Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva blir 10 + 5
Fritekst:
Saken gjelder krav om erstatning etter plan- og bygningsloven §32 nr. 1. Sandnes bystyre vedtok 31.03.87 reguleringsplan for ny E18 (nå E39) Sandved - Hove med tilliggende arealer. Vegsjefen i Rogaland traff deretter 23.06.87 i medhold av vegloven §50 vedtak om ekspropriasjon til gjennomføring av planen. Begjæring om skjønn ble fremsatt 05.10.87. En av de berørte grunneierne var John Bjørgo, de saksøkte parters far, eier av gnr. 39 bnr. 89 i Sandnes. Denne eiendommen ble berørt bl.a. gjennom at Kvelluren bro ble lagt over eiendommen i en lengde av ca 160 m. Sandnes herredsrett avsa skjønn 05.08.88. For John Bjørgos eiendom ble det truffet slik avgjørelse: «1. Fastsettelse av erstatning for eventuell rådighetsbegrensning på grunn over fundamenter for brosøylene, for eventuell rådighetsinnskrenkning ved rett til å anlegge bro over eiendommen og for eventuelle ulemper ved nedfall fra boren, snøbrøyting fra broen og vannavløp fra broen utsettes inntil det er truffet beslutning om det vil bli dispensert fra byggelinje eller ikke. 2. Erstatning for grunn tatt i bruk til ny bolighustomt fastsettes til kr 350.000.- med fradrag av verdien av den gamle bolighustomt med kr 200,- pr. kvm. 3. Erstatning for avstått grunn som innløses kr./kvm 200,- 4. Erstatning for grunn beslaglagt av brosøylene over fundamentene kr./kvm 200,- 5. Avlingstap kr 4.000,- I tillegg kommer 14% årlig rente av erstatningene fra 17.12.87 til betaling skjer, jf. bemerkning under pkt. 8 i de generelle bemerkninger.» Både Statens vegvesen og John Bjørgo begjærte overskjønn. Gulating lagmannsrett avsa 05.01.90 overskjønn der erstatning for avståelse av grunn og rettigheter fra John Bjørgos eiendom ble fastsatt slik: «1. I vest a. Friområde inkl. elvegrunn kr 11.000,- b. Tomtearealer kr 250.000,- Ingen avsavnsrente 2. I øst a. Vedrørende husgrunn kr 120.000,- b. Tomtegrunn kr 150,- pr. kvm c. Brofundamenter kr 140,- pr. kvm d. Avsavnsrente fra 17.12. 87 - 13%» John Bjørgo og Sandnes kommune påanket deler av overskjønnet til opphevelse. Ved Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse 25.05.90 ble overskjønnet opphevet så langt det var påanket og hjemvist til fortsatt behandling. Gulating lagmannsrett avsa nytt overskjønn 11.03.92. Ved dette overskjønnet var det enighet partene imellom om at erstatningsposter som tidligere var blitt utsatt, nå skulle gjøres til gjenstand for behandling. Til grunn for skjønnet lå de samme generelle skjønnsforutsetninger som finnes inntatt i herredsrettens skjønn, med unntak av siste avsnitt under pkt. 5.5, som nå ble tatt ut. Dette avsnittet var sålydende: «Spørsmålet om og i hvilken utstrekning det skal betales erstatning som følge av at byggetillatelse nektes innvilget holdes utenfor nærværende skjønn. Det samme gjelder kravet basert på at eksisterende bebyggelse etter brann eller nedrivning ikke tillates gjenoppført på samme sted, jf. vegloven §29-31.» Videre ble følgende spesielle skjønnsforutsetninger lagt til grunn: «1. Alt areal tilhørende gnr. 39 bnr. 89 som ligger sydøst for Hoveveien, ca 4.3 da, innløses av Statens vegvesen. Dette gjelder grunn til veganlegget og gjenværende eiendom tilhørende gnr. 39 bnr. 89. 2. Et areal på ca 2,4 daa av 39/89 mellom jernbanen og Storåna erverves av Sandnes kommune til friareal. 3. Det erverves rett til å anlegge og ha liggende Kvelluren bru over eindommen i ca 160 m's lengde. Brua er 14,3 m bred og dekker over et areal på ca 2250 kvm. 6 brusøyler med tverrsnitt på 3 x 0,6 m vil komme på eiendommen. Søylene hviler på nedgravde fundamenter som er 5,5 x 10 m. Søylene er plassert i profil nr. 15276, 15302, 15328, 15354, 15380 og 15406. De 4 første står vinklerett på brua. De to siste står parallelt med Hoveveien. Fri høyde under brua varierer fra ca 8,5 m nær NSB til ca 10 m ved tidligere bolighus. Mellom gammelt uthus og Hoveveien er fri høyde ca 7 m på et kort stykke. 4. Området under brua og i en avstand av inntil 50 m fra senterlinje E18 kan ikke nyttes til lagring av brann- eller eksplosjonsfarlige stoffer. Rekkverket langs brubanen er 1,1 m høyt. Den nederste delen på 75 cm er tett. Fare for nedfall fra brua som følge av trafikken på brua og vedlikehold av kjørebanen (f.eks søbrøyting) vurderes av skjønnsretten. Bruker av området nedenfor brua må ta hensyn hertil. Vegvesenet er ikke ansvarlig for skader som måtte oppstå i denne sammenheng. Vegvesenet gis rett til atkomst og utføresle av vedlikehold av brua. 5. Det erverves rett til å legge om Iv-ledning med tilhørende kabler i en lengde av ca 150 m over eiendommen. I.V.A.R. gis rett til atkomst og utførelse av nødvendig vedlikehold av ledningen. I.V.A.R.'s generelle skjønnsforutsetninger skal gjelde. Den gamle vannledning blir liggende. 