Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva blir 10 + 5
Fritekst:
Etter at advokat Tor Rekve 12/4 1966 på vegne av Mogens Canning Co. A/S hadde begjært utkastelse etter tvangslovens §234 tredje ledd, jfr. husleielovens §39 første ledd - for manglende leiebetaling - av A/S Norfrost Canning Co. i Johannesgt. 21, Stavanger, avsa Stavanger namsrett 21/7 1966 kjennelse med sådan slutning: «A/S Norfrost settes ut av besittelsen av de lokaler selskapet leier i Johannesgt. 21, Stavanger. I saksomkostninger betaler A/S Norfrost til Mogens Canning Co. A/S, kr. 150,- ethundre og femti kroner, innen 2 - to - uker fra kjennelsens forkynnelse.» A/S Norfrost har 2/8 1966 påkjært kjennelsen. På vegne av selskapet begjærte høyesterettsadvokat Gunnar Holdt-Aanensen 10/8 1966 kjæremålet gitt oppsettende virkning, og ved Stavanger byretts kjennelse av 20/8 1966 ble begjæringen tatt til følge. - A/S Norfrost ved høyesterettsadvokat Holdt-Aanensen har i prosesskrift av 20/8 1966 nedlagt sådan påstand for lagmannsretten: «Begjæringen om utkastelse tas ikke til følge, og A/S Norfrost tilkjennes saksomkostninger av Mogens Canning Co. A/S.» Ankemotparten har imøtegått kjæremålet, men har ikke nedlagt noen påstand for lagmannsretten. Saksforholdet og det partene gjorde gjeldende for namsretten fremgår av dennes kjennelse. Den kjærende gjør gjeldende følgende: Høyesterettsadvokat Rekves brev av 17/3 1966 til A/S Norfrost tilfredsstiller ikke det formkrav som husleielovens §30 fastsetter. Det er ikke i brevet inntatt noen henvisning til den nevnte lovbestemmelse, og for A/S Norfrost, som ikke hadde juridisk bistand, var det av særlig stor betydning at et påkrav gir klar beskjed om hvilke rettigheter utleieren har med hensyn til utkastelse ved manglende leiebetaling. Helhetsinntrykket av brevet er også at dette ikke er noe påkrav som nevnt i husleielovens §39. Brevet gir bare inntrykk av at utleieren i tilfelle manglende leiebetaling muligens ville heve leieavtalen, hvoretter det ville bli fremsatt begjæring om utkastelse, og at det anmodes om et forslag fra A/S Norfrost til leiebetaling. I brevet er heller ikke sagt hvilket beløp A/S Norfrost skyldte, idet det bare er angitt at leie skyldtes fra september 1965, etter 16 000 kroner pr. år. Først lenge etter at påkravet var sendt og Side:236 utkastelse begjært, synes utleieren å være blitt klar over hvilket beløp han mente å ha tilgode på det tidspunkt da påkravet ble sendt. 12/4 1966, da A/S Norfrost mottok brevet, betalte selskapet 4000.- kroner, hvilket viste seg å utgjøre 97 prosent av den leie som skyldtes da advokat Rekves brev ble sendt, og når brevet ikke anga leiebeløpet, kan det ikke kreves utkastelse på grunn av manglende betaling av de resterende 3 prosent. Videre gjøres det gjeldende at det ikke er godtgjort at meldeseddelen for det rekommanderte brevet var kommet fram til A/S Norfrost innen 14 dager før 12/4 1966. Stavanger postkontors erklæring av 12/7 1966 går bare ut på at meldeseddel er utbragt med første ombæring 18/3 1966 til underpostkontoret, Stavanger Ø., Skolegt., men inneholder intet om når meldeseddelen er utlevert fra underpostkontoret. Det har vært uregelmessigheter med ombæringen av post fra underpostkontoret. A/S Norfrost tok ferie fra 25/3 1966, som var siste dag det ble arbeidet i selskapet før påske, og innen denne tid var meldeseddelen i ethvert fall ikke kommet til selskapets postkasse. Etter at beløpet 4000 kroner var betalt 12/4 1966, (tredje påskedag) gikk selskapet ut fra at forholdet var i orden, inntil selskapet 26/4 1966 fikk forkynt for seg begjæringen om utkastelse. Motparten har gjort gjeldende at høyesterettsadvokat Anders Rekves brev av 17/3 1966 tilfredsstiller kravene til form og innhold etter husleielovens §39. At den kjærende ikke hadde juridisk bistand den gangen påkravet kom, har ikke noen betydning for saken. For øvrig har den kjærende, som ellers har hatt juridisk bistand for andre affærer, hatt full anledning til å skaffe seg slik bistand. At det i påkravet ikke er angitt hva det skyldige leiebeløp var, spiller ingen rolle, da begge parter er enige om beløpet, som fremgår av kontoutskriften som er vedlagt Bøndernes Banks brev av 6/6 1966. Det foreligger opplysning om når påkravet er datert, og når meldeseddelen om det er sendt fra postkontoret, og det må da forutsettes at brevet er kommet fram til A/S Norfrost i rimelig tid etter avsendelsen, så lenge selskapet ikke kan føre bevis for noe annet. Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn namsretten. Bestemmelsen i husleielovens §39 første ledd annet punktum: «I påkravet skal det stå at unnlatelse av å betale leien innen 14 dager etter at påkravet er mottatt, gir utleieren rett til å kreve leieren utkastet.», kom inn i loven ved lov nr. 18 av 30/6 1950. Den spesielle komité som fikk i oppdrag å uttale seg om endringer i husleieloven, uttalte i sin tilråding av 24/3 1950, inntatt i Ot.prp. nr. 68, side 2-3, at en huseier ikke bør miste et så vidt stort gode som en leilighet uten at han på forhånd er helt klar over at det blir følgen hvis 14 dagers-fristen ble oversittet. Komiteens flertall mente at det burde gjennomføres en Side:237 tilsvarende regel som for påkrav ved tvangsauksjon, og foreslo deretter inntatt i husleieloven den bestemmelse som nå står der. Etter det som her er sagt er det et spørsmål om kravet til at det skal stå i påkravet at unnlatelse av å betale gir utleieren «rett til å kreve utkastelse», kan forstås på annen måte enn bestemmelsen i tvangslovens §109 tredje ledd hvoretter det kreves inntatt at tvangsauksjon «vil bli begjært». Lagmannsretten antar imidlertid at det av tvangslovens §109 tredje ledd og det som er sagt i motivene, ikke kan sluttes noe direkte om forståelsen av bestemmelsen i husleielovens §39 første ledd annet punktum, da reglene om virkningen av unnlatelse av betaling etter påkrav ved tvangsauksjon ikke er de samme som for unnlatelse av betaling etter påkrav i henhold til husleielovens §39. Uttrykket «rett til å kreve» må antas valgt nettopp ut fra de spesielle hensyn som gjør seg gjeldende ved utkastelse etter husleielovens §39, og lagmannsretten antar derfor at påkravet for å tilfredsstille bestemmelsen i husleielovens §39 må gi uttrykk for at utleieren har en rett til å kreve utkastelse hvis betaling ikke skjer i tide, jfr. kjennelse fra Høyesteretts kjæremålsutvalg, inntatt i [[Rt-1952-635]], cfr. [[Rt-1959-639]]. Høyesterettsadvokat Rekves brev av 17/3 1966 inneholder hverken underretning om at utleieren har en slik rett eller henvisning til bestemmelsen i husleielovens §39. Forøvrig er uttalelsene i brevet om at generalforsamlingen hadde besluttet at hvis leien ikke betaltes innen 14 dager «kunne leieavtalen bli hevet uten forutgående varsel» og «utkastelse vil dernest bli begjært» uklar, idet den etterlater tvil om meningen var at det før utkastelse ble begjært ville komme krav om heving av leieavtalen. Lagmannsretten finner det etter dette ikke åpenbart uholdbart når den kjærende påberoper seg som hjemmel for sin fortsatte besittelse av leiligheten at det ikke foreligger lovlig påkrav. Begjæringen om utkastelse i medhold av tvangslovens §234 tredje ledd vil etter dette ikke bli tatt til følge. Saken har vært tvilsom slik at det har vært fyldestgjørende grunn for Mogens Canning Co. A/S å la det komme til sak, og saksomkostninger tilkjennes ikke, hverken for namsretten eller for lagmannsretten. Kjennelsen er enstemmig. Slutning: Begjæringen om utkastelse tas ikke til følge. Saksomkostninger tilkjennes ikke. Av namsrettens kjennelse (byrettsdommer Arne Rørosgaard): Ved leiekontrakt datert 24/2 1961 leiet Mogens Canning Co. A/S som eier av Johannesgt. 21, Stavanger, ut 4. etasje i sitt nybygg på nevnte eiendom til Norfrost A/S for en leie av kr. 12 000,- pr. år. Det er anført i kontrakten at leien betales etterskuddsvis hvert kvartal, første gang 1. april 1961. Senere er leien hevet til kr. 16 000,- pr. år, da Norfrost har fått leie ytterligere et areal i eiendommen, uten at det herom er opprettet noe skriftlig. Side:238 I prosesskrift av 12/4 1966 har Mogens Canning Co. A/S v/ prosessfullmektig h.r.advokat Anders Rekve begjært A/S Norfrost utkastet av de leide lokaler i medhold av tvfbl. §234 tredje ledd jfr. husleiel. §39 første ledd på grunn av manglende leiebetaling. Saksøkeren har nedlagt slik påstand: - - - Saksøkeren har vedlagt gjenpart av påkrav, sendt saksøkte i rek. brev av 17/3 1966 sålydende: «De skylder leie fra september måned 1965 til Mogens Canning Co. A/S. Leien er som kjent kr. 16 000,- pr. år. I tillegg hertil skyldes det jo også vannavgift til Stavanger kommune, og selskapet som eier av eiendommen Johannesgt. 