Rt-1985-1265

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1985-11-15
Publisert:	Rt-1985-1265 (406-85)
Stikkord:	Avtalerett, Dobbeltsalg av gårdsbruk
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 15. november 1985 i l.nr. 181 B/1985
Parter:	Jørgen Sveen (advokat Sjur Lohne - til prøve) mot 1. Aud Fougner, 2. Stein Oudenstad (advokat Johs. Thallaug).
Forfatter:	Christiansen, Skåre, Schweigaard Selmer, Endresen, justitiarius Sandene
Lovhenvisninger:

Kst. dommer, lagmann Christiansen: Ved kontrakt 14. juni 1982 solgte Stein Oudenstad sin eiendom Nøss, gnr. 224 bnr. 1 og gnr. 226 bnr. 4 i Gjøvik til Aud Fougner for 1,8 millioner kroner. Eiendommen består av 263 dekar dyrket mark, 52 dekar beite og åkerkanter og 3318 dekar skog. Jørgen Sveen har siden 1964 forpaktet jordveien på gården, mens Oudenstad har drevet skogen. Sveen reiste ved stevninger av 9. september 1982 sak mot både Oudenstad og Fougner ved Gjøvik byrett med påstand om å få eiendommen tilskjøtet seg, idet han gjorde gjeldende at Oudenstad og han i mai 1982 hadde inngått muntlig avtale om kjøp av gården. Overfor Oudenstad ble det dessuten nedlagt subsidiær påstand om erstatning. Fra Oudenstads side ble tilsvar først avgitt etter utløpet av tilsvarsfristen, og byretten avsa 22. desember 1982 uteblivelsesdom mot ham der han ble dømt til å betale Sveen en erstatning på en million kroner. Oudenstad begjærte oppreisning i rett tid. De to saker ble forenet til felles behandling, og byretten avsa 27. desember 1983 dom med slik domsslutning:

«I. Sak 105: Jørgen Sveen - Stein Oudenstad:

1. Uteblivelsesdom i saken avsagt den 22. desember 1982 av Gjøvik byrett oppheves.

2. Avtale om salg av eiendommene gnr. 224 bnr. 1 og 226 bnr. 4 i Gjøvik for en kjøpesum stor kr. 1700000,- - enmillionsyvhundretusen 00/100 - inklusive Sveens påkostninger som forpakter er endelig og bindende.

3. Stein Oudenstad dømmes til å betale Jørgen Sveen saksomkostninger med kr. 9490,- - kronernitusenfirehundreognitti 00/100 -, jfr. tvistemålsloven §349 første ledd og §346 tredje ledd. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse. II. Sak 104: Jørgen Sveen - Aud Fougner:

1. Aud Fougner pålegges å utstede skjøte til Jørgen Sveen på eiendommene gnr. 224 bnr. 1 og gnr. 226 bnr. 4 i Gjøvik for en kjøpesum stor kr. 1500000,- - kronerenmillionfemhundretusen 00/100 - som betales kontant mot skjøte etter fradrag av den gjeld som hviler på eiendommen.

2. Hver av partene bærer sine omkostninger, jfr. tvistemålsloven §172 annet ledd.»

Oudenstad og Fougner påanket byrettens dom til Eidsivating lagmannsrett, som 21. september 1984 avsa dom med slik domsslutning:

«I saken mellom Jørgen Sveen og Stein Oudenstad:

1. Stein Oudenstad frifinnes.

2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger for lagmannsretten.

I saken mellom Jørgen Sveen og Aud Fougner:

1. Aud Fougner frifinnes.

2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.»

Saksforholdet for øvrig og partenes anførsler for de tidligere instanser fremgår av byrettens og lagmannsretten domsgrunner.

Sveen har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder både rettsanvendelsen og bevisbedømmelsen.