6. I anleggstiden for brua vil det være behov for å bruke rigg- og anleggsområde som strekker 10 m ut til hver side av fra brua. I tillegg vil det bli bruk for et riggområde på 1,5 - 2 daa beliggende i vestre hjørne av jordstykket mellom Hovebakken og atkomstvegen til Bjørgo. Begge arealer disponeres til utgangen av 1989. 7. John Bjørgo kan etter søknad påregne dispensasjon for E18's byggelinje forutsatt at dispensasjon er nødvendig for hensiktsmessig utnyttelse av gjenværende eiendom. Søknad om dispensasjon fra E18's byggelinje for bygninger som berører sentralområdet vist på tegn W 108.3, kan ikke påregnes innvilget. Eventuell søknad om byggelinjedispensasjon fra andre etaters anlegg må sendes rette vedkommende.» Lagmannsretten satte erstatning for areal ervervet av Sandnes kommune til friområde/park til kr 30,- pr. kvm. For tomteareal på ca 4,3 daa beliggende sydøst for Hoveveien ble erstatningen satt til kr 140,- pr. kvm. Grunn under bro - oppgitt til 2250 kvm - ble etter fradrag for gjenværende verdi erstattet med kr 40.000,-. I tillegg ble ulempe som følge av brosøyler satt til kr 30.000,-. For byggeforbudsfelt på begge sider av broen la lagmannsretten overensstemmende med spesiell skjønnsforutsetning (punkt 7) til grunn at det ville bli gitt dispensasjon for bebyggelse utenfor feltenes sentralområde. Eiendommen ville derfor fortsatt kunne utnyttes på en regningssvarende måte, og det var således ikke grunnlag for erstatning etter plan og bygningslovens §32. For øvrig tok lagmannsretten stilling til erstatning for riggområde samt fradrag for frigjort tomteareal (tidligere hustomt) som følge av erstatning for tomt til ny bolig. Skjønnet er rettskraftig, erstatning utbetalt og rettigheter tiltrådt. I følge kommuneplanen for Sandnes inngår resteiendommen som nå eies av saksøkte Sjur, Steinar og Egil Bjørgo, i et område utlagt til næringsformål. I 1998 inngikk de gjennom selskapet Kvelluren Gård AS i et samarbeid med Sandnes kommune, Skeie AS, Stasa Eiendom AS og Torger Svindland AS om nedsettelse av en prosjektgruppe for å utlegge en reguleringsplan for utnyttelse av næringsarealet i området. For de saksøktes eiendom tok reguleringsarbeidet utgangspunkt i Kvelluren bro og de retningslinjer for bebyggelse som var trukket opp i skjønnsforutsetninger og overskjønn (1992). Under dette planarbeidet fremkom det imidlertid innsigelser fra Statens vegvesen. Det ble gjort gjeldende at det ikke lenger ville kunne dispenseres fra byggegrense på 50 m og følgelig heller ikke for oppføring av næringsbygg på sørsiden av Kvelluren bro. Begrunnelsen var hensynet til en fremtidig ny bro over Kvelluren i sammenheng med planlagt utvidelse til 4-felts motorveg Stangeland - Hove. Statens vegvesens standpunkt ble lagt til grunn ved utformingen av reguleringsplanen. I reguleringsforskriftene §3.1 annet ledd ble således følgende bestemmelse inntatt: «Det kan ikke gis dispensasjon fra 50 m byggegrense sør for Kvelluren bro innenfor felt N1 og I2. Det tillatetes midlertidig lagring samt markparkering. Reguleringsplanen - plan nr. 97136 Kvelluren næringspark - ble vedtatt av Sandnes bystyre 16.03.1999. Sjur, Steinar og Egil Bjørgo begjærte 14.01.2000 nytt overskjønn som følge av endret skjønnsforutsetning. Partene var enige om å bringe saken inn for lagmannsretten som et fortsatt overskjønn. Hovedforhandling i overskjønnet ble avholdt i Stavanger tinghus 14. og 15. november 2000. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger. Det ble avgitt partsforklaringer samt foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Eiendommen ble befart sammen med parter og prosessfullmektiger. Skjønnet fremmes med de samme forutsetninger som ble lagt til grunn for overskjønnet i 1992, men med den endring som er grunnlaget for det nye skjønnet. Dette innebærer at punkt 7 i de spesielle skjønnsforutsetninger gjengitt ovenfor, utgår og erstattes av følgende spesielle skjønnsforutsetning fremlagt av Statens Vegvesen Rogaland: Byggelinjen på sørsiden av nåværedne E-39 (tidligere E-18) er 50 m. På nordsiden av vegen er byggelinjen vist i reguleringsplan nr. 97136 Kvelluren næringspark. Det fremkom ikke innsigelser til skjønnsforutsetningene som legges til grunn for skjønnets fremme. Statens Vegvesen Rogaland har i hovedtrekk gjort gjeldende: Arbeid med ny vei (daværende E18) ble påbegynt i 1987. En rekke eiendommer ble berørt; herunder saksøktes eiendom. Grunn og rettigheter ble ekspropriert med hjemmel i reguleringsplan. Reguleringsplanen fastsatte også byggegrensene mot vei, som er det spørsmål denne saken angår. For så vidt gjelder denne eiendommen må det meste anses rettskraftig avgjort gjennom overskjønnet i 1992. Dette gjelder også de absolutte byggegrenser og erstatning for grunn og ulempe for arealet som dekkes av broen. For overskjønnet i 1992 var det imidlertid forutsatt at det etter begrunnet søknad ville kunne dispensere fra byggelinjen på begge sider av broen, dvs. inntil 30 m fra broens senterlinje. På grunn av planer om overgang til 4-felts veg har Statens vegvesen ikke lenger kunne stå fast ved denne