Du har ikke tillatelse til å redigere denne siden av følgende grunner:
For å endre denne siden, vennligst svar på spørsmålet som vises under (mer informasjon):
Hva heter hovedstaden i Norge
Fritekst:
Saken gjelder krav om nedsettelse av husleie for forretningslokaler. Ved kontrakt av 4. september 1984 mellom Sameiet Skytterdalen 6, Ivar Opsahl og Paal Thyholdt, og Prime Computer Scandinavia leide sistnevnte kontor- og lagerlokaler samt parkeringsplasser i Skytterdalen 6 i Sandvika. Kontorbygget var under prosjektering, slik at leieforholdet gjelder fra 1. mai 1985 og opphører uten oppsigelse 1. mai 1995. Innen 1. desember 1994 har leieren rett til å kreve leieforholdet forlenget på samme vilkår frem til 1. mai 2005. Ved salg av eiendommen har leieren forkjøpsrett til markedspris. Leieren har også fortrinnsrett til å leie øvrige lokaler i eiendommen når disse måtte bli ledige. Ved utleie av disse resterende lokaler til andre enn leieren, kan leietiden maksimalt utgjøre 5 år uten rett til fornyelse. Fremleie helt eller delvis er tillatt med utleiers godkjennelse av leieboeren. Godkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Leieforholdet omfatter i henhold til kontrakten første, annen og tredje etasje, samt 3/4-deler av underetasjen med tilsammen 1832 m2. I tillegg omfatter leieforholdet 37 parkeringsplasser, hvorav 19 er under tak i et uoppvarmet garasjeanlegg. Den årlige basisleie innklusive leien for parkeringsplassene, ble ved kontraktsinngåelsen stipulert til kr 900,- pr. brutto m2, hvilket utgjorde kr 1648800,- pr. år. For en del tilleggsinstallasjoner som kjøleanlegg, datagulv, datanettverk etc. er beregnet en tilleggsleie på kr 109646,- pr år. Samlet leie utgjorde dermed kr 1758446,-. Leien skal etter avtalen reguleres pr. 1. januar hvert år, første gang 1. januar 1986, med 80 % av stigningen i konsumprisindeksen. Etter årlige leiereguleringer utgjør leien for 1992 kr 2395259,-. I tillegg til leien skal leieren betale en forholdsmessig andel av bygningens/eiendommens driftsutgifter. For 1989 utgjorde leien kr 2189668,- . I desember dette år henvendte Prime Computer A/S, som selskapet nå heter (heretter kalt Prime), seg til utleier med forespørsel om å bli løst fra leiekontrakten, alternativt å få leiesummen redusert ut fra den betraktning at markedsverdien for lokalene var falt og lå langt under leiekravet. Utleieren var villig til å løse Prime fra kontrakten mot å få betalt leie for 3 år. Prime gikk ikke med på dette. Partene har opplyst at fra og med annet kvartal 1990 betaler Prime basisleien fra 1984/1985 og setter resten av det avkrevde leiebeløp, det som refererer seg til indeksreguleringen, inn på sperret bankkonto. Ved stevning av 4. april 1990 reiste Prime søksmål mot Paal Thyholdt og Ivar Opsahl ved Asker og Bærum herredsrett med krav om nedsettelse av leiebeløpet i medhold av husleieloven §35. Herredsretten avgjorde saken ved dom av 10. januar 1991 med slik domsslutning: De saksøkte frifinnes. I saksomkostninger betaler Prime Computer A/S kr 81200,- kroneråttientusentohundre - til de saksøkte. Prime Computer A/S har i rett tid påanket dommen. Anken gjelder såvel bevisbedømmelsen som rettsanvendelsen. Den ankende part har lagt ned slik påstand: 1. Husleie for de lokaler Prime Computer A/S leier Skytterdalen 6 nedsettes til kr 1758444 eller etter rettens skjønn med virkning fra 1. januar 1989. 2. Ivar Opsahl og Planbygg Eiendom AS tilbakebetaler til Prime Computer A/S leie pr. 1/1-1989 kr 107806, pr. 1/4-1989 kr 107806, pr. 1/7-1989 kr 107806, pr. 1/10-1989 kr 107806 og pr. 1/1-1990 kr 126637, alt med 18 % rente fra de nevnte datoer til betaling skjer. 3. Ivar Opsahl og Planbygg Eiendom AS betaler Prime Computer AS sakens omkostninger for herredsretten og lagmannsretten. Ankemotpartene har tatt til motmæle. Paal Thyholdt har under saksforberedelsen for lagmannsretten gått konkurs og hans idelle andel i eiendommen er overdratt til Planbygg Eiendom AS som har trådt inn i saken med samtykke fra den ankende part. Ankemotpartene har nedlagt slik påstand: 1. Asker og Bærum herredsretts dom av 10. januar 1991 stadfestes. 