LE-2001-670
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 2001-11-05 |
| Publisert: | LE-2001-00670 |
| Stikkord: | Odelsløsning |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Vinger og Odal herredsrett 00-00466 A - Eidsivating lagmannsrett LE-2001-00670 B. |
| Parter: | Saksøker: Arve Nordseth (Prosessfullmektig: Advokat Tor Anders Bråten). Saksøkt: Tor Egil Bråten (Prosessfullmektig: Advokat Knut Olav Skullerud). |
| Forfatter: | Førstelagmann Odd Jarl Pedersen med 4 skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Domstolloven (1915) §153, Skjønnsprosessloven (1917) §53a, §54, §66 |
Saken gjelder overskjønn over Vinger og Odal herredsretts odelstakst i anledning av Ågotsrud, gnr 35 bnr 14, i Sør-Odal kommune er krevet løst på odel. Eiendommen ble på skifte etter Borghil Kristine Ågotsrud utlagt til Tor Egil Bråten for skiftetakst kr 350.000. Ved stevning av 10 oktober 2000 reiste Arve Nordseth løsningssak mot Bråten.
Vinger og Odal herredsrett avhjemlet odelstaksten den 15 mai 2001 med slik slutning:
«1. Odelstaksten for eiendommen Ågotsrud, gnr. 35 bnr. 14 i Sør-Odal settes til kr 350.000,- - trehundreogfemtitusen -.
2. Arve Nordseth betaler innen 2 -to - uker fra takstens forkynnelse saksomkostninger til Tor Egil Bråten med kr 12.500. I tillegg kommer rettsgebyret samt utgifter til skjønnsmennene.»
Tor Egil Bråten begjærte overtakst den 20 juli 2001. Begjæringen var for sent fremsatt, men ved kjennelse av 9 august 2001 ga Vinger og Odal herredsrett ham oppreisning i medhold av domstolloven §153.
Ågotsrud er en jord- og skogeiendom i Sør-Odal beliggende ved riksvei 2 ca 4 km fra Skarnes og ca 18 km fra Kongsvinger. Eiendommen har strandlinje til Glomma. Den har et totalt areal på 96 dekar som består av ca 56 dyrket mark fordelt på tre teiger; ca 36 dekar skog og et tun på ca 4 dekar. Hovedbygningen er oppført ca 1920 i halvannen etasje med en grunnflate på ca 90 m2 . Bygningen inneholder i første etasje entre, stue, kjøkken, bod og kammers. I annen etasje er to soverom og ganger. Huset har innlagt strøm, men ikke sanitæranlegg. Bygningen har delvis kjeller. Eiendommen har en driftsbygning, og en garasje.
Tor Egil Bråten har for lagmannsretten anført at herredsrettens takst er for lav.
Herredsretten har korrekt taksert eiendommen etter prinsippet i odelsloven §49 som gir anvisning på en bruksbestemt omsetningsverdi. Ved verdsettelsen må lagmannsretten i samsvar med konsesjonsrundskrivet av 14 mars 2001 benytte en kapitaliseringsrente på 5 %.
For slike små landbrukseiendommer som Ågotsrud går tendensen i retning av konsesjonsfrihet slik at prisene i større grad vil bli markedsbestemt.
Bråten har særlig anført at taksten er blitt for lav fordi herredsretten ikke har tatt hensyn til at deler av eiendommen sannsynligvis vil bli tillatt omdisponert til næringsformål. Ett av alternativene til den nye trasé for riksvei 2 innebærer bro over Glomma og over Ågotsrud til eksisterende riksvei. En slik utvikling vil sannsynlig føre til at areal på Ågotsrud vil bli regulert til næring. I tillegg er det sannsynlig at den del av skogen som grenser til eksisterende industriareal på Slomarka, vil bli lagt ut til næringsformål. Bråten har vist til Rt-1966-252 som slår fast at det skal tas hensyn til hva entreprenører kan være villig til å betale for areal som ikke er byggeklare.
Tor Anders Bråten har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
«1. Overtaksten fremmes.
2. Tor Anders Bråten tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»
Arve Nordseth har for lagmannsretten anført at herredsrettens takst gir et riktig uttrykk for eiendommens odelspris. Han har vist til herredsrettens premisser som han slutter seg til. Han har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
«1. Overtaksten fremmes.
2. Arve Nordseth tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»
Lagmannsretten bemerker at verdsettelsen ved odelsløsning skal foretas ut fra omsetningsverdien basert på slik drift av eiendommen som angitt i odelsloven §49. Med de begrensninger med hensyn til utnyttelse som ligger i bestemmelsen, gir er det en markedsbestemt omsetningsverdi som skal legges til grunn der det skal hensyntas såvel eiendommens økonomiske avkastning som ikke driftsrelevante forhold.
I Rt-1998-1389 presiserte Høyesterett at konsesjonsprisen, som er en bruksverdi, ikke skulle være bestemmende for odelsprisen på annen måte enn at kjøpere ville kunne ta hensyn til at videresalg ville kunne være konsesjonspliktig. Dette får betydning for kapitaliseringsrenten. Når konsesjonsprisen som fastsettes ut fra bruksverdibetraktninger, ikke er avgjørende, vil kapitaliseringsrenten få karakter av en kalkulasjonsrente på kjøpers hånd. Spørsmålet for ham blir hvilken avkastning han vil kreve av sin investering. Jo høyere avkastningskrav, jo lavere kjøpesum. Avkastningskravet må avgjøres konkret - se Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 10 september 1999 (Nordre Løsset) ( LE-1998-00089)g .