forutsetning for området sør for Kvelluren bro. De eventuelle erstatningsmessige konsekvenser av denne endrede forutsetning har de saksøkte ikke fått prøvd. De har vært enighet partene imellom om at dette måtte bli å avgjøre i skjønn, og da som et fortsatt overskjønn. Det retten skal ta standpunkt er de saksøktes eventuelle krav som følge av at det ikke lenger vil bli gitt dispensasjon for byggegrense sør for broen. Dette innebærer ikke noe grunnerverv, men en rådighetsinnskrenkning. Sammenholdt med ekspropriasjon må en rådighetsinnskrenkning vurderes grunnleggende annerledes. I stor utstrekning er dette bånd på beføyelser over egen eiendom som en grunneier må akseptere, jf. [[Rt-1970-67]] (Strandlovdommen). Dette må også ha relevans i herværende sak der den sentrale bestemmelse er plan- og bygningslovens §32, som også er en rådighetsinnskrenkningsbestemmelse. Vurderingstemaet etter denne bestremmelse vil ellers være hvorvidt eiendommen som helhet er ødelagt som byggetomt og heller ikke kan nyttes på annen regningssvaredne måte. Den vurdering som her må foretas, er for så vidt sammenfallende med vurderingen av grunneiers rett til å kreve innløsning etter plan- og bygningsloven §42, første ledd 2. punktum. Et avgjørende spørsmål i denne sammenheng er hvilke utbyggingsmuligheter som er igjen på eiendommen. Det vises her til at da en tok til med prosjekteringen for næringspark sto de saksøkte igjen med ca 21 daa av en opprinnelig eiendom på 32 daa. Det øvrige var da enten solgt eller innløst. Av dette gjenværende areal vil i følge den stadfestede reguleringsplan av 16.03.99 (Kvelluren næringspark) innenfor feltene N1 og I2 kunne oppføre næringsbygg med byggeflater på henholdsvis inntil 4.500 og 2.000 kvm. Ut fra de tillatte gesimshøyder vil dette kunne være bygg i 4 etasjer og følgelig et samlet bruksareal på 26.000 kvm. Det nevnes for øvrig at en ved overskjønnet i 1992 forholdt seg til en reguleringsplan med vesentlig lavere utnyttelsesgrad. Selv med et byggeforbud sør for broen overensstemmende med den nye planen, står en likevel igjen med to byggearealer som gir betydelige muligheter for utbygging. Det anses ikke påvist at denne utbyggingen ikke vil være regningssvarende. Saksøker vil tvert om hevde at nåværende reguleringsplan gir eiendommen en sterk utnyttelsesgrad. Den næringsvirksomhet som vil kunne etableres på eiendommen, vil også ha stor arealbehov utover byggegrunn til parkering, utelagring m.v.. Det må også kunne henses til tilsvarende behov hos øvrige eiere i området. Av rettspraksis av betydning for de vurderinger retten må foreta, vises særlig til [[Rt-1972-102]], [[Rt-1993-321]] og [[Rt-1998-1140]]. Subsidiært gjøres gjeldende at dersom retten måtte finne at der foreligger grunnlag for erstatning, må det hensyntas at hele restarealet er i behold. Det ligger i et attraktivt område, og kan som anført nyttes til ulike formål. Rettigheter over saksøktes eiendom ble tiltrådt i 1987. Det er imidlertid enighet partene imellom om at en eventuell erstatning vurderes etter dagens prisnivå. Tilsvarende vil en eventuell avsavnsrente bortfalle. Skjønnet er å anse som begjært av begge parter, og saksomkostningsspørsmålet blir således å løse etter skjønnsloven §54b, jf. §54. Det er nedlagt slik påstand: «Overskjønnet fremmes.» Sjur, Steinar og Egil Bjørgo har i hovedtrekk gjort gjeldende: Det kreves erstatning for det inngrep som broarrangementet representerer. Ved denne vurderingen må en også hense til at det er tale om en eiendom som over tid har vært gjenstand for en rekke inngrep med forskjellig rettslig innhold og der rettigheter gradvis er eliminert. Resultatet er at eiendommen pr. i dag ikke kan nyttes på regningsvarende vis. Av tidligere inngrep vises til høyspentledning som i 1948 ble trukket over eiendommen i sør, utvidelse av byggelinje mot jernbane i 1950, anleggelse av Hoveveien i 1956 med tilliggende byggelinje, noe som delte eiendommen i to samt Iv-ledning lagt over eindommen i 1958 og senere omlagt i forbindelse med overskjønnet i 1992. I forbindelse med ny E-18 og Kvelluren bro er så 4,3 daa innløst og 2,2 daa avstått til friområde. Til broarrangementet er 2,2 daa ekspropriert under bro, og i tillegg kommer nå en fremtidig bro som vil beslaglegge ytterligere ca 2 daa. Utover dette står så overfor den klausulering som følger av byggeforbudslinjene på begge sider av broen. Begrenser en seg til en sammenligning med situasjonen før E-18 ble lagt over eiendommen, vil nå ca 24 daa av totalt 32 daa være belagt med offentlige inngrep. Bjørgos aksepterte imidlertid overskjønnet i 1992. Årsaken til at en igjen må forholde seg til et skjønn skyldes endrede forutsetninger som følge av planer om ny bro sør for det eksisterende anlegg; noe som for de saksøkte innebærer en rådighetsinnskrenkning av tyngende art. Til rettsanvendelsen bemerkes at plan- og bygningslovens §32 er en særbestemmelse i forhold til de alminnelige erstatningsrettslige