Rt-1966-252
| Instans: | Høyesterett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1966-02-18 |
| Publisert: | Rt-1966-252 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 20 B |
| Parter: | 1. Oppegard Kommune (høyesterettsadvokat Bjørn Dalan) 2. A/S Greaker Cellulosefabrik (høyesterettsadvokat R. Karlsrud) mot Eivind Sundt jr. v/ verge Eivind Sundt (høyesterettsadvokat Otto Chr. Hagemann). |
| Forfatter: | Leivestad, Ryssdal, Hiorthøy, Bendiksby, Bahr |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917) §62, Skjønnsprosessloven (1917) |
Dommer Leivestad: Etter krav fra Eivind Sundt jr. ved verge Eivind Sundt holdt Indre Follo herredsrett i mai 1963 odelstakst over Fløisbon gård, gnr. 49 bnr. 171 i Oppegård, tilhørende Oppegård kommune, og A/S Greaker Cellulosefabriks eiendommer Pinnåsen gnr. 105 bnr. 2 og Nordskogen gnr. 105 bnr. 3, begge i Ski, og Fløisbon skog gnr. 49 bnr. 1 i Oppegård.
Da det oppstod tvist om hvordan eiendommene skulle vurderes, særlig i hvilken grad det kunne regnes med tomteverdi, avsa retten 6. mai 1963 kjennelse med denne slutning:
«Ved taksten vurderes Fløisbon gård gnr. 49 bnr. 171 og en del av Fløisbon skog gnr. 49 bnr. 1 i Oppegård som tomtegrunn.
Eiendommene Pinnåsen gnr. 105 bnr. 2 og Nordskogen gnr. 105 bnr. 3 i Ski, og den resterende del av Fløisbon skog, vurderes som skog under hensyntagen til muligheten på lengre sikt for salg av tomter.»
Odelstaksten av samme dag har denne slutning:
«I. 1a) Full verdi for 195 dekar av eiendommen Fløisbon gård gnr. 49 bnr. 171 i Oppegård settes etter gangbar pris i egnen til kr. 585 000.- - femhundreogåttifemtusen 0/100 - kroner.
1b) Full verdi for 30 dekar av eiendommen Fløisbon gård gnr. 49 bnr. 171 i Oppegård settes etter gangbar pris i egnen til kr. 120 000.- - etthundreogtyvetusen 0/100 kroner.
2) Full verdi for eiendommen Fløisbon skog gnr. 49 bnr. 1 i Oppegård settes etter gangbar pris i egnen til kr. 1 850 000.- - enmillionåttehundreogfemtitusen 0/100 - kroner.
3) Full verdi for eiendommen Pinnåsen gnr. 105 bnr. 2 i Ski settes etter gangbar pris i egnen til kr. 620 000.- - sekshundreogtyvetusen 0/100 - kroner.
4) Full verdi for eiendommen Nordskogen gnr. 105 bnr. 3 i Ski settes etter gangbar pris i egnen til kr. 265 000.- - tohundreogsekstifemtusen - 0/100 - kroner.
II. I saksomkostninger betaler Eivind Sundt jr. v/ vergen brukseier Eivind Sundt innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne takst:
Til A/S Greaker Cellulosefabrikk v/ h.r.adv. Per Løken, Oslo, kr. 1 000.- - ettusen 0/100 - kroner.
Side:253
Til Oppegård kommune v/ h.r.adv. Bjørn Dalan, Oslo, kr. 750.- - syvhundreogfemti 0/100 - kroner.»
Alle tre parter begjærte odelsovertakst.
For et areal av 30 dekar av Fløisbon gård ble odelsrett frafalt, slik at dette areal ble holdt utenfor overtaksten.
Også under odelsovertaksten var det tvist om grunnlaget for taksering av eiendommene, bortsett fra ca. 20 dekar av Fløisbon skog som det var enighet om skulle vurderes som tomtegrunn. Herredsretten avsa 20. november 1964 kjennelse med denne slutning:
«Eiendommen Nordskogen gnr. 105, bnr. 3 i Ski takseres etter gangbar pris som skogeiendom.