Selv om odelsverdien ikke skal finnes ved hjelp av den kapitaliserte verdi av eiendommens nettoinntekter, vil dette likevel være det styrende element i vurderingen. Enhver kjøper av eiendommen vil vurdere dens inntektspotensiale, og la sitt bud påvirke av dette. Det vil i særlig grad gjelde den alminnelige landbruksinteresserte kjøper som er målestokken ved odelsløsning.
Tor Egil Bråten har anført at lagmannsretten ved verdsettelsen må legge til grunn at deler av eiendommen vil bli lagt ut til næringsformål. En slik verdi skal hensyntas ved verdsettelsen innenfor den begrensning som følger av odelsloven §49 om at den endrede bruk må være forenlig med at eiendommen fortsatt kan benyttes hovedsakelig til landbruk. Men dessuten er det en betingelse at bruksendringen på avhjemlingstidspunktet er påregnelig.
På Ågotsrud er det innmark og skog som i tilfelle vil bli omdisponert. Slike areal vil etter odelsloven §49 bare i liten utstrekning kunne gis annen anvendelse enn til landbruk. Dette gjelder særlig når det er tale om så liten eiendom som Ågotsrud.
Men det er unødvendig for lagmannsretten å gå nærmere inn på dette fordi den finner det klart at det ikke er sannsynliggjort at bruksendring er påregnelig.
Når det gjelder skogsområdet mot det eksisterende næringsareal på Slomarka, er det for lagmannsretten ikke anført noe konkret holdepunkt for at landbruksmyndighetene vil gi sin tillatelse. Det er heller ikke holdepunkter for at reguleringsmyndighetene vil gå inn for en slik regulering. Det er heller ikke dokumentert noen etterspørsel som etter tomter som skulle nødvendiggjøre noen utvidelse av eksisterende næringsområde.
Når det gjelder anførselen om at en ny riksveitrasé vil utløse næringsareal på dyrkamarka, bemerker lagmannsretten at det er tale om én av tre mulige traséer som vil gå over Ågotsrud. Og selv om denne trasé skulle bli valgt, er det ikke anført konkrete holdepunkter for at det i tilknytning til veien vil bli åpnet for næringsarealer. Lagmannsretten konkluderer derfor med at det ikke er grunnlag for å verdsette deler av Ågotsrud som tomteareal. Verdsettelsen av Ågotsrud må ta utgangspunkt i avkastningspotensialet fra jord og skog. I tillegg kommer verdien av bygningene inklusiv den boverdi som eksisterende våningshus måtte representere.
Jordveien vil gi en sikker årlig avkastning. De 56 dekarene er fordelt på tre teiger, men er velarrondert og lettdrevet. Det er opplyst at jordveien frem til 2004 er bortleid for kr 6000 pr år. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at påregnelig avkastning tilsier en høyere pris enn dette, og kan slutte seg til herredsrettens vurdering av jordveien.
Når det gjelder skogen, er det usikkert hvor stor stående kubikkmasse er. Herredsretten har anslått en realisasjonsverdi av gammelskogen til ca kr 115.000. Ut fra det bilde lagmannsretten kunne danne seg av skogen på befaringen, er det på det rene at det er gammelskog som kan realiseres innen kort tid. Men etter lagmannsrettens skjønn har herredsretten overvurdert hvor mye gammelskog som kan realiseres. For den resterende del av skogen, må ordinære bruksverdibetraktninger med et avkastningskrav på 5 % legges til grunn.
Når det gjelder bygningene, er driftsbygningen i så dårlig stand at den ikke har noen verdi. Fjøset kan ikke benyttes til dyrehold, og leieinntekter er ikke påregnelige. Garasjen med potetkjeller er i rimelig god stand, og vil bidra positivt til eiendommens verdi. Også eiendommens tun på fire mål med våningshus vil bidra positivt til eiendommens odelsverdi. Men våningshuset er i dårlig forfatning. Lagmannsretten viser til herredsrettens beskrivelse. Og selvom eiendommen ligger relativt sentralt til i forhold til Kongsvinger og Skarnes, vil dens attraktivitet som boeiendom på grunn av bygningens forfatning, være begrenset. Den som skal kjøpe eiendommen for å bosette seg der, vil måtte foreta betydelige investeringer for å få en tidsmessig bolig.
Ut fra dette kan ikke lagmannsretten se at det ut fra en samlet vurdering av jordveien, skogen, våningshus er grunnlag for å endre herredsrettens vurdering av eiendommens odelstakst på kr 350.000.
Overskjønnet er alene begjært av saksøkte i odelssaken, Tor Egil Bråten. Saksomkostningsspørsmålet skal således avgjøres etter skjønnsloven §53a jf odelsloven §66 første ledd. Han har ikke oppnådd noe bedre resultat for lagmannsretten, og det er ikke noe ved underskjønnet som tilsier at han bør tilkjennes saksomkostninger etter skjønnsloven. Saksomkostninger blir derfor ikke å tilkjenne, jf skjønnsloven §53a første ledd bokstav a g b.
Det er heller ikke grunnlag etter skjønnsloven §54 tredje ledd for å pålegge saksøkte å betale saksomkostninger til Nordseth.
Tor Egil Bråten må betale de lovbestemte utgifter i anledning overskjønnet.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Odelstaksten ved løsning av Ågotsrud, gnr 35 bnr 14 i Sør-Odal settes til 350.000 -trehundreogfemtitusen - kroner.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for lagmannsretten.
3. Tor Egil Bråten betaler de lovpålagte utgifter til det offentlige.