HR-1989-165-K
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1989-04-06 |
| Publisert: | HR-1989-00165k |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Lnr 165 K/1989, jnr 48/1989 |
| Parter: | Bodø kommune (advokat Tore Benson) mot Ivar og Hans Nordgård (advokat Henry A Berntsen). |
| Forfatter: | Sandene, Schweigaard Selmer, Hellesylt |
| Lovhenvisninger: | Tomtefesteloven (1975) §16, Tvistemålsloven (1915) §179, §384, §403, §404, Tomtefesteloven (1975) |
Bodø kommune bortfestet ved avtale av 10. april 1986 tomten, gnr 39, bnr 463 i Bodø til Vastkust-Stugan A/S på nærmere bestemte vilkår. Festeren overdro ved påtegning av 31. desember 1986 festeretten til Hans Nordgård og Ivar Nordgård. I henhold til kjøpekontrakt mellom de samme parter ervervet Hans Nordgård og Ivar Nordgård tre hytter som er oppført på tomten. Kommunen nektet å godkjenne overdragelsen av festeretten, og Hans Nordgård og Ivar Nordgård har under henvisning til tomtefesteloven av 30 mai 1975 nr 20 §16, fjerde ledd overfor Bodø namsrett fremsatt begjæring om rettens beslutning for at de godkjennes som erververe av festeretten. Namsretten avsa kjennelse 14. november 1988 med slik slutning: "1. Bodø kommune har rett til å nekte overføring av festeavtale vedrørende eiendommen gnr 39 bnr 463 i Bodø kommune fra Vastkuststugan A/S til Ivar Nordgård og Hans Nordgård.
2. Ivar Nordgård og Hans Nordgård tilpliktes å betale saksomkostninger til Bodø Kommune med kr 4.500,- -firetusenfemhundrekroner -". Hans Nordgård og Ivar Nordgård påkjærte namsrettens kjennelse til Hålogaland lagmannsrett, som 12. desember 1988 avsa kjennelse med slik slutning: "1. Hans og Ivar Nordgård godkjennes som erververe av festerettighetene til gnr. 39 bnr. 463 i Bodø i henhold til avtale av 10. april 1986 mellom Bodø kommune og Vastkust-Stugan A/S.
2. Saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten tilkjennes ikke." Det nærmere saksforhold fremgår av de nevnte kjennelser.
Bodø kommune har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Kommunene gjør gjeldende at det foreligger feil ved lovanvendelsen og saksbehandlingen.
Når det gjelder lovanvendelsen hevder Bodø kommune at kommunen er berettiget å nekte overdragelse av festekontrakten idet festetomten benyttes til et annet formål enn forutsatt i festekontrakten. I henhold til festekontrakten skal tomten "benyttes til utstillingsområde for hus og hytte med fast kontor". Hyttene er tatt i bruk som boliger uten at Bodø kommune som grunneier har samtykket i dette. Bygningsrådets midlertidige tillatelse til bruksendring binder ikke kommunen som grunneier.
Bodø kommune anfører videre at den omstendighet at Hans Nordgård og Ivar Nordgård er notorisk dårlige betalere gir grunn til å nekte overdragelse av festekontrakten. Lagmannsretten har basert sin avgjørelse på galt faktum og har stilt for strenge krav til hva som skal til for å kunne karakterisere Hans Nordgård og Ivar Nordgård som "dårlige betalere". Det er ikke riktig - som lagt til grunn av lagmannsretten - at gjeldsforpliktelsen til kommunen var gjort opp og at dette ikke var bestridt.
Når det gjelder sakbehandlingen, anføres det at lagmannsretten burde ha gitt kommunens prosessfullmektig en frist til å kommentere motpartens siste prosesskrift hvor det ble opplyst at gjelden var betalt, eller ventet med å fatte sine avgjørelser til han hadde hatt rimelig tid til å kommentere prosesskriftet. Det vises til Rt-1950-981.
Bodø kommune har nedlagt slik påstand: "Prinsipalt: Namsrettens kjennelse stadfestes.
Subsidiært: Lagmannsrettens kjennelse oppheves.
