LE-1986-182
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1987-03-13 |
| Publisert: | LE-1986-00182 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 13. mars 1987 i ankesak nr. 182/86, hl.nr. 291/86. |
| Parter: | Ankende part: Jens Petter Offergaard (Prosessfullmektig: Advokat Morten Lund v/advokat Fredrik Huseby, Oslo). Motpart: Per Harald Staver (Prosessfullmektig: Advokat Bente Bendixen, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Sverre Bjørnsen, formann. Lagdommer Kåre Berg. Kst. lagdommer Nils Erik Lie |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §180 |
Oslo byrett avsa den 31. januar 1986 dom med slik domsslutning:
"1. Per H. Staver frifinnes. 2. Jens Petter Offergaard dømmes til innen 2 -to- uker etter forkynnelsen av denne dom å betale Per H. Staver kr. 7150,- -kronersjutusenetthundreogfemti oo/oo- i erstatning for saksomkostninger."
Jens Petter Offergaard har påanket byrettens dom til Eidsivating lagmannsrett. Per Harald Staver har imøtegått anken.
Ankeforhandlingen ble holdt i Oslo tinghus den 4. mars 1987. Begge parter møtte og forklarte seg. Advokat Morten Lund v/advokat Fredrik Huseby møtte som prosessfullmektig for den ankende part. Ankemotparten ble bistått av advokat Bente Bendixen. Det ble avhørt to vitner og for øvrig foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Sakens nærmere faktiske omstendigheter og byrettens begrunnelse fremgår av den påankede avgjørelse og det som er anført nedenfor.
Jens Petter Offergaard har for lagmannsretten særlig fremholdt:
Det må kreves meget sterke bevis for å godta en påstand om bindende muntlig avtale om kjøp av fast eiendom. Det er i denne sammenheng vist til Høyesteretts dommer i Rt-1955-719 og Rt-1985-1265. I begge disse sakene har imidlertid Høyesterett fremholdt at det gjaldt store og verdifulle eiendommer. Dette gjør seg imidlertid ikke gjeldende i nærværende sak. Den eiendommen som denne saken gjelder, har ikke høyere verdi enn vel kr. 600000. Den var planlagt brukt i Stavers næring, og den skulle således ikke tjene som hans bolig. Under disse omstendigheter er det ikke grunn til å stille fullt så strenge krav til bevisene som Høyesterett har gjort i de to ovennevnte dommer.
Staver har i brev av 14. desember 1983 til Offergaard gitt uttrykk for at han var interessert i kjøp av den faste eiendom Simensbråten 25, Oslo. Han skrev at han kunne betale inntil kr. 620000 + salgsomkostninger. Dette tilbudet var imidlertid ikke bindende. Salgsoppdrag ble gitt til Røyken og Hurum Eiendomskontor, hvor saken ble behandlet av advokat Per Foseid. Staver og Foseid hadde en del telefonkonferanser, og det ble herunder inngått en bindende avtale om at Staver skulle kjøpe den omtvistede eiendom for kr. 650000, inkludert omkostninger. I brev av 7. februar 1984 fra advokat Foseid til Staver er det opplyst at det nå var i orden med overføring av de lån som er på eiendommen til selgers nye bolig, og at forholdene nå skulle ligge til rette for å skrive kontrakt. Formular til kjøpekontrakt fulgte vedlagt i tre eksemplarer, med anmodning om underskrift og retur. Da kontrakten ikke kom i retur, forsøkte advokat Foseid å ringe til Staver på kveldstid. Staver opplyste da at han hadde kommet over en annen eiendom i Prinsdal, og at han derfor ikke lenger var interessert i Simensbråtveien 25. På det tidspunkt var det imidlertid inngått en bindende avtale om salg av eiendommen fra Offergaard til Staver. Det var klart at Kværner Brug ikke ville gjøre gjeldende sin forkjøpsrett. Overtakelse var avtalt til 1. mars. Kjøpesummen skulle betales kontant ved overtakelsen. Advokat Foseid hadde tatt kontakt med panthaverne og fått tilsagn om at de ville frafalle pant i eiendommen. Det ble benyttet en standard kjøpekontrakt med samme innhold som den kontrakt som senere ble inngått mellom Offergaard som selger og Bjørg Irene Pedersen og Erik Selfors som kjøpere. Det foreligger ikke noen kopi av den kontrakt som ble oversendt til Staver.
Den 5. april 1984 skrev advokat Foseid til Staver og gjorde gjeldende at det var inngått en bindende avtale mellom Staver og Offergaard med advokat Foseid som megler. I brevet er anført blant annet at kjøpesummen var avtalt til kr. 625000, "(kr. 650000 inkl. omkostninger og avrundet til kjøpesum kr. 625000 etter nærmere avtale)." I brevet er det gitt varsel om at Offergaard ville kreve erstatning basert på eventuelt pristap hvis eiendommen ble solgt for en lavere pris enn kr. 625000, samt rentetap, ekstra annonseutgifter og eventuelle andre konstnader Offergaard måtte bli påført som følge av Stavers avtalebrudd. Det er videre vist til at meglerfirmaet ville ha krav på provisjon.
Den 29. august 1984 ble det inngått kontrakt om salg av den omtvistede eiendom fra Offergaard til Bjørg Irene Pedersen og Erik Selfors. Kjøpesummen ble satt til kr. 550000. Offergaard krever erstatning som svarer til differansen mellom kr. 625000 og kr. 550000, som utgjør kr. 75000. Det blir i den anledning hevdet at det etter at den muntlige avtale mellom Offergaard og Staver fant sted, oppsto en meget sterk reduksjon i prisene på faste eiendommer. Det var derfor ikke mulig å oppnå en høyere pris enn kr. 550000. Det gjøres videre gjeldende at Offergaard ikke hadde noen plikt til å varsle Staver før han inngikk bindende avtale med Bjørg Irene Pedersen og Erik Selfors i slutten av august 1984.
