaget. Kjøpekontakten ble undertegnet 11. november 1999. Berg mente hun var påført et tap ved ikke å få benytte sin forkjøpsrett i Løken III, og tok den 2. juni 2000 ut stevning ved Nedre Romerike herredsrett mot boligbyggelaget og borettslaget med krav om erstatning inntil kr 150.000. I prosesskrift av 26. august 2000 erkjente de saksøkte at det var begått feil, og at det forelå erstatningsgrunnlag. Erstatningskravet ble imidlertid bestridt, idet det ble hevdet at det ikke forelå økonomisk tap. Herredsretten avsa den 4. desember 2000 dom med slik domsslutning: 1. Lørenskog boligbyggelag frifinnes. 2. Løken III frifinnes. 3. Monica Bergh tilpliktes å betale saksomkostninger med kr 85.370,- - kroneråttifemtusentrehundreogsytti - innen to uker fra dommens forkynnelse med slik rente som er fastsatt i medhold av forsinkelsesrentelovens §3, første ledd, 1. pkt fra to uker etter dommens forkynnelse til betaling finner sted. Monica Bergh har anket herredsrettens dom inn for Eidsivating lagmannsrett. Ankeforhandling ble avholdt i Lørenskog rådhus 30. og 31. august 2001. Ankende part møtte og avga forklaring. For Lørenskog Boligbyggelag møtte administrerende direktør Susanne Tiedemann Jørgensen som fulgte forhandlingene i medhold av tvistemålsloven §213 annet ledd. For Løken III borettlag møtte styrets nestleder Trond Ulven Ingvaldsen og avga forklaring. Begge prosessfullmektiger møtte. Det ble foretatt befaring. Retten mottok forklaring fra seks vitner, hvorav ett vitne ved fjernavhør pr. telefon. Det ble dessuten foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Monica Bergh har sammenfatningsvis gjort gjeldende: Hun har lidt et økonomisk tap som følge av at hun ble nektet å gjøre forkjøpsretten gjeldende i Løken III. Dette tapet kan hun kreve erstattet ved dekning av oppfyllelsinteressen/den positive kontraktsinteresse. Det fremgår bl.a av avgjørelser i [[Rt-1953-621]] og [[Rt-1970-174]] at leieopsjoner har økonomisk verdi og erstatningsrettslig vern. Selv om verken kjøpsloven eller avhendingsloven gjelder direkte, må tvisten løses etter kjøpsrettslige prinsipper. Kjøpet er individuelt bestemt, idet det ikke er mulig å finne tilsvarende realytelse. Utgangspunktet er da at det ikke kan foretas dekningskjøp. Det er derfor fortjenestetapet som må erstattes, jf. kjøpsloven §67. Dersom retten likevel finner at de to kjøpene er tilnærmet likeartede, vil det oppstå spørsmål om erstatning etter reglene for dekningskjøp i kjøpsloven §68. Atter subsidiært kreves det erstatning etter surrogatkjøpsalternativet, jf. kjøpsloven §67 tredje ledd og §70. Ved beregningen av fortjenestetapet er det salgsverdien på domstidspunktet som skal legges til grunn, jf. Trondheim byretts dom av 25. februar 1988, RG-1988-905. Vedkommende som kjøpte andelen i Løken III i september 1999, har nylig solgt denne for kr 1.275.000. Hun har opplyst å ha rustet opp leiligheten for ca kr 300.000, bl.a ved nytt bad, nye gulv og generell oppussing. Vitnet takstmann Grande har imidlertid anslått at bare ca kr 100.000 av dette kan regnes som varig og verdiøkende påkostning. Selgeren har nedbetalt en del av fellesgjelden i sin eiertid, men selv etter fradrag for dette, har hun oppnådd en fortjeneste i størrelsesorden kr 225.000 - 325.000. Bergh har gått glipp av tilsvarende gevinst. Alternativt kan beregningen av fortjenestetapet baseres på vitnet Grandes vurdering av andelens/leilighetens antatte salgsverdi uten påkostningene, sammenholdt med hva Bergh skulle ha betalt for denne i 1999. Grande anslo under herredsrettens behandling verdien uten påkostninger til mellom kr 1.000.000. og kr 1.050.000. Kjøpesummen i 1999 var kr 840.000 pluss tilhørende andel av borettslagets fellesgjeld, kr 121.348, til sammen kr 961.348. Differansen utgjør kr 38.625/kr 88.625. Som egne tapsposter kommer i tillegg at kjøkkeninnredningen i Løken II var eldre og av dårligere standard, og at det ikke hørte garasje til leiligheten. Verdiforskjellen for kjøkkenet kan settes til kr 25.000, og prisreduksjonen for manglende garasje til kr 30.000. Fortjenestetapet vil etter dette ligge mellom kr 93.652 og kr 143.625. Ankemotpartene har anført at det må gjøres fradrag ved beregningen bl.a for etterslepet i vedlikeholdet i Løken III og for eventuelle fremtidige påkostninger til verandapåbygg m.v. Til dette bemerkes at ulikheten i vedlikeholdsstandard mellom de to borettslagene allerede er hensyntatt i salgstakstene. Fremtidige påkostninger