Saken står for Høyesterett stort sett i samme stilling som for lagmannsretten. Det er opplyst at det odelssøksmål som Kristian Oudenstad anla mot Aud Fougner, nå er trukket tilbake. Jørgen Sveen, Stein Oudenstad og 7 vitner er avhørt ved bevisopptak. Ett av vitnene avgav ikke forklaring for lagmannsretten, men ble avhørt ved byretten. Det er fremlagt en skriftlig uttalelse fra dommeren i byretten - sorenskriver Gåsvatn - om den forklaring Oudenstad avgav for byretten. Partene har vært enige om at uttalelsen skulle fremlegges. Det er videre fremlagt enkelte nye dokumenter som jeg ikke finner grunn til å omtale nærmere.

Den ankende part - Jørgen Sveen - har i det vesentlige anført følgende:

Det hevdes at den muntlige avtale ble inngått en gang i tidsrommet 8.-10. mai 1982 ved at Oudenstad aksepterte et tilbud fra Sveen på 1,7 million kroner med fradrag av 200000 kroner for påkostninger som Sveen hadde foretatt. De etterfølgende omstendigheter i saken godtgjør at slik avtale ble inngått. Etter avtaleinngåelsen kontaktet Sveen straks Sparebanken Vestoppland for å få finansiert kjøpet og lensmann Larsen for å få bistand med den formelle gjennomføring av avtalen. Overfor både banksjefen og lensmannen gav han uttrykk for at det forelå bindende enighet mellom ham og Oudenstad. I samme retning uttalte han seg overfor Simen Fougner og Kjell Stubberud - henholdsvis Aud Fougners ektefelle og bror - da disse besøkte Nøss i annen halvdel av mai 1982. Det påpekes videre at partene møttes hos lensmannen 3. juni 1982 for å få satt opp kjøpekontrakt, hvilket i seg selv er et indisium for at Oudenstad mente å ha bundet seg. Sveen hadde da sørget for finansiering av kjøpet. At det i bankens finansieringsplan inngikk en selgerobligasjon på 200000 kroner, kunne ikke gi Oudenstad foranledning til å anse avtalen som ikke kommet i stand eller bortfalt. Sveen måtte få rimelig tid til å sørge for annen finansiering av det nevnte beløp, hvilket han hadde muligheter for. Under møtet hos lensmannen oppfattet Sveen det slik at denne gav uttrykk for at det var inngått en bindende muntlig avtale. Sveen har også vist til at partene var blitt enige om prisen for noe innbo som skulle følge med salget, og dette er også en omstendighet som peker klart i retning av at det forelå et endelig salg av den faste eiendom.

Sveen erkjenner at for at muntlig avtale om salg av fast eiendom skal være bindende, må det etter rettspraksis kreves at partene er seg dette bevisst, og at det ikke råder usikkerhet om forhold som er av sentral betydning for avtaleforholdet. Disse kravene må anses oppfylt i den foreliggende sak. Det vises til at begge parter har bodd på gården siden 1964, og til det nære forhold som det av denne grunn har vært mellom dem. Oudenstad tok initiativet til salget, og partene snakket om saken over noen tid før avtale ble inngått. Partene var enige om prisen, og det var ikke behov for å avtale ytterligere enkeltheter for at de skulle anse seg bundet. Sveen eide på forhånd besetningen og alle driftsmidler og kjente godt til eiendommen fra før. Overtakelsestidspunktet var ikke av sentral betydning. Sveen forpaktet allerede innmarken. Drift av skogen var først aktuelt den kommende vinter, og partene har åpenbart gått ut fra at gården var overtatt til da. Den naturlige forståelse er at gården skulle overtas straks kjøpesummen var betalt. Det påpekes at også avtalen mellom Oudenstad og Fougner i første omgang ble inngått muntlig, og at den etterfølgende skriftlige avtale i tillegg til kjøpesummens størrelse ikke regulerer andre forhold av betydning enn tidspunktene for betaling og overtakelse.

