LE-1988-243

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1990-11-23
Publisert:	LE-1988-00243
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	LE-1988-00243 D Dom av 23. november 1990 i ankesak nr. 243/88, hl. nr. 368/88.
Parter:	Ankende part: Løite Anleggsservice v/Ragnar Hansehaug og Knut Erik Johansen (Prosessfullmektig: Advokat Kjell Dagestad, Sandvika). Motpart: Svein Anfinsets dødsbo (Prosessfullmektig: Advokat Ketil Arnø, Oslo).
Forfatter:	Lagdommer Einar M. Olsen, formann. Lagdommer Bror Oskar Scherdin. Lagdommer Jørgen Fredrik Moen
Lovhenvisninger:	Konsesjonsloven (1974), Tvistemålsloven (1915) §180, Konsesjonsloven (1974) §14

Eiendommen "Hallingheim" gnr. 33 bnr. 65 i Hol, ble i 1953 solgt av gårdbruker Knut Anfinset (Knut d.e.) til ektefellene Ragnfrid og Otto Kjølsrud.

Ragnfrid Kjølsrud, som på den tid var enke, overdro 9. juli 1971 eiendommen til sin nevø Jon-Ivar Boyesen.

Boyesen ga i 1983 advokat Ståle Sommernes i oppdrag å selge eiendommen. Senere ble salgsoppdrag gitt til Kreditkassens eiendomsavdeling Hønefoss.

I 1985 formidlet megleren, Kreditkassen, salg av eiendommen til Løite Anleggsservice v/Ragnar Hansehaug og Knut Erik Johansen ved kjøpekontrakt datert 26. oktober 1985 for kr 300000,-, som skulle innbetales kontant til megleren "innen overtagelsesdato". Noen overtagelsesdato var imidletid ikke fastsatt i kontrakten. Om skjøte heter det i kontrakten:

"Ved denne kontrakts underskrift underskriver selgeren skjøte på denne eiendom til kjøperen. Skjøtet skal oppbevares hos megleren inntil tinglysing kan finne sted.

Tinglysing av skjøte kan først skje når kjøperen har innbetalt fullt oppgjør......"

Skjøtet ble undertegnet samme dag som kjøpekontrakten, 26. oktober 1985. I skjøtets rubrikk om "særskilt avtale" var om eiendommens - overdragelsens - omfang oppgitt følgende:

"Eiendommen omfatter 2,4 mål tomt m/hytte, vei samt fisketjern kalt Nykketjern. (Nykketjern består av 2 tjern.)"

Det ble samtidig søkt om konsesjon på ervervet av eiendommen. Konsesjonssøknaden ble behandlet av Hol landbruksnemnd i møte 14. oktober 1986 og av Hol formannskap i møte 6. november 1986. Konsesjon ble meddelt av Fylkeslandbruksstyret i Buskerud 15. desember 1986.

I tiden etter undertegningen av kjøpekontrakten og skjøtet meldte det seg tvil om den i skjøtet oppgitte fiskerett. I den anledning henvendte megleren, Kreditkassen, seg til kjøperen i brev av 31. desember 1985 og meddelte at selgeren, Boyesen, ville "annulere den inngåtte kontrakt på grunn av fiskeretten". Avslutningsvis heter det at Boyesen "ønsker selvfølgelig at De fremdeles er interessert i å kjøpe eiendommen".

Et ytterligere kompliserende moment i forholdet mellom partene i kjøpekontrakten var at forkjøpsrett til eiendommen ble gjort gjeldende av etterkommere av den tidligere eier Knut Anfinset (nærmere herom nedenfor).

Spørsmålet om fiskeretten ble i forholdet mellom partene ordnet ved at det ble utferdiget et nytt skjøte til kjøperne, datert 31. desember 1986 og tinglyst 2. februar 1987. Oppgaven over eiendommens omfang (herunder fiskeretten) i det tidligere skjøte - under rubrikken for "særskilt avtale" - ble i det nye skjøtet erstattet med følgende:

"Kjøperen overtar eiendommen med de rettigheter og forpliktelser hvormed den har vært eiet av selgeren."

Kjøpekontrakten av 26. oktober 1985 ble i hovedsak fastholdt ved partenes tilleggsavtale av 27. november 1986 som inneholder følgende supplerende bestemmelser om betalingen av kjøpesummen og forholdet til forkjøpsretten:

"1. Kjøpesummen kr 300000,- samt omkostninger kr 13170,- betales ved denne avtales underskrift idet konsesjon er gitt.

2. Selgeren påtar seg hverken rettslig eller økonomisk ansvar for det tilfelle at Knut eller Svein Anfinset gjør gjeldende forkjøpsrett."

Ved stevning av 27. juli 1987 har Svein Anfinsets dødsbo gått til søksmål mot kjøperne - Løite Anleggsservice v/Ragnar Hansehaug og Knut Erik Johansen - med påstand om at eiendommen "Hallingheim", gnr. 33 bnr. 65 i Hol, skjøtes til dødsboet for en kjøpesum av kr 300000,-. Som rettsgrunnlag ble påberopt at Svein Anfinset hadde forkjøpsrett til eiendommen og at forkjøpsretten var blitt gjort gjeldende før han døde 24. november 1986.

Svein Anfinset er sønn av Knut Anfinset - Knut d.e. - som i 1953 solgte eiendommen til ektefellene Kjølsrud. Noen år senere undertegnet ektefellene en erklæring datert 5. juni 1959 (tinglyst 19. juli 1971) om "at gårdbruker Knut Anfinset eller hans barn har forkjøpsrett til nevnte eiendom ved en eventuell frivillig avhendelse av denne". Etter dette har Knut d.e. og hans sønn Svein forkjøpsrett. Sveins sønn, Knut d.y., har derimot ikke forkjøpsrett. Ifølge dødsboet har imidlertid Knut d.y. - i den utstrekning han har gjort forkjøpsrett gjeldende - opptrådt på vegne av sin far. Det er opplyst at Knut d.y. overtok gården (hovedbølet) etter sin far i 1974 og at han driver med sauehold og turistnæring.