Eiendommene Fløisbon skog gnr. 49, bnr. 1 i Oppegård og Pinnåsen gnr. 105, bnr. 2 i Ski takseres etter gangbar pris på grunnlag av verdi som skogeiendommer med et særlig tillegg på grunnlag av dagsverdien av fremtidig mulighet for tomtesalg.
Eiendommen Fløisbon gård gnr. 49, bnr. 171 takseres med utgangspunkt i dens jordbruksverdi med påstående hus med inkalkulert tillegg for dagsverdi av fremtidig mulighet for tomtesalg.»
Odelsovertaksten av 20. november 1964 har slik slutning:
«Full verdi etter gangbar pris settes for eiendommene slik:
Fløisbon skog gnr. 49, bnr. 1 i Oppegård
skogen kr. 900 000
tillegg tomteverdi » 270 000
20 dekar tomtegrunn » 80 000 kr. 1 250 000
Nordskogen gnr. 105, bnr. 3 i Ski kr. 200 000
Pinnåsen gnr. 105, bnr. 2 i Ski
skogen kr. 480 000
tillegg tomteverdi » 60 000 kr. 540 000
Fløisbon gård gnr. 49, bnr. 171 Oppegård kr. 228 000
Saksøkeren Eivind Sundt jr. bærer de lovlige omkostninger ved taksten. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»
Saksforholdet går fram av kjennelsene og takstenes grunner.
Oppegård kommune og A/S Greaker Cellulosefabrik har anket over odelsovertaksten på grunn av feil i rettsanvendelsen og saksbehandlingen og fordi takstene er vilkårlige.
De ankende parter hevder at herredsretten har gitt uttrykk for en feilaktig oppfatning av hva som ligger i begrepet «full verdi etter gangbar pris i egnen» i skjønnslovens §62. Dette er en ren salgsverdi som skal settes etter den høyeste pris som en eier kan oppnå ved lovlig salg. Retten sier imidlertid at den ikke tar hensyn til hva kjøpere i spesiell stilling kan tenkes å være villige til å betale, enten fordi de er interesserte i spekulasjonsartede kjøp eller fordi de er aktive i byggebransjen og kan tenkes interesserte i å erverve arealer som grunnlag for sin næring i fremtiden. Den utelukker med dette en krets bydere som i særlig grad vil øve innflytelse på prisene i et utbyggingsstrøk som det her er tale om.
Side:254
Det må etter de ankende parters mening også være uttrykk for feil rettsanvendelse når retten uttaler at først når det kan skaffes tilknytning til vann og kloakk vil mulighetene for tomtesalg gi seg utslag i pris på grunnlag av ren tomteverdi. Når det dreier seg om et utbyggingsområde, vil dette gi seg utslag i prisene lenge før kloakk og vann er utbygget.
Under enhver omstendighet er rettens uttalelser så uklare på de nevnte punkter at det etter de ankende parters mening betegner en feil ved kjennelsens grunner som må lede til opphevelse fordi man ikke kan se klart hvilken rettsoppfatning det er bygget på.
De ankende parter hevder videre at det er en feil ved saksbehandlingen at det ikke i kjennelsen er gjort rede for det omfattende materiale som var lagt fram om salgspriser og pristakster i området, om etterspørsel etter tomter og tilbud om utbygging av vann og kloakk og om de foreliggende utbyggingsplaner. Dette materiale må være av vesentlig betydning for verdien av de takserte eiendommer.
Særskilt for Fløisbon gård hevdes det at det ikke kan ses at det kan være tatt noe hensyn til bygningene som utvilsomt må representere meget betydelige verdier.
Endelige gjør de ankende parter gjeldende at en sammenligning med priser og pristakster i nærheten viser at overtaksten, som avviker sterkt fra undertaksten, må være vilkårlig. Den har ikke satt verdiene høyere enn de var satt ved privat takst i 1957 i forbindelse med de ankende parters kjøp; prisutviklingen i de senere år, den voldsomme utbygging i Oppegård, og tilveksten i skogene som har stått urørt siden de ble kjøpt av den nåværende eier, er det ikke tatt hensyn til.
