Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva blir 10 + 5
Fritekst:
Overskjønnet omfatter et avtaleskjønn og et ekspropriasjonsskjønn på Larsnes, Sande kommune. Bakgrunnen for saken er utarbeidet reguleringsplan for Larsnes sentrum egengodkjent av Sande kommunestyre 28. mai 1997. Kommunen inngikk avtale med søsknene Gunnhild Aambø, Sollaug Krøvel og Reidar Haugen om erverv av grunn, ca 7.400 m2 ovenfor Rv 61 til omsorgsboliger og ca 8.980 m2 areal nedenfor Rv 61, det meste sjøareal. I henhold til avtalens punkt 2 var partene enige om at erstatning skulle fastsettes ved frivillig skjønn, jf skjønnsprosessloven §4. Kommunen skulle stå som saksøker, og den uttok begjæring om skjønn ved Søre Sunnmøre herredsrett 5. mai 1999. Sollaug Krøvel døde høsten 1999, og i hennes sted trådte gjenlevende ektefelle inn, Peter Krøvel, i uskiftet bo. Kommunen oppnådde ingen avtale med grunneier Else Halle om erverv fra henne. Følgelig vedtok kommunestyret 24. mars 1999 å ekspropriere «grunn og rettar til utbyggingsføremål o.a. i regulert område på Larsnes i samsvar med stadfesta reguleringsplan Larsnes sentrum». Det vesentlige av ekspropriasjonsarealet på ca 12 dekar er sjøareal. Vedtaket ble fulgt opp av kommunen med begjæring om ekspropriasjons- skjønn til Søre Sunnmøre herredsrett 5. mai 1999. Kommunen var representert v/h.r. advokat Svein Tømmerdal, og de saksøkte Gunnhild Aambø, Peter Krøvel og Reidar Haugen var representert v/advokat Jo Prestegarden. Herredsretten holdt skjønnsforhandling 3. november 1999, og avhjemlet skjønn 13. desember 1999 med slik skjønnsslutning: «1. Sande kommune betaler erstatninger som fastsatt i skjønnet. 2. Sande kommune betaler de lovbestemte utgiftene med skjønnet. 3. Innen 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse betaler Sande kommune 34.000,- - trettifiretusen - kroner i saksomkostninger til de parter som har vært representert ved advokat Jo Prestegarden.» Else Halle var lovlig innstevnet til herredsrettens skjønn, men møtte ikke. Sande kommune har i rett tid begjært overskjønn til Frostating lagmannsrett. For partene i avtaleskjønnet gjelder det fullstendig overskjønn, mens for Halle delvis overskjønn, nemlig erstatningen for parsellen på ca 12 dekar sjøareal. Samtlige arealer i avtaleskjønnet er tiltrådt 21. oktober 1999. Herredsretten fastsatte avsavnsrenten til 6% p.a., og det er ikke begjært overskjønn over denne. Kommunens avtale med Aambø/Krøvel/Haugen og ekspropriasjonsvedtaket for Halle er inntatt i herredsrettens skjønn. Partene har samme prosessfullmektiger for lagmannsretten, som for herredsretten. Overskjønnsforhandlinger ble holdt på Larsnes 12. september 2000. Lagmannsretten mottok forklaringer fra parter og vitner, slik rettsboken viser. Det ble fremlagt reguleringskart, kartskisser mv. Else Halle var innkalt på lovlig måte, men møtte ikke. Det forelå ikke opplysninger om lovlig forfall, og retten besluttet å behandle saken i hennes fravær. Det fremkom ikke innvendinger mot fremme av overskjønnet. Lagmannsretten besiktiget samtlige takstnumre. Det er ikke uenighet om de juridiske utgangspunkter. Både for de arealer som avstås etter avtale og for ekspropriasjonsarealet, legges ekspropriasjonserstatningsrettslige prinsipper til grunn. De saksøkte skal ha fulle erstatninger, jf Grunnloven §105 og bestemmelsene i ekspropriasjonserstatningsloven av 1984 (eksprl), slik disse er tolket og