Kjøperne bestred at Svein Anfinset hadde gjort forkjøpsrett gjeldende. Subsidiært ble anført at dette i tilfelle var gjort for sent.

Hallingdal herredsrett avsa den 28. januar 1988 dom med slik domsslutning:

"1. Løite Anleggsservice v/Ragnar Hansehaug og Knut Erik Johansen dømmes til å skjøte eiendommen "Hallingheim" gnr. 33, bnr. 65 i Hol til Svein Anfinsets dødsbo med heftelsesfritt skjøte for kr 300000,- -kronertrehundretusen 0/100.

2. Løite Anleggsservice v/Ragnar Hansehaug og Knut Erik Johansen dømmes til å betale sakens omkostninger til Svein Anfinsets dødsbo med kr 11343,- -kronerellevetusentrehundreogførtitre 00/100.

Oppfyllelsesfristen for pkt. 2 i domsslutningen er 2 -touker fra forkynnelse."

Herredsretten fant det godtgjort "at det reelle forhold var at Svein ønsket å gjøre forkjøpsrett gjeldende for så å overdra den til sin sønn Knut d.y.". Ifølge herredsretten måtte kjøperne anses å ha godtatt at Knut d.y. opptrådte på Sveins vegne.

Herredsretten kom videre til at forkjøpsretten ble gjort gjeldende i tide og la her avgjørende vekt på at kjøperne ikke sendte skriftlig varsel til verken Svein eller Knut d.y. med spørsmål om den tinglyste forkjøpsrett ville bli gjort gjeldende. Etter herredsrettens oppfatning var det "i dette tilfelle rimelig å forlange at slikt skriftlig varsel måtte vært sendt for at en skulle kunne påberope seg at forkjøpsretten var bortfalt ved passivitet". Den første skriftlige melding om rettsavgangen ble ifølge herredsretten gitt ved Kreditkassens brev av 13. juni 1986 stilet til Knut d.y. Det gikk få dager fra denne melding ble sendt til det ble sendt svar om at forkjøpsrett ville bli gjort gjeldende.

Løite Anleggsservice v/Ragnar Hansehaug og Knut Erik Johansen har ved advokat Erik Gauer i rett tid påanket dommen og har ved advokat Kjell Dagestad nedlagt slik endelig påstand:

"Prinsipalt:

Løite Anleggsservice v/Ragnar Hansehaug og Knut Erik Johansen frifinnes.

Subsidiært:

1. Løite Anleggsservice v/Ragnar Hansehaug og Knut Erik Johansen overskjøter eiendommen "Hallingheim" med gnr. 33 bnr. 65 i Hol kommune til Svein Anfinsets dødsbo for en kjøpesum av kr 300000,- -kronertrehundretusen-.

2. Svein Anfinsets dødsbo betaler til Løite Anleggsservice v/Ragnar Hansehaug og Knut Erik Johansen kr 12000,- i erstatning for omkostninger ved kjøp av gnr. 33 bnr. 65 i Hol kommune.

3. Svein Anfinsets dødbo betaler til Løite Anleggsservice v/Ragnar Hansehaug og Knut Erik Johansen, renter av kjøpesummen på kr 300000,- med i alt kr 168060,- for perioden 2. februar 1987 til 1. oktober 1990, og deretter 14,4 % p.a. av kr 300000,-, frem til oppgjør finner sted.

I begge tilfelle:

Løite Anleggsservice v/Ragnar Hansehaug og Knut Erik Johansen tilkjennes sakens omkostninger for herredsretten og lagmannsretten."

Kravet i den subsidiære påstands punkt 2 om erstatning for omkostninger ved kjøpet ble første gang fremmet under hovedforhandlingen for herredsretten og da i form av en sålydende subsidiær påstand: "Overføringen skal skje til kr 300000,- med tillegg av salgskostnader som de saksøkte er påført." Kravet ble ikke tatt til følge av herredsretten som begrunnet dette med at de saksøkte "har ikke dokumentert de salgskostnader de påstår å ha blitt påført i forbindelse med kjøpet". I ankeerklæringen er anført at retten har "tatt feil i at de ankende parters salgskostnader ikke er dokumentert" og det "vises for så vidt til stevningens bilag 4", d.v.s. kjøpekontrakten av 26. oktober 1985 der det relevante avsnitt lyder:

"Omkostningene vedrørende denne handel bæres av kjøperen og innbetales kontant til Kreditkassen, eiendomsavdelingen ved denne kontrakts underskrift og utgjør:

1. Dokumentavgift kr 6000,-

2. Tinglysningsgebyr, skjøte kr 250,-

3. Konsesjonsgebyr kr 900,-

4. Meglerprovisjon kr 6000,- kr 13150,-"

I denne forbindelse kan ytterligere vises til den senere tilleggsavtale av 27. november 1986 punkt 1 (gjengitt foran side 3).

I ankeerklæringen lød påstanden for dette krav på kr 13150,-, men dette ble under ankeforhandlingen redusert til kr 12000,- som dekker dokumentavgift og meglerprovisjon.

Svein Anfinsets dødsbo har ved advokat Ketil Arnø tatt til gjenmæle og har under ankeforhandlingen først nedlagt slik foreløpig påstand:

"1. Hallingdal herredsretts dom av 28. januar 1988 stadfestes. For øvrig frifinnes ankemotparten.

2. Løite Anleggsservice v/Ragnar Hansehaug og Knut Erik Johansen dømmes til å betale sakens omkostninger for lagmannsrett."

Frifinnelsespåstanden i punkt 1 annet punktum refererer seg til de ankende parters subsidiære påstand, punktene 2 og 3.