Oppegård kommune har lagt ned slik påstand:
«1. Indre Follo herredsretts odelsovertakst av 20/1 1964 oppheves for Oppegård kommunes eiendom Fløysbonn gård, gnr. 49, bnr. 171 i Oppegård og hjemvises til ny behandling med ny sammensetning av skjønnsretten.
2. Ankemotparten tilpliktes å betale sakens omkostninger for herredsretten og Høyesterett.»
A/S Greaker Cellulosefabrik har lagt ned slik påstand:
«1. Odelsovertakst avgitt 20. november 1964 av Indre Follo herredsrett oppheves forsåvidt angår eiendommen Fløisbon gnr. 49 bnr. 1 i Oppegård og Pinnåsen gnr. 105 bnr. 2 samt Nordskogen gnr. 105 bnr. 3, begge i Ski.
2. Saken hjemvises til ny behandling for samme rett men med ny sammensetning.
3. A/S Greaker Cellulosefabrik tilkjennes saksomkostninger hos Eivind Sundt jr. for odelsovertaksten og for Høyesterett.»
Eivind Sundt jr. har tatt til gjenmæle og påstått odelsovertaksten stadfestet. Det foreligger etter hans mening ingen feil i rettsanvendelsen. Retten har bygget sin takst på hva en alminnelig kjøper ved regulær omsetning kan tenkes å ville betale. Den
Side:255
har tatt hensyn til mulighetene for verdi ut over jord- og skogverdi. Det må være riktig at retten ikke har lagt til grunn hva en spesiell kjøper ut fra spesielle motiver i en spesiell situasjon kunne tenkes å by. Noe slikt tilbud var ikke dokumentert, og det ville heller ikke betegne gangbar pris i egnen.
Retten har i større omfang enn vanlig drøftet de foreliggende utbyggingsmuligheter og vurdert dem. De fremlagte pristakster og salgspriser m.v. gav lite sammenligningsgrunnlag, og retten hadde ikke foranledning til i enkeltheter å gjøre rede for alle faktorer den bygget sitt skjønn på. Når det gjelder bygningene på Fløisbon gård var det ikke grunn til å behandle dem særskilt, idet retten her sa at den bygget på jordbruksverdien av eiendommen. Etter ankemotpartens mening er det ingen feil ved saksbehandlingen, i ethvert fall ikke noen feil som kan lede til opphevelse. Heller ikke er det påvist noen vilkårlighet.
Eivind Sundt jr. har lagt ned slik påstand:
«1. Odelsovertaksten stadfestes.
2. De ankende parter dømmes til å betale ankemotpartens saksomkostninger for Høyesterett.»
Til bruk for Høyesterett er ordføreren i Oppegård, kommunens kontorsjef og fylkesreguleringsarkitekten i Akershus avhørt ved bevisopptak. Det er også lagt fram en del nye dokumenter vesentlig vedrørende tomteetterspørsel og eiendomspriser.
Jeg er kommet til at anken over rettsanvendelsen bør tas til følge.
Herredsretten uttaler i sin kjennelse:
«Retten vil når det gjelder spørsmålet hva som kan sies å være den gangbare pris i egnen for de eiendommer det her gjelder ta sitt utgangspunkt i hva en alminnelig kjøper ved regulær omsetning kan tenkes å ville gi for eiendommene. Det vil etter rettens mening ikke kunne tas hensyn til hva enkelte kjøpere i spesiell stilling kan tenkes å være villige til å gi fordi de kan være interessert i spekulasjonsartede kjøp eller fordi de som aktive i byggebransjen kan tenkes interessert i å erverve seg arealer som fremtidig grunnlag for sin spesielle næringsdrift. I denne forbindelse må det også taes nødvendig hensyn til prisforholdene slik de fore ligger og har utviklet seg på grunnlag av de alminnelige prisforskrifter for fast eiendom så langt disse vil være gjeldende for eiendommene.»
