Rt-1987-1386

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1987-11-26
Publisert:	Rt-1987-1386 (379-87)
Stikkord:	Husleierett
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr 138B/1987, nr 106/1986:
Parter:	I/S Eiendomsspar A/S & Co (advokat Ståle Sommernes) mot 1. Erna Munck og Vera Skøyen 2. Liv Hammelbo 3. Roald Torpenberg 4. Vibeke og Geir Støre 5. Sverre Ruth & Co. 6. Bjørn Hanevold 7. Svein R. Iversen 8. Georg Rajka 9. Arnold Andreassen 10. Borge Ask og A. Hofgaard 11. Ivar Andersen-Gott 12. Knut Barstein 13. Meieribrukets Pensjonskasse 14. Norske Meierifolks Landsforening 15. Arvid Gulvik Lie (advokat Arne Kobbe)
Forfatter:	Schei, Michelsen, Halvorsen, Bugge, Backer
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §35, Tvistemålsloven (1915) §392, §65, §98, Prisloven (1953) §18, §1

Dommer Schei: Saken gjelder krav om nedsettelse av husleie i medhold av husleieloven §35 for kontor- og forretningslokaler i Grensen 3 i Oslo.

Grensen 3 er et forretningsbygg oppført i 1933. Det er banklokaler i praktisk talt hele første og i det vesentlige av annen etasje. I første etasje er det dessuten et mindre butikklokale og i annen etasje en frisørsalong. I tredje til niende etasje er det kontorlokaler med en rekke leietakere.

I desember 1982 ble eiendommen solgt av Sparebanken Oslo Akershus til I/S Eiendomsspar A/S & Co. På vegne av huseieren sendte OPAK A/S, et større selskap innen prosjektering, byggeledelse, taksering m v, den 25. februar 1983 varsel til leietakerne om husleieforhøyelse fra 1 juni 1983. Den nye leien ble satt til kr 850 pr m2 pr år for det bruttoareal (BTA) leietakeren disponerte og for en forholdsmessig del av fellesarealet i etasjen (FA I) og kr 440 pr m2 pr år for en forholdsmessig andel av fellesareal som tekniske rom, inngangsparti m v (FA II). For frisørsalongen i annen etasje ble leien satt til kr 1 100 pr m2 pr år. Beregningen av BTA, FA I og FA II var foretatt i henhold til reglene i Norsk Standard 3940. For alle leietakerne var leieforhøyelsen betydelig i forhold til det de tidligere hadde betalt. Gjennomsnittlig var forhøyelsen på 136 prosent.

Et flertall av leietakerne bestred rettmessigheten av leieforhøyelsen. De hadde alle "vanlige" leiekontrakter med tre måneders oppsigelse og uten bestemmelser om hvorledes leieforhøyelser skulle gjennomføres. I tre forskjellige søksmål gikk i alt 24 leietakere til sak mot gårdeieren med krav om nedsettelse av leien. Grunnlaget for kravet var regelen i husleieloven §35. Gårdeieren påstod seg frifunnet i forhold til alle saksøkerne. Husleieretten forente de tre sakene til felles behandling etter tvistemålsloven §98.

Ved Oslo husleieretts dom av 9. oktober 1984 fikk 22 av saksøkerne medhold i sitt krav om nedsettelse av husleien, dog med et langt mindre beløp enn det de hadde anført som det riktige.

Husleieretten aksepterte en leie på kr 850 pr m2 pr år for kontorer ut mot gaten og kr 800 for lokalene inn mot gården. For frisørsalongen ble leien satt til kr 1100 pr m2 pr år. I motsetning til gårdeieren beregnet husleieretten leiens størrelse for de enkelte leietakere ut fra bruksarealet (BRA) - - arealet innenfor yttervegger - for den enkelte leietaker med tillegg av en forholdsmessig andel av fellesarealet i vedkommende etasje (FA I). Leie ble ikke beregnet for andel i det øvrige fellesarealet (FA II). For partene i nærværende ankesak innebar husleierettens leiefastsettelse en reduksjon på 10-11 prosent i forhold til gårdeierens leiekrav.

Gårdeieren ble frifunnet for kravet om nedsettelse i forhold til e n leietaker, idet husleieretten fant at det her ikke var misforhold mellom den leie som var krevet og verdien av leieobjektet. En leietaker frafalt søksmålet, og saken ble her hevet.

