LE-1992-3138

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1994-02-04
Publisert:	LE-1992-03138
Stikkord:	Husleierett
Sammendrag:
Saksgang:	Asker og Bærum herredsrett - Nr. A 549/92 - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-03138 A - Anket til Høyesterett - Saken hevet.
Parter:	Ankende part: 1. Tor-Herman Næss m.fl. (10 parter) (Prosessfullmektig: Advokat Einar Hanssen, Oslo). Motpart: A/S Bærums-Hus (Prosessfullmektig: Advokat Cato Johannessen, Lillestrøm).
Forfatter:	1. Lagdommer Hilde Wiesener Haga, formann 2. Lagdommer Ragnhild Dæhlin 3. Lagdommer Sissel Rydman Langseth
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §35, Tvistemålsloven (1915) §172, §174, §180, §38

Murmester/ingeniør Rune Heder, Asker Saken gjelder krav om nedsettelse av husleie etter husleieloven §35.

Eiendommen Gamle Drammensvei 37 i Østre Bærum ble bebygget i 1965 av Grunn- og Høybygg Bærum A/S med en boligblokk inneholdende 2-, 3- og 4-værelsers leiligheter, som ble utleid mot lån til utleieren (jfr. nå husleieloven kapitel 9). Gården er senere solgt til Bærums-Hus A/S, som er et eiendomsselskap med delvis samme eiere som Grunn- og Høybygg Bærum A/S.

Gården ligger i Stabekk sentrum, nær forretninger, offentlige kommunikasjoner og skoler, men tilbaketrukket fra veien. De leiligheter saken gjelder, er alle 3- eller 4-roms på henholdsvis 86 og 99 må, og har i tillegg sydvendt balkong på 7 - 8 må. Standarden er stort sett enkel, men leilighetene har peis med Dovreinnsats, separat bad/wc og keramiske fliser på badet.

Husleien var i 1966 henholdsvis 356,25 og 461,25 kroner pr. måned, og var i 1991 steget til henholdsvis 1417 og 1814 kroner.

Utleieren varslet i brev til leietakerne av 23. september 1991 at eiendommen ville bli taksert med henblikk på husleieøkning. Taksering ble foretatt 3. oktober 1991 av takstmann MNTF Roar Martinsen. Markedsleien for den takserte 3-romsleilighet ble vurdert til brutto ca 6000 kroner pr. måned, og årsleien ble - med fradrag for leietakerens rentetap på innskuddet, som for den aktuelle leilighet var 45000 kroner - fastsatt til 67500 kroner. Bruttoleien tilsvarer ca 827 kroner pr. år pr. må boligareal.

I brev 3. januar 1992 til leietakerne fastsatte Bærums-Hus A/S nye leier. Fra brevet til leierne av 3-romsleilighetene gjengis:

Deres leilighet har et leieareal på 86,00 må med en partialobligasjon på kr 45000,00. Dagens husleie er kr 1417,00. Markedsleie iht taksten for denne leilighet er kr 5625,00. Det er da tatt hensyn til at obligasjonen ikke er rentebærende.

Etter nærmere vurdering er vi kommet til at leien for leiligheten skal være kr 5000,00. For at den umiddelbare økningen ikke skal bli for stor vil vi ta økningen over 3 år. I første omgang vil derfor leien bli kr 2850,00 fra 1. mars 92.

På bakgrunn av foranstående ser vi oss derfor nødsaget til å si opp leieforholdet for regulering av husleien. Hvis de bestrider vår rett til å regulere leien som nevnt foran, må søksmål etter husleieloven §38 være reist innen 30 dager etter at denne oppsigelse er mottatt av Dem.

Til leierne av 4-romsleilighetene ble det sendt likelydende brev, men med andre tall. For Egil Rønneberg, som har en partialobligasjon på 100000 kroner, ble markedsleien på grunnlag av taksten anslått til 6000 kroner og leien fastsatt til 5325 kroner, med foreløpig leie 3210 kroner fra 1. mars 92. For de øvrige leiere av 4-romsleiligheter, som har partialobligasjoner på 55000 kroner, ble markedsleien anslått til 6375 kroner, leien fastsatt til 5650 kroner, og foreløpig leie 3340 kroner fra 1. mars 92.

Den betingede oppsigelse ble senere trukket tilbake.