Sveen hevder at Oudenstad i byretten innrømmet at han aksepterte Sveens tilbud, men fragikk sin forklaring på dette punkt i lagmannsretten. Som følge av Oudenstads endrede forklaring oppstod det hos Sveen forvirring da han avgav forklaring for lagmannsretten, og disse forhold har vært av betydning når lagmannsretten har ansett Oudenstad og ikke Sveen som tilbyder og har funnet det tvilsomt om Sveen aksepterte.

Den ankende part har nedlagt slik påstand:

«I saken mellom Jørgen Sveen og Stein Oudenstad:

1. Herredsrettens dom pkt. 2 stadfestes.

2. Stein Oudenstad dømmes til å betale Jørgen Sveen saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.

I saken mellom Jørgen Sveen og Aud Fougner:

1. Aud Fougner pålegges å utstede skjøte til Jørgen Sveen på eiendommene gnr. 224 bnr. 1 og gnr. 226 bnr. 4 i Gjøvik for en kjøpesum stor kr. 1,5 mill. - kronerenmillionfemhundretusen - innen 31. desember 1985, mot skjøte fritt for pengeheftelser.

2. Aud Fougner pålegges å betale saksomkostninger til Jørgen Sveen for alle retter.»

Ankemotpartene - Stein Oudenstad og Aud Fougner - bestrider at det ble inngått noen bindende avtale med Sveen. Deres felles anførsler kan sammenfattes slik:

Sveens forskjellige uttalelser og forklaringer om når og på hvilken måte avtale kom istand, er så skiftende og uklare at dette forhold i seg selv taler sterkt imot at noen avtaleinngåelse har funnet sted. En avtale om avkorting i kjøpesummen for Sveens påkostninger virker meningsløs, idet dette vil utløse en beskatning av beløpet da dette refererer seg til utgifter som Sveen tidligere har fått ligningsmessig fradrag for. En rekke sentrale forhold av til dels komplisert art var ikke avklaret før den angivelige avtale ble inngått, således når det gjelder opphør av forpaktningskontrakten, hvordan kjøpesummen skulle gjøres opp, avbruddsligning for skogen, konsesjonsspørsmålet og tidspunktene for overtakelse og betaling.

Heller ikke de forhold som knytter seg til tiden etter den angivelige avtaleinngåelse, godtgjør at noen avtale var istandbrakt. Sveen maktet aldri å finansiere kjøpet. Hans opptreden overfor banksjefen tyder på at han anså saken for å være på et forberedende stadium. Han måtte være klar over at Fougner og Stubberud besøkte Nøss i annen halvdel av mai med sikte på å kjøpe eiendommen. Det er påfallende at han i denne forbindelse ikke sa klart fra om at han hadde kjøpt gården. En rekke av de påstander og utsagn som Sveen gav i tiden etter den angivelige avtaleslutning, er motstridende, upresise eller uriktige. Dette viser hvilke uklare forestillinger Sveen på dette tidspunkt hadde om saken.

For det tilfelle at en bindende avtale skulle anses å foreligge, anfører ankemotpartene subsidiært at avtalen må anses bortfalt, idet Sveen ikke klarte å finansiere et kontant oppgjør for kjøpesummen.

Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:

«I. I sak mellom Jørgen Sveen og Stein Oudenstad: 1) Stein Oudenstad frifinnes. 2) Jørgen Sveen dømmes til å betale saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett til Stein Oudenstad. II. I sak mellom Jørgen Sveen og Aud Fougner: 1) Aud Fougner frifinnes. 2) Jørgen Sveen dømmes til å betale saksomkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett til Aud Fougner.»

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten, men på et noe annet grunnlag.

Spørsmålet i saken er om det foreligger en muntlig avtale mellom Sveen og Oudenstad. Det må kreves meget sterke bevis for å godta en påstand om bindende muntlig avtale om kjøp av fast eiendom. Jeg viser her eksempelvis til Høyesteretts dom inntatt i Rt-1955-719. Jeg kan ikke se at Sveen i tilstrekkelig grad har oppfylt de strenge beviskrav som her gjelder.