prinsipper. Det sentrale vurderingstema vil være hvorvidt eiendommen kan nyttes regningssvarende; noe som må vurderes helt konkret. Hele eiendommen forut for inngrepet må holdes opp mot hva en sitter igjen med. For så vidt gjelder forståelsen av begrepet «regningssvarende» vises til [[Rt-1998-1140]] (Nora-dommen). Retten må her foreta en totalvurdering med gjennomslag for rimelighet. Slik de saksøkte ser det, må retten her på en eller annen måte bringe inn et kriterium for vurdering - ett eller annet avkastningsmoment som en kan forholde seg til. Dersom eiendommens avkastning etter inngrepet er vesentlig mindre enn hva påregnelig utnyttelse før inngrepet ville medføre, vil det være plass for erstatning. Det vises bl.a til Pedersen, Sandvik m. fl., Ekspropriasjon s. 66 samt [[Rt-1967-78]]. At eiendommen fortsatt kan bebygges, er ikke tilstrekkelig for regningssvarende utnyttelse. Når det kan påvises at en utbygningsmulighet som var til stede før inngrepet, nå er eliminert, vil skranken for å få tilkjent erstatning ikke være høy. Hva angår restarealets utnyttelsesmuligheter må en utbygging som skissert av motparten, fremstå som lite realistisk. Et areal på 4,5 daa i felt N1 bygd opp i 4 etg. må fremstå som heller problematisk i dette området ut fra hensynet til luft og lys. For øvrig vil oppføring av bygninger i 4 etg. også måtte begrenses som følge av reguleringsbestemmelsene. Hva angår utbyggingen av grunnstykket I4, må en her også hensynta familien Bjørgos boligeiendom. Under enhver omstendighet vil en utbygging i nord få behovet for uteareal fullt ut dekket av øvrige areal nord for broen. Det areal som en så står tilbake med, arealet sør for broen, vil således ikke gi noen uttelling for eiendommen. Muligheten for at andre eiere innenfor reguleringsområdet (næringsparken) vil kunne nytte dette til parkeringsområde, kan en vanskelig bygge på. Deler av reguleringsplanen er nemlig allerede utbygd og parkeringsbehovet dekket. For erstatningsfastsettelsen må sammenlignbare priser søkes i nærområdet. Det vises til fremlagt materiale over grunnpriser i området, herunder eiendomserverv som Solastrand (1996), Austrått (1999) og Sandve (1999). Av særlig interesse ved prisvurderingen bør også være tilbud saksøkte har fått fra Stasa AS om kjøp av 400 kvm av det her aktuelle område til kr 500,- pr. kvm. En pris på kr 500,- pr. kvm må således anses relevant. Det er nedlagt slik påstand: «1. Overskjønnet fremmes. 2. Sjur Bjørgo, Steinar Bjørgo og Egil Bjørgo tilkjennes full erstatning på grunn av hindre utnyttelse av gjenværende grunn. 3. De saksøkte tilkjennes erstatning for utgifter til juridisk bistand.» Lagmannsretten bemerker: Ved overskjønn av 11.03.92 ble det fastsatt erstatning for ekspropriasjon av grunn og rettigheter fra de saksøktes eiendom for anlegg av del av parsell av E18 (nå E39). Lagmannsretten vurderte også det areal som måtte holdes ubebygd som følge av broarrangementet. Om dette spørsmålet uttalte lagmannsretten: «Når det gjelder byggeforbudsfeltet på begge sider av broen må erstatningsspørsmålet bedømmes etter plan- og bygningslovens §32. For de arealer som er skravert på kart W 108.3 legges til grunn at det vil bli gitt dispensasjon for bebyggelse. Eiendommen finnes fortsatt å kunne utnyttes på regningssvarende måte, og det er ikke grunnlag og det er ikke grunnlag for erstatning etter plan- og bygningsloven §32. Hele eiendommen vil få en relativt høy utnyttelse tomtemessig og det her aktuelle areal vil kunne nyttes til friarealer, veger, parkeringspalsser, utelagring m. m.» Til grunn for rettens vurdering lå som tidligere redegjort for, punkt 7 i de spesielle skjønnsforutsetningene. Den forutsetning som dette punkt omhandlet, er nå endret. Som følge av planer om utvidelse av E39 til 4-felts motorveg fra Stangeland til Hove og derav følgende utvidelse av Kvelluren bro har Statens vegvesen ikke lenger kunnet opprettholde en adgang til dispensasjon fra byggelinjen sør for broen. Dette er lagt til grunn i den stadfestede reguleringsplanen for Kvelluren næringspark, og må således anses som rettslig bindende. Slik lagmannsretten forstår den spesielle skjønnsforutsetning som er fremlagt i dette overskjønnet, vil den dispensasjonsadgang som gjalt for nordsiden av broen, bli opprettholdt. I praksis vil dette si at det overensstemmende med reguleringskart for Kvelluren næringspark i området nord for broen vil kunne bebygges inntil den I.V.A.R.