skal heller ikke hensyntas etter de periodiseringsprinsipper som må legges til grunn. Heller ikke skal det ved beregningen av den positive kontraktsinteresse gjøres fradrag for eventuelle fordeler som Bergh måtte ha oppnådd som følge av at forkjøpet ikke ble gjennomført. Spørsmålet om Bergh ville ha oppnådd et spesielt gunstig kjøp eller ikke i Løken III, ville ha vært et vurderingstema bare dersom det var den negative kontraktsinteresse som skulle erstattes. Den problemstilling som ankemotpartene har tatt som utgangspunkt er derfor ikke relevant. Ved eventuell erstatningsutmåling etter dekningskjøpsalternativet skal Bergh ha dekket prisforskjellen og øvrige kostnader til dekningsaksjonen fullt ut. Det bemerkes at boligbyggelaget oppfordret Bergh til å foreta dekningskjøp. Et hovedspørsmål i tvisten har vært hvorvidt den del av borettslagets fellesgjeld som faller på vedkommende andel skal regnes som en del av vederlaget ved kjøpet. Det er vist til NOU 2000:17 side 138 når det gjelder fellesgjeldens betydning for omsetningsverdien. Ved nye borettslag vil fellesgjelden være en del av kostprisen, og fordelingen mellom innskudd og fellesgjeld kan være tilfeldig. I etablerte borettslag vil fellesgjelden være av avgjørende betydning for hva en byder er villig til å gi. Før Bergh ga bud på andelen i Løken III vurderte hun nøye hva hennes økonomi kunne tåle av lån til kjøpesum og dekning av fellesgjeld. Da hun senere ga bud på Løken II, og fikk klarhet i at den oppgitte fellesgjeld var ca kr 120.000 høyere enn først opplyst, reduserte hun sitt bud tilsvarende, noe boligbyggelaget aksepterte. Dette viser at fellesgjelden var av avgjørende betydning. Den reelle betaling for Løken II var kjøpesummen kr 760.000 pluss andel fellesgjeld på kr 252.883, samlet kr 1.012.883. Prisen for Løken III utgjorde kr 840.000 pluss andel fellesgjeld kr 121.348, samlet kr 961.348. Prisdifferansen utgjorde kr 51.535, som kan kreves erstattet etter dekningsprinsippet. I tillegg kommer følgende andre tapsposter som kreves dekket: - Renter av prisdifferansen til fellesgjelden er nedbetalt kr 23.269 - Generelt dårligere vedlikeholdsstandard i leiligheten kr 3.000 - Differanse kjøkkeninnredning kr 25.000 - Garasje kr 30.000 - Husleie 1 1/2 måned kr 7.500 Husleiekravet skyldes at overtakelsen av Løken II ble ca seks uker senere enn planlagt overtakelse av Løken III. Bergh måtte forlenge tidligere boforhold tilsvarende til en kostnad på kr 5.000 pr. måned. Eventuell erstatning etter surrogatprinsippet må baseres på at kjøpet av andelen i Løken II var en nødvendig aksjon for å begrense tapet ved fortsatt leie til høyere kostnad, jf. kjøpsloven §70. Misligholderen kan ikke kreve at den annen part skal bruke av sin kapital for å redusere tapet. Monica Bergh har nedlagt slik påstand: 1. Lørenskog Boligbyggelag og Løken III borettslag dømmes in solidum til å betale Monica Bergh erstatning fastsatt etter rettens skjønn, med tillegg av lovs rente fra 19. desember 1999 til betaling skjer. 2. Lørenskog boligbyggelag og Løken III borettslag tilpliktes i fellesskap å betale sakens omkostninger til Monica Bergh innen to uker fra forkynnelse av dommen og med tillegg av 12% rente fra forfall til betaling skjer. Lørenskog Boligbyggelag og Løken III borettslag har i hovedsak gjort gjeldende: Herredsrettens dom er korrekt i sitt resultat, og bør stadfestes. Verdien av den forkjøpsrett som andelseierne i et boligbyggelag har i tilsluttede borettslag, er to-sidig. Dels ligger verdien i at man kan velge å bo i et bestemt område - dersom man har god nok ansiennitet - dels i at man kan slå til på et gunstig kjøp. Bergh har fått benyttet sin forkjøpsrett i boligbyggelaget til kjøp av andelsleilighet, riktignok seks uker forsinket, og ikke i borettslaget der hun først la inn bud, men i nabo-borettslaget. Leilighetene er i utgangspunktet like. Kjøpet av andelen i Løken III ville ikke ha vært spesielt gunstig, og Bergh har derfor ikke lidt noe økonomisk tap. Hun er samlet sett ikke kommet dårligere ut ved kjøpet i Løken II, og hadde ikke noen forventning om erstatning da hun kjøpte en leilighet som angivelig var dyrere. Anførselen om at hun har lidt tap som følge av høyere andel fellesgjeld i Løken II er en ren konstruksjon. Den som kjøper andel i et borettslag, kjøper en selskapsandel med tilknyttede forpliktelser i henhold til borettslagsloven og lagets vedtekter. De styrende organer har anledning til å pådra laget