Den angivelige avtale skal ha blitt inngått ved at Sveen bød Oudenstad 1,7 millioner kroner med fradrag av 200000 kroner for påkostninger og ved at Oudenstad har svart «o.k.» til dette. At en slik stor og verdifull eiendom det her er tale om skulle ha blitt solgt på en så uformell måte, har i høy grad formodningen mot seg. Til dette kommer den omstendighet at Sveen ikke kan tidfeste avtaleinngåelsen mer nøyaktig enn å angi at den antagelig har funnet sted en gang i tidsrommet 8.-10. mai 1982. Fra Sveens side er det for øvrig medgitt at de opplysninger som foreligger om partenes utsagn i dette tidsrom, ikke er tilstrekkelige til å godtgjøre at noen avtale var kommet i stand, og at de nødvendige bevis må søkes i de etterfølgende forhold.

Jeg kan imidlertid ikke av de etterfølgende omstendigheter, som er påberopt, med tilstrekkelig grad av sikkerhet trekke den slutning at Oudenstad skulle ha bundet seg til å overdra gården til Sveen. De påberopte omstendigheter gir ikke et slikt klart og utvetydig bilde som må kreves dersom en slik forpliktelse skal kunne fastslås uten å være kommet skriftlig til uttrykk. De bevismomenter som Sveen har gjort gjeldende, knytter seg i det vesentlige til hans egen oppfatning og hvordan denne er kommet til uttrykk overfor andre, mens det ikke foreligger tilsvarende opplysninger om at Oudenstad har sett forholdet på samme måte. De forestillinger Sveen har gitt uttrykk for, synes å ha vært til dels uklare og ubestemte. Banksjef Gihle, som ble oppsøkt av Sveen den 12. mai 1982 i forbindelse med finansiering av kjøpet, har som vitne forklart at han hadde det inntrykk at saken da befant seg på det forberedende stadium. Jeg viser videre til det møte som fant sted på Nøss i annen halvdel av mai 1982 da Simen Fougner og Kjell Stubberud oppsøkte Stein Oudenstad med sikte på å kjøpe gården. Under dette møtet ble Sveen og Oudenstad spurt direkte om gården var solgt, og etter det bevismateriale som foreligger, må jeg gå ut fra at Sveen ikke har svart slik på spørsmålet at de øvrige tilstedeværende måtte forstå at han mente at bindende avtale var inngått.

Jeg legger også vesentlig vekt på at partene ikke hadde drøftet andre sentrale spørsmål enn prisen, og at dette må ses som en indikasjon på at partene ennå ikke hadde bundet seg definitivt. Riktignok kan jeg et stykke på vei være enig med den ankende part i at forholdene lå slik an at det ikke var det samme behov som ellers for en mer utførlig kontraktsregulering. Jeg sikter da særlig til at Sveen som forpakter fra 1964 var vel kjent med eiendommen, og allerede eide besetning og driftsløsøre. I denne sammenheng kan også nevnes at det på grunn av Oudenstads vanskelige økonomiske situasjon hastet med å få gården solgt, og at det i slike situasjoner kan tenkes at partene ikke sørger for en like utførlig kontraktsregulering som ellers kunne være naturlig. Selv om disse forhold tas i betraktning, finner jeg det likevel lite trolig at partene skulle ha bundet seg etter utelukkende å ha blitt enige om kjøpesummens størrelse. Således finner jeg det særlig påfallende at så sentrale forhold som betalings- og overtakelsestidspunkter og oppgjørsmåte for øvrig ikke skulle ha vært avklaret. Disse spørsmål må ha vært av vesentlig betydning for Oudenstad i den vanskelige økonomiske situasjon han befant seg i, og Oudenstad nektet da også i møtet hos lensmann Larsen 3. juni 1982 å godta en selgerobligasjon som en del av oppgjøret med Sveen. Jeg viser videre til at det i den skriftlige avtale som ble inngått med Aud Fougner, er inntatt bestemmelser om tidspunktene for betaling og overtakelse.