For partene i nærværende ankesak har husleierettens dom denne domsslutning:

"2. Med virkning fra 1. juni 1983 fastsettes årsleien for de øvrige 21 saksøkere til følgende beløp:

2. Erna Munk Melle og Vera Skøien kr 71.500,-

3. Liv Hammelbo kr. 47.600,-

Roald Torpenberg kr. 21.675,-

Vibeke og Geir Støre kr. 56.100,-

4. Sverre Ruth & Co kr. 187.000,-

Bjørn Hanvold kr. 28.050,-

Svein B. Iversen kr. 45.475,-

Georg Rajka kr. 56.400,-

Arnold Andreassen kr. 15.600,-

Borge Ask og A. Hofgaard kr. 63.600,-

6. Ivar Andersen-Gott kr. 55.250,-

Knut Barstein kr. 51.425,-

7. Meieribrukets Pensjonskasse kr. 155.125,-

Norske Meierifolks landsforening kr. 96.475,-

8. Arvid Gulvik Lie kr. 77.775,-

3. Saksomkostninger tilkjennes ikke."

18 av leietakerne anket til Eidsivating lagmannsrett for å oppnå ytterligere nedsettelse. I/S Eiendomsspar A/S & Co. erklærte motanke og påstod seg frifunnet for ethvert krav om nedsettelse. Tre av de ankende parter kom til enighet med gårdeieren og frafalt anken. Ankesaken ble hevet i forhold til disse.

Ved Eidsivating lagmannsretts dom av 3. mars 1986 fikk de øvrige 15 leietakere medhold. Lagmannsretten fastsatte leiene til beløp som gjennomsnittlig lå ca 30 prosent under gårdeierens leiekrav. Retten beregnet ikke leien ut fra en pris pr m2, men fastsatte den til en rund sum for hver leietaker. Dette innebar at leie utlignet på hver m2, ble noe forskjellig for de aller fleste leietakerne uansett om gårdeierens eller husleierettesn beregningsmåte ble lagt til grunn.

Lagmannsrettens dom har denne domsslutning:

"I. Med virkning fra 1. juni 1983 fastsettes årsleien for følgende ankende parter slik:

1. Erna Munk og Vera Skøien kr. 65.000

2. Liv Hammelbo kr. 42.000

3. Roald Torpenberg kr. 18.000

4. Vibeke og Geir Støre kr. 51.000

5. Sverre Ruth & Co kr. 80.000

6. Bjørn Hanvold kr. 24.000

7. Svein B. Iversen kr. 38.000

8. Georg Rajka kr. 47.000

9. Arnold Andreassen kr. 13.000

10. Borge Ask og A. Hofgaard kr. 53.000

11. Ivar Andersen-Gott kr. 47.000

12. Knut Barstein kr. 46.000

13. Meieribrukets Pensjonskasse kr. 135.000

14. Norske Meierifolks landsforening kr. 83.000

15. Arvid Gulvik Lie kr. 65.000

II. Saksomkostninger tilkjennes ikke, hverken for husleieretten eller for lagmannsretten."

I/S Eiendomsspar A/S & Co. har anket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder rettsanvendelsen og bevisbedømmelsen. Etter at anken ble uttatt har gårdeieren kommet til enighet med en av ankemotpartene, Roald Torpenberg. Ankesaken skal heves for hans vedkommende.

Når det gjelder saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere retter, viser jeg til husleierettens og lagmannsrettens domsgrunner. Jeg nevner at I/S Eiendomsspar A/S & Co i 1985 overdro Grensen 3 til A/S Christiania Glasmagasin. Dette selskap er senere fusjonert med Made In A/S. Overdragelsen av eiendommen har ikke foranlediget noen endring av partsforholdet i saken, jf i denne forbindelse tvistemålsloven §65 annet ledd.

Det er til bruk for Høyesterett avhørt to vitner ved bevisopptak. Det er fremlagt enkelte nye dokumenter. Saken foreligger for Høyesterett i samme skikkelse som for de tidligere retter.

Den ankende part, I/S Eiendomsspar A/S & Co., har for Høyesterett i det vesentlige gjort gjeldende:

Det er ikke grunnlag for nedsettelse av leien etter husleieloven §35. Skal husleien kunne reguleres etter denne bestemmelsen, må det foreligge et vesentlig misforhold mellom gårdeierens leiekrav og verdien av det lokale som leies. Det er ikke tilfelle i forhold til noen av leietakerne.