anvendt gjennom Høyesteretts praksis. Erstatningene for de saksøkte nr 1-3 utmåles pr tiltredelsesdato 21. oktober 1999, og for saksøkte nr 4 legges avhjemlingstidspunktet til grunn, jf eksprl §10. De saksøkte skal ha høyeste verdi av salgsverdi og bruksverdi for sine arealer, jf eksprl §4 - §6. I denne saken blir det spørsmål om salgsverdi. Salgsverdi er det vanlige kjøpere vil være villig til å betale for arealene ved frivillig salg. Man skal således holde utenfor spekulasjonskjøpere og kjøpere med særlige behov. Det skal legges vekt på: - hva slags eiendom det gjelder, - beliggenheten, - beliggenheten, - oppnådde priser ved frivillig omsetning av andre sammenlignbare eiendommer, - andre forhold som er avgjørende for salgsverdien. Vurderingene skal baseres på den påregnelige bruk av vedkommende areal som det reelt sett er grunnlag for etter forholdene på stedet. Overskjønnet gjelder bl.a. et større utbyggingsareal for omsorgsboliger. Ved verdsettelse av utbyggingsareal bygger lagmannsretten på retningslinjene i [[Rt-1977-24]] flg (Østensjø-dommen). Det heter der bl.a.: «Ved regulering av et område som ellers skal bebygges, må det avsettes arealer til gater, veger, lekeplasser m.v. Ved ekspropriasjon til gjennomføring av slik regulering er det sett bort fra at nettopp disse arealer er gjort ubebyggelige. Det er gitt erstatning for ens pris for bebyggelig og ubebyggelig grunn, såkalt strøkspris ...» Nedenfor behandler lagmannsretten de enkelte takstnumrene etter tur. Takst nr 1 Eiendom: Gnr 86 bnr 16 i Sande. Eier: Gunnhild Aambø, Peter Krøvel og Reidar Haugen. Prosessfullmektig: Advokat Jo Prestegarden. Avstått areal: Teig I på ca 5.800 m2 øst for (ovenfor) Rv 61 og teig II på ca 8.980 m2 vest for (nedenfor) Rv 61. Tiltrådt: 21. oktober 1999. Herredsrettens erstatningsfastsettelse: Areal på teig I ble erstattet som tomteareal med kr 85 pr m2 . Påstående bygning ble det ikke fastsatt erstatning for. Areal på teig II ble erstattet med kr 16 og kr 55 for henholdsvis sjøareal og landareal, alt for utbygging. Dertil kommer avsavnsrente på erstatningen med 6% p.a. fra 21. oktober 1999. Kommunen har begjært overskjønn fordi den mener at erstatningen er satt for høyt. Sande er en liten kommune med ca 3.000 innbyggere. Larsnes sentrum har ca 620 innbyggere og kjemper for å beholde varehandel og servicevirksomhet. Teig I på 5,8 dekar benyttes altså til omsorgsboliger. Skulle man alternativt utbygget med boliger, ville det tatt tid. Etterspørselen er liten. Unge mennesker foretrekker å bo i Hallelia, ca 1 km unna sentrum, hvor det frembys kommunale tomter. I kommunale boligfelt er prisen for byggeklare tomter inkludert asfaltert veg med veglys kr 50 pr m2 . I 1987 kjøpte kommunen et område på Larsnes til Sørøybuss AS, og gjennom avtaleskjønn ble prisen satt til kr 28 og kr 35 pr m2 . I 1989 kjøpte kommunen tunområdet på gnr 86 bnr 16, og ved frivillig skjønn ble 1,6 dekar flat og opparbeidet tomt verdsatt til kr 55 pr m2 . Særlig interessant er imidlertid Håkon Longva AS' kjøp av naboeiendommen i 1988. For 3.200 m2 med påstående eldre bolighus og løe ble det betalt kr 210.000. Hensikten var å utbygge arealet med boliger, men til dags dato er ikke et eneste hus oppført, og firmaet har hatt et rentetap gjennom 12 år på sine investeringer. Konklusjonen blir at herredsrettens pris kr 85 pr m2 er urealistisk høy. Teig II er et tredelt område nedenfor vegen. Ca 