Ved stevning av 21. april 1992 reiste 13 leietakere søksmål mot utleieren med krav om nedsettelse av husleien og tilbakebetaling av for meget betalt leie. Påstanden ble senere utvidet med følgende punkter:

Forhøyet leie kan saksøkte først kreve fra og med juni 1992 for saksøkerne 1-7.

Saksøkerne er ikke forpliktet til å betale for renhold i 1991 utover det som allerede er betalt.

Asker og Bærum herredsrett, satt med fagkyndige meddommere, avsa 13. november 1992 dom i saken med slik domsslutning:

1. Forhøyet leie kan AS Bærums-Hus først kreve fra og med juni 1992. Forøvrig frifinnes saksøkte.

2. Hver av partene bærer sine omkostninger.

Tor-Herman Næss, Berit Nilsen, Petter Chr. Meyer, Liv Holthe, Terje Sørlie, Else Flateland, Nils Monstad, Lisbeth Henrichsen, Rolv Høyer-Dahl, Egil Rønneberg og Nils Petter Bogen har i rett tid påanket herredsrettens dom for så vidt gjelder at utleieren ble frifunnet for kravene om leienedsettelse og tilbakebetaling av for meget betalt leie. I prosesskrift av 17. desember 1992 har de ankende parters prosessfullmektig opplyst at p.g.a. den korte ankefrist ble samtlige saksøkere som ikke hadde gitt annen beskjed, oppført som ankende parter i ankeerklæringen, og at anken trekkes tilbake for Terje Sørlies vedkommende, idet han ikke senere har bekreftet sin deltakelse. Ankemotparten har ikke kommentert tilbaketrekningen.

Ankeforhandling ble holdt i Oslo 25. januar 1994. Lagmannsretten var satt med to fagkyndige meddommere. De ankende parter møtte ved sin prosessfullmektig, mens ankemotparten også var representert ved styreformannen, Lars Bjaaland, som også er gårdens forretningsfører. Han avga forklaring. Retten foretok befaring i Gamle Drammensvei 37, hvor man bl.a. så på én leilighet på 86 må og én på 99 må. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Det nærmere saksforhold fremgår av herredsrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger i det følgende.

De ankende parter har i det vesentlige anført:

Retten til oppregulering av husleien bestrides ikke, men husleieøkningen er for stor. Martinsens takst er ikke avgjørende. Han har vurdert hva markedet er villig til å gi, men uten å ta hensyn til de inngåtte leiekontrakter, og uten å vurdere leienivået ut fra de prinsipper som oppstilles i husleieloven §35. Ved den vurdering av leien som retten må foreta etter §35, kan man ikke bare vektlegge markedsleien i strøket. Det er også spørsmål om rimelighet, og i den forbindelse må det tas hensyn til en rekke momenter som knapt er berørt i herredsrettens dom:

Det dreier seg om leieforhold som er forutsatt av avtalepartene å være av lang varighet. Situasjonen adskiller seg fra korttidsleieforhold, som baseres på leietakerens akutte behov for tak over hodet, og dermed lett fører til et høyere leienivå. Det vises til at sammenligningsgrunnlaget etter husleieloven §35 siste punktum skal være "lignende leieforhold". De nylig inngåtte kontrakter som ankemotparten har fremlagt under ankeforhandlingen, har kort oppsigelsesfrist og redusert vedlikeholdsplikt for leietakeren. Disse momenter tyder på at det dreier seg om kortsiktige leieforhold. Den oppnådde leie i disse kontrakter er dermed ikke uten videre relevant.

Den opprinnelige husleie ved innflytting i nybygget må antas å ha vært passende. Beregnet ut fra utviklingen i konsumprisindeksen skulle leien pr. 1992 ha vært 2178 kroner for 3-værelsers leilighetene og 2821 kroner for 4-værelsers leilighetene. Ankemotparten har ikke forsøkt å dokumentere at husleiene har steget mer enn andre priser i perioden. Det burde gå en grense for husleiens størrelse ved det nivå som følger av konsumprisindeksen.

Det må tas hensyn til at innskuddene var en verdifull finansieringskilde i byggetiden. Det vises til at balansen for A/S Bærums-Hus pr. 31. desember 1991 oppgir bygningsverdien til 2374020 kroner, mens leieboerobligasjoner og deposita er oppført med 2263534 kroner. Den angitte bygningsverdi må forstås som byggeomkostninger med tillegg av eventuelle senere påkostninger, slik at leieboerinnskuddene synes på det nærmeste å ha finansiert byggingen. For innskyterne gir obligasjonene ingen avkastning.