Det de ankende parter særlig angriper i denne herredsrettens innledende prinsipputtalelse - og etter min mening med rette - er anførslene om at retten ikke tar hensyn til hva kjøpere i spesiell stilling kan tenkes å ville betale, fordi de som aktive i byggebransjen kan være interesserte i å erverve arealer som grunnlag for sin næringsdrift i fremtiden. Herredsretten gir her uttrykk for at den setter ut av betraktning etterspørsel fra en gruppe mulige interessenter som man etter min mening ikke kan se bort fra når man skal søke å finne «gangbar pris i egnen».
Hva som ligger i uttrykket «gangbar pris i egnen», er behandlet i Ot.prp. nr. 38/1911 62 - inntatt i Ot.prp. nr. 33/1916 62, i
Side:256
Altens kommentar til skjønnsloven, 4. utg. 98, i Voss Odels- og åsetesretten, 7. utg. 130, i Skeie Odels- og åsetesretten 268 og i Lous Hva enhver skjønnsmann bør vite 120.
I forskjellige ordelag kommer det her til uttrykk at «gangbar pris i egnen» vil si den pris man kan regne med å oppnå ved omsetning av en eiendom av den type og i det strøk det er tale om. Muligheten for særlig høy pris på grunn av spesielle momenter av ikke-økonomisk art kan det ikke regnes med. På den annen side kan man ikke uten videre holde seg til hva bydere i egnen vil betale, hvis andre vil betale mer, jfr. Rt-1948-1157. Man kan ikke bare holde seg til den bruk av eiendommene som hittil har vært vanlig, hvis en annen bruk ville betinge en høyere verdi. Selv om det gjelder en odelstakst, kan man ikke bygge på den bruk en odelsløser vil gjøre av eiendommen, hvis en annen utnyttelse som er en aktuell mulighet ville betinge en høyere pris.
I tilknytning til disse synspunkter bemerker jeg at i et strøk som Oppegård med tilstøtende deler av Ski hvor det er meget sterk etterspørsel etter tomter både til industri og til boliger, er det klart at man må se hen til hva tomtekjøpere er villige til å betale, og hva de faktisk betaler innen gjeldende prisforskrifters ramme. I slike strøk har man ikke bare å regne med kjøpere av enkelttomter, men også med kjøpere som boligbyggelag, entreprenører, forretnings- og industriforetak o. l. som vil kunne være interesserte i å skaffe seg arealer med sikte både på dagens behov og på fremtidens. De vil være interesserte ikke bare i byggeklare tomter, men også i skog- og jordbruksarealer som en gang i fremtiden vil kunne nyttes til utbygging. Etter min mening vil det være uriktig å se bort fra slike mulige interessenter, når man skal søke etter hva som er gangbar pris i egnen. Og jeg kan ikke se det annerledes enn at dette er hva herredsretten med rene ord har gitt uttrykk for at den har gjort. Etter min mening innebærer dette en uriktig anvendelse av skjønnslovens §62.
Denne feil berører odelsovertaksten i sin helhet, samtlige fire eiendommer som den omfatter. Odelsovertaksten må derfor i sin helhet oppheves og saken hjemvises til ny behandling.
Etter det resultat jeg er kommet til, finner jeg det ikke nødvendig å drøfte de øvrige ankegrunner.
Ved ny odelsovertakst antar jeg at retten i sin helhet bør ha ny sammensetning.
Etter resultatet må de ankende parter tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett. Spørsmålet om saksomkostninger for herredsretten antar jeg bør avgjøres ved den nye odelsovertakst.
Jeg stemmer for denne
kjennelse:
Indre Follo herredsretts odelsovertakst av 20. november 1964 oppheves og saken hjemvises til ny behandling med ny rettsformann og nye skjønnsmenn.
Eivind Sundt jr. ved verge Eivind Sundt dømmes til å betale
Side:257
saksomkostninger til Oppe gård kommune med 9000 - ni tusen - kroner og til A/S Greaker Cellulosefabrik med 8 000 - åtte tusen - kroner.
Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts kjennelse.
Dommer Ryssdal: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Hiorthøy, Bendiksby og Bahr: Likeså.
Av herredsrettens kjennelse ved odelsovertaksten (sorenskriver D. Dekke med skjønnsmenn):
- - -
Rettens synspunkt:
Retten vil når det gjelder spørsmålet om hva som kan sies å være den gangbare pris i egnen - - - (sitert i Høyesteretts kjennelse).