omfattende forpliktelser av stor betydning for den enkelte andelshaver. Det kan f.eks tas opp lån til investeringer og vedlikehold, og husleien kan økes med en måneds varsel for å dekke økte kostnader. Fellesgjelden er av betydning for aktuelle kjøpere, men bare som en del av totalvurderingen av lagets økonomi. Fellesgjeldens størrelse i eldre borettslag vil ofte gjenspeile en verdiøkning på eiendommen gjennom rehabiliteringsarbeider og standardhevende tiltak. Andelen i Løken II har større verdi enn tilsvarende andel i Løken III, til tross for at fellesgjelden er større. Dette skyldes et vesentlig større opparbeidet vedlikeholdsbehov i Løken III, noe som bl.a fremkommer i vedlikeholdsprogrammene som utarbeides årlig av boligbyggelaget. Det må til omfattende vedlikehold i Løken III i de nærmeste år, noe som vil føre til vesentlig økt husleie. Da Bergh kjøpte leilighet i 1999 utgjorde leien for 3-roms leilighet i Løken III kr 2.214 pr. måned, og i Løken II kr 2.747 pr. måned. Husleien i Løken III utgjør pr. august 2001 kr 2.678 pr. måned og i Løken II kr 2.872, slik at differansen nå er i underkant av kr 200 pr. måned. Vedlikeholdsbehovet i Løken III vil føre til at leien øker ytterligere, og snart vil bli høyere enn for tilsvarende leiligheter i Løken II. Dersom Løken III skal foreta utbygging av verandaene, slik som det ble gjort i 1999 i Løken II, vil dette betinge ytterligere betydelig husleieøkning. Det vises til at investeringene som ble foretatt i form av fasadeutskiftninger, overbygg over inngangspartiene m.v. og verandautbyggingen i Løken II kom på ca 32 mill. kroner. Fordelingen etter «husleienøkkelen» viser en påkost på ca kr 137.000 på 3-romsleielighetene. Dette i seg selv er et høyere beløp enn forskjellen i fellesgjelden mellom de to leilighetene. Økonomien i Løken II er generelt bedre enn i Løken III. Tre-romsleilighetenes andel av borettslagenes likvide midler ved utgangen av 2000 utgjorde hhv. kr 38.905 og kr 10.391. Den reelle boutgift er allerede nå lavere for Bergh enn den ville vært i Løken III. Hun hadde måttet økt boliglånet med kr 80.000 ved kjøp av leiligheten i Løken III. Med lånerenten som gjaldt da hun tok opp lån, ville lånekostnaden vært kr 574 høyere pr. måned. Etter korreksjon for 28% skatt utgjør differansen kr 413 pr. måned netto. Med dagens rente ville differansen utgjort kr 696 brutto pr. måned. Når det gjelder de øvrige påberopte tapsposter, har ankemotpartene anført at forskjellen mellom leilighetenes innvendige standard var ubetydelig. Garasjeplassen er i åpent garasjehus i dårlig stand, og med omfattende vedlikeholdsbehov. Det betales kr 100 i månedlig leie. Mange leietakere har flyttet ut pga. tyverier og hærverk i garasjehuset, og foretrekker utvendig parkering på fast plass for kr 50 pr. måned, slik som Bergh har. Hun har for øvrig ikke benyttet seg av muligheten til å søke plass i garasjebygget for kr 100 pr. måned, til tross for at hun under hovedforhandlingen i herredsretten fikk opplyst om sin rett til å søke. Det bestrides ikke at Bergh - som følge av feilen som ble begått - måtte leie annen bolig i den mellomliggende periode til hun kunne overta leiligheten i Løken II. Imidlertid ville husleien i Løken III og rentene av nødvendig låneopptak utgjort høyere månedlig beløp enn kr 5.000 som hun måtte betale i husleie. Det er heller ikke her oppstått noe tap som kan kreves erstattet. Lørenskog Boligbyggelag og Løken III borettslag har nedlagt slik påstand: 1. Herredsrettens dom stadfestes. 2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for lagmannssretten. Lagmannsretten bemerker: Saksforholdet fremgår i hovedsak av herredsrettens dom. Tvisten har sitt utspring i at Monica Bergh urettmessig ikke fikk benytte sin forkjøpsrett i Lørenskog Boligbyggelag til kjøp av andel med tilknyttet leierett til en 3-roms leilighet i Løken III borettslag for kjøpesum kr 840.000 høsten 1999. I stedet benyttet hun forkjøpsretten til å tre inn i høyeste bud på andel med leierett til 3-roms leilighet i Løken II borettslag noen uker senere. Kjøpesummen var kr 760.000, altså kr 80.000 lavere enn for kjøpet hun gikk glipp av. Erstatningskravet er hovedsakelig begrunnet med at fellesgjelden tilnyttet andelen i Løken II var høyere enn i Løken III. Hertil kommer en del nærmere angitte tapsposter som er krevet erstattet i tillegg. De to borettslagene består av flere blokker som i utgangspunktet var omtrent identiske. Løken III ble ferdigstilt