Ved avslutningen av ankeforhandlingen erklærte ankemotparten ved sin prosessfullmektig at han godtok kravet om erstatning for omkostninger ved kjøpet med kr 12000,- og at han overlot til retten å justere påstanden i samsvar hermed ved tilføyelse av et nytt punkt 2 svarende til den ankende parts påstand på dette punkt. Ankemotpartens endelige påstand for lagmannsretten vil etter dette lyde:

"1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. Svein Anfinsets dødsbo betaler til Løite Anleggsservice v/Ragnar Hansehaug og Knut Erik Johansen kr 12000,- i erstatning for omkostninger ved kjøpet av eiendommen. For øvrig frifinnes dødsboet.

3. Løite Anleggsservice v/Ragnar Hansehaug og Knut Erik Johansen dømmes til å betale sakens omkostninger for lagmannsretten."

Frifinnelsespåstanden vil etter dette være begrenset til å gjelde kravet om renter av kjøpesummen, jfr. punkt 3 i den ankende parts subsidiære påstand. Kravet er nytt for lagmannsretten. Det var ikke tatt med i ankeerklæringen av 6. april 1988. Kravet ble først fremsatt i prosesskrift av 16. februar 1990 med vedlegg der tilsvarende renteutgifter er dokumentert uten at kravet som sådant er nærmere rettslig begrunnet. Ankemotparten, som bestrider kravet, har ikke fremsatt noen prosessuell innsigelse mot at kravet tas under realitetsbehandling.

Under ankeforhandlingen har Ragnar Hansehaug og Knut Erik Johansen avgitt partsforklaringer. Knut Anfinset har avgitt forklaring som partsrepresentant for ankemotparten. Det er avhørt to vitner: 1) Jon-Ivar Boyesen, tidligere eier av den aktuelle eiendom og 2) Borgar Flaskerud, eiendomsmegler ved K-Eiendom, Hønefoss (tidligere Kreditkassens eiendomsavdeling Hønefoss). Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Om saksforholdet skal lagmannsretten innledningvis bemerke:

Det er på det rene at Svein Anfinset ved tidligere anledninger har lagt for dagen at han var innstilt på å bruke forkjøpsretten. Svein gjorde således forkjøpsrett gjeldende da Ragnfrid Kjølsrud, som på den tid var enke, i 1971 overdro eiendommen til sin nevø Jon-Ivar Boyesen. Men Svein fikk i det etterfølgende søksmål ikke medhold av herredsretten, som kom til at forkjøpsretten ikke kunne gjøres gjeldende overfor en arverettslig disposisjon som den gang forelå. Den samme innstilling ga Svein senere uttrykk for i brev av 22. august 1983 der han uttalte "at det er en viss sannsynlighet for at jeg vil benytte meg av min forkjøpsrett til nevnte eiendom". Uttalelsen fremkom som svar på en forespørsel fra advokat Ståle Sommernes, som i 1983 hadde fått i oppdrag av Boyesen å selge eiendommen.

Når det gjelder Svein Anfinsets holdning til den aktuelle overdragelse, er det i dommen lagt vekt på Boyesens vitneforklaring under hovedforhandlingen som herredsretten har referert slik i sine innledende bemerkninger om sakens bakgrunn (side 3):

"Av Boyesens vitneforklaring fremgikk det at Svein Anfinset høsten 1985 tok kontakt med Boyesen og sa han ville gjøre forkjøpsrett gjeldende." Dette er senere gjentatt med noe andre ord i herredsrettens avsluttende bemerkninger (side 8): "Det fremkom under hovedforhandlingen ved Boyesens vitneforklaring at Svein allerede høsten 1985 uttalte at han ville gjøre forkjøpsrett gjeldende." I ankeerklæringen har kjøperne anført at herredsrettens referat av vitneforklaringen er feilaktig: "Svein Anfinset har ikke høsten 1985 uttalt overfor Boyesen at han ville gjøre forkjøpsrett gjeldende. Boyesen uttalte tvert imot under rettsforhandlingene at han ikke hadde hatt personlig kontakt med Svein Anfinset." Etter at dødsboet i anketilsvaret ga uttrykk for samme oppfatning av vitneprovet som herredsretten, har kjøperne i et senere prosesskrift fastholdt sin oppfatning: "Det bestrides at Svein Anfinset høsten 1985 overfor Boyesen har gitt beskjed om at han ville gjøre forkjøpsrett gjeldende."

I sin vitneforklaring under ankeforhandlingen, har Boyesen ikke bekreftet at han hadde kontakt med Svein Anfinset høsten 1985 og herunder fått beskjed om at denne ville gjøre forkjøpsrett gjeldende. Boyesen har for lagmannsretten forklart at han ved en tidligere anledning - i 1984 - spurte Knut d.y. om Svein ville bruke forkjøpsrett. Knut svarte at prisen som ble krevet (den gang kr 375000,-) var for høy. Knut var ved anledningen kommet til stede ved en visning som ble arrangert etter at Kreditkassen hadde overtatt salgsoppdraget og annonsert eiendommen til salgs. Senere - i 1985 - hadde Boyesen ifølge sin forklaring ikke kontakt med Svein eller Knut. Fra høsten 1985 overlot han alt til megleren, Kreditkassen, som også skulle ordne opp med forholdet til fiskeretten og forkjøpsretten.

Etter at Boyesen hadde foranlediget den i Kreditkassens brev av 4. desember 1985 meddelte annulering av kjøpet "på grunn av fiskeretten", ble det gjort forsøk på å bringe klarhet over hvorledes det forholdt seg med fiskerettighetene.