-ledning som går over eiendommen, og som i hovedsak følger broen i en avstand av ca 30 m fra broens senterlinje. På sørsiden av broen gjelder nå en absolutt byggegrense på 50 m. Det lagmannsretten således må forholde seg til, er hvorvidt denne endringen i forutsetningene for de saksøktes arealdisponering som en nå står overfor, er erstatningsbetingende og i tilfelle hvilken erstatning som skal utmåles. Konkret hva som eventuelt må bli følgen av at den delen av de saksøktes eiendom som ligger sør for broen, nå ikke lenger kan bebygges. Det rettslige utgangspunkt er plan- og bygningsloven §32 nr. 1. Etter denne bestemmelsen blir problemstillingen om eiendommen som følge av bestemmelser i reguleringsplan om byggegrense «... blir ødelagt som byggetomt, og ... heller ikke kan nyttes på annen regningssvarende måte ...». Vurderingstemaet blir således i det vesentlige det samme som etter plan- og bygningsloven §42, første ledd, 2. punktum. Dersom avkastning av den bebyggelse som kan føres opp og/eller annen anvendelse av eiendommen etter reguleringen er stor nok til å forrente eiendommens verdi ut fra en påregnelig utnyttelse før reguleringen, kan eiendommen bebygges/utnyttes regningssvarende. Det nevnes i denne sammenheng at det ved veiregulering må anses som sikker rett at en ved vurderingen av påregnelig utnyttelse ser bort fra den plan som det reguleres etter, jf. [[Rt-1996-521]]. Helt konkret innebærer dette at en må forholde seg til påregnelig utnyttelse av de saksøktes eiendom før reguleringsplanen for ny E18 Sandved - Hove, stadfestet 31.03.1987. Denne må så sammenholdes med eiendommens utnyttelsespotensial slik den nå endelig fremstår etter stadfestet reguleringsplan av 16.03.1999 for Kvelluren næringspark, og der den forutsetning er lagt inn at det ikke lenger kan dispenseres fra byggelinjen og følgelig heller ikke bebygges sør for broen. Spørsmålet er imidlertid ikke om der foreligger et eventuelt misforhold mellom avkastningen før og etter reguleringen. Det avgjørende er om eiendommen etter regulering ut fra en vurdering av de relevante forhold ved eiendommen og dens påregnelige utnyttelse før reguleringen overhode kan utnyttes på en regningssvarende måte, jf. [[Rt-1998-1140]] (Nora-dommen). Statens vegvesen har anført at det også ved en vurdering etter plan- og bygningslovens §32 må iakttas at rådighetsinnskrenkninger er noe en grunneier i stor utstrekning må akseptere. Lagmannsretten nevner i denne sammenheng at de alminnelige prinsipper etter Grunnloven §105 nok vil gi en bakgrunn for forståelsen av §32, men det er samtidig tale om en særbestemmelse med sin særskilte forhistorie. Spørsmålet om krav på erstatning ved den type rådighetsinnskrenkning som her omhandles, må derfor konkret vurderes etter den norm som er kommet til uttrykk i denne bestemmelsen.Vurderingen blir her for såvidt også en annen enn det som følger av en analogisk anvendelse av Grunnloven §105. Det avgjøredne blir således ikke hvor betydelig den rådighetsinnskrenkning som en står ovenfor, måtte være, men om en eier tross rådighetsinnskrenkningen likevel kan bebygge eller på annen måte anvende eiendommen regningssvarende. De saksøkte har på sin side gjort gjeldende at de inngrep som tidligere er gjort i denne eiendom også må hensyntas i herværende sak. Som det er vist til, har denne eiendommen måttet tåle inngrep som følge av byggelinjer fra vei og jernbane. Videre er høyspentlinje og I.V.A.R.-ledning trukket over eiendommen. Den klausulering av grunn som dette har medført, er imidlertid blitt økonomisk kompensert gjennom erstatning eller avtalt vederlag. Slik lagmannsretten forstår det, dreier det seg her også om inngrep som har vært saklig begrunnet ut fra utviklingen i området. Under enhver omstendighet vil ikke plan- og bygningsloven §32 som særbestemmelse hjemle en slik bred tilnærming. Vurderingen må således bli å avgrense overensstemmende med bestemmelsens ordlyd til følgene av reguleringsplanens bestemmelser om byggegrense innenfor veglinje, og således til eiendommens situasjon og påregnelige utnyttelse i tid i det vesentlige sammenfallende med tiden for utarbeidelsen av den plan som det ble regulert etter. Den opprinnelige eiendommen, før reguleingsplanen for ny E18, er oppgitt til 32,2 daa. Den besto av tre parseller - et areal på ca 2,4 daa mellom elva Storåna og NSB's eiendom (jernbanen), 4,3 daa sørøst for Hoveveien samt hoveddelen av eiendommen beliggende mellom Hoveveien i øst og jernbanen i vest. I 1986 solgte Bjørgo 3,4 daa fra den sistnevnte parsellen til Rogland Egglag, som med sin næringsvirksomhet grenset opp mot eiendommen i nord. Ved gjennomføringen av reguleringsplanen ble den førstnevnte parsellen, parsellen mot elva; etter avtale ervervet av Sandnes kommune til friområde; noe som var i samsvar med sannsynlig utnyttelse. Arealet sørøst for Howeien, ble innløst av Statens vegvesen etter en påregnelig utnyttelse til boligformål. Etter dette sto Bjørgo tilbake med et areal på ca 22 daa. Dette arealet, som utgjorde hoveddelen av den opprinnelige eiendommen, er etter lagmannsrettens oppfatning å anse som en sammenhengende og naturlig enhet for drift/utnyttelse. Etter lagmannsrettens vurdering måtte for denne resteiendommen en utbygging til næringsformål (industri, service m.v.) fremstå som det åpenbart mest nærliggende dersom E18 ikke hadde blitt lagt over eiendommen. Dette såvel ut fra gjeldende planer for arealdisponering (kommuneplan) som utviklingen i