780 m2 er regulert til naustområde, ca 1.800 m2 til friareal og resten ca 6.400 m2 er sjøareal. Sjøarealet vil kunne fylles opp til kote 2,5 og dette er et naturlig utgangspunkt for erstatningsutmålingen. Det er ikke sammenlignbart hva Larsnes Mekaniske Verksted AS har betalt for oppfyllingsarealer i nærheten. Bedriften hadde særlige behov. Klattvis oppfylling er ikke regningssvarende. Kommunen har foretatt et overslag som munner ut i en kostnad på kr 3.112.146 for oppfylling av hele teig II. Det er dog liten etterspørsel av slike arealer på Larsnes. Samtidig er det sjenanse fra verkstedet vis á vis. De eneste relevante priseksempler man har funnet er: - Søre Sunnmøre herredsretts skjønn 21. juni 1990 der sjøgrunn for oppfylling på Kvamsøy ble verdsatt til kr 3 pr m2 . - Nordfjord herredsretts skjønn av 9. september 1993 der sjøareal for oppfylling i Borgundvåg ble verdsatt til kr 4 pr m2 . Friarealet ligger innenfor byggeforbudssonen og vil under ingen omstendighet kunne bebygges av hensyn til svingen og sikten på Rv 61. De saksøkte fremhever at restarealet på deres gårdsbruk er det eneste gjenværende utbyggingsareal i kommunesenteret Larsnes. Foruten å ligge sentralt, er det solvendt og med flott utsikt. Lagmannsretten må legge vekt på at det har vært en generell prisutvikling på fast eiendom, og ikke minst attraktive tomter som de foreliggende. Man bør også sammenligne med prisen for tilsvarende arealer i andre kommunesentre. Tomteprisen bør være tresifrete. Naturlige utgangspunkter er overdragelsen av gårdstunet i 1989 der prisen som nevnt var kr 55 pr m2 og Håkon Longva AS' kjøp av naboarealet i 1988 for kr 65 pr m2 . Prisutviklingen siden den gang har vært formidabel. De saksøktes arealer ligger inntil veg med tekniske anlegg, og man slipper å betale refusjon. Teig II er sammenlignbart med arealet på den andre siden av Daleelva som Larsnes Mekaniske Verksted AS nylig betalte kr 16,30 for før oppfylling. Det er knapphet på tomtearealer på Larsnes og forholdene her ligger spesielt gunstig til rette for oppfylling. Alternativt anføres at man kunne bygget en sammenhengende rekke av naust i bukta, uten å skape problemer for sikten langs Rv 61. Det utlagte friarealet har ingen kvaliteter som rekreasjonsområde, og er bare begrunnet med hensynet til riksvegen. For øvrig er det kurant å gjøre unntak fra byggeforbudssonen gjennom reguleringsplaner. Det er stort behov for nausttomter i distriktet, og folk er villige til å betale betydelige beløp for å få båtplass. Som naustområde er de saksøktes eiendom verd anslagsvis 0,5 mill kr. Lagmannsretten bemerker: Isolert sett ville teig I vært et meget attraktivt areal for utbygging av boliger. Det ligger sentralt på Larsnes og inntil eksisterende boligområde med barnehage. Terrenget er noe skrånende og tekniske anlegg ligger til tomtegrensen. Det er solvendt og med vakker utsikt. Men også andre momenter må tas i betraktning. For det første er det liten tilflytting til Larsnes, og følgelig et begrenset behov for tomter. For det andre har man kommunale tomtefelt i Hallelia, ca 1 km unna. Det er nært barne- og ungdomsskole og familievennlig, og også dette området har kvaliteter som utsikt og sol og nærhet til sjø. Som nevnt frembys byggeklare tomter for kr 50 pr m2 . For det tredje ligger gnr 86 bnr 16 i lia, med kun vågen mellom seg og Larsnes Mekaniske Verksted AS. Verkstedet er utvidet de senere år og enkelte