Rt-1939-571

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1939-01-23
Publisert:	Rt-1939-571
Stikkord:	Villaklausul
Sammendrag:
Saksgang:	Nr 104.
Parter:	Oslo kommune mot disponent Erik Molstad m.fl.
Forfatter:	Borch (formann), Miøen, Ubberud med domsmenn
Lovhenvisninger:	Granneloven (1887) §12, Bygningsloven (1924) §40, §15, §16, §7, LOV-1937-06-25-17

Oslo byrett med domsmenn av det almindelige utvalg avsa dev 16 mars 1937 enstemmig dom i denne sak med sådan slutning: «1. Oslo kommune kjennes i forhold til saksøkerne uberettiget til å benytte Sophus Bugges plass som fotballplass og skøitebane. 2. Oslo kommune tilpliktes under en daglig løpende mulkt å ophøre med den nevnte benyttelse. 3. Oslo kommune kjennes forpliktet til å respektere den på Sophus Bugges plass hvilende villaklausul, for tilfelle av at plassen ikke blir utnyttet efter overenskomsten av 1913. 4. Oslo kommune dømmes til å betale hver av saksøkerne i saksomkostninger kr. 150.»

Angående sakens gjenstand og nærmere omstendigheter henvises til byrettens domsgrunner

Oslo kommune har påanket dommen til lagmannsretten, idet den anser dommen uriktig. Anken gjelder dommen i dens helhet. Den for byretten nedlagte avvisingspåstand oprettholdes. Byretten antas ifølge ankeerklæringen å ha tatt feil 1. når den har funnet at Oslo kommune tiltross for den foretatte lovlige regulering er forpliktet til å respektere den i sin tid pålagte villaklausul og/eller overenskomst av 1913 med tilstøtende grunneiere, 2. når den på grunnlag herav har funnet at det er adgang til å forby Oslo kommune å utnytte Sophus Bugges plass til skøite- og fotballbane og 3. ved avgjørelsen av spørsmålet om saksomkostninger.

Side:572

Den ankende part har forøvrig for lagmannsretten gjort gjeldende de samme påstander og innsigelser som for byretten. Den har også påberopt sig nabolovens §16, b, idet den har anført at om retten skulde finne denne lovs §12 anvendelig her, vil det dog ikke efter §15 kunne rettes pålegg om å forandre eller stanse driften, idet det her gjelder et fast anlegg hvortil grunnen er eller kunde ha vært tatt efter takst.

Oslo kommune har nedlagt påstand om frifinnelse og tilkjennelse av saksomkostninger for byrett og lagmannsrett. Ankemotpartene - - - har nedlagt påstand om at byrettens dom stadfestes og at Oslo kommune tilpliktes å betale saksomkostninger for lagmannsrett. - - -

Lagmannsretten er i vesentlige punkter kommet til samme resultat som byretten.

Saksøkerne bygger sitt søksmål dels på de rettigheter de mener å ha efter den villaklausul som i 1897 blev lagt på strøket og på den overenskomst som Oslo kommune i 1913 sluttet med den daværende eier da kommunen hadde plan om å opføre skolebygning på plassen. Dels er søksmålet bygget på nabolovens §12. Man er enig med byretten i at kommunen ikke kan være bundet av punktene 2 og 3 i overenskomsten av 1913 når den har opgitt den påtenkte folkeskolebygning som var den som hadde voldt protesten fra arkitekt Engelstad. Men saksøkerne må kunne falle tilbake på sine gamle rettigheter efter villaklausulen. Det er på det rene efter den foreliggende skrivelse av 21 juli 1913 fra magistraten til formannskapet at saksøkernes villaer er bygget efter villaklausulen og kommunen erkjente at denne da bare kunde opheves med samtykke av grunneierne. Kommunens inngåelse av overenskomsten av 1913 viser også i sig selv at kommunen anså sig bundet.

Om villaklausulen bemerkes at den bare gir pålegg om at strøkets bebyggelse skal være villamessig. Men dette kan ikke hindre at kommunen bruker grunnen til anlegg av park eller offentlig plass som ikke endrer strøkets karakter. Villaklausulens eksistens vil derimot kunne få betydning ved bedømmelsen av hvad der efter nabolovens §12 må betegnes som usedvanlig eller upåregnelig ulempe.