Videre må det legges vekt på at leietakerne etter leieavtalene har en utvidet plikt til indre vedlikehold i forhold til det som er vanlig. Samtidig har utleieren avkrevet beboerne tillegg for diverse utvendig vedlikehold. Leietakerne betaler også oppvarming og varmtvann. Dårlig ytre vedlikehold har ført til lekkasjer, som igjen har gitt skader innvendig i enkelte leiligheter.

Det nevnes i denne forbindelse at det opprinnelig var en forutsetning at beboerne skulle kunne disponere garasjeplass og fellesvaskeri i kjelleren, mot særskilt betaling. Vaskemaskinen har vært i ustand i lang tid, mens garasjen er tatt i bruk for andre formål.

Det er urimelig ikke å ta hensyn til at enkelte beboere - med utleierens vitende - har betalt høye beløp til tidligere leietakere som de har kjøpt sin leilighet av.

Som et trekk i helhetsbildet nevnes at A/S Bærums-Hus ved utleie i 1985 betinget seg lån fra leietakeren som vilkår for utleien. Dette synes å ha vært i strid med husleieloven kapitel 9.

Det vises også til at utleieren krever lavere leie i Halfdan Jønssons vei 18, som firmaet også eier.

Til støtte for de ankende parters standpunkt vises til Wyller: Boligrett (1992), side 231, Kobbe: Husleieloven og til Rt-1985-1199 og Rt-1987-1386. De dommer ankemotparten viser til, gjelder forretningslokaler, ikke boliger som i den foreliggende sak.

De ankende parter har nedlagt slik påstand:

1. Husleien i leieforholdene mellom de ankende parter og ankemotparten fastsettes etter rettens skjønn.

2. Ankemotparten dømmes til å betale tilbake til de ankende parter for mye betalt husleie med 18 % rente pro anno fra innbetalingstidspunktene til 31. desember 93 og 12 % rente pro anno fra 1. januar 94 til betaling skjer.

3. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten.

Ankemotparten, A/S Bærums-Hus, har i det vesentlige anført:

Retten skal vurdere hva leilighetene kan leies ut for i et balansert marked, hvor det er noenlunde samsvar mellom tilbud og etterspørsel. Dagens marked har den nødvendige balanse. Den leie som kreves er ikke urimelig.

Årsaken til at leilighetene i Halfdan Jønssons vei 18 har lavere leie pr. må er at de fremtrer som mindre attraktive enn de leiligheter saken gjelder, bl.a. p.g.a. dårligere beliggenhet.

Det er tatt hensyn til de innbetalte innskudd ved leiefastsettelsen ved at bruttoleien er fratrukket et beløp som tilsvarer 10 % årlig rente av innskuddet. Utover dette har hverken innskuddet eller kontraktsbestemmelsene om leieforholdets varighet noen betydning for den foreliggende konflikt. A/S Bærums-Hus har for øvrig ikke inngått kontrakter i strid med husleieloven kapitel 9, idet det dreier seg om ombytting av innfridde innskudd.

At vaskemaskinen ikke er reparert eller skiftet ut, har aldri tidligere vært påtalt av leietakerne, som alle har egen vaskemaskin i leiligheten. Tørketrommelen og kaldrullen i vaskeriet er i stand, og benyttes av beboerne. Da beboerne i sin tid ble tilbudt å leie garasjeplass, var det bare én som sa seg interessert. Det var dermed ikke grunnlag for å benytte arealet til garasjer. Etter bruksendring utleies det nå til lager. Etter dette foreligger ingen forsømmelse fra utleierens side m.h.t. disse forhold.

Når husleiene var lave inntil forhøyelsen i 1992, skyldes det dels passivitet fra den tidligere forretningsførers side, dels prisstopp gjennom lengre perioder i 1970- og -80-årene. Leietakerne har imidlertid ikke noe krav på å beholde en lav leie, selv om de har vært så heldige å ha denne fordelen i en årrekke.

A/S Bærums-Hus har nedlagt slik påstand:

1. Herredsrettens dom forsåvidt punkt 1 stadfestes.

2. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger både for herredsretten og lagmannsretten.

Lagmannsretten bemerker innledningsvis at den endring i det formelle partsforhold som er referert ovenfor på side 4, etter omstendighetene anses som en rettelse av ankeerklæringen, ikke som tilbaketrekning av anken. Det anses derfor unødvendig å heve saken for Trond Sørlies vedkommende.