Det ble hevdet at Staver også var pliktig til å erstatte de ekstrautgifter som hans angivelige kontraktsbrudd hadde påført Offergaard, for eksempel annonseutgifter. Dette er senere frafalt, og påstandsbeløpet er således begrenset til kr. 75000.
Jens Petter Offergaard har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
"1. Per H. Staver plikter å erstatte Jens Petter Offergaard kr. 75000 med tillegg av 15% rente fra 15. februar 1985 til 1. mars 1986 og 18% rente fra 1. mars 1986 til betaling skjer. 2. Per H. Staver plikter å erstatte Jens Petter Offergaard sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett."
Per Harald Staver har for lagmannsretten i det vesentlige anført:
Det må stilles meget strenge krav til bevisene når det påstås at en fast eiendom er solgt ved muntlig avtale. Dette er fastslått i flere dommer av Høyesterett.
Det bestrides at det var inngått en bindende avtale mellom Offergaard v/eiendomsmegleren og Staver. Det var flere punkter som det ikke var brakt klarhet i. Det er ikke riktig at Staver hadde akseptert en kjøpesum på kr. 650000 inkludert omkostninger. Når det gjelder Stavers uforpliktende tilbud i brev datert 14. desember 1983 til Offergaard, har advokat Foseid nederst på siden skrevet med penn: "650000 inkl. omk. tlf. 4/1". Denne påskriften sannsynliggjør på ingen måte at Staver har forpliktet seg til å betale kr. 650000 for eiendommen.
Da advokat Foseid 7. februar 1984 sendte over kontraktsutkast til Staver, var eiendommen ikke heftelsesfri. Staver hadde på forhånd gjort oppmerksom på at han under ingen omstendighet ville kjøpe eiendommen før den var fri for pengeheftelser.
Det er heller ikke avtalt når salgssummen eventuelt skulle betales. I brevet av 7. februar 1984 ba advokat Foseid opplyst hvordan Staver hadde tenkt å finansiere kjøpet. Dersom advokat Foseids påstand om at kjøpesummen skulle betales ved overtakelsen hadde vært riktig, ville det ha vært unødvendig med nærmere opplysninger om finansieringsplanen.
Staver har videre pekt på at det ikke forelå noen skriftlig erklæring fra Kværner Brug om frafallelse av forkjøpsrett da advokat Foseid sendte utkast til kjøpekontrakt til Staver den 7. februar 1984.
Når det gjelder kjøpekontrakten mellom Offergaard som selger og Bjørg Irene Pedersen og Erik Selfors som kjøpere, har Staver pekt på innholdet i nest siste avsnitt. Det er der anført at kontrakten "inngås på betingelse av at kjøpekontrakt av 26. mai 1984 mellom selger og Arnfinn Johansen bortfaller".
Staver har subsidiært gjort gjeldende at Offergaard hadde plikt til å varsle Staver før han inngikk avtalen med Bjørg Irene Pedersen og Erik Selfors.
Per Harald Staver har for lagmannsretten nedlagt slik påstand: "Oslo byretts dom av 31. januar 1986 stadfestes, dog slik at Jens Petter Offergaard tilpliktes å betale sakens omkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og kan tiltre dens begrunnelse.
Høyesterett har slått fast at det må kreves meget sterke bevis for å godta en påstand om at der er inngått bindende, muntlig avtale om kjøp av fast eiendom. Den ankende part har vist til Rt-1955-719 og Rt-1985-1265. Han har pekt på at disse to dommene gjaldt særlig verdifulle eiendommer. Det gjøres gjeldende at den eiendom som nærværende sak gjelder, ikke er så stor og verdifull som de eiendommer som høyesterettsdommene gjaldt. Lagmannsretten kan imidlertid ikke se at dette moment bør tillegges særlig vekt. Kjøpet av den eiendom som nærværende sak gjelder, må anses som meget viktig for Staver. Etter dette legger lagmannsretten til grunn at det også i denne sak må kreves meget sterke bevis for å godta Offergaards påstand om at det er inngått en bindende muntlig avtale om kjøp.
Lagmannsretten viser til at det ikke er fremlagt noen kopi av det formular til kjøpekontrakt som ble sendt Staver ved ekspedisjon av 7. februar 1984. Det er noe overraskende at eiendomskontoret ikke har tatt en kopi og oppbevart den i sitt arkiv.
Lagmannsretten kan ikke se at det er bevist at Staver har tilbudt seg å betale kr. 650000 inkludert omkostninger for eiendommen. På den tid kontraktsformularet ble sendt, hvilte det flere obligasjoner på eiendommen. På det daværende tidspunkt forelå det heller ingen skriftlig erklæring fra Kværner Brug om frafallelse av forkjøpsrett. Det er heller ikke sannsynliggjort at det var avtalt kontant oppgjør ved overtakelsen.
Etter en samlet vurdering finner lagmannsretten at det ikke er ført bevis for at det var inngått en bindende avtale mellom Offergaard og Staver om kjøp av den faste eiendom Simensbråtveien 25 i Oslo. Forhandlingene ble avbrutt av Staver før bindende avtale var inngått. Etter dette blir byrettens dom å stadfeste, idet man også er enig i dens omkostningsavgjørelse.
Staver tilkjennes saksomkostninger også for lagmannsretten, jfr. hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Advokat Bendixens omkostningsoppgave viser kr. 8250, hvorav kr. 8000 er salær. Oppgaven legges til grunn.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. Jens Petter Offergaard tilpliktes å betale saksomkostninger for lagmannsretten til Per Harald Staver med 8.250 -åttetusentohundreogfemti- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelse av dommen.