2. Planbygg Eiendom A/S og Ivar Opsahl tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten. Ankeforhandlingen ble holdt 14. og 15. januar 1992. Daglig leder og styremedlem Aase Årvik møtte for Prime Computer A/S. Ivar Opsahl møtte på egne vegne og for Planbygg Eiendom AS, hvor han er enestyre. Begge avga forklaring. I tillegg ble det avhørt 3 vitner og foretatt åstedsbefaring. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. Etter begjæring fra ankemotpartene ble retten satt med 2 sakkyndige meddommere. Saksforholdet fremgår av byrettens dom og av lagmannsrettens bemerkninger i det følgende. Den ankende part, Prime Computer A/S, har i det vesentlige anført: Husleieloven §35 har anvendelse også ved utleie av forretningslokaler. Dette er fastslått gjennom rettspraksis, jf. [[Rt-1987-1386]] og [[Rt-1985-1199]]. Av disse dommene fremgår det også at det normalt må kreves et vesentlig avvik mellom leiekravet og markedsnivået før leien kan settes ned. Et slikt vesentlig misforhold er tilstede i dette tilfellet, idet det er en differanse mellom leiekravet og markedsverdien på 33 % i 1989, 56 % i 1990, 67 % i 1991 og 76 % i 1992. Ved vurderingen av om husleien skal nedsettes, skal det etter §35 tas hensyn til bl.a. eiendommens beliggenhet, vedlikehold og utstyr. Eiendommen er beliggende ca 500 meter nord for Sandvika sentrum, klart utenfor kontor- og forretningsbebyggelsen. Det er ca 5 minutters gange til buss- og jernebanestasjon, samt til sentrumsbebyggelsen. Eiendommen ligger avsides og har vært utsatt for flere innbrudd. Av denne grunn har det vært nødvendig å montere et kostbart tyverialarmanlegg. Bygget har normal standard for kontorbruk. Ut over dette er 2 rom utstyrt med datagulv og kjøleanlegg. Det ene datarommet er utstyrt og bekostet av Prime, som også har bekostet et datanettverk til kr 180000,-. Planløsningen og anvendeligheten er tilfredstillende for de aller fleste kontorbrukere. På grunn av sin beliggenhet tett inntil en fjellvegg, er flere rom uten vinduer i første og annen etasje. Disse mørke rom kan ikke benyttes til kontorarbeidsplasser. Som følge av beliggenheten er kommunikasjonen til eiendommen og profileringen av selskapet i forbindelse med eiendommen dårlig. Parkeringsforholdene er utmerkede med ialt 50 plasser, hvorav 25 under tak. Utleier har krevet og fått usedvanlig gunstige garantibetingelser for husleien. Det er således stillet bankgaranti med et beløp tilsvarende 1 års basisleie. Garantien gjelder for hele leietiden. Det må videre legges vekt på at det ikke er vaktmester i eiendommen og at det er Prime som sørger for at vedlikehold etc. av fellesarealene blir utført. Etter husleieloven og Høyesteretts praksis skal det søkes veiledning i hva som er rimelig markedsleie for lignende leieforhold i tilsvarende strøk. Det følger av Grensen 3-dommen, [[Rt-1987-1386]], at det er leien ved nyutleie som det skal sammenlignes med. Det er derfor feil når herredsretten også har lagt vekt på leien i løpende leieforhold. Når leiekravet skal sammenlignes med markedsleien for kontorlokaler, må den delen av leien som gjelder parkeringsplassene holdes utenfor. Men det følger av husleieloven §35 første ledd, at leien for tilleggsutstyret skal være med. Herredsretten har gjort ytterligere feil ved å holde denne del av leiekravet utenfor ved sammenligningen. Basert på leieforlangende ved nyutleie av lokaler i Sandvika sentrum og nærmeste omegn, må markedsleien i 1991 kunne sies å utgjøre kr 400 pr. m2 pr. år for kjelleren, kr 725 pr. m2 pr. år for første etasje, kr 750 pr. m2 pr. år for annen etasje og kr 800 pr. m2 pr. år for tredje etasje. Markedsleien for kontor og lager utgjør etter dette tilsammen ca kr 1250400 pr. år. Markedsleien for parkeringsplassene