Ankesaken gjelder bare kravet om nedsettelse av leiene for 1992, 1993 og 1994, og - forutsatt at dette fører frem - kravet om tilbakebetaling av for meget betalt husleie. For at kravet om leienedsettelse skal tas til følge, må det etter husleieloven §35 første punktum være misforhold mellom den leie som kreves og verdien av den leilighet det gjelder.

Lagmannsretten er, som herredsretten, kommet til at kravet om nedsettelse av husleiene ikke kan føre frem, og kan i det vesentlige slutte seg til herredsrettens begrunnelse. Nye opplysninger som fremkom under ankeforhandlingen har gitt lagmannsretten et bedre grunnlag for å vurdere spørsmålet om misforhold enn herredsretten hadde. Det vises til at 4 leiligheter i gården ble utleid høsten 1993 med husleier som tilsvarer de leier som avkreves de ankende parter fra 1. mars 1994. For disse leiligheter er det ikke betalt innskudd, og dermed heller ikke gjort fradrag for rentetap. Lagmannsretten legger til grunn at utleie til denne pris var kurant, og viser til Lars Bjaalands forklaring under ankeforhandlingen om at leiekontrakt ble inngått ca en halv uke etter annonsering i Aftenposten, og at bare én av de nye leietakerne forsøkte å prute på prisen.

De nye leiekontrakter skiller seg fra de ankende parters bl.a. ved at leieforholdet bortfaller uten oppsigelse etter 5 år, og at de nye leietakerne er pålagt en mindre omfattende plikt til indre vedlikehold. Selv om det sist nevnte moment kan betinge en noe høyere pris enn for de omtvistede leieforhold, antar lagmannsretten at dette oppveies av at de ankende parter har overdragelsesrett. De varierende kontraktsbestemmelser om leieforholdenes varighet finner lagmannsretten av marginal betydning for leienivået - iallfall i de ankende parters favør - og går ikke nærmere inn på dette forhold.

Heller ikke den forskjell som ligger i at de nye leietakere slipper å betale innskudd, kan ses å gi grunnlag for noen vesentlig ulik vurdering av leiene, all den stund dette er kompensert med en tilsvarende høyere leie for de sist utleide leiligheter. De nye leietakerne har for øvrig betalt depositum tilsvarende tre måneders husleie.

Etter rettspraksis kreves en betydelig forskjell mellom leiekrav og markedsleie i forretningsleieforhold for at et nedsettelseskrav etter husleieloven §35 skal tas til følge. Det vises særlig til Rt-1987-1386. Selv om ordlyden i §35 ikke gir grunnlag for å legge andre prinsipper til grunn ved vurderingen av boligleier enn ved vurderingen av leier for forretningslokaler, antar lagmannsretten at det skal mindre til for å konstatere misforhold mellom leiekrav og verdi i boligleieforhold enn ved leie av forretningslokaler. Det vises til Rt-1985-1199 (på side 1204-05), hvor det bl.a. uttales at husleieloven §35 ikke har den samme betydning ved leie i forretningsforhold som ved leie av bolig.

I den foreliggende sak er imidlertid lagmannsretten - på grunnlag av de leier som er oppnådd ved utleie høsten 1993, Roar Martinsens takst av 3. oktober 1991 og rettens egen verdivurdering etter å ha foretatt befaring - kommet til at de avkrevde leier - som fra 1. mars 1994 fortsatt ligger ca 10 % under den nevnte takst - ikke står i misforhold til leieobjektenes verdi. Det bemerkes i denne forbindelse at de ankende parter ikke har anført at det i dag er noen slik ubalanse i markedet som kan medføre at faktisk markedsleie ikke er avgjørende for verdivurderingen etter §35 første punktum. Heller ikke retten kan se at det foreligger noen knapphetssituasjon på det leiemarked saken gjelder som på en ekstraordinær måte påvirker leienivået i leietakernes disfavør.

Ved anvendelsen av Martinsens takst har retten lagt til grunn at han ikke har vært forelagt leiekontraktene, og således ikke har lagt vekt på de konkrete leievilkår på annen måte enn ved fradraget for rentetap på obligasjonen.

