LH-1996-1011

{{|Instans=

Hålogaland lagmannsrett - Kjennelse |Dato= 1997-03-11 |Publisert= LH-1996-01011 |Sammendrag=

|Stikkord= Husleierett |Saksgang= Nord-Troms herredsrett nr 95-01617 - Hålogaland lagmannsrett LH-1996-01011 A. Påkjært til Høyesterett, se HR-1997-00311 K. Lagmannsrettens kjennelse stadfestet med den endring at det av det tilkjente omkostningsbeløp svares 12 - tolv - prosent årlig rente fra utløpet av oppfyllelsesfristen for lagmannsrettens kjennelse til betaling skjer. |Parter= Ankende part: Paul Bjørvigsgt 1-3 AS, 9001 Tromsø (Prosessfullmektig: Advokat Håkon Elvenes, 9001 Tromsø). Ankemotpart: Eitran AS, dets konkursbo v/bobestyrer (Prosessfullmektig: Advokat Kjell Martin Haug, 9001 Tromsø). |Forfatter= Lagdommer Dag Nafstad. Lagdommer Helge Nilsen. Konstituert lagdommer Mette Haldorsen |Lovhenvisninger= Husleieloven (1939) §51, Domstolloven (1915) §153, §154, Tvistemålsloven (1915) §175, Husleieloven (1939) }}

Eitran AS dets konkursbo v/bobestyrer Kjell Martin Haug tok 10 11 95 ut stevning mot Paul Bjørvigsgt 1-3 AS med påstand om tilkjennelse av kr 450000 med tillegg av renter. Grunnlaget for kravet var oppgitt å være avtale om betaling av vederlag i forbindelse med frivillig avvikling av husleieforhold. Nord-Troms herredsrett avsa 04 10 96 dom med slik slutning:

1. Paul Bjørvigsgt. 1-3 AS dømmes til - innen to uker fra dommens forkynnelse- å betale til Eitran AS dets konkursbo kr 398.717 - trehundreognittiåttetusensjuhundreogsytten - kroner med tillegg av 12 % rente fra 30.06.95 til betaling skjer.

2. Paul Bjørvigsgt. 1-3 AS dømmes til - innen to uker fra dommens forkynnelse- å betale Eitran AS dets konkursbo saksomkostninger med kr 25.000 -tjuefemtusen - kroner.

Dommen ble forkynt for Paul Bjørvigsgt 1-3 AS v/adv Håkon Elvenes 08 10 96. Han innga ankeerklæring 04 12 96. Ved brev av 09 01 97 anmodet lagmannsretten partene om å avgi uttalelse om hvorvidt husleieloven §51 første ledd er gjeldende for tvisten.

Paul Bjørvigsgt. 1-3 AS hevder i prosesskrift av 27 01 97 at saken ikke er en tvist om leieforhold etter husleieloven. Hovedspørsmålet er om det er inngått avtale om godtgjørelse for avslutning av leieforholdet, som er et rent avtalerettslig problem uberørt av husleieloven regler. Husleieloven er heller ikke berørt tidligere, verken av partene eller herredsretten.

Det er ingen grunn til å operere med en særdeles kort ankefrist overfor tvister av ordinær karakter og der husleieloven øvrige bestemmelser overhodet ikke kommer til anvendelse. Anvendelsen av husleieloven §51 er den senere tid begrenset av Høyesterett, og det vises til Rt-1991-837 og Rt-1992-889. Den endring som Høyesterett har foretatt må også ses i sammenheng med forslag til regelendring, jf NOU 1993:4.

Subsidiært er det bedt om oppreisning for fristforsømmelse i henhold til domstolloven §153, og det vises til kjennelse inntatt i Rt-1985-1019 og redegjørelsen for sakens realitet i ankeerklæringen.

Eitran AS, dets konkursbo v/bobestyrer hevder i prosesskrift av 15 01 97 at ankefristen er 14 dager i det husleieloven §51 får anvendelse i saken. Det vises til avgjørelser i Rt-1987-848 flg og Rt-1995-1267 flg.

Fristforsømmelsen er på drøye 6 uker, og det antas at det ikke foreligger grunnlag for oppreisning. Rettspraksis har vært streng, og det vises til Rt-1995-1267 flg.

Lagmannsretten er kommet til at anken må avvises.

