LF-1996-176
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1996-03-14 |
| Publisert: | LF-1996-00176 |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse, Fast eiendom, Fravikelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Romsdal namsrett Nr. 95-00512 D Frostating lagmannsrett LF-1996-00176 K. |
| Parter: | Kjærende part: Sverre Solemdal, Molde. Motpart: P. Solemdal A/S' konkursbo v/bobestyrer advokat Audun Nakken, Molde. |
| Forfatter: | Lagdommer Olaf Jakhelln, lagdommer Mats Stensrud, lagdommer Nina Mår Tapper |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939), Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §13-2, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Tinglysingsloven (1935) §22, Konkursloven (1984), §13-6, §2-12, §4-18 |
Saken gjelder fravikelse av fast eiendom, begrunnet i åpenbart manglende rett til besittelse, jf tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav d og e.
Romsdal namsrett mottok 1. september 1995 fravikelsesbegjæring, kalt utkastelsesbegjæring, fra P. Solemdal A/S' konkursbo, rettet mot Sverre Solemdal. Begjæringen gjaldt fravikelse fra boets eiendom Henrik Ibsens vei 1 i Molde. Romsdal namsrett avsa 14. desember 1995 kjennelse med slik slutning:
"Sverre Solemdal kan kastes ut av boligeiendommen, Henrik Ibsensvei 1, 6400 Molde."
Sverre Solemdal har i rett tid påkjært namsrettens kjennelse til Frostating lagmannsrett. Han har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Kjæremålet gjelder både saksbehandlingen og bevisbedømmelsen.
Varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven §4-18 ble sendt etter at utkastelsesbegjæringen ble fremsatt, men tvangsfullbyrdelse kan ikke kreves før det har gått to uker etter varselet. Begjæringen må derfor avvises.
Solemdal mener at det er en saksbehandlingsfeil at det ikke ble gitt ny frist for uttalelse eller at utkastelsesbegjæringen ble forelagt ham på ny etter at varselet var sendt. Det er også en saksbehandlingsfeil at utkastelsesbegjæringen ikke er forelagt Solemdals ektefelle. Det dreier seg om felles bolig, jf tvangsfullbyrdelsesloven §13-6.
Da eiendommen i sin tid ble solgt til P. Solemdal A/S, var det en klar forutsetning for salget at Solemdal og frue skulle ha vederlagsfri bruksrett til eiendommen. Det er senere gjort avtale om dette med P. Solemdal A/S. Denne bruksretten er en utinglyst bruksrett, beskyttet av tinglysingsloven §22 nr 3, jf Rt-1984-1495 hvoretter Solemdal må stilles som om bruksretten var oppsigelig. Det kan derfor ikke være tale om noen åpenbart uholdbar hjemmel.
Solemdal anfører videre at han etter overdragelsen i 1982 har betalt alt utvendig og innvendig vedlikehold, også huseierforsikring m.v. I mai/august 1992 betalte han kr 24.430,- for nytt gjerde pga skader. Han har også nedbetalt renter og avdrag som selskapet var ansvarlig for og som var pantesikret i eiendommen. Han mener det er klart at saken kommer inn under husleieloven regler. Etter at han 5. september 1994 ble avkrevd husleie på kr 2.000,-, tok han kontakt og opplyste om de utgifter han hadde til vedlikeholdet og pantegjeldsnedbetalinger. Han ba om å få opprettet husleiekontrakt såfremt det skulle betales noe mer. Han hadde krav på kontrakt. Da han ikke fikk kontrakt, gikk han ut fra at boet hadde akseptert situasjonen. Boet har ikke senere fremsatt husleiekrav.
Solemdal har for lagmannsretten utformet slik formell påstand:
"1. Begjæringen om utkastelse tas ikke til følge.
Namsrettens kjennelse oppheves.
2. Saksøker tilkjennes saksomkostningene."
P. Solemdal A/S' konkursbo har i tilsvar tatt til motmæle, sagt seg enig i namsrettens begrunnelse og avgjørelse, og nedlagt slik påstand:
"Namsrettens kjennelse stadfestes og konk.boet P. Solemdal A/S tilkjennes saksomkostninger for Namsrett og Lagmannsrett."
Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn namsretten, og bemerker:
For at fravikelse skal kunne gjennomføres av namsmyndighetene er det en rekke formelle krav til fremgangsmåte. Lagmannsretten går ikke nærmere inn på disse, da tvangsgrunnlag ikke kan ses å foreligge.