arbeidsoperasjoner medfører en del ulemper for naboene, særlig støy og partikler i luften i forbindelse med sprøytemaling og sandblåsing. Når man skal frem til det vanlige kjøpere ville betale for tomtearealer - dvs markedsprisen - må ovennevnte momenter tas i betrakning. Håkon Longva AS' kjøp til kr 65 pr m2 i 1988 indikerer treghet i markedet, i og med at de ca 3,2 dekar fortsatt ligger ubebebygget. Lagmannsretten konkluderer med at herredsrettens m2 -verdi er for høy, og salgsverdien fastsettes til kr 75 pr m2 . Teig I er verdsatt ut fra salgsverdi som byggetomt. Da blir det ikke rom for erstatning for påstående løe. Ved utbygging måtte løen rives. Alternativ erstatning, basert på bruksverdi eller salgsverdi av jordbruksareal med påstående løe, ville gitt lavere erstatning enn det lagmannsretten har fastsatt. Herredsretten har funnet det påregnelig at teig II hadde blitt oppfylt. Isolert sett er det intet til hinder for dette. Lagmannsretten viser til verkstedets oppfylling på den andre siden av Daleelva. Både grunneierne og kommunen mener også at en oppfylling ville blitt akseptert, reguleringsmessig. Dette er likevel ikke tilstrekkelig for erstatningsutmålingen. En slik oppfylling måtte også være påregnelig faktisk sett, og det er den ikke etter lagmannsrettens oppfatning. På Larsnes er det begrenset behov for tomter - ikke bare boligtomter, men også til næringsformål. Den foreliggende sentrumsplanen tilstreber en konsentrasjon av varehandel og service-næring nærmere fergeleiet. På et eventuelt oppfylt areal kunne man tenke seg forretninger, kontorer, lager mv, men etterspørsel til slike formål er ikke sannsynliggjort. En oppfylling ville være kostbar, og når det i overskuelig fremtid ikke er sannsynlig etterspørsel, er det heller ikke grunnlag for et slikt prosjekt. Nærheten til Larsnes Mekaniske Verksted AS gjør det uegnet til boligformål. Verkstedet er i vekst, men dets spesielle behov som nabo er ikke relevant ved erstatningsutmålingen. Forøvrig er det ikke påregnelig at verkstedet får ekspandere mot sentrum og boligområdet øst for vegen, nettopp på grunn av de nevnte ulemper. Den foreløpige konklusjonen blir at en omfattende oppfylling av teig II ikke er en realistisk disponering av arealet. I motsetning til herredsretten finner lagmannsretten at en større del av området - i løpet av noen år - ville vært nyttet til nausttomter. Med en mindre oppfylling kunne den innregulerte naustrekken vært forlenget. Hvis man ikke ødela sikten i svingen på Rv 61, ville høyst sannsynlig kommunen og Statens vegvesen akseptere en endring av reguleringsplanen, slik at det ble mulig å innpasse flere naust. I vest er det dessuten et par naustplasser på naboeiendommen, der man er avhengig av å disponere deler av teig II ved sjø- og landsetting. For disse naustplassene ligger det m.a.o. økonomisk sett inntekter for eierne av gnr 86 bnr 16. Dette tas det hensyn til ved lagmannsrettens beregninger. Det heter i avtalen med grunneierne: «Dersom Sande kommune skal overta naustarealet, skal det likevel ikkje omfatte eksisterande naust med tilhøyrande tomt, samt ei tomt til.» Lagmannsretten finner det påregnelig med tilrettelegging av ytterligere 10 nausttomter hos de saksøkte, dels for eiere som vil ha båtene sine liggende her hele året, dels for eiere med plass i småbåthavn annet sted, men med behov for opplagsplass for sine båter om vinteren. Det ville påløpe