Når det gjelder spørsmålet hvilken betydning det store behov for tomtegrunn til boligbygging og industrianlegg som utvilsomt er til stede i området, kan ha for fastsettelsen av den gangbare pris, vil taksten som utgangspunkt måtte ta at det ikke kan bli tale om utparsellering til boligbygg og industri hverken av eiendommene i Oppegård eller Ski før det er opparbeidet vei til hovedadkomst og før det foreligger muligheter for tilknytning til vann og offentlig kloakk. Av disse forutsetninger er det særlig muligheter for tilknytning til offentlig kloakk som etter rettens mening vil være bestemmende for takten i utbyggingen innenfor de områder det her gjelder. Først når slik tilknytning kan skaffes vil de aktuelle muligheter for tomtesalg gi seg utslag i pris på grunnlag av ren tomteverdi. Ved taksering idag må en danne seg et skjønn over den sannsynlige takt i utbyggingen på dette felt og så foreta en vurdering av hvilken betydning fremtidsutsiktene kan ha for verdien idag.
Når det gjelder Fløisbon gård gnr. 49, bnr. 171 i Oppegård og søndre del av Fløisbon skog gnr. 49, bnr. 1 samt Pinnåsen gnr. 105, bnr. 2 i Ski ligger forholdene noe anderledes an. Her er for det første å merke at partene er enige om at arealet på ca. 20 mål av Fløisbon skog som kan gis avløp til kloakk under anlegg nordover og som ligger umiddelbart inntil et industrifelt under utbygging må takseres etter tomteverdi. Resten av søndre del av Fløisbon skog gnr. 49, bnr. 1 i Oppegård, vestre del av Pinnåsen gnr. 105, bnr. 2 i Ski og det gjenværende areal av Fløisbon gård gnr. 49, bnr. 171 i Oppegård, vil etter retten syn nok delvis kunne åpnes for tomtesalg og bebyggelse, men det vil ikke kunne skje før Oppegård kommune har lagt kloakk fra den prosjekterte felleskommunale hovedkloakk for Ski, Ås og Oppegård ved Haugbro oppover mot Odlo Fabrikker og derfra videre over Østre Greverud gnr. 42, bnr. 2 og Sagstuen gnr. 49, bnr. 4 til Sønstre gnr. 49, bnr. 5 med forgrening fra området ved Sagstuen forbi Grytetjern og videre inn i Fløisbon skog i grenseområdet mot Pinnåsen skog i Ski. Ved vurderingen av hvilken betydning et slikt anlegg vil ha for verdien idag, vil videre måtte taes i betraktning på den ene siden det utvilsomme utbyggingspress i kommunen og på den annen side at kommunens fremføring av kloakk må skje i en viss takt hensyn tatt både til de tekniske og økonomiske muligheter for å realisere utbyggingsplanene og til at kloakken før den kommer så langt
Side:258
at den vil få betydning for de eiendommer det her gjelder, vil åpne betydelige arealer i Oppegård for bebyggelse. Disse arealer vil gi muligheter for boligreising i lang tid fremover.
Hensyn tatt til dette må verdien av Fløisbon skog med unntak av de omhandlede ca. 20 mål som det er enighet og takseringsgrunnlaget for og Pinnåsen, bli å sette etter skogbruksverdi med et tillegg for de fremtidige muligheter for tomtesalg i den søndre del slik disse muligheter kan regnes å influere den gangbare pris idag. For Fløisbon gård vil slikt tillegg bli inkalkulert i en takst på grunnlag av prisen etter jordbruksverdi.
Nordre del av Fløisbon skog gnr. 49, bnr. 1 i Oppegård og Nordskogen gnr. 105, bnr. 3 i Ski regner retten med ligger slik til at det nevnte anlegg ikke vil få betydning og at det vil vare lang tid før forutsetninger for aktuelt tomtesalg vil være til stede at eiendommenes gangbare pris idag i vanlig salg ikke vil være påvirket av mulighetene for slikt salg. Det vil da være verdien som skogeiendom som blir bestemmende for taksten. - - -