Jeg er etter dette blitt stående ved den oppfatning at kontakten mellom Sveen og Oudenstad ikke var kommet lenger enn til uforpliktende forhandlinger, og at det derfor ikke forelå noe endelig salg av eiendommen til Sveen.

Anken har vært forgjeves, og spørsmålet om saksomkostninger for Høyesterett reguleres av tvistemålsloven §180 første ledd. Jeg finner etter omstendighetene at hver av partene bør bære sine omkostninger i medhold av unntaksregelen i denne bestemmelse. Jeg legger i denne forbindelse vekt på at uklarheten i saken skyldes partene, og at saken er avgjort på et annet grunnlag enn det lagmannsretten har bygget på. Jeg finner ikke grunn til å endre lagmannsrettens omkostningsavgjørelser.

Jeg stemmer for denne dom:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Skåre: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Schweigaard Selmer, dommer Endresen og justitiarius Sandene: Likeså.

Av byrettens dom (sorenskriver Kåre Gåsvatn):

Saken gjelder spørsmål om det foreligger dobbeltsalg av gården Nøss Øvre, gnr. 224 bnr. 1, og Bjørnhaugen, gnr. 226 bnr. 4, i Gjøvik, ved at eieren, saksøkte nr. 2 Stein Oudenstad, først har solgt eiendommen ved muntlig avtale til saksøkeren Jørgen Sveen og deretter ved skriftlig avtale til saksøkte nr. 1. Aud Fougner.

Eiendommen Nøss Øvre og Bjørnhaugen som ligger i Snertingdal i Gjøvik, har et samlet areal på 3702 dekar hvorav 723 dekar er innmark med gårdstun. Eiendommen har 263 dekar dyrket mark, 52 dekar beite og åkerkanter og samlet skogsareal utgjør 3318 dekar. Det er videre ialt 20 bygninger på gården.

Saksøkeren, Jørgen Sveen, har forpaktet jordvegen siden 1964, først av tidligere eier, Even Oudenstad, og senere av saksøkte nr. 2, Stein Oudenstad, som fikk skjøte på eiendommen i 1966. Forpaktningsavtalen som ikke omfattet skogen og våningshuset bar i de første år preg av å ikke være av langvarig karakter. Forpaktningskontrakten som ikke er fremlagt for retten ble fornyet i 1970 og 1973. Siste avtaler går ut på at saksøker, Sveen, selv holder besetning og maskiner, og saksøkeren driver melkeproduksjon og dyrker gras, rotvekster og grønnforvekster på eng og innmark. Saksøkeren er 52 år og har vært forpakter siden han var 32 år. Saksøkte nr. 2, Stein Oudenstad, som er 33 år, har som sin forgjenger stått for driften av skogen. Det har vært et godt forhold mellom eieren og forpakteren og ingen tvist mellom dem før sommeren 1982 da tvisten om salg av gården oppstod.

Driften av gården gikk med underskudd for Stein Oudenstad, og i månedsskiftet april/mai 1982 fikk han besøk på gården av sin bankforbindelse Sparebanken Vestoppland v/banksjef Gihle, avdelingsleder Bekkelund, banksjef Taraldrud og lensmann Larsen, Biri. Oudenstad ble rådet til å selge gården, og han var enig i dette.

Dagen etter henvendte Oudenstad seg til forpakteren, Jørgen Sveen, og tilbød han å få kjøpe gården. Det var flere samtaler mellom Oudenstad og Sveen om salget, og de henvendte seg til lensmann Larsen for å få råd angående kjøpesummen. Lensmann Larsen hadde flere samtaler med begge om gårdssalget, og lensmannen antydet en pris på kr. 1500000,-.