Saken er i herredsrettens dom angitt å gjelde "saksøkers krav på vederlag etter avvikling av husleiekontrakt med saksøkte.". Videre angis at dersom "bindende og gyldig avtale anses inngått, skal retten ta stilling til om saksøktes krav på husleie m.v. kan bringes til motregning med hovedkravet.". Herredsretten ga saksøker medhold i at det var inngått bindende avtale om at han skulle fraflytte saksøktes lokaler mot å få utbetalt et vederlag på kr 450000. Retten ga saksøkte delvis medhold i hans motregningskrav, slik at det i vederlaget ble et fradrag på kr 40796.66 for manglende betalt husleie og kr 10386.06 for forsikringspremie.

Spørsmålet om saken omfattes av husleieloven §51 første ledd må avgjøres på grunnlag av det krav som saksøkeren har gjort gjeldende, og saksøktes anførsler mot kravet er ikke avgjørende, jf avgjørelse i Rt-1995-1267 flg med henvisning til Rt-1987-1423 og Rt-1992-889. Nevnte avgjørelse viser også at spørsmål om gyldigheten av en leieavtale - som altså gjelder avtalerett - må anses å være "tvistemål om leieforhold". Det må gjelde det samme for spørsmål om inngåelse og gyldighet av en avtale om avvikling av en leieavtale. Slik avtale må betraktes som en endring/opphør av tidligere inngått leieavtale. Eitrans AS' leiekontrakt i Paul Bjørvigsgt 1-3 var inngått 02 04 90 og gjeldende i 5 år med rett til fornyelse i ytterligere 5+5 år. Grunnlaget for pengekravet i saken, er avtale mellom utleier og leier om opphør av leiekontrakten ved at leietaker skulle fraflytte eiendommen mot å få et engangsvederlag på kr 450000.

I Arne Kobbe Husleieloven 6. utgave heter det blant annet på side 237 at bestemmelsen i §51 første ledd gjelder ethvert tvistemål "om krav som skriver seg fra husleieforhold.". Det vises for øvrig til samme 238 andre avsnitt. Her framgår også at erstatningskrav som har sitt utspring i det tidligere leieforholdet, fra tidligere leier mot hans gamle utleier, omfattes av bestemmelsene.

Lagmannsretten finner det klart at tvisten, som her gjelder hvorvidt det er inngått avtale om avvikling av leieforholdet mot vederlag, er en husleiesak omfattet av husleieloven §51 første ledd. De påberopte avgjørelser inntatt i Rt-1991-837 og Rt-1992-889, er ikke sammenlignbare med forholdet i den aktuelle sak. I den ene saken gjaldt spørsmålet rekkevidden av en garantierklæring, mens den andre saken gjaldt krav om prisavslag ved kjøp av aksjer.

Anken er ikke rettidig og skal således avvises.

Det er subsidiært bedt om oppreisning for fristforsømmelsen i henhold til domstolloven §153. Lagmannsretten viser til at praksis er streng og at det ikke er avgjørende at tvisten vedrører betydelige beløp, jf avgjørelse i Rt-1995-1267 flg. Spørsmålet om husleieloven anvendelse synes heller ikke tvilsom, og oversittelsen av fristen er på over 6 uker. Oppreisning bør ikke gis.

Fristen for å framsette begjæring om oppreisning er 14 dager fra det ble gitt anledning til det, jf domstolloven §154 første ledd. Spørsmålet om ankefristen ble tatt opp i brev av 09 01 97 fra lagmannsretten, og kan være mottatt 10 01 97 av prosessfullmektigen. Begjæring om oppreisning ble framsatt 17 dager senere ved prosesskrift av 27 01 97. Spørsmålet om fristen for å framsette begjæring om oppreisning er overholdt, kan i dette tilfelle stå hen, i det retten uansett finner at oppreisning ikke bør gis.

Anken må etter dette bli å avvise. I medhold av tvistemålsloven §175 tilpliktes Paul Bjørvigsgt 1-3 AS å erstatte motparten omkostninger for lagmannsretten i ankesaken. Disse settes skjønnsmessig til kr 1500.

Kjennelsen er enstemmig.

Slutning:

1. Anken avvises.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Paul Bjørvigsgt 1-3 AS til Eitran AS, dets konkursbo v/bobestyrer 1500 - femtenhundre- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.