Spørsmålet om det foreligger et slikt misforhold har både en rettslig og en faktisk side. Det sentrale ved vurderingen må være om gårdeierens leiekrav stod i et misforhold til markedsnivået for leie av denne type lokaler. Ved fastleggelsen av dette nivået må man sammenlikne med leien for lokaler av tilsvarende kvalitet og beliggenhet og eventuelt korrigere for ulikheter.

Husleieretten og lagmannsretten har ikke villet akseptere markedsleien - den leie som oppnås ved nyutleie av tilsvarende lokaler - som sammenlikningsgrunnlag. Både husleieretten og lagmannsretten har lagt til grunn at siden det her gjelder etablerte leieforhold, må leietakerne ha krav på en rimeligere leie. En differensiering mellom nye og etablerte leieforhold er ikke hjemlet i husleieloven §35, og reelle hensyn taler med styrke mot å innfortolke en slik forskjellsbehandling i bestemmelsen.

I "misforhold" ligger at det må være en betydelig forskjell mellom den leie som er krevet og markedsleien for at det skal kunne skje noen reduksjon etter husleieloven §35, jf Rt-1985-1199. Noe slikt misforhold er ikke til stede i denne saken. Huseieren har basert sitt leiekrav på en husleievurdering foretatt av OPAK A/S. OPAK A/S undersøkte leienivået for tilsvarende lokaler før de fremsatte sitt leieforslag, og allerede denne undersøkelsen gir et sterkt bevis for at leiefastsettelsen er i samsvar med markedsleien. Det materialet den ankende part har fremlagt om priser ved leie av kontorlokaler sentralt i Oslo, bekrefter for øvrig dette. De eksempler på annonser som ankemotparten har fremlagt, har ingen interesse. Annonsene mangler blant annet opplysninger om det er bruttoareal, bruksareal eller nettoareal det opereres med og om leietakeren vil bli belastet med en andel av driftsutgiftene for gården i tillegg til husleien.

Selv om Høyesterett skulle dele husleierettens og lagmannsrettens rettslige syn på husleieloven §35, må den ankende part gis medhold. Det fremlagte materiale viser at huseieren i virkeligheten var forsiktig med sine leiekrav. Også om man utelukkende sammenlikner med leienivået for tilsvarende lokaler i etablerte leieforhold, foreligger det ikke noe misforhold mellom leiekravene og dette nivået.

Subsidiært hevdes det at hvis Høyesterett skulle komme til at retten ikke har faktisk grunnlag for å frifinne den ankende part og heller ikke faktisk grunnlag for å fastsette leien for de enkelte leietakere, må retten iallfall kunne fastslå at lagmannsrettens fastsettelse var uriktig. Under denne forutsetning må lagmannsrettens dom oppheves og saken hjemvises til lagmannsretten til fortsatt behandling, jf tvistemålsloven §392 annet ledd.

Den ankende part har for Høyesterett nedlagt slik påstand:

"1. Prinsipalt:

I/S Eiendomsspar A/S & Co. frifinnes.

2. Subsidiært:

Eidsivating lagmannsretts dom av 3. mars 1986 oppheves og saken hjemvises til fortsatt behandling ved lagmannsretten.

3. I begge tilfelle: I/S Eiendomsspar A/S & Co. tilkjennes saksomkostninger for husleieretten, lagmannsretten og Høyesterett."

Ankemotpartene har for Høyesterett i det vesentlige gjort gjeldende:

Selv om ankemotpartene er av den mening at de leier lagmannsretten fastsatte er i høyeste laget, godtar de lagmannsrettens domsresultat.

Ved anvendelsen av husleieloven §35 er det viktig å ha som utgangspunkt at bestemmelsen har en sosial bakgrunn. Den skal beskytte leietakere mot utnyttelse fra huseierens side ved høye leiepåslag. Husleieloven §35 gjelder såvel leie av bolig som leie av forretningslokale. Ved vurderingen av om det er grunnlag for nedsettelse, må man legge den samme norm til grunn ved forretningslokaler som ved leie av bolig. Det er uten støtte i husleieloven §35 å kreve et større misforhold ved leie av forretningslokaler.

Det er ikke bare en sammenlikning med markedsleie for tilsvarende lokaler som er av betydning ved husleieloven §35. Bestemmelsen nevner en rekke andre momenter, blant annet "leierens interesser", som alle må tas i betraktning.

