LE-1994-1905

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1995-05-08
Publisert:	LE-1994-01905
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	- Oslo byrett Nr. 92-10247A - Eidsivating lagmannsrett LE-1994-01905 A.
Parter:	Ankende part: Sameiet Horngården (Prosessfullmektig: H.r.advokat Jon Tenden, Oslo) Motpart: W.B. Samson A/S (Prosessfullmektig: Advokat Tom A. Torkildsen)
Forfatter:	1. Lagdommer Hilde Wiesener Haga, formann 2. Lagdommer Øystein Hermansen 3. Kst. lagdommer Ola Bøe
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §180, Avtaleloven (1918) §36, Husleieloven (1939) §35, §7, §8

Saken gjelder regulering av husleie i forretningsforhold.

Den ankende part eier forretningsbygget Horngården, gnr. 207, bnr. 225, beliggende ved Egertorget i Oslo. Ankemotparten (heretter kalt Samson) har fra 1968 leid lokaler i Horngården. Lokalene - som brukes til restaurantvirksomhet - ligger i annen etasje og har egen inngang fra Øvre Slottsgate. I perioden fra 1968 til og med 1977 hadde Samson en fremleieavtale. I desember 1977 inngikk Samson og Sameiet Horngården (heretter kalt Horngården) en tidsbegrenset leiekontrakt for perioden 1.januar 1978 til 31.desember 1987.

Denne avtalen ga verken adgang til markedsleieregulering eller overdragelse. 1977-avtalen ble i 1982 avløst av en oppsigelig leiekontrakt uten tidsbegrensning og med rett til overdragelse. Avtalen inneholder i §2 og §8 bl.a. bestemmelser om regulering av leien.

Fra kontraktens §2 hitsettes:

Leiesummen utgjør kr 167088,- pr. år.

Dersom intet annet er avtalt har utleieren rett til å regulere leiesummen med 1 - en - måneds skriftlig varsel så vel for tidsbestemte, uoppsigelige som oppsigelige kontrakter.

Fra §8, avsnittet "særlige bestemmelser" hitsettes:

Nærværende kontrakt erstatter tidligere kontrakt på åremål. Leien er gjenstand for konsumprisindeksregulering pr. 15/8 hvert år, første gang 15/8-83. Pr. 1/1-1988 skal man legge til grunn markedsleie for tilsvarende lokaler i samme strøk og med samme art og beliggenhet. Den nye markedsleie født xx.xx.1988 skal på tilsvarende måte indeksreguleres pr. 15/8 hvert år, første gang pr. 15/81988.

Foranlediget av henvendelse fra Samson om samtykke til overdragelse av leieretten skrev Horngården brev av 24.juni 1992:

Re. møte på mitt kontor 4/6 d.å.

Jeg beklager at en tilbakemelding har tatt noe tid. Det skyldes at saken har fremskyndet en del forhold i forbindelse med opprydningen etter min fars død.

Vi har foretatt en undersøkelse i markedet for å få fastsatt en riktig markedsleie for restauranter i tilsvarende lokaler i strøket Karl Johans gt./Egertorget. Leienivået ligger fra ca Kr. 3000,- pr brutto m og oppover.

I henhold til leiekontraktens paragraf 8, varsler vi husleieøkning pr. 1/1 1993. Riktig markedsleie vil da være Kr. 3000,- pr. brutto m pluss andel fellesutgifter.

Vi har fått utarbeidet en ny leiekontrakt som vi ønsker å etablere som standard i Horngården. Advokatene Strand & Aall har likelydende kontrakt.

Vi har på det nåværende tidspunkt ingen motforestillinger til en eventuell overdragelse av denne leiekontrakten til Rio Pizza under forutsetning av at vi inngår kontrakt med direkte med disse.

Vi har fått henvendelser fra andre potensielle leietagere til restaurantlokalene. Vi er derfor også interessert i en rask avklaring.

Samson bestred at Horngården hadde rett til slik regulering, og saken ble brakt inn for Oslo byrett, som avsa dom i saken 8.juni 1994 med slik domsslutning:

1. Leiekontrakt av 1. april 1982 mellom W.B. Samson A/S og Sameiet Horngården gir ikke rett til regulering av husleien som varslet i brev av 24.juni 1992 fra Kirsti Munthe-Kaas.

2. Sameiet Horngården betaler saksomkostninger til W.B. Samson A/S innen 2 - to - uker med kr 38040,- - trettiåttetusenogførti -.

Saksforholdet fremgår av byrettens domsgrunner og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

Horngården har i rett tid påanket byrettens dom til lagmannsretten begrunnet i feil bevisbedømmelse og rettsanvendelse. Samson har tatt til gjenmæle.

Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus 19. og 20. april 1995. Hans Oscar Munthe-Kaas og Morten Samson avga partsforklaring for henholdsvis den ankende part og ankemotparten. Det ble avhørt 6 vitner. Retten foretok befaring i lokalene og i området ved Horngården. Rettsboken viser hva som ble dokumentert.

Den ankende part har i det vesentlige anført:

Prinsipalt anføres at kontrakten gir hjemmel for den foretatte regulering av leien. Det gjøres gjeldende at kontraktens §2 om rett til leieregulering med 1 måneds varsel kommer til anvendelse og at denne bestemmelse ikke er satt tilside av kontraktens §8. Ved tolkning av kontrakten må det tas utgangspunkt i ordlyden. §2 må ansees å være hovedbestemmelsen i standardkontrakten. Kontrakten er inngått mellom profesjonelle parter som begge var aktive ved utformingen av avtalen. Hadde de ment at §2 ikke skulle gjelde, ville denne vært overstrøket. §2 åpner således for regulering med en måneds varsel.

Kontraktens §8 supplerer bestemmelsen i §2, idet det er vanlig i slike kontrakter å ha reguleringsklausul både for konsumprisindeks og markedsleie. Standardkontrakten er i vanlig bruk i markedet. Kontrakten må riktignok tolkes slik at markedsregulering ikke kan skje før pr. 1. januar 88 som tilsvarer utløpet av den tidsbegrensede 77-avtalen hvor markedsregulering var utelukket. Deretter kan utleier imidlertid fritt kreve markedsregulering etter §2.

Det har formodningen mot seg at leieforholdet - som ikke er tidsbegrenset - aldri skal kunne reguleres til markedsnivå etter reguleringen pr. 1.januar 1988. Det var jo utleiers hovedmotiv for å endre kontrakten i 1982 at markedsregulering skulle innføres. §8 har uansett selvstendig betydning, idet konsumprisindeksregulering er enkelt og praktisk å gjennomføre i motsetning til regulering til markedsleie.

Subsidiært - dersom kontrakten ikke hjemler markedsleie-regulering - anføres at utleier i realiteten har foretatt en endringsoppsigelse ved brevet av 26.juni 1992. Reguleringen er skjedd med minst 6 måneders varsel som er leieavtalens oppsigelsesfrist. I stedet for å si opp hele leieforholdet, må utleier kunne foreta det mindre ved å gi en partiell oppsigelse vedrørende leiesummen. En slik endringsoppsigelse vil alltid være saklig, og heller ikke urimelig, for partene i et balansert marked for forretningslokaler. Selv om brevet av 26.juni 1992 ikke formelt oppfyller husleieloven krav til oppsigelse, må brevet rettslig sett kunne likestilles med en endringsoppsigelse.

De lagmannsrettsdommer motparten har vist til på dette punkt er ikke relevante, da de gjaldt oppsigelse for å fremtvinge tidsbegrensede kontrakter og ikke leieforhøyelse. For øvrig vises til uttalelser i Wyllers "Boligrett", 2.utgave 1992, 266 og i Lilleholts "Oppseiingsvernet i bustadleigeforhold", 104.

Til ankemotpartens subsidiære krav om eventuell nedsettelse av leien i medhold av husleieloven §35, anføres at man ved vurderingen av markedsleie må se hen til nyere leieforhold fra 1991/92 og ikke til vesentlig eldre etablerte leieforhold. Etter §35 er det et vilkår at den forlangte leie står i misforhold til markedsnivået. En differanse på 10% mellom forlangt leie og markedsleie ble i Grensen 3-dommen, jf Rt-1987-1386, fastslått å være klart for liten til å nedsette leien. Praksis har vist at avviket må ligge på rundt 25% for å ansees som betydelig. Bare dersom slikt avvik finnes godtgjort, kan retten nedsette leien.

Det er naturlig å sammenligne den omtvistede leie med de fremlagte leiebetingelser for 1991 for bl.a. Jambo Restaurant og Mirawa Barbeque på den andre siden av Egertorget hvor årsleien er rundt kr 3000,- pr. m. Det vises også til kontrakten inngått i 1993 med leietagere i Fokus-kvartalet, og hvor leienivået langt overstiger kr 3000,- pr. m. Samson leier for øvrig et lokale i kjeller og 1.etg. i nabogården. Med en normal leie på kjellerdelen utgjør leien for 1.etg. her over kr 5000,- pr. m. Hvorvidt Samson med sin driftsform makter å betale kr 3000,- pr. m for 2.etasje er ikke relevant. At en eller flere andre er villig til å leie for kr 3000,- må være tilstrekkelig. Avgjørende vekt må legges på den fremlagte takst av 27.april 1994 og flere vitneutsagn, som bekrefter det leienivå utleier har forlangt.