Svein Anfinset henvendte seg i brev av 5. desember 1985 til Hallingdal sorenskriverembete som i svarbrev av 9. desember 1985 uttalte blant annet: "Som De vil se av vedlagte skjøte til Ragnfrid Kjølsrud på eiendommen gnr. 38 bnr. 21 fulgte med i overdragelsen også den fiskerett i Nykketjern på Moen som hadde tilligget selgeren Sigvart Lerbergs eiendom gnr. 38 bnr. 6 i Hol. De vil se at fiskeretten skal tillegges gnr. 35 bnr. 65 som kjøperen Ragnfrid Kjølsrud også var eier av." (Etter det opplyste er "gnr. 35" i siste setning feilskrevet for gnr. 33 - det siktes således her til den i saken aktuelle eiendom gnr. 33 bnr. 65.)

Deretter gjorde også Hol landbrukskontor - som tidligere hadde mottatt kjøpernes søknad om konsesjon på erverv av eiendommen - i brev av 14. desember 1985 henvendelse til Hallingdal sorenskriverkontor som i brev av 18. desember 1985 svarte slik:

"En har mottatt Deres brev av 14. desember d.å. og skal til Deres spørsmål opplyse at det synes nokså klart at den fiskerett eieren av gnr. 33 bnr. 65 har er den fiskerett som er bekskrevet i skjøtet fra Sigvart E. Lerberg, tinglyst 28. juni 1958.

Dette fremgår også av grunnboken for gnr. 33 bnr. 65, jfr. vedlagte fotokopi.

Om det i et senere skjøte er nevnt 2 fisketjønner (Nykketjønnene) så er det ihvertfall i forhold til grunnboken her blitt oppfattet som identisk med Lerbergs fiskerett.

En har i den senere tid hatt flere henvendelser om dette, jeg tror også fra en advokat som stod for salget av eiendommen nå for hr. Boyesen. Det er på alle disse henvendelser hit til kontoret gitt det samme svar."

Utredningen av fiskerettighetene ble senere søkt fulgt opp av megleren, Kreditkassens eiendomavdeling Hønefoss, som i brev av 5. februar 1986 forela saken for juridiske rådgivere knyttet til Kreditkassens hovedkontor i Oslo. I svarbrev derfra av 10. februar 1986 uttalte advokat Jo Stokke "at kjøpere og selger i fellesskap her bør ta kontakt med en utenforstående advokat for derigjennom å få avklart spørsmålet omkring de omtalte fiskerettighetene".

Det er ikke kjent hva eiendomsavdelingen i tilfelle ytterligere foretok seg for å bringe klarhet over forholdet til fiskerettighetene. I begynnelsen av mai 1986 fant man åpenbart forholdet tilstrekkelig avklart til at man kunne gå videre med salgsoppdraget, idet kjøperne v/Ragnar Hansehaug nå fikk oversendt utkast til det nye skjøtet der omtalen av fiskeretten er utelatt, jfr. Kreditkassens - eiendomsavdelingens - brev av 2. mai 1986 der det heter:

"Vi viser til tidligere korrespondanse og samtaler vedrørende ovennevnte eiendom, senest samtale med selgeren.

Vedlagt oversendes kopi av nytt skjøte. Etter at De har akseptert dette nye skjøte vil vi oversende gjenpart av kontrakten og skjøtet til Anfinnseth for å be han ta standpunkt til sin forkjøpsrett. Dersom han ikke benytter seg av sin forkjøpsrett vil dokumentene og ny konsesjonssøknad bli sendt. Dersom forkjøpsretten blir benyttet, har Anfinnseth rett til å tre inn i eksisterende avtale. I såfall er det Anfinnseth som må søke konsesjon.

Vi ber Dem for ordens skyldd bekrefte at De er enig i denne framgangsmåten, før vi sender skjøte for underskrift til Boyesen."

Om forkjøpsretten hadde det på denne tid vært telefonkontakt mellom Kreditkassen og Knut Anfinset som senere skriftlig bekreftet at forkjøpsretten ville bli benyttet, jfr. hans brev av 25. mai 1986 til Kreditkassen:

"Det vises til tlf.samtale for ca en måned siden. Da jeg ikke har hørt noe mere fremsetter jeg for ordens skyld skriftlig mitt ønske om å benytte forkjøpsretten.

Det vises til kjøpekontrakten av 26. oktober -85 mellom Jon Ivar Boyesen og Ragnar Hansehaug/Knut Erik Johansen. Videre vises til avtale mellom Hansehaug og Johansen av 2. november Her fremgår at handelen omfatter hytte på 2,4 da. tomt, samt 2 fisketjern.

Prisen, kr 300000,-, er å betrakte som høyest oppnåelige pris for eiendommen og de to fisketjernene. Når det så synes å være klart at selger ikke eier hele de 2 tjernene må det være grunnlag for en prisreduksjon. Det synes jo ikke rimelig at jeg skal "kjøpe" min egen del i tjernet for høyest oppnåelige pris."

Kreditkassens svarbrev av 30. mai 1986 til Knut Anfinset lyder:

"Av kjøperne av ovennevnte eiendom har selgeren fått bekreftet at De ønsker å kjøpe eiendommen for kr 300000,- + omkostninger, selv etter at bestemmelsene i skjøtet tas ut. Vi ber Dem således ovenfor oss bekrefte at De vil benytte Dem av Deres forkjøpsrett og betale den oppnådde pris, kr 300000,- + omkostninger."

I brev av 3. juni 1986 til Kreditkassen gjentok Knut Anfinset det spørsmål som var antydet i hans foregående brev:

"Jeg ber hermed om å få dokumentert at kjøperne har sagt seg villige til å betale kr 300000,- + omk., også etter at de er gjort kjent med de riktige eiendomsforhold til tjernene."

Kreditkassen svarte i brev av 13. juni 1986 slik:

"Vi bekrefter herved at Hansehaug/Johansen vil søke om konsesjon på ovennevnte eiendom i henhold til kontrakt og skjøte, jmfr. vedlegg.