i 1975 og Løken II i 1977. De to leilighetene er innvendig helt like i størrelse og planløsning. Leiligheten i Løken III er beliggende i første etasje og leiligheten i Løken II i annen etasje. Løken II-leilighetene har vesentlig større balkonger etter at disse ble skiftet ut i 1999. Samtidig ble ytterveggene fornyet/tilleggsisolert, og balkongdører og vinduer skiftet. Boligbyggelaget og borettslaget har erkjent at det er begått feil som i seg selv kan utløse erstatningsplikt. Imidlertid hevder disse partene at Bergh ikke har dokumentert at hun har lidt noe økonomisk tap, og at de derfor må bli å frifinne, i samsvar med alminnelige erstatningsrettslige prinsipper. Bergh har på sin side grunnet kravet på kjøpsrettslige betraktninger, etter prinsippene for uteblitt levering, og har ment at reglene i kjøpsloven kapittel X for erstatningsberegning må komme til anvendelse. Lagmannsretten forstår den ankende part slik at det er snakk om anvendelse av reglene som utslag av alminnelig kontrakts- og erstatningsrettslige prinsipper, idet det ikke er hevdet at kjøp og salg av borettslagsandeler faller inn under kjøpsloven. Etter lagmannsrettens syn vil det uansett om erstatningsspørsmålet skal avgjøres etter alminnelige erstatningsrettslige prinsipper eller etter kjøpsrettslige prinsipper, ligge en begrensning i erstatningsplikten ved at det må foreligge påregnelig årsakssammenheng (adekvans) i forholdet mellom den erstatningsutløsende feil og tapet som kreves erstattet, jf. også kjøpsloven §67 første ledd annet punktum. Det er ikke tilstrekkelig at det foreligger en påviselig årsakssammenheng og ansvarsgrunnlag i form av skyld eller objektivt ansvar. Videre må det påberopte tap kunne sannsynliggjøres. Disse rettslige begrensninger gjelder uansett om tapet skal beregnes etter reglene for fortjenestetap, prisforskjell ved dekningskjøp eller erstatning etter surrogatprinsippet. Uten at retten i første omgang tar stilling til hvilket prinsipp for erstatningsberegning som gjelder i forholdet, knytter retten følgende bemerkninger til de ulike prinsipper anvendt på saksforholdet i tvisten: Fortjenestetap: Denne type tap har som forutsetning at den forkjøpsberettigede ville ha oppnådd en fortjeneste dersom kjøpet var blitt gjennomført. Det kan her være snakk om en abstrakt tapsberegning dersom salgsverdien ikke er konstatert ved nytt salg, eller en konkret beregning basert på faktisk videresalg. Spørsmålet vil i begge tilfelle være om salgsverdien på et gitt tidspunkt er høyere enn det vederlaget den berettigede skulle ha betalt. Det er fra ankende parts side redegjort for to forskjellige beregninger. For det første er det vist til at det sakkyndige vitnet Grande i herredsretten skal ha anslått verdien på leiligheten i Løken III på daværende tidspunkt til mellom kr 1.000.000 og kr 1.050.000. Differansen til vederlaget Berg skulle ha betalt (inkludert fellesgjelden) utgjør kr 38.625/kr 88.625. Lagmannsretten bemerker imidlertid at Grande i telefonavhøret under ankeforhandlingen opplyste at salgsverdien for denne leiligheten «lå opp mot» kr 1 mill. Lagmannsretten bemerker også til tapsberegningen at det ikke kan være noe rettslig grunnlag for å kreve tilleggserstatning for dårligere kjøkkeninnredning i Løken II når fortjenestetapet skal beregnes på ovenstående grunnlag. Det er også fra ankende parts side foretatt et anslag over det faktiske fortjenestetap ved at leiligheten i Løken III er videresolgt for kr 1.275.000. Bergs fortjenestetap er etter denne beregning anslått til å ligge mellom kr 225.000 og kr 325.000. Etter lagmannsrettens vurdering må eventuelt fortjenestetap som kan kreves erstattet ta utgangspunkt i feilen som ble begått (ansvarsgrunnlaget) og konsekvensene av feilen, som ledd i adekvansvurderingen. Feilen som ble begått førte ikke til at Bergh mistet sin forkjøpsrett i borettslagene som var tilknyttet boligbyggelaget. Feilen førte bare til at hun måtte vente noen uker på å få kjøpt en annen passende leilighet. Et økonomisk tap som følge av dette, og som kan kreves erstattet som et fortjenestetap, forutsetter at den samme fortjeneste - abstrakt eller konkret vurdert - ikke ble oppnådd ved det kjøp hun faktisk fikk anledning til å gjennomføre ved hjelp av sin forkjøpsrett. Til adekvansvurderingen hører også det forhold at Bergh har holdt fast ved at hun ønsket å kjøpe leilighet i Løken-området for å bli boende der i det minste så lenge sønnen gikk på skole. I vår sak