Hvad nu angår kommunens rettigheter efter bygningsloven, gir dennes §40 til gjennemførelse av byplan kommunene rett til å ekspropriere den grunn som er nødvendig for eller rettigheter som er til hinder for anlegg av bl.a. parker og plasser. Retten antar at lovbestemmelsen også gir rett til å ekspropriere for anlegg av idrettsplass. Lov nr. 17 av 25 juni 1937 om avståelse av grunn til idrettsplasser og skibakker antas ikke å måtte forståes derhen at ikke allerede bygningsloven gav adgang til anlegg av idrettsplassen.

Oslo reguleringsråd besluttet 29 mai 1928 at det areal som var kommunens eiendom skulde reguleres som offentlig plass. Det er denne som senere er kalt Sophus Bugges plass. Det er enighet mellem partene om at beslutningen blev fattet på lovlig måte. Man antar ikke at denne reguleringsbeslutning ophevet

Side:573

den gamle villaklausul som hadde omfattet et større areal hvorunder saksøkernes eiendommer som hadde sin gamle rett efter villaklausulen i behold. Således som lagmannsretten anskuer beslutningen av 1928, antar man at den ikke kom i strid med villaklausulen. Forut for beslutningen forelå det et forslag fra bygartneren til beplanting, anlegg av tennisbaner og lekeplass. Derimot finnes ikke i karter eller vedtekter vedkommende beslutningen noe som viser at man aktet å bruke plassen som idrettsplass. Hvis det hadde vært hensikten, måtte det ha kommet tydelig frem ved reguleringsbeslutningens forberedelse og gjennemførelse. Oplysningene fra denne sak viser at en idrettsplass kan sjenere naboene så sterkt at det kan bli spørsmål om avløsing av disses rettigheter i medhold av bygningslovens §40. Naboene må da ved reguleringens fremme gis adgang til å vareta sine interesser.

Lagmannsretten finner med byretten også å måtte besvare bekreftende spørsmålet om anvendelse av nabolovens §12. Efter de for lagmannsretten avgitte partsforklaringer, som i det store og hele faller sammen med hvad derom er anført i byrettsdommen, har idrettsplassen for saksøkerne medført en usedvanlig og upåregnlige ulempe. Ved bedømmelsen herav vil også saksøkernes krav på å bo i et villastrøk med rolige forhold få betydning. Ulempene antas å ha vært en direkte følge av plassens bruk som idrettsplass. Når kommunen her til sin befrielse har påberopt sig nabolovens §16, b finner man ikke å kunne gi den medhold deri. De anvendte penger er vesentiig gått til å planere det før meget ujevne terreng. Hvad det forøvrig var gjort, kunde neppe betegnes som et anlegg. Det er også senere blitt fjernet.

Efter det anførte antar man at kommunen ikke i kraft av reguleringsbeslutningen av 29 mai 1928 har vært berettiget til å anlegge og drive idrettsplass således som skjedd. For å bane sig adgang dertil måtte kommunen ha anvendt bygningslovens §40 til avløsing av villaeiernes rettigheter.

Post 1 i byrettens domsslutning vil derfor bli stadfestet. Derimot vil post 2 ikke bli stadfestet, idet man ikke finner ved dom å kunne forby en slik bruk i fremtiden når kommunen ved anvendelse av bygningslovens §40 vil kunne åpne sig adgang dertil.

Videre vil man stadfeste post 3 i byrettsdommen som kjenner kommunen forpliktet til å respektere villaklausulen når overenskomsten av 1913 ikke blir utnyttet.

Forøvrig vil kommunen bli frifunnet.

Dommer Miøen antar at bygningslovens §40 ikke gir hjemmel til ekspropriasjon av grunn til idrettsplass. Men han finner at byrettsdommens punkt 2 bør utgå, fordi den rettsstridige virksomhet er ophørt. Forøvrig slutter han sig til flertallet.

Domsslutning:

Byrettens dom stadfestes forsåvidt angår postene 1 og 3. Forøvrig frifinnes Oslo kommune. I saksomkostninger for byrett og lagmannsrett betaler Oslo kommune til ankemotpartene kr. 1.500, Opfyllelsesfrisen er 2 uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.

Side:574

Av byrettens dom:

Saken angår spørsmålet om begrensing av Oslo kommunes benyttelse av Sophus Bugges plass som offentlig plass.