området. Den delen av eiendommen i nord som forut for stadfestet reguleringsplan ble solgt til Rogaland Egglag, må imidlertid også tas med i en helhetsvurdering av det areal som måtte anses som påregnelig næringsareal, jf. [[Rt-1983-311]]. På den annen side finner lagmannsretten å måtte gjøre fradrag for klausulerte områder mot jernbanen og Hoveveien samt under høyspentlinjen, totalt ca 2 daa. For det sistnevnte areal står det også som noe uavklart om det f.eks. kunne tenkes nyttet til markparkering og utelagring. Det er for øvrig heller ikke for lagmannsretten foretatt noen kostnadsvurdering mht omlegging av høyspentlinje til eventuelt kabeltrekk med derav følgende nedklassifisering til ordinært nærings- og trafikkareal, jf. Reguleringsbestemmelser for Kvelluren næringpark pkt. 2.5.1. Lagmannsretten nevner også i denne sammenheng at John Bjørgos bolig lå og ligger fortsatt på resteiendommen. Ved gjennomføringen av reguleringsplanen og broutløsningen måtte det gamle våningshuset rives og ny bolig ble satt opp lengre nord på eiendommen nær Hoveveien. John Bjørgos enke bor fortsatt her. Etter lagmannsrettens oppfatning måtte en imidlertid i et noe lengre tidsperspektiv regne med at denne boligtomten, som måtte påregnes å bli liggende i et rent næringsområde, ville bli tatt i bruk for næringsformål. Av reguleringsbestemmelsene for næringsparken fremgår for øvrig at innenfor det feltet der boligen nå ligger, vil det ved nybygg i fremtiden kun tillates oppført næringsbygg og ikke bolig. Lagmannsretten finner det derfor som den mest korrekte tilnærming å se bort fra denne boligeiendommen i den videre vurdering mht arealdisponering og utnyttingsgrad. Etter dette settes således det samlede areal som måtte kunne påregnes utbyggbart til næringsformål til ca 23 daa. Slik lagmannsretten ser det, kan regulering for Kvelluren næringspark slik dette fremgår av reguleringskartet gi et bilde av utbygningsmuligheten for resteiendommen i nord som i det vesentlige må anses å være i overensstemmelse med det som måtte være påregnelig. I tillegg ville så eiendommen ha blitt bygd ut mot sør. Utover byggegrunn ville det vært behov for areal til tilkomstveier, parkering, eventuell utelagring samt grøntareal. I følge reguleringsplanen for næringsparken vil området nord for broen innefor feltene N1 og I4 kunne bebygges inntil I.V.A.R.-ledningen; dvs tilnærmet ca 30 m fra broens senterlinje. Statens vegvesen har gjort gjeldende at det innenfor disse feltene vil kunne føres opp næringsbygg med en nytteflate på henholdsvis 4.500 og 2000 kvm. Ut fra tillatt gesimshøyde vil byggene kunne oppføres i 4 etasjer; dvs. et samlet nytteareal på 26.000 kvm. Etter lagmannsrettens vurdering fremstår dette som en for sterk utnyttelse i forhold til hva som måtte kunne påregnes. Et bygg med en nytteflate på 4.500 kvm. vil bla som følge av behovet for luft og lys, i første rekke kunne tjene som industri- og/eller lagerhall. Dette ville i utgangspunktet tilsi en bygning i en etasje. Tillagt noe kontorareal ville dette samlet kunne utgjøre et nytteareal over 1 1/2 etasje, totalt ca 7.000 kvm. Alternativ utnyttelse til kontor/service, noe lagmannsretten i dette tilfelle finner mindre nærliggende, ville kunne tilsi en bygning i 3. etasjer, men samtidig ville den etasjevise nytteflate antas å måtte reduseres som følge av byggetekniske løsninger som bl.a. åpnet for mer lys og utsyn. Dette ville imidlertid kunne tilsi ytterligere ca 50 % nytteareal, totalt ca 11.000 kvm. Dette er imidlertid en løsning som lagmannsretten på grunn av byggeflatens størrelse, bygningens plassering på tomten m.v. ikke anser som påregnelig, og som således ikke legges til grunn. Som følge av den begrensning som i følge reguleringsbestemmelsene er lagt på gesimshøyde innenfor felt 14 for bygning mot Hoveveien, må en oppføring i 3 etasjer anses som det realistiske. En bygning for kontor- og servicevirksomhet vil slik kunne gi et samlet bruksareal på ca 6000 kvm. Tar en utgangspunkt i at en vanlig disponering ved utbygging av næringsareal vil innebære at 50 % disponeres til bygg, 30 % til trafikkareal og 20 % til grøntanlegg, vil en utbygging som ovenfor skissert medføre at ca 4 daa må avsettes til parkering/veier og ca 2,5 daa til beplantning m.v.. Det alt vesentlige av dette vil kunne dekkes inn av areal innefor byggelinjen nord for broen og arealet under broen. Det vil imidlertid også være behov for å nytte noe areal sør for broen. En ikke ubetydelig del av dette området må imidlertid antas ikke å kunne få direkte nytteverdi for de næringsbygg som måtte bli oppført på eiendommen. Dette området, som grenser opp mot andre næringseiendommer i sør, vil imidlertid som forutsatt i reguleringsbestemmelsene kunne tjene som et felles parkeringsareal for næringsparken. Det knytter seg imidlertid ikke ubetydelig usikkerhet til dette parkeringsbehovet. En del av næringseiendommene i området er allerede utbygd, og må dermed antas også å