I begge tilfelle: Ivar Nordgård og Hans Nordgård tilpliktes å betale saksomkostninger for lagmannsretten og høyesteretts kjæremålsutvalg." Hans Nordgård og Ivar Nordgård har tatt til motmæle. Det anføres at festetomten benyttes til et formål som er godkjent av Bodø bygningsråd. Det kan ikke i tillegg kreves samtykke fra kommunestyre eller formannskap. I alle fall måtte kjæremotparten ha krav på beskjed fra kommunaldirektøren for teknisk etat om at slikt samtykke var nødvendig.
Kjæremotpartene har ikke lagt skjul på at de i 1988 har hatt likvide vanskeligheter. Det erkjennes i tilsvaret at det har gjenstått en del restanser til Bodø kommune. I prosesskrift av 7. mars 1989 opplyses det imidlertid at kjæremotpartene har betalt restansen til Bodø kommune som var på kr 140.876,-
Kjæremotpartene hevder at kommunens egentlige begrunnelse for å nekte å godkjenne overdragelse av festekontrakten er at tomten er håndgitt til andre.
Det bestrides at det foreligger saksbehandlingsfeil. Spørsmålet om hvorvidt Hans Nordgård og Ivar Nordgård var skyldig penger til Bodø kommune kan vanskelig sees å være av en slik betydning for lagmannsrettens avgjørelse at det var nødvendig med ny frist for å innhente nye opplysninger.
Hans Nordgård og Ivar Nordgård har nedlagt slik påstand: "1. Hålogaland lagmannsretts kjennelse datert 12. desember 1988 stadfestes.
2. Bodø kommune tilpliktes å betale sakens omkostninger for namsrett, lagmannsrett og Høyesteretts kjæremålsutvalg. Omkostningene foreslås samlet satt til kr. 6.500,-." Høyesteretts kjæremålsutvalg skal bemerke:
Det gjelder her et videre kjæremål, og kjæremålsutvalgets kompetanse er begrenset etter tvistemålsloven §404.
Etter tomtefesteloven av 30. mai 1975 nr 20 §16 fjerde ledd, jf tredje ledd, kan namsretten nekte å gi godkjenning til overføring av festeretten, men bare "når det er sakleg grunn til det". Utvalget er enig med lagmannsretten i at lovbestemmelsen må forstås slik at dårlig betalingsevne hos erververen av festeretten er en omstendighet som kan gjøre det saklig å nekte å godkjenne en overføring.
Lagmannsretten kom til at Hans og Ivar Nordgård ikke har vært så dårlige betalere at det er saklig grunn for å nekte dem å overta festeretten. I den forbindelse nevner lagmannsretten at Hans og Ivar Nordgård i et senere prosesskrift har opplyst at gjeldsforpliktelsene til kommunen er oppgjort, og at dette heller ikke er bestridt av kommunen. Lagmannsrettens vurdering av spørsmålet om det er saklig grunn til å nekte godkjenning av festerettsoverdragelsen er knyttet til disse opplysninger. - Opplysningene var imidlertid ikke riktige. De ble gitt i prosesskrift av 30. november 1988, mottatt av kommunens advokat 6. desember 1988. Samme dag sendte advokaten tilsvar til kjæremålserklæringen, datert 22. november 1988, som hadde tilsvarsfrist 19. desember 1988. Kommunen fikk imidlertid ikke noen frist til å uttale seg om de nye opplysninger i prosesskriftet av 30. november 1988. Lagmannsretten traff sin avgjørelse 12. desember 1988, altså seks dager etter at kommunen hadde mottatt nevnte prosesskrift, og uten at kommunen hadde uttalt seg om de nye opplysninger.
Utvalget vil peke på at den nye opplysningen om at den kjærende parter hadde gjort opp gjeldsforpliktelsene til kommunen, måtte være av sentral betydning i saken. Kommunen burde enten ha fått ny frist til å uttale seg, eller lagmannsretten burde ventet med å avgjøre kjæremålet slik at kommunen hadde fått en rimelig tid til å undersøke og imøtegå den kjærende parts påstand. Denne feil i saksbehandlingen må lede til opphevelse av lagmannsrettens kjennelse og hjemvising av saken, jf tvistemålsloven §384 første ledd og §403 annet ledd. Avgjørelen om saksomkostninger bør utstå, jf tvistemålsloven §179.
Kjennelsen er enstemmig.