Ankemotparten må ha bevisbyrden for at den krevde husleie avviker vesentlig fra markedsleie i strøket, og har ikke oppfylt denne byrden.

Ankende part har lagt ned slik påstand:

Sameiet Horngården frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for begge retter.

Ankemotparten har henholdt seg til byrettens dom, som påstås riktig så vel i resultat som begrunnelse. Selskapet har i det vesentlige anført:

Ved tolkningen av leiekontrakten er det ikke grunnlag for å la §2 ha selvstendig virkning i tillegg til §8. Kontraktens §8 har uttømmende bestemmelser både om indeksregulering og regulering til markedsleie.

Utleiers påtegning på advokat Knut Wahl's brev av 20. november 87 ("konsumprisindeks pr. 15.8. hvert år, som tidligere") viser at partene har ment at husleien ikke skal kunne reguleres fritt.

Avtalens ordlyd taler også mot at det skal kunne foretas regulering til markedsnivå utover den regulering §8 gir adgang til. Kontraktens §2 åpner bare for reguleringsadgang "dersom intet annet er avtalt". Ved kontraktens §8 er nettopp noe annet avtalt. Slik §2 er formulert er det ikke noe moment at §2 ikke er strøket ut. §8 er ført i pennen av utleier, som nå legger en spesiell fortolkning til grunn for å oppnå noe annet enn det partene hadde ment. Det ville vært enkelt ved en tilføyelse i §8 å klargjøre dersom markedsregulering også etter 1.januar 1988 var intensjonen. Vitnet Wahl har bekreftet at slik regulering ikke var omtalt mellom partene. Justeringen til markedsleie pr. 1. januar 88 ble akseptert fordi dette ville ha inntruffet også ved utløpet av -77-avtalen.

Det er verken uvanlig eller spesielt fordelaktig for leietager at avtalen bare har reguleringsadgang knyttet til konsumprisindeksen i en oppsigelig avtale.

Forsåvidt gjelder brevet av 24. juni 1992 fra utleier v/Kirsti Munthe-Kaas, hevdes prinsipalt at det ikke er en oppsigelse. Subsidiært, dersom brevet er en oppsigelse, oppfyller den ikke kravene i husleieloven §7 og er således ugyldig. Atter subsidiært anføres at det heller ikke er grunnlag for endringsoppsigelse, dersom det i kontrakten er inntatt uttrykkelig bestemmelse om leiereguleringen. Her foreligger slike uttømmende bestemmelser i §8.

Forsåvidt gjelder Grensen 3-dommen hadde leietagerne avtalt 3 måneders oppsigelse, men det var ikke avtalt hvordan leien skulle reguleres. Det vises også til Lilleholt, 104, 1.periode i pkt. 4.2536.

Atter subsidiært anføres at en endringsoppsigelse under enhver omstendighet må tilsidesettes fordi den savner saklig grunn og vil virke urimelig.

Det vises til dommene i RG-1974-511 og RG-1975-335. Der brukte utleier oppsigelse for å få endret kontrakten fra oppsigelig til tidsbegrenset. Her er det annerledes, men prinsippet om at det er urimelig å bruke oppsigelse som brekkstang for å endre vesentlige punkter i en kontrakt er det samme.

En oppsigelse ville også virke urimelig i lys av de store investeringer Samson foretok i lokalene, særlig i 1987.

Dersom retten finner grunnlag for at en markedsregulering kan foretas, hevdes at leieforhøyelsen ikke er overensstemmende med antatt markedsleie, og at retten må foreta nedsettelse med hjemmel i husleieloven §35.

I denne saken er avviket mellom den forlangte leie og markedsleien klart mer enn 25%. Eksakt markedsleie er vanskelig å fastsette, utgangspunktet må være slik OPAK i sin leievurdering av 13. juli 92 legger til grunn. Markedsleie er ikke det maksimale en enkelt leietager er villig til å betale, men den leie som av flere uavhengige interessenter ansees som passende. Det må være realisme i leienivået i form av at leiere normalt kan makte å betale leien. Såvel OPAKs som vitnet Røyerts vurdering er at markedsleien er kr 1800,- pr. m pr. år. For øvrig er leien på kr 1087,- pr. m for restauranten Mama Rosa vis vis Samson's lokaler det mest sammenlignbare i området. Hvis lagmannsretten finner at leien kan reguleres utover konsumprisindeksen, aksepteres at markedsleien pr. 1992/93 settes til kr 1800,- pr. m pr. år.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

1. Oslo byretts dom av 8.juni 1994 i sak nr. 92-10247 A/21 stadfestes.

2. W.B. Samson A/S tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og kan i det vesentligste tiltre dennes begrunnelse.