Når vilkåret i §35 første punktum om misforhold mellom ytelsene ikke er oppfylt, blir det ikke aktuelt for retten å fastsette ny "rimelig" leie etter bestemmelsens 4. - 6. punktum. Den anvisning §35 gir på at "såvel utleierens som leierens interesser" skal ivaretas, som muligens åpner for en konkret rimelighetsvurdering uavhengig av de objektive markedsforhold, kommer først inn dersom slik ny leie skal fastsettes.

For ordens skyld nevnes at det faktum at enkelte av de ankende parter har betalt en betydelig overpris ved kjøp av sin leierett fra en tidligere leier, må være utleieren og hans vederlagskrav uvedkommende. Det tilføyes at det ikke kan legges til grunn at utleieren har vært kjent med forholdet før i ettertid.

Lagmannsretten finner også grunn til å nevne at ekstra utgifter til indre vedlikehold som enkelte leietakere kan ha hatt som følge av tidligere dårlig ytre vedlikehold fra utleierens side, heller ikke kan trekkes inn i saken. Det dreier seg eventuelt om et erstatningskrav mot utleieren, som ikke kan påvirke rettens vurdering av om det foreligger misforhold mellom husleiekravet og leilighetens verdi. Det er ikke anført at det på tiden for fremsettelse av kravet om forhøyet leie - eller senere - har vært mangler ved det generelle ytre vedlikehold.

Etter dette har anken vært forgjeves.

Herredsretten kom til at hver av partene skulle bære sine saksomkostninger etter tvistemålsloven §172 annet ledd, sammenholdt med §174 første ledd, idet saksøkerne "i det alt vesentlige har tapt saken, men ... ikke fullstendig". Ankemotparten har anført at omkostningsavgjørelsen er uriktig, idet saksomkostninger burde vært tilkjent A/S Bærums-Hus.

Lagmannsretten bemerker at herredsrettens domsslutning må tolkes ut fra premissene og partenes påstander, og at det da klart fremgår at domsslutningens punkt 1, som ga saksøkerne medhold, bare gjelder saksøkerne nr. 1-7. For disse saksøkeres vedkommende skal omkostningsspørsmålet dermed avgjøres på grunnlag av tvistemålsloven §174. Det tvistepunkt de nevnte saksøkere fikk medhold i, var etter lagmannsrettens vurdering av mindre betydning, og de vesentlige utgifter ved saken må anses voldt ved spørsmålet om leienes størrelse, jfr. §174 annet ledd.

De øvrige saksøkere tapte saken fullstendig, slik at deres omkostningsansvar skal avgjøres etter tvistemålsloven §172.

Selv om utgangspunktet etter dette blir at samtlige saksøkere burde ha vært pålagt saksomkostningsansvar, finner lagmannsretten under tvil at de hadde fyllestgjørende grunn til å reise sak, og at dette moment bør tillegges avgjørende vekt. Det vises her til at saksøkerne før saksanlegget innhentet takst fra en annen takstmann, som fastsatte leiene - uten fradrag for obligasjonene - til henholdsvis 58000 og 69000 kroner pr. år. Tatt i betraktning at det ikke er nærmere avklart hvor stort misforhold som kreves for å oppnå nedsettelse av boligleier, innebærer taksten en differanse i forhold til de leier som kreves som må anses stor nok til å forsvare saksanlegget, og dermed gi grunnlag for å oppheve omkostningsansvaret både for saksøkerne nr. 1-7 etter §174 og for de øvrige saksøkere etter §172 annet ledd. Etter dette finner lagmannsretten å kunne stadfeste herredsrettens dom også for så vidt gjelder domsslutningens punkt 2.

Spørsmålet om saksomkostninger for lagmannsretten skal avgjøres etter tvistemålsloven §180 første ledd, hvoretter de ankende parter bør erstatte ankemotpartens omkostninger.

Advokat Johannessen har inngitt omkostningsoppgave pålydende 17000 kroner, som i sin helhet er salær. Retten legger oppgaven til grunn.

Dommen er enstemmig.

Slutning:

1. Herredsrettens dom stadfestes så langt den er påanket.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler TorHerman Næss, Berit Nilsen, Petter Chr. Meyer, Else Flateland, Nils Monstad, Lisbeth Henrichsen, Rolv Høyer-Dahl, Egil Rønneberg, Liv Holthe og Nils Petter Bogen in solidum innen 2 - to - uker fra forkynnelse av dommen 17000 - syttentusen - kroner til A/S Bærums-Hus.