For å få en avgjørelse på denne saken ber vi om at De gir oss skriftlig beskjed innen 25. juni om De vil gjøre bruk av Deres forkjøpsrett."

Knut Anfinset ga på sin side bekreftende svar i brev av 19. juni 1986 til Kreditkassen:

"Jeg bekrefter at vi vil gjøre bruk av min fars, Svein Anfinsets forkjøpsrett.

Dersom papirene kan utferdiges i mitt navn direkte, er det en forenkling og en besparelse som jeg ville sette pris på."

Kreditkassen underrettet deretter i brev av 15. juli 1986 kjøperne ved Ragnar Hansehaug om "at herr Anfinseth vil tre inn i eksisterende avtale, og benytte seg av sin forkjøpsrett". Kreditkassen skrev samme dag til selgeren, Boyesen, og "sender vedlagt nye kjøpekontrakter, skjøte samt konsesjonssøknad for underskrift og retur". I senere undertegnet kjøpekontrakt og skjøte, begge datert 21. juli 1986, er Knut Anfinset oppført som kjøper.

Hol landbrukskontor hadde tidligere mottatt konsesjonssøknad datert 26. oktober 1985 fra de opprinnelige kjøperne og mottok nå konsesjonssøknad datert 28. juli 1986 fra Knut Anfinset vedrørende samme eiendom. Landbrukskontoret henvendte seg i den anledning til selgeren, Boyesen, i brev av 11. august 1986, med gjenpart til konsesjonssøkerne.

Advokat Erik Gauer ga på vegne av de opprinnelige kjøpere i brev av 21. august 1986 til Hol landbrukskontor slik uttalelse:

"Knut Erik Johansen og Ragnar Hansehaug fastholder konsesjonssøknaden, og gjør gjeldende at kjøpekontrakten av 26. oktober 85 er gyldig og bindende for selgeren. Jeg ber Dem behandle konsesjonssøknaden, og såfremt vilkårene for konsesjon foreligger vil Knut Erik Johansen og Ragnar Hansehaug kreve skjøte utstedt til seg overensstemmende med kjøpekontrakten.

Når det gjelder kjøpekontrakten av 21. juli 86 mellem selgeren av eiendommen og Knut Anfinset, gjøres gjeldende at begge parter i denne avtale har vært klar over at det allerede forelå en gyldig, bindende kjøpsavtale på eiendommen. Knut Anfinset har intet fortrinn på eiendommen."

Den påfølgende dag skrev advokat Gauer til Kreditkassen, jfr. brev av 22. august 1986 der forkjøpsretten bestrides og det trues med søksmål dersom kjøperne ikke får skjøte på eiendommen:

"Knut Erik Johansen og Ragnar Hansehaug fastholder kjøpekontrakten av 26. oktober 85, og gjør gjeldende at den er gyldig og bindende for partene. Overensstemmende med dette har jeg meddelt landbrukskontoret i Hol at søknaden om konsesjon fastholdes.

Kjøperne av eiendommen har ikke på noe tidspunkt gitt uttrykk for at de har gitt avkall på noen av de rettigheter som kjøpekontrakten gir dem, og jeg peker spesielt på at kjøpekontrakten forutsetter et heftelsesfritt skjøte, og garanterer eiendommen fri for pengeheftelser, og "muntlige eller skriftlige avtaler, private eller offentlige som berører eiendommen."

Knut Erik Johansen og Ragnar Hansehaug krever skjøte på eiendommen, og vil om nødvendig gå rettens vei. Hvis overskjøting ikke kan gjennomføres vil de kreve erstatning.

Eieren av Hallingheim, Jon-Ivar Boyesen, har med Deres mellemkomst som megler skrevet ny kjøpekontrakt med Knut Anfinset som kjøper, - tydeligvis basert på en antatt forkjøpsrett. Knut Erik Johansen og Ragnar Hansehaug gjør gjeldende at Knut Anfinset ikke har noen forkjøpsrett.

Videre at den forkjøpsrett som Svein Anfinset hadde nu er forspilt."

Knut Anfinset har i brev av 23. september 1986 til Kreditkassen kommentert advokat Gauers brev til Hol landbrukskontor slik:

"Det er riktig at det ikke er jeg, men min far Svein Anfinset som har forkjøpsrett til eiendommen. Han lever imidlertid i beste velgående, og kan selvfølgelig stå som kjøper og overdra eiendommen til meg etterpå. Da vi i brev av 19. juni -86 ber om at papirene utferdiges direkte til meg, er det bare for å spare en omgang dokumentavgift. Min far har avgitt erklæring til Landbrukskontoret om at han ønsker en slik ordning, og selgeren har samtykket i dette, som vel bare må kunne karakteriseres som en "teknisk forenkling".

Videre hevder adv. Gauer at begge parter har vært klar over at det allerede forelå en gyldig avtale om eiendommen. Nå er det vel denne fordelen man har med en forkjøpsrett, nemlig at man kan "sitte på gjerdet" inntil andre interessente har forhandlet seg frem til gunstigst mulig pris, og så kan man gå inn i denne. Det kan ikke skje før kontrakt er underskrevet, ellers ville det være såre enkelt å operere med kunstige bud.

La meg til slutt bare understreke at Johansen og Hansehaug visste i god tid at min far hadde forkjøpsrett, og at det var en viss mulighet for at den ville bli benyttet."

Selgeren, Boyesen, fant det nødvendig å søke juridisk bistand i anledning det uføre som syntes å ha oppstått i forbindelse med salget av eiendommen og henvendte seg i den anledning til advokat Finn Torstensen, som rådet ham til å opprettholde salget til de opprinnelige kjøpere og således til å skjøte eiendommen over til disse. Dette ble meddelt Knut Anfinset og Kreditkassen i brev av 5. november 1986 fra advokat Torstensen som i et senere brev av 12. november 1986 foreslo de ytterligere vilkår som ble inntatt i den tidligere omtalte tilleggsavtale av 27. november 1986 (se foran side 3-4).