må det tas utgangspunkt i at Bergh kjøpe leiligheten i Løken II for en kjøpesum som lå kr 80.000 lavere enn prisen hun hadde måttet betale i Løken III. Samlede bokostnader til husleie og renter av nødvendig lånekapital har - etter de talloppgaver som er fremlagt - ikke vært høyere i Løken II enn i Løken III i perioden som er gått, i hvertfall ikke etter korreksjon for skattefordelen ved høyere total belåning. Det kan derfor ikke konstateres noe fortjenestetap som følge av at Bergh ikke fikk kjøpe leiligheten i Løken III, med mindre salgsverdien i Løken II kan antas å ligge mer enn kr 80.000 lavere enn i Løken III. Etter bevisførselen finner lagmannsretten det godtgjort at 3-roms leiligheter i Løken II borettslag for tiden omsettes til like høy pris som tilsvarende leiligheter i Løken III borettslag, til tross for at fellesgjelden som følger leilighetene er høyere i Løken II, og husleien fortsatt er noe høyere. Dette har åpenbart sammenheng med at Løken II har gjennomført omfattende vedlikeholds- og rehabiliteringsarbeider som har ført til verdistigning ut over økningen av fellesgjelden. Når det konkret gjelder de to leiligheter som saken gjelder, viser også lagmannsretten til at vitnet Grande i telefonavhøret under ankeforhandlingen opplyste at han hadde anslått markedsverdien på leiligheten i Løken II til mellom kr 1.000.000 og kr 1.050.000. Lagmannsretten finner ikke grunn til å gå nærmere inn på om Grande her har forvekslet de to leilighetene. Lagmannsretten nøyer seg med å vise til at verditakstene som var avholdt i 1999 av vitnet Vegard Sletten før de to aktuelle salgene, anga en markedsverdi i Løken III på kr 745.000 (kr 95.000 under oppnådd salgspris) og i Løken II på kr 810.000 (kr 50.000 over oppnådd salgspris). Tallgrunnlaget for taksten i Løken II var uriktig, ved at fellesgjelden var oppført med kr 121.348, mens riktig beløp på takseringstidspunktet var kr 252.883. Sletten har forklart dette med at han benyttet regnskapstallene for 1998. Ettersom byggeregnskapet for rehabiliteringsarbeidene ikke var avsluttet, hadde han heller ikke tatt verdien av disse med ved angivelsen av normale byggekostnader. Sluttbeløpet i beregningen - adkomstdokumentets normalverdi - som samsvarte med oppgitt markedsverdi i taksten, ville blitt den samme om tallgrunnlaget hadde vært riktig. Salgsverdien av andelen i Løken II lå ifølge disse takster kr 55.000 høyere enn andelen i Løken III. Det er etter dette intet ved de fagkyndige Grandes eller Slettens anslag som tyder på at leiligheten i Løken II vil ha en lavere salgsverdi enn leiligheten i Løken III i dag, basert på leilighetenes standard ved overdragelsene i 1999. Det er anført som en egen tapspost at det fulgte garasjeplass med andelen i Løken III, mens det bare hørte utvendig biloppstillingsplass til andelen i Løken II. Verdidifferansen er av den ankende part anslått til kr 30.000. Lagmannsretten finner det oppsiktsvekkende at forholdene omkring garasjespørsmålet ikke er bedre opplyst fra noen av partenes side, når en hensyntar prosessens omfang og kostnadene i denne forbindelse. Det er på det rene at det i taksten for Løken III står anført at «parkering i parkeringshus med motorvarmer følger leiligheten». Det er imidlertid ikke oppført noen verdi av garasje i taksten. I salgsoppgaven er det ikke opplyst om garasjeplass. Heller ikke i kjøpekontrakten som ble inngått i 1999 er det opplyst noe om garasje. Parts- og vitneforklaringene har også vært svært uklare når det gjelder garasjehuset. Det er uklart om det er betalt innskudd for garasjeplassene, og eventuelt hvem som har betalt. Opplysningene under ankeforhandlingene tyder på at andelshaverne i både Løken I, II og III nå kan få garasjeplass uten innskudd mot å betale en månedlig leie på kr 100, og at det ikke er rift om plassene. Vegard Sletten, som var ansatt i boligbyggelaget fra 1995 til 2000, og hadde taksert en rekke av leilighetene i Løken-borettslagene, mente at garasjeplassene ikke hadde noen egen verdi, dels på grunn av tildelingsreglene, og dels fordi parkeringshuset var i en så elendig forfatning. Det er ikke fremkommet opplysninger om at utendørs eller innendørs parkeringsplass har hatt betydning for prisene som er oppnådd ved de mange salg av andeler i de to borettslagene som det er fremlagt oppgave over. Lagmannsretten finner etter dette ikke at Berg ville hatt noen rett til å disponere over garasjeplass med økonomisk verdi ved omsetning av andelen, eller