Ca. 8., 9. eller 10. mai drøftet Sveen og Oudenstad kjøpet påny, og Sveen tilbød en kjøpesum på kr. 1700000,- med fradrag av kr. 200000,- for hans egne påkostninger på gården. Oudenstad godtok kjøpesummen.

På denne bakgrunn henvendte Sveen seg 12. mai til sin bankforbindelse, Vestoppland Sparebank, med anmodning om bistand til finansieringen av kjøpet til en netto pris på kr. 1500000,-.

Sparebankens styre (lokalstyre for avdeling Gjøvik) behandlet lånesøknaden 19. mai, og Sveen fikk underretning fra banken om at saken var behandlet med positivt resultat.

Meningen var nå at Sveen og Oudenstad skulle henvende seg til lensmann Larsen på hans kontor for å få satt opp kjøpskontrakten. Imidlertid var lensmannen bortreist i uken fra lørdag 22. mai, og Sveen ringte da til lensmannen som uttalte at en muntlig avtale som her var bekreftet av partene var like bindende som en skriftlig avtale. Oudenstad var kjent med lensmannens uttalelse, og han har opplyst at lensmannen også advarte Sveen mot kjøpet pga. mulig odelsrett.

Lensmann Larsen hadde i mellomtiden i slutten av mai kontaktet Stein Oudenstads familie på fars-siden, nemlig adv. Sven Oudenstad og gårdbruker Kjell Stubberud, som er bror av saksøkte nr. 1, Aud Fougner. Lensmannen gjorde oppmerksom på at Stein Oudenstad skulle selge gården. Stubberud henvendte seg til sin søster, Aud Fougner, som varslet sin mann, Simen Fougner. De reagerte på at gården skulle selges ut av slekta, og Simen Fougner ringte straks til Stein Oudenstad og avtalte møte med han dagen etter. Stubberud og Simen Fougner kjørte til Øvre Nøss hvor de traff Stein Oudenstad. Kort etter traff de også Jørgen Sveen, og de ble bedt inn til Sveens og fru Sveen serverte kaffe. Under dette møtet ble det også noe snakk om gårdssalget, men det er uklart hva samtalen gikk ut på. Simen Fougner og Stubberud har opplyst at de fikk den oppfatning at gården ikke var solgt. Oudenstad hentet driftsplanene (for skogen) og de så på disse.

Dagen etter dette møtet ringte Simen Fougner påny til Oudenstad og avtalte å møte han, og Simen Fougner reiste visstnok dagen deretter (rundt 25.-26. mai) til Oudenstad og bød han kr. 2000000,- for eiendommen. Oudenstad aksepterte ikke tilbudet.

Oudenstad har opplyst at han meddelte Sveen at han hadde fått høyere bud på eiendommen av Fougner, og at han spurte om Sveen ville høyne sitt bud. Dette fant antagelig sted onsdag 2. juni. De hadde da på forhånd inngått avtale om å møte på lensmann Larsens kontor 3. juni for å skrive kontrakt.

Banksjef Gihle ble varslet om møtet på lensmannens kontor og han kontaktet bankens avdeling på Biri for å få gitt Sveen skriftlig underretning om bankens vedtak. 3. juni utferdiget banken brev til Jørgen Sveen (inntatt som bilag til dok. 12 i sak 105) sålydende:

«Finansiering av kjøp av Nøss, gnr. 224 og 226, bnr. 1 og 4 i Gjøvik for netto sum kr. 1500000.

Vi viser til søknad og bekrefter herved at banken kan stå til tjeneste med lån etter følgende plan:

Overtagelse av lån i Landbruksbanken, Landkreditt, Biri-Snertingdal

Brannkasse og Gjøvik kommune, tilsammen ca. kr. 150000,-

Overtagelse av gjeldsbrev i vår bank kr. 300000,-

Søker nytt lån i Landkreditt kr. 300000,-

Søker nytt lån i Skogbrand kr. 300000,-

Sum lån: kr. 1050000,-

Egenkapital:

Netto salg av eiendom på Gran og salg av del

av besetning kr. 250000,-

Pantobligasjon til selger kr. 200000,-

kr. 1500000,-

Opplegget er avhengig av at selger kan la en pantobligasjon på kr. 200000,- stå i eiendommen i minst 2 år. Kan ikke dette ordnes, må kr. 200000,- skaffes fra annet hold.