Det er opplyst at Svein Anfinset underhånden ble orientert om kjøpet av herredsagronomen kort tid etter at konsesjonssøknaden av 26. oktober 1985 fra de opprinnelige kjøpere var innkommet til Hol landbrukskontor. Etter at spørsmålet om forkjøp etter konsesjonsloven hadde vært ventilert underhånden satte Hol landbrukskontor i brev av 27. januar 1986 til Svein Anfinset en frist for å sende inn søknad om dette. Svein Anfinset søkte deretter i brev av 11. februar 1986 om forkjøp etter konsesjonsloven på eiendommen. Om de omtalte "2 fisketjern kaldt Nykketjern" heter det i brevet: "Disse tjern eies av 3 bønder her som har skog inntil tjernene og kan således ikke være med i salget". Søknaden avsluttes slik: "Det foreligger ikke prisforlangende for eiendomen uten tjernene, men håper at kommun kan bruke sin forkjøpsret og fastsette prisen etter skjøn". Etter at det 21. juli 1986 var inngått kjøpekontrakt mellom Boyesen og Knut Anfinset, tok Hol landbrukskontor i brev av 29. juli 1986 til Svein Anfinset opp spørsmålet om tilbaketrekking av søknaden om forkjøp etter konsesjonsloven og ba i tilfelle innsendt erklæring herom. Svein Anfinset har deretter i påskrift av 9. august 1986 avgitt slik erklæring: "Jeg trekker min søknad om forkjøp tilbake, til fordel for Knut Anfinset".

De ankende parter, Løite Anleggsservice v/Ragnar Hansehaug og Knut Erik Johansen, har anført i det vesentlige det samme som for herredsretten.

Det fastholdes at Svein Anfinset ikke har gjort gjeldende sin forkjøpsrett etter erklæringen av 5. juni 1959. Det foreligger således ikke noe skriftlig utsagn av dette innhold fra Svein. Han har heller ikke avgitt noe muntlig utsagn i denne retning, verken overfor selgeren eller kjøperne. Herredsretten har riktignok lagt til grunn at Svein høsten 1985 uttalte til selgeren Boyesen at han ville gjøre forkjøpsrett gjeldende. Boyesen har imidlertid som vitne under ankeforhandlingen benektet at han fikk noen slik beskjed av Svein. Det hevdes at Boyesen forklarte seg i samme retning også for herredsretten, som således må ha misforstått hans vitneforklaring under hovedforhandlingen.

Spørsmålet blir da om Knut Anfinset (Knut d.y.) hadde anledning til å gjøre forkjøpsrett gjeldende på vegne av sin far, jfr. Knuts brev av 19. juni 1986 til Kreditkassen: "Jeg bekrefter hermed at vi vil gjøre bruk av min fars, Svein Anfinsets forkjøpsrett". Det hevdes at Knut ikke hadde fullmakt fra faren til å gjøre gjeldende dennes forkjøpsrett. Knut synes etter hans tidligere opptreden å dømme nærmest å ha oppfattet situasjonen slik at han hadde rett til å gjøre forkjøpsrett gjeldende på egne vegne.

Under enhver omstendighet er forkjøpsretten gått tapt ved at den ikke er gjort gjeldende i tide.

Forkjøpsretten må gjøres gjeldende innen rimelig tid etter at rettighetshaveren har fått kunnskap om rettsovergangen, jfr. Rt-1938-374, Rt-1949-737 og Austenå: Løsningsrettigheter (1976) side 460-461, jfr. side 459. Herredsretten har tatt feil når den krever at forkjøpsrettshaveren skal ha fått skriftlig varsel om rettsovergangen - med spørsmål om forkjøpsretten vil bli gjort gjeldende - for at forkjøpsretten skal kunne falle bort ved passivitet. Det er her tilstrekkelig at rettighetshaveren faktisk får kunnskap om rettsovergangen uten hensyn til på hvilken måte det skjer. Ved slik kunnskap utløses en selvstendig aktivitetsplikt for rettighetshaveren.

Svein Anfinset ble kjent med kjøpet omkring månedsskiftet oktober/november 1985. Endelig standpunkt om å gjøre forkjøpsretten gjeldende kom først til uttrykk i Knut Anfinsets brev av 19. juni 1986 til Kreditkassen - som ikke var representant for kjøperne - og kjøperne ble først kjent med dette ved Kreditkassens brev av 15. juli 1986. Det er således gått lang tid fra kunnskapstidspunktet. Hvor lang tid kan så Svein - og Knut - "sitte på gjerdet" før de bestemmer seg? Hva ligger det nærmere i "rimelig tid" i denne forbindelse? Forholdet til fiskeretten var rimelig avklart allerede i desember 1985. Det var for øvrig aldri noen reell uenighet mellom partene med hensyn til fiskeretten. Kjøpesummen lå hele tiden fast.

Det vises til at man i lovgivningen opererer med relativt korte frister for å gjøre forkjøpsrett gjeldende; for offentlig forkjøpsrett er fristen 3 måneder og for privat forkjøpsrett i sameie- og servituttforhold er fristen 6 uker, jfr. Austenå l.c. side 453 og side 455-456.

I vår sak må det anses å ha gått for lang tid - 7 1/2 måned inntil endelig standpunkt ble tatt og 8 1/2 måned inntil kjøperne fikk beskjed. Det må tas hensyn til at kjøperne har opptrådt korrekt og ikke kan legges noe til last.