at garasjeplass ville ha påvirket verdien av andelene i de to borettslagene for øvrig. Lagmannsretten viser i denne sammenheng også til at Bergh ikke har benyttet muligheten til å tegne seg på liste for å få tildelt garasjeplass. Lagmannsretten finner etter dette at det ikke kan regnes som egen tapspost at garasjeplass ikke følger andelen i Løken II. Etter gjennomgangen ovenfor er det etter lagmannsrettens oppfatning ingen grunn til å anta at salgsverdien av andelen i Løken II borettslag vil være lavere enn for tilsvarende andel i Løken III, og ikke under noen omstendighet så mye lavere som kr 80.000. Det er etter dette intet som tyder på at Berghs fortjeneste - konkret eller abstrakt beregnet - ville vært høyere dersom hun hadde fått kjøpt leiligheten i Løken III, enn ved det kjøpet som faktisk ble gjennomført ved bruk av forkjøpsretten i boligbyggelaget. Det er derfor etter lagmannsrettens vurdering ikke noe fortjenestetap å erstatte. Dekningskjøp: Den ankende part har anført at det ved beregningen av prisforskjellen etter dekningskjøpsalternativet (kjøpsloven §68) skal tas utgangspunkt i andelenes kjøpesum med tillegg av den del av borettslagets fellesgjeld som faller på vedkommende andel. Dette er det egentlige vederlaget ved kjøpet. Kjøpet i Løken II var således under denne forutsetning kr 51.535 dyrere, til tross for at den nominelle kjøpesum var kr 80.000 lavere. Selv om ikke andelseierne blir personlig ansvarlig for borettslagets gjeld, er det etter lagmannsrettens oppfatning åpenbart at størrelsen på fellesgjelden har stor betydning for potensielle kjøpere ved vurderingen av hva de vil gi for andelen. Dette skyldes at andelseierne må dekke sin forholdsmessige del av borettslaget låneforpliktelser - renter og avdrag - gjennom husleiebetalingen. På den annen side er det klart at fellesgjelden bare er ett av flere elementer som er bestemmende for borettslagets økonomiske situasjon og andelens verdi. Like viktig er lagets eiendeler, herunder omløpsmidlene, og i særdeleshet verdien av bygningsmassen. Den innbyrdes verdi av bygningsmassene i sammenlignbare borettslag vil bl.a avhenge av vedlikeholdsstandard og foretatte påkostninger. Verdien av den enkelte andel kan uttrykkes ved en forhåndsbestemt prosentandel («husleienøkkelen») knyttet til borettslagets nettoformue, med korreksjoner for individuelle verdiminus og verdipluss for den enkelte leilighet, etter beliggenhet, vedlikeholdsstandard osv. Som anført av ankemotpartene vil fellesgjelden kunne økes med virkning for den enkelte andelseier uten dennes tilslutning, for eksempel i forbindelse med finansiering av større vedlikeholdsarbeider og påkostninger. Etter de foreliggende vedlikeholdsplaner for Løken III vil det måtte skaffes finansiering for så vidt store beløp de nærmeste år, at det er temmelig klart at fellesgjelden vil måtte økes betydelig. Løken II har bygget opp betydelige omløpsmidler i form av bankinnskudd, slik at 3-romsleilighetenes andel av den skattepliktige likvide formuen utgjorde kr 38.905 ved utgangen av 2000, mens tilsvarende beløp for Løken III var kr 28.518 lavere, nemlig kr 10.391. Løken II kunne ha valgt å benytte overskuddslikviditeten til å nedbetale fellesgjelden, men dette lønner seg for tiden ikke pga. positiv rentemargin. Dersom andelen av fellesgjelden for de to leilighetene skulle anses som en del av vederlaget ved kjøpet - slik den ankende part hevder - er det like klart at tilsvarende andel av borettslagenes likvide formuer måtte ha kommet til fradrag ved beregningen av vederlagene. Differansen ville i så fall ikke vært kr 51.535, men kr 23.021. Det finnes imidlertid ikke noen logisk begrunnelse for å behandle omløpsmidlene annerledes enn anleggsmidlene ved vurderingen av andelenes verdi. Dette understreker ytterligere at det ikke er grunnlag for å anse fellesgjelden som noe annet enn ett blant flere elementer ved vurderingen av verdiene. Situasjonen ville selvsagt ha vært en helt annen dersom tvisten hadde som utgangspunkt at det var gitt uriktige opplysninger om fellesgjelden, og det var inngått avtale om overtakelse av en andel på dette grunnlag. Da vil det kunne oppstå et tap som kjøperen kunne krevd erstattet. Lagmannsretten kan ikke se at det er grunnlag for å regne fellesgjelden som en del av vederlaget ved beregningen av prisforskjellen ved dekningskjøp. I det hele tatt kommer man galt ut ved å knytte vurderingen for sterkt til kjøpslovens regler for