kostnader til tomteopparbeiding, vegadkomst mm. Grunneierne har fremlagt avisoppslag om høye inntekter av nausttomter andre steder i landsdelen. Lagmannsretten påpeker at markedet på Larsnes ikke er så godt at man kan sammenligne med forholdene i Ørsta, Volda, Fosnavåg, Ulsteinvik mv. Etter en samlet vurdering, der det også er tatt hensyn til at det ville gå noen år før nausttomtene var ferdig opparbeidet og solgt, settes erstatningen skjønnsmessig til kr 150.000. Disponering til nausttomter vil etter lagmannsrettens mening gi høyest erstatning til grunneierne, samtidig som slik bruk utelukker annen anvendelse av det samlede arealet på ca 8.980 m2 . Til erstatningsbeløpet kommer det 6% rente p.a. fra 21. oktober 1999. Takst nr 2 Eiendom: Gnr 86 bnr 56 i Sande. Eier: Peter Krøvel i uskiftet bo. Prosessfullmektig: Advokat Jo Prestegarden. Avstått areal: Ca 808 m2 . Tiltrådt: 21. oktober 1999. Herredsrettens erstatningsfastsettelse: Kr 85 pr m2 som tomteareal. Dertil 6% rente p.a. fra 21. oktober 1999. Kommunen viser til anførslene for teig I under takst nr 1. Peter Krøvel viser til at tomten i sin tid ble utskilt fra gårdsbruket for at hans hustru skulle få bygge fritidshus der. Han påberoper seg anførslene for teig I under takst nr 1. Lagmannsretten legger til grunn at gnr 86 bnr 56 på samme måte som gnr 86 bnr 16 skal erstattes som tomteareal for boliger. Bemerkningene foran under takst nr 1 mht beliggenhet, attraktivitet, etterspørsel mv har relevans også for dette takstnummer. Det er sannsynlig at en utbygging ville blitt samordnet for eiendommene. Erstatningen fastsettes følgelig til kr 75 pr m2 . Dertil kommer avsavnsrente 6% p.a. fra 21. oktober 1999. Takst nr 3 Eiendom: Gnr 86 bnr 55 i Sande. Eier: Gunnhild Aambø. Prosessfullmektig: Advokat Jo Prestegarden. Avstått areal: Ca 838 m2 . Tiltrådt: 21. oktober 1999. Herredsrettens erstatningsfastsettelse: Kr 85 pr m2 som tomteareal. Dertil kommer avsavnsrente 6% p.a. fra 21. oktober 1999. Kommunen viser til anførslene for teig I under takst nr 1. Gunnhild Aambø fikk i sin tid utskilt denne tomten fra familiens gårdsbruk for at hun skulle bygge fritidshus her. Hun viser ellers til de saksøktes anførsler under takst nr 1 teig I og takst nr 2 foran. Lagmannsretten betrakter denne tomten på samme måte som Peter Krøvels tomt under takst nr 2 og erstatningen fastsettes til kr 75 pr m2 tillagt avsavnsrente 6% p.a. fra 21. oktober 1999. Takst nr 4 Eiendom: Gnr 87 bnr 1 i Sande. Eier: Else Halle. Avstått areal: Teig I på ca 12 dekar, i det vesentlige sjøareal og teig II på ca 1.150 m2 «Elvegjøl». Tiltrådt: Nei. Herredsrettens erstatningsfastsettelse: For teig I ble erstatningen for sjøgrunn kr 16 pr m2 og for landareal kr 55 pr m2 . For teig II ble erstatningen satt til rund sum kr 5.000. Skjønnsforutsetning: De to naustene i bukten ved fergekaien på teig I blir stående og kommunen overtar ikke eiendomsretten. Det ene eies av Halle, det andre av prestegården. Kommunen har begjært overskjønn for teig I, fordi den mener at erstatningen er satt altfor høyt. Teig I ligger riktignok i Larsnes sentrum. Kommunen bestrider heller ikke at man reguleringsmessig kunne fått tillatelse til å fylle opp sjøarealet ut til kote -2 m og med fylling opp til 2,5 m. Men kostnadene ved å innvinne disse ca 12 dekar tomteareal ville være meget høye. Bare oppfyllingen er av kommunen beregnet til å koste kr 7.633.257. På samme