I denne sak foreligger ikke dom eller annet alminnelig tvangsgrunnlag. Det er imidlertid påberopt særlige tvangsgrunnlag. Så vidt forstås gjør konkursboet gjeldende særlige tvangsgrunnlag som omhandlet i tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav d og e. Dette er:
"(d) Hevning av leieforhold etter husleieloven, når det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve leiekontrakten uten oppsigelse.
(e) I andre leie- og besittelsesforhold enn etter husleieloven: forhold som gjør det åpenbart at saksøkte ikke har rett til å besitte eiendommen."
Etter det opplyste overdro Sverre Solemdal eiendommen Henrik Ibsensvei 1 i Molde til P. Solemdal A/S i 1982. Eiendommen var bolig for Solemdal og hans kone. Etter overdragelsen fortsatte de å bo der. I 1992 besluttet Romsdal skifterett tvangsavvikling av P. Solemdal A/S etter konkursloven regler. Eiendommen inngikk i bomassen. Solemdal og frue ble boende. Det fremgår ikke klart av saken om dette berodde på noen gjensidig forståelse partene imellom. Ved brev av 5. september 1994 sendte bobestyreren et krav om husleie til Solemdal. Brevet er sålydende:
"Boet må kreve en husleie for boligen.
Leien settes til kr 2.000,- pr.mnd., første mnd. sept. d.å., med forfall 10/09 d.å.
Forfall videre er den 10. i hver mnd."
Det er ikke dokumentert noe svar på brevet.
Det er uklart hva som videre har skjedd, annet enn at det er på det rene at Solemdal ikke har innbetalt noen leiesum til bobestyrer.
Den 28. august 1995 skrev bobestyrer slik til Solemdal:
"Utflytting av boligen Henrik Ibsensv. 1, 6400 Molde
1. Boligen eies av konk. boet P. Solemdal A/S.
Det har ikke vært etablert noen leieavtale mellom boet og Dem.
I påvente av rettsakene, som har versert, har en akseptert at De har bodd i huset. Men boligen må nå fraflyttes omgående.
2. Hvis De gjør gjeldende at der foreligger en leieavtale mellom Dem og boet - så heves leieavtalen - som vesentlig misligholdt.
Det er aldri betalt leie, på tross av skriftelig og muntlige påkrav, viser til bilag 1.
Boligen må fraflyttes omgående."
Bilaget var kopi av det foran gjengitte brev av 5. september 1994 med krav om husleie.
Det synes som om man her har å gjøre med en situasjon som har utviklet seg gjennom passivitet fra bobestyrer. Ved konkursåpningen i 1992 ser det ut som om intet har skjedd mellom konkursboet og Solemdal hva angår bruken av eiendommen. Heller ikke senere har det skjedd noe før bobestyrer etter noen år, ved brevet av 5. september 1994, krever husleie. Dette kravet ble ikke akseptert, og bobestyrer har latt situasjonen drive videre inntil han i august 1995 forlanger at Solemdal skal flytte.
Når bobestyrer har latt tingene flyte i så lang tid uten noe egentlig forsøk på å formalisere situasjonen, og Solemdal uimotsagt har påberopt seg å ha nedbetalt boets pantegjeld i huset, bekostet vedlikehold av ikke ubetydelig omfang og holdt bygningen forsikret for egne midler, er det ikke åpenbart for lagmannsretten at Solemdal ikke har rett til å besitte eiendommen, eventuelt at det i hvert fall må kreves en oppsigelse etter husleieloven regler før tvangsgrunnlag kan sies å foreligge. Det vises til Rt-1984-1495, som gir en viss parallell til problemstillingen. Verken bokstav d eller e i tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd kan ses å være tilfredsstilt.
Fravikelsesbegjæringen kan etter dette ikke tas til følge.
Solemdal har påstått seg tilkjent saksomkostninger. Han har hatt utgifter til kjæremålsgebyr kr 2.970,-. Disse blir å erstatte ham av boet, jf tvangsfullbyrdelseslovens §2-12, jf hovedregelen i tvistemålsloven §172 første ledd, jf §180 annet ledd.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Fravikelsesbegjæringen tas ikke til følge.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler P. Solemdal A/S' konkursbo til Sverre Solemdal 2.970 - totusennihundreogsytti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.