erstatningsberegning. Ved overtakelse av andel i et borettslag overtar man ikke bare et formuesgode eller en rettighet, men man binder seg også til i fremtiden å påta seg sin økonomiske del av forpliktelser som bestemmes ved flertallsvedtak. Dersom kjøpet av andelen i Løken II rettslig sett skal betraktes som et dekningskjøp, vil spørsmålet om det foreligger en erstatningsbetingende prisforskjell, måtte løses etter en vesentlig mer sammensatt vurdering enn den ankende part har lagt til grunn. Dersom dekningskjøpet ikke på kort sikt har kostet Bergh mer, og heller ikke på lengre sikt vil komme til å koste mer enn kjøpet i Løken III ville ha kostet, foreligger det etter lagmannsrettens syn ingen prisforskjell som kan kreves erstattet. Bergh betalte kr 80.000 mindre for andelen i Løken II enn hun skulle ha betalt i Løken III. Kjøpet ble i hovedsak finansiert ved låneopptak. I det kortsiktige perspektiv ble det således oppnådd en besparelse ved lavere kjøpesum og redusert lånebelastning. Husleien har imidlertid vært noe høyere i Løken II frem til nå, slik at besparelsen er noe redusert. Husleiedifferansen mellom de to borettslagene er imidlertid nå bare ca kr 200 pr. måned, og lagmannsretten legger til grunn at leieprisene i Løken III i løpet av kort tid vil passere Løken II som følge av påtrengende vedlikeholdsbehov i Løken III og overskuddslikviditeten i Løken II. Dersom det i tillegg foretas verandautbygging i Løken III - slik det kan forventes - vil økningen måtte bli betydelig. På lengre sikt må det legges til grunn at det vil koste mer å ha andel i Løken III, uavhengig av verandautbygging eller ikke. Det kan derfor også legges til grunn at den opprinnelige besparelsen på kr 80.000 ikke vil bli vesentlig redusert, og at kjøpet av Løken II derfor heller ikke på lengre sikt vil ha kostet Bergh mer. Innenfor den gjenværende besparelsen ville Bergh også med god margin kunnet ha utliknet den påberopte forskjell i innvendig standard i leilighetene (kjøkkeninnredning kr 25.000 og generelt vedlikehold kr 3.000). Manglende garasje betinger - etter det syn lagmannsretten har gitt uttrykk for tidligere - ingen utgifter til dekningskjøp. Når det gjelder den påberopte tapspost/merutgift på kr 7.500 ved leie av annen bolig i seks-ukersperioden frem til Bergh kunne overta leiligheten i Løken II, har ankemotpartene hevdet at boutgiftene var lavere enn de ville vært i Løken III. Dette er belagt med et regnestykke som det ble redegjort for i prosedyren, og som viser en besparelse på kr 512 etter korreksjon for skatt. Regnestykket er åpenbart ikke korrekt, men er ikke blitt kommentert av den ankende part. Lagmannsretten viser til at utgangspunktet for tapsberegningen må være differansen mellom den faktiske husleiebetaling kr 7.500 og det Bergh hadde måttet betale i Løken III i samme periode, kr 3.321. Denne differanse utgjør kr 4.179. Beløpet må imidlertid korrigeres for sparte kapitalutgifter i perioden, i form av renter på nødvendig lån kr 580.000 til kjøp av andelen i Løken III. Det må også tas hensyn til beregningsmessig kapitalinntekt av den senere investerte egenkapital på kr 260.000 i samme periode. Basert på disse forutsetninger finner lagmannsretten ikke at de faktiske boutgifter i perioden har vært høyere enn de ville vært i Løken III. Uansett ville en eventuell merutgift vært ubetydelig. Lagmannsretten er etter dette kommet til at det heller ikke er grunnlag for erstatning etter dekningskjøpsalternativet. Av hensyn til rettens bemerkninger lenger ut om omkostningene som søksmålet har medført, finnes det likevel grunn til å kommentere et par av postene i den ankende parts tapsberegning: 1) I tillegg til den påberopte prisdifferansen på kr 51.535 er det krevd renter av beløpet frem til fellesgjelden i Løken II skal være nedbetalt. Rentebeløpet er av ankende part beregnet til kr 23.269. Resonnementet bak rentekravet må være forfeilet. Dersom erstatning for prisdifferansen - «tapet» - var blitt gitt, må det legges til grunn at erstatningsbeløpet ville gått til å dekke prisdifferansen nå ved nedbetaling av fellesgjelden. Dersom dette ikke var mulig pga. interne bestemmelser i borettslaget, kunne beløpet vært benyttet til å nedbetale egen rentebærende gjeld, slik at fremtidige renteutgifter ble redusert. Det ville etter dette ikke være noe rentetap å erstatte. Bergh kunne selvsagt ha valgt å disponere erstatningsbeløpet på annen måte, med eller uten avkastning, men det ville fullt ut vært hennes egen risiko om hun gikk glipp av kapitalavkastningen. 