Lagmannsretten finner at leieavtalen ikke gir hjemmel for markedsregulering av husleien utover den regulering som skal følge konsumprisindeksen.

Etter initiativ fra Horngården ble det fra våren 1982 startet forhandlinger om å avløse den løpende, tidsbegrensede leiekontrakt med en oppsigelig kontrakt. Begge parter hadde bistand av advokater i forhandlingene og ved utformingen. Kontrakten, som er en standardkontrakt fra Oslo og Omegn Huseierforenings Servicekontor - ble utfylt av utleiers advokat og underveis korrigert på enkelte punkter av leiers advokat. Bakgrunnen var at Horngårdens nye gårdsbestyrer mente at leienivået lå betydelig under markedsleie og at gjeldende kontrakt - som hadde utløp først 31. desember 1987 - ikke hjemlet regulering til ønsket leienivå.

Ut fra dette fremsto den nye kontrakten som balansert. Utleier oppnådde en umiddelbar økning av leien med 50% samt at ny markedsregulering kunne skje pr. 1. januar 88. Leietager fikk en kontrakt uten tidsbegrensning med 6 måneders oppsigelsesfrist samt rett til å overdra kontrakten.

Lagmannsretten legger til grunn at det ikke er uvanlig at en oppsigelig leiekontrakt har bestemmelser både om konsumprisindeksregulering og markedsleieregulering. Den trykte teksten i avtalens §2 gir i dette tilfellet utleier rett til leieregulering med 1 måneds varsel dersom intet annet er avtalt. Lagmannsretten er imidlertid enig med ankemotparten i at de maskinskrevne bestemmelsene om leieregulering i avtalens §8 må forstås slik at partene har gått bort fra standardbestemmelsen i §2 og avløst denne med §8. At §2 ikke er overstrøket kan ikke tillegges vekt, idet bestemmelsen selv åpner for at andre betingelser kan skrives inn, og det er avsatt plass til dette i §8.

Ordlyden i §8 indikerer at partene har avtalt markedsregulering kun pr. 1. januar 88. Lagmannsretten legger her vekt på vitnet Wahls forklaring om at markedsregulering pr. 1. januar 88 ville ha funnet sted også under den tidligere, tidsbestemte kontrakt, og at partene aldri diskuterte eller avtalte markedsregulering for øvrig. For Samson var det vesentlig å ha fått en overdragelig og oppsigelig kontrakt med den beskyttelse som ligger i husleieloven kriterier om saklighet og urimelighet ved oppsigelser.

Dersom partene hadde ment å åpne også for senere regulering til markedsleie, måtte dette ha kommet klarere til uttrykk. Lagmannsretten viser for øvrig til at Horngården ikke krevde regulering til markedsleienivå etter den regulering som skjedde pr. 1.januar 1988, før denne tvisten oppsto.

Ankende part har anført at det har formodningen mot seg at senere markedsregulering aldri skal kunne foretas uaktet utviklingen i leiemarkedet. Lagmannsretten viser her til at avtaleloven §36 - som dog ikke er påberopt her - i en gitt situasjon kan komme til anvendelse. For øvrig finner ikke lagmannsretten det nødvendig å gå nærmere inn på dette.

Horngården hevder subsidiært at brevet av 26. juni 1992 om økning til markedsleie rettslig sett må likestilles som en endringsoppsigelse selv om de formelle krav til en oppsigelse i husleieloven §7 medgis å ikke være oppfylt. Lagmannsretten finner ikke grunnlag for å innfortolke at brevet inneholder en oppsigelse. Intet i ordlyden peker i retning av en slik forståelse. Det kan heller ikke være grunnlag for å likestille brevet med en oppsigelse. Hvorvidt det hadde vært rettslig adgang til å si opp leieforholdet, og tilby ny kontrakt med en høyere leie, er det etter omstendighetene ikke grunnlag for å ta stilling til.

Etter dette er det heller ikke aktuelt for retten å gå inn på de øvrige subsidiære spørsmål i saken.

Byrettens dom blir således å stadfeste, idet lagmannsretten også er enig i byrettens omkostningsavgjørelse.

Anken har vært forgjeves og ankemotparten blir å tilkjenne erstatning for sine saksomkostninger ved ankebehandlingen i medhold av hovedregelen i tvistemålsloven §180, første ledd. Ankemotpartens prosessfullmektig har fremlagt saksomkostningsoppgave på kr 41750,-. Motparten har ikke hatt bemerkninger til oppgaven som legges til grunn.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning :

1. Oslo byretts dom av 8.juni 1994 i sak nr. 92-10247 A/21 stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten dømmes Sameiet Horngården til å betale til W.B. Samson A/S 41750,- -førtientusensjuhundreogfemti- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelse av dommen.