For tilfelle av at forkjøpskravet skulle føre fram, vises til den subsidiære påstand. Når det gjelder dennes punkt 2 - som ikke lenger er omtvistet - bemerkes at omkostningene som skulle dekkes av de opprinnelige kjøpere i tillegg til kjøpesummen, må kunne belastes forkjøpsrettshaveren, jfr. Rt-1927-612 og Austenå l.c. side 418-419 (og side 423-424). Når det gjelder punkt 3 i den subsidiære påstand - krav om renter av kjøpesummen i tiden etter 2. februar 1987 - anføres ingen særskilt hjemmel, jfr. Austenå l.c. side 425-426. Det vises til konsesjonsloven §14.7, som antas å hjemle også rentekrav for erververen, og som bør gis analogisk anvendelse her.

Ankemotparten, Svein Anfinsets dødsbo, fastholder at Svein høsten 1985 uttalte til selgeren Boyesen at forkjøpsretten ville bli gjort gjeldende og henholder seg til Boyesens vitneforklaring under hovedforhandlingen slik den er referert i herredsrettens dom. Dette vil imidlertid ikke være avgjørende for løsningen av rettstvisten idet man uten hensyn til dette må komme til at forkjøpsretten er gjort gjeldende av rette vedkommende og i tide. Dødsboet må således få medhold også under forutsetning av at Boyesens avvikende forklaring under ankeforhandlingen legges til grunn.

Det erkjennes at det - med det nevnte unntak - ikke var Svein, men sønnen Knut d.y. alene som i tiden etter kjøpekontrakten av 26. oktober 1985 opptrådte utad når det gjaldt å gjøre gjeldende forkjøpsretten etter erklæringen av 5. juni 1959. Knut opptrådte imidlertid her på vegne av faren og etter fullmakt fra denne. Det er på det rene at Svein ønsket forkjøpsretten gjort gjeldende med sikte på å overføre "Hallingheim" til sønnen Knut som for lengst hadde overtatt gården - hovedbølet - som eiendommen i sin tid var utskilt fra. Når Knut opptrådte utad for så vidt angår forkjøpsretten, var det således i full forståelse med faren også når det gjaldt ønsket om at eiendommen ble overdratt direkte til Knut. Fullmaktsforholdet var noe selvfølgelig som lå i hele situasjonen.

Forkjøpsretten er etter dette gjort gjeldende av rette vedkommende. Kjøperne ble for øvrig på et tidlig tidspunkt klar over at det var Knut som opptrådte utad i spørsmålet om forkjøpsretten og må for så vidt anses å ha godtatt at Knut har opptrådt på Sveins vegne slik at de ikke senere kan reise innsigelse på det grunnlag at fullmaktsforholdet ikke er tilstrekkelig dokumentert. Det er således uomtvistet at Knut allerede høsten 1985 etter inngåelsen av kjøpekontrakten tok kontakt med kjøperne ved Ragnar Hansehaug som har forklart at forkjøpsretten ble bragt på bane, og at Knut ved anledningen hadde gitt uttrykk for at prisen syntes å være for høy, men at han skulle tenke nærmere over det. Også uklarheten med hensyn til fiskeretten ble berørt. I løpet av vinteren 1986 var det nye kontakter mellom partene. Også på selgersiden oppfattet man Knut som rette vedkommende med hensyn til forkjøpsretten. Brevene fra megleren, Kreditkassen, var således stilet til Knut, jfr. den innledende saksfremstilling. Til dette kommer at Knut også telefonisk var i kontinuerlig kontakt med Kreditkassen. På denne bakgrunn måtte kjøperne - dersom de mente at Knut ikke var rette vedkommende - gitt uttrykk for dette langt tidligere og eventuelt søkt en avklaring av forholdet gjennom en henvendelse til Svein, jfr. i denne retning herredsrettens domsgrunner (side 8).

Videre er forkjøpsretten gjort gjeldende overfor rette vedkommende. Det er som utgangspunkt eieren - avhenderen - som rettighetshaveren har å holde seg til når forkjøpsretten skal gjøres gjeldende, jfr. Austenå: Løsningsrettigheter (1976) side 349 (under punkt 6). Skriftvekslingen mellom Kreditkassen og Knut Anfinset i tiden mai-juni 1986 førte til avklaring ved at forkjøpskravet kom til uttrykk skriftlig i ubetinget form. På dette tidspunkt var overdragelsen av eiendommen ikke gjennomført overfor de opprinnelige kjøpere. Rett adressat for forkjøpskravet var etter dette fortsatt avhenderen Boyesen - her representert av megleren, Kreditkassen.

I det foreliggende tilfelle foreligger ingen avtalefestet eller lovfestet frist for å gjøre forkjøpsretten gjeldende. De lovbestemte frister på 6 uker og 3 måneder som de ankende parter trekker inn til sammenligning, begynner først å løpe fra den tid forkjøperen får skriftlig melding om overdragelsen. Dette skjedde i det foreliggende tilfelle først ved Kreditkassens brev av 30. mai 1986 - eller senere brev av 13. juni 1986 - til Knut Anfinset med forespørsel om forkjøpsretten ville bli gjort gjeldende. Knut Anfinset bekreftet allerede i brev av 19. juni 1986 til Kreditkassen at forkjøpsrett ble gjort gjeldende. Dette ligger således godt innenfor de frister som man opererer med i lovgivningen.