måte som for teig II under takst nr 1, anfører kommunen at det er liten etterspørsel etter arealer. Sentrumsplanen som er utarbeidet tar sikte på at utbygging skal skje i området innenfor gnr 87 bnr 1, der eksisterende forretninger ligger. Kommunen viser til priseksemplene fra Borgundvåg og Kvamsøy. Verdien av Else Halles areal overstiger ikke kr 3-4 pr m2 . Else Halle har verken inngitt skriftlige bemerkninger eller møtt i overskjønnet, men lagmannsretten forstår henne slik at når hun først må avstå sitt areal, krever hun full erstatning. Lagmannsretten legger til grunn at arealet på ca 12 dekar er Else Halles gjenværende areal i strandkanten, etter at hun tidligere har solgt tomter innenfor. Kommunen opplyser at henimot 200 m2 er snipper av fast areal i forlengelsen av tomtene innenfor, mens det resterende er sjøareal ut til kote -2 m. Innenfor det aktuelle arealet er det sannsynlig at det over tid vil bli oppfylt noe areal utover i sjøen. Det dreier seg om mindre deler, og fortrinnsvis til forskjønnelse av strandområdet utenfor forretningsbyggene. Noen storstilt utfylling for å skaffe nytt tomteareal, finnes ikke påregnelig. Dette skyldes de betydelige kostnadene, jf. de beregninger kommunen har foretatt og som anses veiledende. Når det gjelder den begrensede oppfylling i forlengelsen av nåværende fyllinger og fortrinnsvis østover, må man ta i betraktning at det også ville ta noen år før den ble gjennomført. Dette påvirker nå-verdien av strandområdet som fremtidig tomteareal. Etter en samlet vurdering er lagmannsretten kommet til at Else Halle med et beløp på kr 70.000 må anses å ha fått full erstatning for salgsverdien for teig I. Det er kommunen som har begjært overskjønn overfor de saksøkte 1-3 i avtaleskjønnet. I avtalen heter det: «Kommunen skal stå som saksøkjar og bere kostnaden med skjønet». Det er uenighet mellom partene om man med «skjønet» også sikter til overskjønn. Kommuner som inngår avtaler av denne karakter har all foranledning til å formulere seg tydelig mht saksomkostningsansvar. Enten man anvender skjønnsprosessloven §54 - §54a direkte eller man går veien om bestemmelsen for avtaleskjønn i §42 tredje ledd, blir resultatet at kommunen i denne saken må erstatte saksomkostningene for de tre saksøkte. Advokat Jo Prestegarden har fremlagt oppgave på kr 18.219,10, hvorav salær utgjør kr 16.000 og omkostninger, herunder til vitnet K. A. Aurstad utgjør kr 2.219,10. Oppgaven legges til grunn, idet omkostningene anses å ha vært nødvendige for en betryggende utførelse av oppdraget. Else Halle har ikke sannsynliggjort eller krevet saksomkostninger. Omkostningene til retten, som komunen også må betale, blir: Behandlingsgebyr for 2 dager inkludert avhjemlingen kr 6.000,- Godtgjørelse til skjønnsmennene for to lange dager kr 2.400 x 4 kr 9.600,- + reiseutgifter mm for skjønnsmennene kr 7.296,30 I alt kr 22.896,30. Overskjønnet er enstemmig. Slutning: 1. Innen 2 - to - uker fra forkynnelse av overskjønnet betaler Sande kommune v/ordføreren erstatninger til de saksøkte som fastsatt ovenfor i overskjønnet. 2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelse av overskjønnet betaler Sande kommune v/ordføreren saksomkostninger for lagmannsretten til Gunnhild Aambø, Peter E.Krøvel i uskiftet bo og Reidar Haugen i fellesskap, med 18.219,10 - attentusentohundreognitten 10/100 - kroner. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