Inn i vurderingen må også komme mer generelle samfunnspolitiske hensyn. Særlig viktig er hensynet til en forsvarlig pris- og kostnadsutvikling, jf i denne forbindelse prisloven §1. Husleieloven §35 er en regel som langt på vei er grunnet på de samme hensyn som prisloven §18. Det er derfor naturlig også ved anvendelsen av husleieloven §35 å se hen til prisloven formålsparagraf.

Ved vurderingen må det spille en helt avgjørende rolle, som også husleieretten og lagmannsretten har lagt til grunn, at saken gjelder etablerte leieforhold. For slike leieforhold kan det ved vurderingen av om det foreligger "misforhold" ikke være riktig å sammenlikne med hva som oppnås ved nyutleie av tilsvarende lokaler. De som har etablert seg, har gjennom investeringer m v i virkeligheten bundet seg til fortsatt leie av lokalene. Leietakerne kan derfor ikke velge om de vil fortsette leieforholdet også etter leieforhøyelsen. Nyutleie kommer i en helt annen stilling. Her vil leietakeren kunne overveie om han ikke, hensett til den leie som forlanges, er bedre tjent med heller å leie et annet sted. Når man sammenlikner med nivået for "markedsleie", er det derfor utelukkende leienivået for etablerte leieforhold som er av interesse.

Etter husleieloven §35 skal det søkes veiledning i "rimelig markedsleie". Høye leier som er oppnådd, skal det ses bort fra ved sammenlikningen. "Rimelig" må også få betydning ved fastleggelsen av hvor stor forskjell det må kreves mellom leiekravet og nivået for markedsleien for etablerte leieforhold, før leien skal kunne reguleres etter husleieloven §35. Ligger kravet mer enn ubetydelig over markedsleien, må det være tilstrekkelig til nedsettelse.

Leieøkningen var på 136 prosent. I seg selv er det en indikasjon på at leiekravet klart må overstige nivået for markedsleien. Størrelsen av forhøyelsen må også få betydning på den måten at leietakerne må ha et krav på ikke å bli utsatt for denne type leiepåslag.

Ved den konkrete vurdering av leienivået, må man være oppmerksom på at OPAK A/S normalt representerer gårdeiere, og selskapets uttalelser må forventes ubevisst å være farvet av de interesser det skal ivareta. Det er derfor grunn til å se på materialet fra OPAK A/S med skepsis. Et riktigere sammenlikningsgrunnlag vil man få ved å se på husleierettens leiefastsettelser i andre saker. Videre har man et godt sammenlikningsgrunnlag i de annonser som er fremlagt. Disse annonsene bekrefter for øvrig at alt fra før 1983 hadde man i Oslo et marked i balanse når det gjaldt utleie av kontor- og forretningslokaler. Sentrale lokaler til betydelig lavere leie enn leiekravene i nærværende sak, hadde man problemer med å få leid ut.

Ankemotpartene har for Høyesterett nedlagt slik påstand:

"Lagmannsrettens dom stadfestes. De ankende parter tilkjennes sakens omkostninger for Høyesterett."

Jeg er kommet til et annet resultat enn husleieretten og lagmannsretten. Etter mitt syn er det ikke grunnlag for nedsettelse av leiene etter husleieloven §35.

Innledningsvis peker jeg på at saken gjelder leie av forretnings- og kontorlokaler i et marked "i balanse", i den forstand at det ikke foreligger en knapphetssituasjon som på ekstraordinær måte påvirker leienivået i leietakernes disfavør. Partene har fremhevet for Høyesterett at alt i 1983 var det ikke mangel på denne type lokaler i Oslo, og at dette for øvrig fortsatt er tilfelle. I et slikt leiemarked må det avgjørende for om husleien kan kreves nedsatt etter husleielovens §35, være om leiekravene i vesentlig grad overstiger nivået for markedsleie av tilsvarende lokaler, jf Rt-1985-1199 og Rt-1984-1203.

I nærværende sak er det reist spørsmål dels om hvilke rettslige prinsipper som er bestemmende for den "markedsleien" det skal sammenliknes med, og dels om hvor stor - "vesentlig" - differansen må være mellom leiekravet og markedsleien før nedsettelse skal skje.