anslås til kr 156600,- hvoretter markedsleien samlet sett anslås til ca kr 1400000,-. Leiekravet for 1991 er kr 2347209,-. Det har vært fall i markedsleien helt siden 1988. Markedsleien for 1992 må således settes ca 3 % lavere, mens den for 1990 og 1989 må settes noe høyere. Herredsretten har tatt feil når den til støtte for sitt resultat har lagt vekt på at partene på begge sider i leieforholdet er "profesjonelle". Dette er en misforsåelse av Høyesteretts avgjørelser som flere underretter har lagt vekt på i utleiers favør. Prime er en vanlig leietager som ikke er mer kyndig på leiemarkedet enn det som er normalt i de fleste forretningsleieforhold. Subsidiært påberopes prisloven §18 og avtaleloven §36. I forhold til disse bestemmelsene er det de samme momenter som er fremhevet i relasjon til husleieloven §35, som gjør seg gjeldende. Prime har i de senere år hatt driftsunderskudd på flere millioner kroner og må foreta betydelige kostnadsreduksjoner. Leiekravet er høyere pr. ansatt enn i noe annet selskap innen konsernet. Dette er momenter som særlig kommer i betraktning ved vurderingen etter avtaleloven §36. Kravet om leienedsettelse er fremmet før bygget er 10 år gammelt. Det følger av husleieloven §35 tredje ledd at leien derfor ikke kan settes lenger ned enn til basisleien for 1985. Denne grense er man ikke bundet av ved nedsettelse i medhold av prisloven §18 og avtaleloven §36. Ankemotpartene, Planbygg Eiendom AS og Ivar Opsahl, henholder seg til herredsrettens resultat og begrunnelse. Da leiekontrakten med Prime ble inngått, var kontorbygget ennå ikke oppført. Kontrakten gjorde det mulig å få byggeprosjektet finansiert og realisert. Som bilag til leiekontrakten fulgte byggebeskrivelse. Tilleggsleien gjelder utstyr som ikke omfattes av det standardutstyret bygget ble levert med. Det var Prime som selv bestilte utstyret og som hadde måttet betale for det om partene ikke var blitt enige om at det skulle inngå som en del av leieavtalen. Avtalen ble inngått fordi det amerikanske morselskapet ikke ønsket å foreta investeringer i utlandet. Leien er basert på nedskrivning over 10 år. Det er derfor riktig av herredsretten å holde denne del av leiekravet utenfor når det sammenlignes med markedsleien. Det er også riktig at herredsretten har sammenlignet leiekravet både med markedsleien ved nyutleie og med leien i løpende leieforhold. Dette følger av husleieloven §35 første ledd, i.f. hvor det fremgår at retten skal søke veiledning i hva den antar er rimelig markedsleie for lignende leiefohold i tilsvarende strøk. Det erkjennes at markedsleien ved nyutleie ligger under leiekravet. Begrunnelsen for husleieloven §35 var i sin tid å hindre at leietakere i boligleieforhold ble utnyttet. Noe moment av utnyttelse fra utleiers side eller noe behov for å beskytte Prime i dette tilfellet foreligger ikke. Hver av partene må bære risikoen for sine forutsetninger når det inngås leiekontrakt av varighet som i dette tilfellet. I årene frem til og med 1987 steg markedsleien og lå over leiekravet, mens det motsatte nå gjør seg gjeldende. Dette gir rimelig god balanse i forholdet mellom partene. Det er intet unormalt med en reguleringsklausul som i dette tilfellet. Nærmere 100 % av alle husleiekontrakter som inngås, har reguleringsklausul noe tilsvarende den som er benyttet her. Det er riktig når herredsretten har lagt vekt på at partene må sies å være profesjonelle og at det da ikke er samme behov for beskyttelse som ellers. Prime engasjerte juridisk ekspertise da kontrakten skulle inngås i 1984, og den ble oversatt til engelsk og vurdert av juridisk avdeling ved morselskapet i USA. I mars 1989 inngikk partene avtale om leie av fjerde etasje. Leien som ble avtalt i den forbindelse, adskiller seg ikke vesentlig fra leien forøvrig. Dette må tas i betraktning ved vurderingen av nedsettelseskravet. Kravet om leienedsettelse på grunnlag av prisloven §18 eller etter avtaleloven §36, kan ikke føre frem hvis kravet etter husleieloven §35 ikke gjør det. Lagmannsretten er kommet til at anken ikke kan føre frem. Saken står i det vesentlige i samme stilling som for herredsretten og lagmannsretten kan tiltre herredsrettens begrunnelse. Foranlediget av prosedyren for lagmannsretten skal bemerkes: Det er ingen uenighet mellom partene om at husleieloven §35 om nedsettelse av husleie etter krav fra leieren hvor leien står i misforhold til verdien av leieobjektet, i og for seg har anvendelse ved utleie i forretningsforhold. Det følger av rettspraksis, jf. først og fremst dommene i [[Rt-1985-1199]] og [[Rt-1987-1386]], at det må utvises varsomhet med å gripe inn i slike leieforhold med hjemmel i §35, og at det under enhver omstendighet kreves at det foreligger et klart og vesentlig misforhold for at det skal være grunnlag for leienedsettelse. Husleieloven §35 er motivert ut fra det beskyttelsesbehov en leietaker kan ha mot urimelige leiepålegg og mot en utleiers forsøk på et utnytte et presset leiemarked. Dette er hensyn som først og fremst gjør seg gjeldende på boligmarkedet og som i langt mindre grad har gjennomslagskraft ved utleie av forretningslokaler. Partene er enige om at den avtalte leie i 1984/1985 tilsvarer markedsleien på den tid. Det er ikke bestridt av Prime at man gikk inn i avtalen med fullt kjennskap til alle relevante omstendigheter ved leieforholdet og leieobjektet. Dette gjelder således leiekontraktens bestemmelse om leieregulering, og om eiendommens beliggenhet og eventuelt praktiske mangler og ulemper. Grunnlaget for kravet om revisjon av leiekontrakten er at den avtalte leie som følge av utviklingen på leiemarkedet, etter hvert angivelig er kommet i et klart og vesentlig misforhold til markedsnivået. Lagmannsretten er enig med ankemotpartene i at det i denne forbindelse må tas med i vurderingen ikke bare hva som tilbys/betales ved inngåelse av nye leiekontrakter, men også hva som faktisk betales i etablerte leieforhold. Den ankende part har henvist til Grensen 3-dommen, [[Rt-1987-1386]], som støtte for sitt syn om at det bare er leie som avtales ved inngåelse av nye leiekontrakter som er relevant sammenligningsgrunnlag. Lagmannsretten deler ikke denne oppfatning. Til avgjørelse i saken for Høyesterett var spørsmålet om leietakere i etablerte leieforhold har krav på lavere husleie enn det nivået ved nyutleie skulle tilsi. Høyesterett kom til at dette hadde leietakerne ikke, men dette er et helt annet spørsmål enn det som foreligger til avgjørelse i denne saken. Det er heller ikke støtte for den ankende parts oppfatning i forarbeidene eller i ordlyden til bestemmelsen. Det er opplyst, og lagmannsretten legger til grunn, at leien i løpende tidsbestemte leieforhold for kontorlokaler i Sandvika av tilsvarende varighet, idag ligger mellom 1500 og 2000 kroner pr. m2 pr. år. Basert på prisantydning ved nyutleie av ledige lokaler i Sandvika sentrum og nærmeste omegn, har begge parter gjennom kyndige takstmenn beregnet markedsleien ved nyutleie av Skytterdalen 6. Den ankende part har som nevnt foran beregnet slik leie til kr 400, 725, 750 og 800 kroner pr. m2 pr. år for henholdsvis underetasje, førsteetasje, annenetasje og tredjeetasje. Tilsvarende leie for parkering ute anslås til kr 250 pr. plass pr. måned og inne med kr 450 pr. plass pr. måned. Ankemotpartene er under samme forutsetning kommet til følgende tall: Kr. 450 pr. m2 pr. år for underetasjen, kr 850 pr. m2 pr. år for første og annenetasje og kr 900 pr. m2 pr. år for tredje etasje. For parkeringsplassene anslås kr 3000 pr. plass pr. år ute og kr 7200 pr. plass pr. år inne i garasjeanlegget. Partene har bare kunnet vise til ett inngått leieforhold i den senere tid. Dette gjelder en offentlig institusjon som leiet kontorlokaler av Bærum kommune i Kommunegården for kr 1350 pr. m2 pr. år. Leiesummen innkluderer strøm og andre driftsutgifter. Når disse fratrekkes, antar lagmannsretten at leien for selve kontorlokalene utgjør ca kr 1000 pr. m2 pr. år. Når leiekravet skal sammenholdes med de her nevnte leiesummer, må leien for parkeringsplassene trekkes ut. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at leiesummen for parkeringplassene ligger omkring kr 200000 pr. år når halvparten av dem er i et garasjeanlegg. Lagmannsretten er enig med den ankende part i at leien for tilleggsutstyret ikke skal trekkes ut. Retten finner ikke at kjøkkenbenk, ledningsopplegg for calling, telefon og dataanlegg m.v. er så ekstraordinært at det ikke skal inngå i leiesummen. Etter en samlet vurdering er lagmannsretten kommet til at det ikke er påvist at kontorlokaler av tilsvarende karakter og varighet av leieforholdet, nå vil kunne leies for en pris som gir grunnlag for å karakterisere den leie som følger av avtalen for lokalene i Skytterdalen 6, som kvalifisert urimelig eller i vesentlig misforhold til verdien av lokalene. Det er sett bort fra en meningsforskjell med hensyn til antall leide m2. Differansen i antall m2 er så liten at det i denne sammenheng ikke får noen betydning. Ved lagmannsrettens vurdering er det som foran angitt lagt til grunn at Prime heller ikke nå kan gjøre gjeldende som et argument for å kreve leien nedsatt, at eiendommens beliggenhet eller dens utstyr eller de praktiske ulemper som måtte være til stede, reduserer brukskvaliteten og anvendeligheten og dermed leieverdien for selskapet. De samme forhold gjør seg gjeldende i dag som ved inngåelsen av leieavtalen. Selskapet kan gjøre bruk av leieobjektet slik man i sin tid betinget seg. Leiekontrakten ble inngått i 1984. Leieprisene har steget frem til og med 1987, mens de fra 1988 har sunket. Det er delte meninger om bunnen i leiemarkedet nå er nådd eller om fallet fortsatt vil vare ved en tid. I likhet med herredsretten legger lagmannsretten til grunn at kontrakten ble inngått etter at Prime først hadde undersøkt markedet. Lokalene i Skytterdalen 6 ble valgt som det presumtivt beste for selskapets virksomhet. I forbindelse med inngåelsen av avtalen var Prime bistått av juridisk ekspertise og undertegnelse fant først sted etter at kontrakten var godkjent av juridisk avdeling ved morselskapet i USA. Kontrakten anses derfor å være inngått mellom likeverdige parter som forutsetningsvis hadde samme innsikt og evne til å forutse eventuelle endringer i det generelle pris- og markedsnivå. Slik forholdene er i denne sak, finner lagmannsretten at hensynet til sikkerhet og forutberegnelighet i avtaleforhold må lede til at avtalen blir stående slik den er avtalt. Etter lagmannsrettens oppfatning er det reelle behov for å verne leietakeren mot urimelig utnyttelse ikke tilstede i dette tilfellet. De hensyn som ligger til grunn for bestemmelsen i husleieloven §35 kan ikke sees å gjøre seg gjeldende i en slik grad at de kan begrunne at det gripes inn i det avtalte leieforhold. Etter det syn som ligger til grunn for lagmannsrettens standpunkt, kan det heller ikke sees at prisloven §18 eller avtaleloven §36 kan gi grunnlag for krav om leiereduksjon. Herredsrettens dom blir etter dette å stadfeste, idet lagmannsretten også er enig i herredsrettens saksomkostningsavgjørelse. Anken har vært forgjeves og ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten i medhold av tvistemålsloven §180 første ledd. Advokat Sandaker har levert omkostningsoppgave på kr 65310,-, hvorav salær utgjør kr 55000. Oppgaven legges til grunn for erstatningsfastsettelsen. Dommen er enstemmig. Domsslutning: 1. Herredsrettens dom stadfestes. 2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Prime Computer A/S 65.310 - sekstifemtusentrehundreogti - kroner til Planbygg Eiendom AS og Ivar Opsahl i fellesskap innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom. I tillegg betaler Prime Computer A/S utgiftene til meddommerne. [[Kategori:Lagmannsretter]]
Lagre siden Forhåndsvisning Vis endringer Avbryt