Det areal som nu utgjøres av Sophus Bugges plass m.v. i Oslo blev i 1897 i medhold av den dagjeldende bygningslovs §7 belagt med villaklausul. I 1913 var det oppe en kommunal plan om å opføre en folkeskolebygning på den nedre del av plassen med fasade mot den nåværende Fagerborg Middelskole. Den øvre del av plassen skulde efter planen beplantes på parkmessig måte. Som eier av Pilestredet 92 b og 96 b nedla arkitekt Engelstad protest mot opførelsen av skolebygningen, idet han påberopte sig villaklausulen. Kommunens vedkommende optok derefter forhandlingene med Engelstad, og disse resulterte i at Engelstad frafalt erhvert erstatningskrav i anledning av de projekterte skolebygninger mot at kommunen inngikk på følgende forpliktelser: «1. Gaten overtas - - -. 2. Den påtenkte folkeskolebygning legges med sin lengdeakse som av statsarkitekten foreslått. 3. Mellem gaten (Pilestredet) og den vordende skolegård avgrenses et 11 m bredt grunnstykke, hvilket grunnstykke innhegnes på begge sider og beplantes. 4. Omkostningene ved nedleggelsen av kabler for elektrisk lys kr. 418,42 bæres av byen.» Denne overenskomst - nedenfor kalt overenskomsten av 1913 - blev anmerket på de matrikkelnummer, som arkitekt Engelstad eiet og er ved senere skylddelinger overført til samtlige ovenfor nevnte eiendommer tilhørende saksøkerne. Det blev ikke noe av at kommunen benyttet sig av sin rett til efter overenskomsten å opføre folkeskolebygning på plassen. Denne siste blev i mange år henliggende ubenyttet, inntil kommunen endelig - i henhold til en i 1928 stedfunden regulering av Sophus Bugges plass som «offentlig plass» - høsten 1934 oparbeidet skøitebane og våren 1935 fotballplass på den del som støter til Pilestredet.

Saksøkerne mener at denne bruk av plassen for det første er i strid med den eldre villaklausul sammenholdt med overenskomsten av 1913. At kommunen ikke har benyttet sig av sin rett efter overenskomsten til å opføre skolebygning berører efter saksøkernes opfatning ikke deres stilling idet de må ha krav på - enten at det oprinnelige projekterte bygg gjennemføres, eller at plassen blir benyttet villamessig og da med det foran nevnte parkbelte til gaten, eller at den hele plass utlegges til park. Saksøkerne mener videre at den nåværende utnyttelse av plassen som skøitebane om vinteren og fotballplass om sommeren medfører så store ulemper for villaenes beboere, at de i henhold til nabolovens §12 må kunne motsette sig at disse sportsøvelser drives sammesteds. Saksøkeme har i denne forbindelse særlig fremholdt at banene er lagt i et typisk villa- og beboelsesstrøk - et av de roligste i hele byen - og at naboene ikke på noen måte blev varslet før sportsplassen blev anlagt, så de kunde få anledning til å vareta sine interesser. - - - Subsidiært har ommunen nedlagt påstand om frifinnelse og atter subsidiært om at byretten kun skal prøve og avgjøre, hvorvidt kommunen ved reguleringen av 1928 har krenket den oprinnelige villaklausul, eventuelt overenskomsten av 1913, således at det opstår spørsmål om erstatning, idet prøvelsen av denne eventuelle erstatnings størrelse blir å henvise til avgjørelse av skjønnskommisjonen. - - - Retten skal bemerke: - - - Den omstendighet at det her er regulert en «offentlig plass» antas - som foran nevnt - ikke å innebære hjemmel for hvilkensomhelst benyttelse fra kommunens eller offentlighetens side. Dette må antas å være sikker norsk rett helt fra nabolovens tilblivelse.

Side:575

Man henviser herom til den utreding som er gitt i innstillingen fra den ved kgl. res. 14 oktober 1882 nedsatte nabolovskommisjonen (se bilag til Ot. prp. nr. 17 1886) og til den deri omhandlede høiesterettsdom i Rt-1874-409 (Innstillingen side 2-5 samt side 29-30). Videre henvises til forhandlingene i lagtinget 14 april 1887 (side 4-5 Walther Scott Dahl).