Vi hører gjerne fra Dem om oppgjøret kan skje etter denne plan.»

3. juni fant møtet sted hos lensmann Larsen, men det er noe uklart hva som foregikk på møtet. Oudenstad hevder at grunnen til at det der ikke ble undertegnet noen kontrakt var at han ikke fikk fullt oppgjør, idet kr. 200000,- skulle gjenstå i form av pantobligasjon til han. Sveen hevder at dette ikke er tilfelle og at han meddelte at han kunne skaffe de kr. 200000,- det var snakk om.

Sveen henvendte seg deretter til adv. Sjur Lohne, som 7. juni 1982 tilskrev Oudenstad og gjorde oppmerksom på at han var bundet av sin muntlige avtale med Sveen. Brevet er inntatt som bilag 1 til stevningen i begge saker (104 og 105). Likeledes skrev adv. Lohne 8. juni 1982 til lensmann Larsen og ba han gjøre Simen Fougner og Stubberud oppmerksom på advokatens henvendelse til Oudenstad, og anbefalte et møte for avklaring. 10. juni s.å. ringte lensmann Larsen til adv. Lohne og meddelte at Fougner aksepterte et møte og anmodet om avtale med Fougners advokat, h.r.adv. Trampe Kindt. Larsen opplyste at han hadde fått i oppdrag å skrive kontrakt der Fougner (fru F.) påtar seg ansvar for (1) forpakter Sveens forpliktelser og (2) eventuell erstatning for Oudenstads kontraktsbrudd overfor Sveen. Samme dag tilskrev adv. Lohne h.r.adv. Trampe Kindt med sikte på et møte. Oudenstad hadde imidlertid henvendt seg til Simen Fougner og spurt om budet på kr. 2000000,- fortsatt stod ved makt, men Fougner opplyste at det gjorde det ikke. Ca. 7. juni reiste Simen Fougner til Nøss og han bød her Oudenstad kr. 1800000,- for gården, og budet ble akseptert på stedet.

14. juni 1982 møtte Oudenstad og ekteparet Fougner etter avtale opp på lensmann Larsens kontor på Biri, og lensmannen var behjelpelig med å utferdige kjøpekontrakt på gården til en kjøpesum av kr. 1800000,- som ble avgjort ved overtagelse av pantegjeld og restbeløpet kontant så snart skjøte ble tinglyst. Skjøtet ble samtidig utstedt.

I punkt 5 og 6 heter det i kontrakten (se dok. 14 i sak 104):

«5. Kjøperen er kjent med innholdet i selgerens forpaktningskontrakt med Jørgen Sveen av 1. november 1973 m/tillegg 16. mars 1978 og overtar alle eventuelle forpliktelser i forholdet til forpakteren i forbindelse med opphør av forpaktningskontrakten - herunder også et hvert økonomisk krav som måtte bli fremsatt fra forpakteren.

6. Kjøperen er videre kjent med innholdet i brev av 7. juni 1982 til Stein Oudenstad fra advokat Sjur Lohne, 2800 Gjøvik, på vegne av Jørgen Sveen. Kjøperen er innforstått med at Jørgen Sveen har til hensikt å gå til søksmål mot selgeren for avtalebrudd. Mulige forpliktelser av enhver art overfor Jørgen Sveen i forbindelse med et eventuelt søksmål i denne sammenheng overtas i sin helhet av kjøperen - og vil således være selgeren uvedkommende.»

- - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Råmund Stuhaug, Trond Dolva og tilkalt dommer, byrettsdommer Bjørn Vade): - - -

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten og bemerker:

Tvisten dreier seg om det er inngått en bindende muntlig avtale og må i vesentlig grad vurderes etter de forklaringer partene har avgitt for retten. Det er på det rene at det under forhandlingene ikke har pekt seg ut noen bestemt dato eller begivenhet som i tilfelle har markert enighet imellom Oudenstad og Sveen. Forhandlingene synes delvis å ha foregått uformelt under tilfeldige møter på gården, der begge bodde. I adskillig utstrekning har også drøftingene foregått uten at andre var til stede. Ingen av partene synes å ha vært særlig erfarne når det gjelder eiendomshandel. Begge har søkt bistand hos lensmannen Odd Larsen, som var lensmann på stedet. Særlig synes Oudenstad å ha ønsket lensmannens bistand da han skulle gå til salg av gården.

Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at Oudenstad har tilbudt gården til Sveen for en kjøpesum av netto kr. 1,5 mill., men at det er tvilsomt om tilbudet noen gang virkelig ble akseptert av Sveen. Det legges til grunn at Oudenstad kort tid etter 25. april 1982 ga et åpent tilbud om salg til Sveen. Noe senere ble tilbudet presisert til å gjelde salg for netto kr. 1,5 mill. Tilbudet må forutsettes å være gitt under forutsetning av at det kom til enighet om alle vesentlige punkter i handelen. Etter forholdene legges videre til grunn at Oudenstad neppe ville ha bundet seg til en handel før han fikk anledning til å rådføre seg med lensmann Larsen. Når det gjelder Sveens situasjon, er forholdet at han ifølge egen forklaring, en tid etter at det var etablert kontakt mellom partene om salg av gården, fikk den oppfatning at det var kommet til en bindende avtale mellom dem. Han har ikke kunnet angi bestemt når denne situasjonen oppsto. Forholdene synes således å ha vært uklare, og det er rettens vurdering at det er tvilsomt om det kan legges til grunn at Sveen har akseptert tilbudet fra Oudenstad, eller har gitt aksept i en tilstrekkelig klar form.

Ifølge vitneførselen har partenes ektefeller avtalt overføring av en del gardiner, noen møbler og en vev i forbindelse med en eiendomshandel. Det skulle betales kr. 10000,- for gardinene og møblene, og kr. 2000,- for veven. Videre er det på det rene at lensmann Larsen i et brev til Sverre Oudenstad den 15. mai 1982 skrev at det er «kommet til enighet» mellom partene (Oudenstad og Sveen). Avtalen mellom ektefellene synes å ha vært praktiske ordninger under forutsetning av at det kom til en eiendomshandel. Brevet fra Larsen kan tyde på at et salg var avtalt. Teksten i brevet «kommet til enighet», må imidlertid suppleres med at det noe senere i brevet heter at Sveen er «meget interessert i kjøp av eiendommen», samt at Stein (Oudenstad) «vil selge». Lensmannen har som vitne forklart at når han skrev slik han gjorde, bygget han utelukkende på opplysninger gitt av Sveen. Lensmannens brev får da i tilfelle liten bevisverdi utover Sveens egen forklaring for retten.

Det moment at Sveens finansiering av et eventuelt kjøp etter hvert avklaret seg, først i muntlig konferanse med banken, senere med styrebehandling av lånesøknaden og til sist ved bankens brev av 3. juni 1982, viser heller ikke på avgjørende måte at bindende avtale var kommet i stand. Situasjonen da møtet hos lensmann Larsen fant sted 3. juni synes i det hele å ha vært så uklar at Oudenstad heller ikke kan anses bundet av den aksept som Sveen påstår å ha kommet med da, og som innebar at han ville ordne også betalingen av de siste kr. 200000 kontant.

Etter en samlet vurdering, og under adskillig tvil, legger lagmannsretten til grunn at det ikke forelå noen bindende avtale mellom Oudenstad og Sveen da Oudenstad skrev kjøpekontrakt med Aud Fougner. - - -