21 risikerer å bli holdt ansvarlig for vannavgiften. Disse forhold ble drøftet på selskapets generalforsamling 16. mars d. å. Generalforsamlingen hadde det bestemte inntrykk at A/S Norfrost økonomisk ikke i lengden ville kunne fortsette driften. Generalforsamlingen var også enstemmig av den oppfatning at det ikke lengre kunne fortsette på samme måte som hittil med stadig manglende leiebetaling, og leiebetaling som ligger langt på etterskudd. Under disse omstendigheter besluttet generalforsamlingen enstemmig at hvis ikke skyldig leie var innbetalt innen 14 dager etter at dette påkrav hadde funnet sted, kunne leieavtalen bli hevet uten forutgående varsel. Utkastelse vil dernest bli begjært. Såfremt Deres firma derfor ikke kan betale skyldig leie innenfor det nevnte tidsrom, må jeg be om å få et forslag fra Dem når De kan flytte ut av lokalene. Et slikt forslag må også i tilfelle etterfølges av undertegnet utkastelsesvedtagelse, men det kan vi jo i tilfelle komme tilbake til. Såfremt det hele kan ordnes i minnelighet kan De regne med at De vil kunne få en måneds tid til å ryddiggjøre lokalene i forbindelse med fraflytting. Men hvis noen minnelig ordning ikke finner sted, må De regne med at utkastelse vil bli begjært etter 14 dager.» - - - Retten skal bemerke: Påkravet av 17/3 1966 nevner ikke uttrykkelig størrelsen av den skyldige husleie, det er kun sagt at det skyldes leie fra september 1965: Ifølge den fremlagte leiekontrakt forfaller husleien etterskuddsvis pr. kvartal, første gang 1. april 1961. Den husleie som var forfalt da påkravet ble gitt, var således leie for tiden før 1/1 1966, leien for 1. kvartal 1966 forfalt først den 1/4-66 og kunne således ikke omfattes av påkravet av 17/3 1966. Ifølge det fremlagte kontokort utgjorde den skyldige husleie pr. 1/1 1966 kr. 7 999,01, nemlig leie fra og med juli 1965 og året ut. Den 21/2 1965 betalte så saksøkte leie for juli og august -65 med kr. 2 667,-. Dette var siste innbetaling før påkravet fant sted, og forfalt husleie da påkravet ble gitt, var således kr. 5 332,-, leie fra september 1965 som anført i påkravet. Riktigheten av dette tall er i og for seg ikke bestridt av saksøkte, men han anfører å ha til gode kr. 1 200,- utlagt for strøm til husets vareheis. Hvorvidt saksøkte kan bringe dette beløp i motregning i husleien er det ikke nødvendig for retten å gå inn på. Selv om en trekker dette beløp fra, utgjorde forfalt husleie kr. 4 132,- og dette pliktet saksøkte i alle tilfelle å betale innen 14 dager fra mottagelsen av påkravet. Saksøkte har så den 12/4 1966 innbetalt kr. 4 000,-, altså det vesentlige av det skyldige beløp som omfattes av påkravet. Retten finner det Side:239 imidlertid klart at denne innbetaling er kommet for sent. Det er på det rene at påkravet i rek. brev er innlevert til postvesenet den 17/3 1966. Ifølge fremlagt erklæring fra postkontoret er meldeseddel på brevet skrevet 17/3 1966 og utbrakt med første postombæring den 18/3 1966. Senere er duplikatmeldeseddel sendt ut. Retten må etter dette gå ut fra at meldeseddelen er kommet til saksøktes postboks den 18/3 1966, og at det må skyldes saksøktes forsømmelighet at brevet ikke er blitt hentet før 12/4 1966. En kan ikke se at saksøktes brev av 28/6 1966 som foran er referert gir rimelig grunn til å anta noe annet. Retten må etter dette regne påkravet som mottatt den 18/3 1966, og i alle tilfeller innen et par dager etter den 18/3. Innbetalingen den 12/4 1966 er da kommet etter utløpet av 14 dagers fristen. En skal bemerke at etter husleiel. §39 skal det stå i påkravet at unnlatelse av å betale leien innen 14 dager etter at påkravet er mottatt, gir utleieren rett til å kreve leieren utkastet. Lovens ordlyd er ikke direkte gjengitt i påkravet av 17/3 1966, men retten antar likevel at påkravet gir tilstrekkelig klar beskjed om følgen av at leien ikke betales innen fristen. Formkravet i husleiel. §39 antas derfor oppfylt, jfr. [[Rt-1959-639]]. Retten antar også at det i dette tilfelle ikke har noen betydning at påkravet ikke bestemt angir det skyldige beløp som saksøkte kreves for. Da det foreligger lovlig påkrav, og den skyldige husleie på iallfall kr. 4 132,- ikke er betalt innen fristen, var saksøkeren berettiget til å heve leieavtalen uten forutgående varsel. Saksøkte har således ingen hjemmel for sin fortsatte besittelse av de leide lokaler. De øvrige forhold som saksøkte har nevnt, den vanskelige økonomi og årsakene hertil, antas uten betydning for saken. Utkastelses-begjæringen tas etter dette til følge i medhold av tvfbl. §234 tredje ledd. - - - [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