ha hensyntatt sine behov for parkeringsplasser. Det vil således slik lagmannsretten ser det, bli tale om en vesentlig «uttynnet» bruk sammenholdt med hva som ville vært situasjonen ut fra hva som må legges til grunn som påregnelig utbygging. Etter lagmannsrettens vurdering ville en påregnelig utnyttelse før reguleringsplanen av 1987 tilsi at det på denne delen av eiendommen, eiendommen mot sør, ville blitt utlagt et byggeareal på ca 2,5 daa. I følge den opprinnelige regulering med dispensasjon fra byggelinje, er tilsvarende areal i følge kart W 108.3 anslått til 2,3 daa. En bygning for kontor/servicevirksomhet, som ut fra plassering på tomten, tilgjengelighet m.v. fremstår som naturlig, med et etasjevis nytteareal på 2.000 kvm i 3 etasjer ville forutsette et uteareal som fullt ut ville kunne blitt dekket inn innenfor det som måtte gjenstå av eiendommen. Slik lagmannsretten ser det, vil det etter det byggeforbud som en nå må forholde seg til sør for broarrangementet, bli tale om en vesentlig redusert bruk av et område som utgjør ca 1/3 av det som før reguleringsplan for ny E18 var et påregnelig utbyggbart næringsområde. Den usikkerhet som er knyttet til en eventuell fremtidig utvidelse av broen, herunder bl.a. de følger dette måtte få rent miljømessig i form av forurensning av luft og økt støynivå, må også anses som en begrensende faktor. Etter lagmannsrettens vurdering vil således den begrensning som ligger i byggegrensene ved at det ikke lenger kan dispenseres sør for broen, føre til en ikke ubetydelig verdireduksjon for eiendommen som helhet hensett til hva som måtte anses påregnelig utnyttelse. Spørsmålet er imidlertid om eiendommen likevel kan bebygges regningsvarende. Når dette skal vurderes, må eiendommens sannsynlige omsetningsverdi som tomtegrunn fastlegges ut fra sannsynlig regulering. Dersom avkastningen av den utbyggingen som kan foretas ut fra den endelige reguleringen (Kvelluren næringspark), er stor nok til å forrente eiendommens verdi ut fra det som i utgangspunktet måtte anses påregnelig, kan eiendommen fortsatt bebygges regningssvarende, jf. for øvrig Pedersen m. fl., Ekspropriasjon (1990), s. 66. Lagmannsretten legger til grunn at 23 daa, herunder det areal som i 1986 ble solgt til Rogaland Egglag, måtte anses som påregnelig utbygd til næringsformål (industri, kontor, service). Eiendommen er ikke fullt ut byggeklar. Den ligger imidlertid i et område der det foregår en betydelig utbygging av næringsvirksomhet. Grunnforholdene vurderes som ensartede og rimelige gode for byggeformål. Infrastruktur anses dels å ligge på eiendommen. For såvidt gjelder avløp, er det således 3 tilkoplingsalternativer på eller nær eiendommen. Tilkopling til vann vil kunne skje til vannledning langs Hoveveien. For såvel avløp som vann vil det være tale om tilkopling til anlegg fra før 10-årsfristen. Det må imidlertid kunne påregnes ekstra kostnader ved tilrettelegging av tilkomst, herunder at eiendommen må påregnes å måtte bære en del av kostnadene ved en rundkjøring i forbindelse med Hoveveien. Verdien av eiendommen (verdien av grunnen) må finnes ved å se på hvilke priser som er oppnådd ved salg av lignende eiendommer. Fra de saksøktes side er det lagt frem en oversikt over en rekke skjønn og salg av eiendommer i Sandnes og nabokommuner i løpet av de senere år. Det er særlig vist til et tilbud fra Stasa Eiendom om kjøp av ca 400 kvm i området sør for broen til kr 500,- pr. kvm. Etter lagmannsrettens vurdering kan denne prisen vanskelig anses direkte veiledende. Det var her tale om erverv av et begrenset areal som grenset opp mot egen eiendom (tilleggsareal). Lagmannsretten finner den prisen som ble lagt til grunn ved rettslig skjønn av 14.10.99 (Sandved) og ved Sandnes kommunes avtaleerverv i forbindelse med Vibemyr næringsområde som mest nærliggende å sammenligne med. Prisene var her satt til henholdsvis kr 340,- og kr 400,- pr. kvm. Vibemyr må imidlertid anses noe bedre tilrettelagt mht infrastruktur. Etter en samlet vurdering finner lagmannsretten, der partenes forutsetning om at dagens prisnvå legges til grunn, at det for denne eiendommen settes en tomtepris på kr 350,- pr. kvm. Med et påregnelig utbyggbart areal på 23 daa til en pris pr. kvm. på kr 350,- kan tomteverdien settes til 8. mill. Dersom en utbygging av eiendommen skal anses regningssvarende, bør etter lagmannsrettens vurdering avkastningen av grunnverdien svare til ordinær avkastning av bankinnskudd. Med utgangspunkt i en innskuddsrente som ut fra någjeldende satser settes til 7 %, vil dette gi en årlig avkastning på kr 560.000. En utbygging av eiendommen ut fra hva som må anses som det påregnelige, innebærer at det i nord ville kunne oppføres næringsbygg med et samlet nytteareal på 13.000 kvm. I tillegg forutsettes det at areal solgt til Rogaland Egglag ville representere et utbyggingspotensial på ca 2.000 kvm, påregnelig utnyttelse til industrihall/lager. Videre antas det at på eiendommen