Når det gjelder spørsmålet om forkjøpsretten er gjort gjeldende i tide, er man etter dette - i mangel av noen lovfestet frist - henvist til å søke veiledning i rettspraksis om hva som er rimelig tid i så henseende, jfr. Rt-1938-374 og Rt-1949-737 som opererer med relativt lange frister. Utgangspunktet for fristen er her tidspunktet da vedkommende ble kjent med overdragelsen selv om det er skjedd på annen måte enn ved skriftlig melding fra avhender eller erverver. I det foreliggende tilfelle ble rettighetshaveren kjent med overdragelsen omkring månedsskiftet oktober/november 1985. Etter at kjøpekontrakten ble annulert av selgeren i desember 1986 - på grunn av uklarheten med fiskeretten - var kontraktsforholdet så løst en tid fremover at man på forkjøpersiden ikke hadde annet å gjøre enn å stille seg avventende. Det var først i begynnelsen av mai 1986 at man på selgersiden fant forholdet tilstrekkelig klarlagt til at man kunne gå videre med handelen, jfr. Kreditkassens brev av 2. mai 1986 til Ragnar Hansehaug. Det var dette Knut Anfinset hadde å forholde seg til da han på denne tid tok telefonkontakt med Kreditkassen og senere fulgte dette opp i brevet av 25. mai 1986 til Kreditkassen med ordene: "Da jeg ikke har hørt noe mere fremsetter jeg for ordens skyld skriftlig mitt ønske om å benytte forkjøpsretten." Det var på denne tid at man fra selgersiden første gang skriftlig forespurte om forkjøpsretten ville bli gjort gjeldende, jfr. Kreditkassens brev av 30. mai 1986. Knut reiste i denne forbindelse spørsmål om kjøperne hadde godtatt kjøpesummen på sviktende premisser m.h.t. fiskeretten. Så snart det ble bragt på det rene at kjøperne ville stå ved kjøpesummen også etter at de var gjort kjent med de riktige eiendomsforhold til tjernene, ga Knut endelig bekreftelse på at forkjøpsretten ble gjort gjeldende, jfr. brevet av 19. juni 1986.

Etter dette må det være innlysende at forkjøpsretten er gjort gjeldende innen rimelig tid etter forholdene. At kjøperne først ble underrettet en måneds tid senere ved Kreditkassens brev av 15. juli 1986 er Knut Anfinset uten ansvar for. Det var på denne tid selgeren ved Kreditkassen han hadde å forholde seg til som rett adressat for forkjøpskravet.

Rentekravet i punkt 3 i den ankende parts subsidiære påstand bestrides. Kravet er uhjemlet og urimelig. Dødsboet har ikke hatt noen rådighet over eiendommen og har således ikke hatt noen nytte av den. Det er kjøperne som etter overtakelsen har hatt rådigheten over eiendommen og dermed nytten av den. I sommerhalvåret har det således vært gjort betydelig bruk av hytten.

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten med hensyn til forkjøpskravet.

Når det gjelder begrunnelsen, kan lagmannsretten i det vesentlige slutte seg til ankemotpartens - dødsboets - anførsler foran, dog slik at man legger Boyesens vitneforklaring under ankeforhandlingen til grunn.

Lagmannsretten finner det således lite tvilsomt at Knut Anfinset hadde fullmakt fra faren Svein til å gjøre gjeldende Sveins forkjøpsrett etter erklæringen av 5. juni 1959. Lagmannsretten er videre enig med dødsboet i at selgeren Boyesen ved Kreditkassen var rett adressat for forkjøpskravet i tiden fram til sommeren 1986, og at forkjøpsretten således ble gjort gjeldende overfor rette vedkommende, senest ved Knut Anfinsets brev av 19. juni 1986 til Kreditkassen.

Når det gjelder spørsmålet om forkjøpsretten ble gjort gjeldende i tide, legger lagmannsretten særlig vekt på at Knut hadde å forholde seg til selgeren som adressat for forkjøpskravet, og at man på selgersiden foreløpig ikke hadde tatt noe klart standpunkt til om man ville stå ved kjøpekontrakten og gå videre med handelen. På denne bakgrunn er det vanskelig å se at Knut i den nærmeste tid etter årsskiftet 1985-1986 ville ha kunnet opptre vesentlig annerledes enn gjort. På selgersiden var man åpenbart på denne tid innstillet på eller innforstått med at forkjøpsspørsmålet fikk bero inntil videre. Da selgeren senere bestemte seg for å gå videre med handelen og ønsket klarlagt om forkjøpsrett ble gjort gjeldende, handlet Knut rimelig raskt etter at han fikk beskjed om dette.

Forkjøpskravet blir hermed tatt til følge.

Herredsrettens dom blir etter dette å stadfeste på dette punkt - med det tillegg om erstatning for omkostninger ved kjøpet som partene er enige om (jfr. foran side 6-8). Stadfestelsen gjelder også omkostningsavgjørelsen som lagmannsretten ikke har noe å bemerke til.

Lagmannsretten er videre enig med dødsboet i at rentekravet - punkt 3 i den ankende parts subsidiære påstand - ikke kan føre fram og kan også her slutte seg til begrunnelsen i ankemotpartens - dødsboets - anførsler foran. Dødsboet blir således her å frifinne, jfr. punkt 2 i domsslutningen nedenfor.

Anken har ikke ført fram for så vidt angår den prinsipale påstand. Når det gjelder den subsidiære påstand, har anken ført fram for omkostningskravet, men ikke for rentekravet.

De ankende parter vil etter dette bli pålagt å betale fulle saksomkostninger for lagmannsretten i samsvar med hovedreglen i tvistemålsloven §180 første ledd, idet behandlingen av spørsmålet om erstatning for omkostninger ved kjøpet - der anken førte fram - ikke antas å ha medført nevneverdige meromkostninger. Ankemotpartens prosessfullmektig har fremlagt omkostningsoppgave som lyder på kr 14000,- (det hele salær). Lagmannsretten har intet å bemerke til oppgaven og legger denne til grunn.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Herredsrettens dom stadfestes med den endring at det i tillegg til vederlaget i punkt 1 betales 12.000,- -tolvtusen- kroner i erstatning for omkostninger ved kjøpet av eiendommen.

2. For øvrig frifinnes Svein Anfinsets dødsbo.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Løite Anleggsservice v/Ragnar Hansehaug og Knut Erik Johansen til Svein Anfinsets dødsbo 14.000,- -fjortentusen- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne dom.