Husleieretten og lagmannsretten har lagt til grunn at det ikke er et riktig sammenlikningsgrunnlag å se hen til hva som betales ved nyutleie av tilsvarende lokaler. Fordi det dreier seg om etablerte leieforhold, har leietakerne etter disse retters mening krav på en lavere husleie enn det nivået ved nyutleie skulle tilsi. Dette rettslige syn er jeg ikke enig i. Jeg kan ikke se at husleieloven §35 i sin utforming legger opp til en slik forskjellsbehandling av leietakere. Klare reelle hensyn taler mot det. Anvendt konsekvent vil husleierettens og lagmannsrettens lovforståelse kunne føre til at leietakerne i et bygg betaler forskjellig husleie etter som leieforholdet ble etablert forholdsvis nylig eller for flere år siden, uten at dette har noen sammenheng med lokalenes kvalitet m v. Gårdens avkastningsverdi for eieren vil avhenge av om han har "gamle" eller nye leietakere, og verdien vil kunne endres radikalt om han er så "heldig" å bli kvitt en "gammel" leietaker. En regel om at leietakere med eldre leieforhold skulle ha krav på rimeligere leie enn nye leietakere, ville også kunne føre til en vridning i kontraktspraksis ved utleie i retning av kortere tidsbegrensede leiekontrakter med skifte av leietakere etter leietidens utløp.

Ankemotpartene har med styrke anført at leietakere i etablerte leieforhold må ha et vern mot at huseieren, gjennom høye leiepåslag, utnytter det avhengighetsforhold til lokalene som en leietaker kan komme i. Dette er jeg enig i, jf i denne forbindelse at husleieloven §35 bestemmer at det skal legges vekt på "leierens interesser". Men et slikt vern for leietakere mot utnyttelse av en avhengighetssituasjon, er noe annet enn at de skal ha krav på å få leie lokalene billigere enn det andre vanligvis må betale for gjennom leie å få hånd om tilsvarende lokaler.

Foranlediget av ankemotpartenes prosedyre legger jeg til at den markedsleie det skal sammenliknes med, er det nivå for leie som vanligvis oppnås for tilsvarende lokaler. Om en enkelt eller noen få leietakere ut fra sitt særlige behov er villige til å betale en høyere pris, er en slik høyere pris ikke relevant som sammenlikningsgrunnlag. Jeg minner også om at en forutsetning for at den faktiske markedsleie skal være sammenlikningsgrunnlaget etter husleieloven §35, er at man har en situasjon hvor det ikke er knapphet på den aktuelle type lokaler.

Spørsmålet er så hvilken differanse det må være mellom leiekravet og nivået for markedsleie for tilsvarende lokaler for at nedsettelse skal kunne skje. Husleieloven §35 første ledds første punktum bruker uttrykket "misforhold". I Rt-1985-1199 er det uttalt at det må "være av avgjørende betydning om den avkrevde leie vesentlig overstiger markedsleienivået for slike lokaler". Jeg oppfatter avgjørelsen slik at kravet om "vesentlig" ble knyttet til det forhold at saken gjaldt et forretningslokale i et marked i balanse. Det er også situasjonen i nærværende sak. Som påpekt i Rt-1985-1199 er husleieloven §35 først og fremst motivert ut fra et ønske om å beskytte leietakere av boliger i en situasjon hvor det er boligmangel. Det samme beskyttelsesbehov gjør seg ikke gjeldende ved leie av forretningslokaler, og enn mindre i en situasjon hvor det ikke er mangel på slike lokaler. Denne forskjell i beskyttelsesbehov tilsier etter min mening at domstolene må være varsomme med å nedsette leien for forretningslokaler etter husleieloven §35. Med mindre det foreligger et moment av utnyttelse, f eks ved at gårdeieren har benyttet leietakerens tilknytning til lokalene til å presse leien over markedsnivået, bør det kreves et vesentlig avvik mellom leiekravet og markedsnivået før nedsettelse finner sted.

Oslo husleierett har i nærværende sak, og også i flere andre avgjørelser, praktisert kravet om "misforhold" slik at i alle tilfelle hvor leiekravet har ligget mer enn 10 prosent over "rimelig leie", er leien nedsatt. Selv om sammenlikningsgrunnlaget hadde vært korrekt, og husleieretten hadde sammenliknet med nivået for markedsleien, ville en differanse på 10 prosent etter min oppfatning vært klart for liten for å nedsette leien.