mot sør villle blitt reist bygg for kontor/service med samlet nytteareal på ca 7.000 kvm (2,3 daa x 3). Samlet ville dette gitt en utbyggingsmulighet på 22.000 kvm. Etter prisnivået i området må en snittpris for leieareal til industri /kontor antas å kunne settes til kr 600 pr. kvm. Av denne leieinntekten (pr. kvm) må det tilordnes grunnen kr 26 pr. kvm/år (kr 560.000: 22.000) for å oppnå den nødvendige avkastning. Tomteverdien vil således utgjøre ca 4,3 % av den samlede leien. Dette må etter lagmannsrettens vurdering anses som fullt ut akseptabelt sett i forhold til de totale byggekostnader selv om tomten ikke er fullt ut tilrettelagt for utbygging. Normalt må det antas at tomtekostnadene for en fullt ut byggeklar tomt vil utgjøre ca 10 % av de totale byggekostnadene. Eiendommen ville således kunne blitt bygd ut regningsvarende. Med de begrensninger i utbygningsmulighetene som en nå står overfor, vil det samlede nytteareal utgjøre 15.000 kvm. Tilsvsarende beregning gir følgelig som resultat at kr 37 må tas ut av leien pr. kvm for å få den nødvendige avkastning av tomten, dvs. ca 6 % av leieinntekten. Dette vurderes å være noe høyt, men må i utgangspunktet fortsatt kunne aksepteres. Det må imidlertid også tas høyde for den usikkerhet som knytter seg til den planlagte utvidelse av broen. Miljømessige konsekvenser i form av forurensning av luft og økt støynivå må antas å kunne få konsekvenser såvel hensett til leiepris som nytteareal. En reduksjon for en eller begge disse variabler, noe lagmannsretten anser påregnelig, vil medføre at den tomteleie som er nødvendig for å gi en tilfredsstillende avkastning av grunnen, vil utgjøre en stigende andel av leieinntekten. Etter lagmannsrettens vurdering vil dette kunne få som resultat at tomtekostnadene vil komme til å utgjøre henmot 10 % eller mer av de totale utbyggingskostnadene. Ut fra en årskostnadbetraktning over hva som vil gå med til dekning av kapitalkostnader, forvaltning, drift og vedlikehold anses det ikke som realistisk at en så høy andel tilordnes avkastning av grunnen for en eiendom som ikke er ferdig tilrettelagt for utbygging. Slik lagmannsretten ser det, må dette innebære at en utbygging av denne eiendommen etter påregnelig regulering ikke lenger vil kunne skje regningssvarende. Det er herunder også hensyntatt den erstatning som ved overskjønnet i 1992 ble tilkjent for grunnen under broen og ulempe som følge av brosøylene, og som er rettskraftig avgjort. Lagmansretten har i denne vurderingen også hensett til den restverdi som det ikke lenger utbyggbare arealet måtte ha. Som ovenfor anført, anses denne som meget usikker. De saksøkte har således vunnet frem med sitt krav. Lagmannsretten har for erstatningsutmålingen lagt til grunn at det sør for broen ut fra påregnelig regulering ville kunne blitt reist næringsbygg med bebygd areal på 2, 3 daa. Slikt bygg ville kreve tilleggsareal til parkering m.v. Lagmannsretten finner derfor at de saksøkte må få erstattet tap av et areal for utbygging som samlet settes til 4 daa til en pris av kr 350 pr. kvm. Det må imidlertid gjøres fradrag for den restverdi som denne delen av eiendommen fortsatt vil ha, herunder som felles parkeringsplass for næringsparken. Slik restverdi settes skjønnsmessig til kr 400.000. Det er enighet partene imellom om at det ved vurdering av saksomkostningsspørsmålet skal legges til grunn at det fortsatte overskjønn er begjært av partene i fellesskap. Skjønnsloven §54b, jf. §54 blir derfor å legge til grunn. H.r. advokat Rekve har fremlagt omkostningsoppgave for overskjønnet pålydende kr 88.244,-, hvorav kr 70.000,- er salær, kr 13.404, - reise- og oppholdsutgifter og kr 4.840 utgifter til kopiering. Advokat Gjerde har på vegne av Statens vegvesen gjort innsigelser gjeldende mot kravet, som anses å være for høyt i forhold til nødvendige utgifter i en slik sak. Det anføres bl.a. at samme rettslige problemstilling også ble prosedert for lagmannsretten i 1992. Lagmannsretten finner omkostningene nødvendig. Etter lagmannsrettens oppfatning må en ved vurdering av de påløpte omkostninger se hen til den forholdsvis lange tiden som har gått siden siste overskjønn, noe som måtte medføre at en fornyet gjennomgang av saken måtte bli ekstra tidkrevende. Saken må også anses å omhandle forholdsvis vanskelige problemstillinger såvel faktisk som rettslig. H.r.advokat Rekves omkostningsoppgave legges således til grunn. I tillegg må saksøker betale de lovbestemte omkostninger ved overskjønnet, herunder utgifter til skjønnsmennene. Overskjønnet er enstemmig. Slutning: 1. Erstatningen fastsettes slik den fremgår av overskjønnet. 2. Statens Vegvesen Rogaland betaler de lovebestemte utgifter ved overskjønnet. 3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Statens Vegvesen Rogaland kr 88.244,- - kroneråttiåttetusentohundreogførtifire 00/100 - til Sjur Bjørgo, Steinar Bjørgo og Egil Bjørgo. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