Det avgjørende for utnyttelsen av den offentlige plass - som ethvert annet areal - må være om utnyttelsen i hvert enkelt tilfelle lar sig forene med de rettigheter som naboer og andre måtte ha over plassen. I det her foreliggende tilfelle var strøket regulert for villamessig bebyggelse. Strøket må også antas fra først av å ha vært et utpreget rolig strøk, særlig egnet for beboelse. Med hensyn til dette siste inntrådte imidlertid - efter de foreliggende oplysninger - en avgjort forandring, da fotball- og skøitebane blev etablert på plassen. Det foreligger visstnok på dette punkt vesentlig kun partsforklaringer, men det er efter rettens opfatning ikke grunn til å betvile, at disse forklaringer ialt vesentlig er korrekte, om de enn tildels har vært ledsaget av en nokså forståelig indignasjon. Efter det oplyste må man gå ut fra, at såvel fotballspillet som skøitebanen har foranlediget ganske betydelige ulemper. Skøitebanen er særlig sjenerende utover eftermiddagen og kvelden med skrål og leven, mest fra klokken 8-11 når det også drives bandyspill, som er ledsaget av stadig fløiting. Ballene kommer tildels over i havene, hvor de så blir avhentet - ofte i forbindelse med gjerdeklyving fra gaten. Av og til har også ballene gått inn gjennem vindusrutene. Endelig kan nevnes hornmusikk om søndagene kl. 1-21/2 og i uken enkelte eftermiddager. Om natten kommer så isskraperen efterfulgt av vannvognen, tilsammen ca 1 time i tiden mellem kl. 1 og 4, særlig er lyden fra isskraperen sjenerende, og personer med lett søvn har tildels vennet sig til å ligge våken inntil den er gått - for ikke å bli liggende søvnløs resten av natten. Da skraperen går til ubestemte tider har denne venting for enkelte virket sterkt enerverende. - Ennu større ulemper synes fotballsparkingen i sommerhalvåret å forvolde. Plassen er da sterkt benyttet og det kommer både spillere og tilskuere i lastebiler fra andre kanter av byen. Det drives øvelsesspill av gutteklubber og C-klubber med stadig fløiting (avblåsing) under instruksjonen. Dertil kommer ustanselig skrik, leven og ukvemsord både fra spillere og - kanskje mest - fra tilskuere, som tildels også fyller gaten. De små velstelte haver er ikke til å være i for støi og støv. Fotballene kommer også ofte inn i de nærmeste havene - efterfulgt av eierne som klyver over gjerder og endog har brutt op låste porter. I tverrgaten mellem villaene parkeres transportbiler og foregår folkeansamlinger, tildels med drikk og dermed følgende uorden. En blindgate benyttes ofte som avtredelsessted. Havenes vannkraner benyttes av personer som ulovlig kommer inn og et par ganger har brutt kraner istykker. Det rapses plommer m.v. og gis grov munn når eierne ber uvedkommende å fjerne sig. Villaeierne har betegnet tilstanden i det store og hele som nærmest uutholdelig.

Retten er ikke i tvil om at de ovenfor nevnte ulemper går langt ut over hvad beboerne i et villastrøk som her omhandlede plikter å finne sig i fra andre grunneieres side, enten så disse er private eller de er offentlige institusjoner. Det henvises herom til bestemmelsene i naboloven av 27 mai 1887 §12 hvorav hitsettes: «Ingen må uten naboens samtykke eller annen særlig adkomst anbringe innretning, ha oplag eller drive virksomhet, som volder naboen usedvanlig larm eller upåregnelig ulempe, såsom røk, støv stank eller larm.»

Side:576

Når det fra kommunens side er anført at det her ikke kan sies å være anbragt noen «innretning» eller «drives noen virksomhet» som volder ulempene, så kan ikke denne innsigelse gis medhold, forsåvidt angår fotballplassen eller skøitebanen. Og en efter nabolovens §12 ulovlig virksomhet kan i henhold til samme lovs §15 pålegges forandret eller stanset.

Saksøkernes påstand post 1 og 2 må efter dette tas tilfølge både for fotballplassens og skøitebanens vedkommende. Derimot kan man ikke gi dom for utelukkelse av enhver idrettsplass, idet saksøkerne selv har erkjent at en stillferdigere idrett - som f.eks. tennis - formodentlig ikke vilde volde dem noen ulempe av betydning.

Den påståtte løpende mulkt blir eventuelt å fastsette efter tvangsfullbyrdelseslovens regler og ikke i nærværende sak.

Ad post 3. Villaklausulen. Kommunen står selvfølgelig fritt til overenskomsten av 1913 punkt 2 om utførelsen av den påtenkte folkeskolebygning. Ifall skolebygning ikke blir opført, bortfaller også forpliktelsen efter punkt 3, som må antas å være direkte knyttet til punkt 2. Men om kommunen ikke vil tilgodegjøre sig sin del av overenskomsten, så kan den selvsagt ikke derved berøve saksøkerne noen av deres rettigheter, og saksøkerne må derfor i tilfelle kunne forlange å falle tilbake på sine gamle rettigheter efter villaklausulen som overenskomsten skulde modifisere eller avløse. Saksøkerens påstand under post 3 må derfor også tas tilfølge. - - -

Andreas Mohr (med domsmenn).