Vedrørende den konkrete vurdering av om det her foreligger et misforhold mellom leiekrav og markedsnivå bemerker jeg:

Grunnlaget for gårdeierens leiekrav var en vurdering av OPAK A/S. Som utgangspunktet for sin vurdering har selskapet uttalt:

"OPAKs leievurdering er basert på markedsleie, dvs. hva markedet er villig til å betale ved en standard leiekontrakt og med lokalene ledig.

Markedsleie er etter OPAKs syn ikke det optimale en enkelt potensiell leietaker er villig til å betale for et enkelt lokale, men den leie som flere uavhengige interessenter anser som passende. En enkelt leietaker kan av spesielle årsaker være villig til å betale spesiell høy leie for å sikre seg lokalet. Dette er ikke markedsleie."

Jeg kan ikke se at dette utgangspunktet for vurderingen fra OPAK A/S er uriktig.

Ved den faktiske vurdering av om leiekravet avviker fra nivået for markedsleie, må det etter min mening legges vekt på at gårdeieren har basert sitt krav på en vurdering fra et velrenommert takstfirma, jf Rt-1985-1199. Jeg finner ikke holdepunkter for at OPAK A/S har hatt en egeninteresse i takstresultatet som kan gi grunnlag for å betvile at leievurderingen er foretatt etter et forsvarlig skjønn. Jeg finner også støtte for at leiekravene er i samsvar med nivået for markedsleien, i det forhold at det etter at nærværende sak ble reist, er inngått i alt syv nye leieavtaler i Grensen 3, hvor leiene ligger til dels betydelig over de leiekrav denne saken gjelder.

Begge parter har fremlagt et omfattende materiale for å belyse nivået for leie av kontorer i Oslo sentrum. Det er vanskelig å trekke entydige konklusjoner av dette materialet, men ut fra en helhetsbedømmelse finner jeg at materialet iallfall ikke gir holdepunkter for at det foreligger noe misforhold mellom de leiekrav saken gjelder og markedsnivået.

Ankemotpartene har særlig fremhevet at Høyesterett bør legge vekt på husleierettens praksis. Jeg er enig i at Oslo husleierett utvilsomt har kunnskap om leiemarkedet i Oslo. Når jeg likevel ikke finner veiledning i husleierettens praksis, er det fordi den har basert sine fastsettelser på rettslige prinsipper jeg finner uholdbare, dels ved sondringen mellom nye og etablerte leieforhold og dels ved at man har stilt et alt for beskjedent krav til differanse for å konstatere "misforhold". Derimot legger jeg betydelig vekt på at husleieretten i nærværende sak har uttalt: "Retten vil også peke på at den faktiske markedsleie ved nyutleie i dette strøk av byen, nok ligger en del høyere enn saksøktes krav."

Ankemotpartene har fremhevet at det er et selvstendig argument for nedsettelse at leieforhøyelsen var på hele 136 prosent. Det er mulig, uten at jeg finner grunn til å ta standpunkt til det, at den prosentvise størrelse av leieforhøyelsen kan være et moment i vurderingen hvor det er tvil om forskjellen mellom leiekrav og markedsnivå er stor nok til at leien kan kreves nedsatt. Men iallfall i et tilfelle som nærværende, hvor det ikke er holdepunkter for å konstatere et slikt misforhold, kan jeg ikke se at den prosentvise størrelse av leieforhøyelsen i seg selv er relevant. Den leietaker som har vært så heldig å ha hatt en særlig rimelig leie, har ikke i husleieloven §35 et vern for fortsatt å ha en særlig begunstiget stilling.

Jeg er etter dette kommet til at det ikke er grunnlag for leienedsettelse etter husleieloven §35. I/S Eiendomsspar A/S & Co. må frifinnes.

Den ankende part har krevet seg tilkjent saksomkostninger. Jeg finner at saken har reist rettsspørsmål av prinsipiell betydning som det var et behov for å få avklaret. Saksomkostninger bør derfor ikke tilkjennes for noen instans.

Ankesaken er begjært hevet for ankemotpart nr 3 Roald Torpenberg. Kravet tas til følge.

Jeg stemmer for denne dom:

1. Ankesaken heves for ankemotpart nr 3 Roald Torpenberg.

2. I/S Eiendomsspar A/S & Co. frifinnes.

3. Saksomkostninger tilkjennes ikke.