2). Det er blitt oppgitt som egen tapspost under dekningsalternativet at Bergh hadde gått glipp av prisstigningen i de seks ukene mellom de to salgene. Det må imidlertid være åpenbart at eventuell prisstigning allerede er oppfanget av den ankende parts påberopte merutgifter ved dekningskjøpet. Tapsposten ble først frafalt under ankeforhandlingen etter rettens påpekning. Surrogatprinsippet: Vurderingene vil bli de samme som under dekningskjøpsprinsippet ovenfor. Sammenfatning og konklusjon: Gjennomgangen ovenfor viser at retten ikke har funnet at Bergh har lidt noe tap som kan kreves erstattet, uansett hvilket av de tre påberopte beregningsprinsipper som legges til grunn. Lørenskog Boligbyggelag og Løken III borettslag må etter dette bli å frifinne. Dette innebærer at herredsrettens dom, pkt. 1 og pkt 2 i domsslutningen, stadfestes. Saksomkostninger: Anken har vært forgjeves. Etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd pålegges derfor den ankende part å dekke motpartenes saksomkostninger i forbindelse med ankesaken, idet lagmannsretten ikke finner grunn til å gjøre unntak. Saksomkostningsspørsmålet ved herredsrettens behandling ble avgjort etter hovedregelen i tvistemålsloven §172 første ledd, idet retten fant at ingen av unntakshjemlene i annet ledd kom til anvendelse. Det er på det rene at de saksøkte ikke hadde innrømmet feil ved saksbehandlingen da stevning ble tatt ut. Det kan derfor spørres om det var fyldestgjørende grunn for Bergh til å la saken komme for retten. Det er imidlertid opplyst i herredsrettens dom at de saksøkte allerede i brev av 13. januar 2000 hadde tilbudt Bergh kr 25.000 som endelig oppgjør for å avslutte saken i minnelighet. Etter dette kan ikke lagmannsretten se at det er grunnlag for å gjøre unntak fra hovedregelen i §172 første ledd. Saken har etter lagmannsrettens vurdering fått et omfang som ikke står i forhold til tvistegjenstandens verdi og de rettslige spørsmål som har vært til avgjørelse. Dette må i første omgang legges den ankende part til last. Men også ankemotpartene må ta sin del av ansvaret for at partene ikke har nærmet seg hverandre i sin juridiske argumentasjon og økonomiske beregninger, slik at sakens omfang kunne blitt begrenset. Slik lagmannsretten ser det, har partene verken under saksforberedelsen for de to rettsinstansene eller under ankeforhandlingen reelt vurdert eller imøtegått hverandres argumentasjon på en konstruktiv måte. Anførsler, tapsposter og -beregninger er ikke blitt kommentert eller rettslig imøtegått, men partene har i stedet stått på sine utgangspunkter for vurderingen av saksforholdet og de rettslige spørsmål, slik at saken er blitt vidløftiggjort. Dette må få betydning for rettens fastsetting av saksomkostningserstatningen etter tvistemålsloven §176. Ankemotpartene har oppgitt saksomkostningene for herredsretten til kr 85.370, hvorav kr 84.000 er prosessfullmektigens salær. Rettsforhandlingene varte en dag. Saksomkostningene for lagmannsretten er oppgitt til kr 89.023, horav kr 74.350 er prosessfullmektigens salær eksl. mva. Ankeforhandlingene varte to dager. Saken sto i vesentlig samme stilling som for herredsretten. Lagmannsretten finner at de oppgitte utgifter vesentlig overstiger det som har vært nødvendig for å få saken betryggende utført, jf. de generelle merknader ovenfor. Ved denne vurdering har det ingen betydning at ankende parts omkostningskrav ligger høyere. Erstatningen for saksomkostningene settes etter dette til samlet kr 110.000, hvorav kr 50.000 utgjør omkostningene for herredsrett og kr 60.000 er omkostningene for lagmannsrett. Retten gjør den ankende part oppmerksom på at regelen i tvistemålsloven §52 om at prosessfullmektigens salær for ankesakens behandling kan kreves fastsatt av lagmannsretten. Eventuell begjæring om slik fastsettelse må fremsettes overfor retten innen en måned etter domsavsigelsen. Dommen er enstemmig. Domsslutning: 1. Herredsrettens dom, domsslutningens pkt. 1 og pkt 2, stadfestes. 2. I saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett betaler Monica Bergh samlet til Lørenskog Boligbyggelag og Løken III borettslag 110.000 - etthundreogtitusen - kroner innen 2 - to - uker etter forkynnelse av dommen med tillegg av den rente som er fastsatt i medhold av forsinkelsesrenteloven §3 første ledd for forbrukerskyldnere. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
