Rt-1984-1495
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1984-11-01 |
| Publisert: | Rt-1984-1495 (397-84) |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kjennelse 1. november 1984 i l.nr. 370 K/1984 |
| Parter: | Johan L. M. Rekstens konkursbo (h.r.advokat Karl Wahl-Larsen) mot Christine Reksten (advokat Bjarne Hodne). |
| Forfatter: | Røstad, Løchen, Philipson |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, Tinglysingsloven (1935) §22, Husleieloven (1939) §2, Husleieloven (1939), Tvistemålsloven (1915) §404, §7, §8 |
Christine Reksten har livsvarig bruksrett til eiendommen Nesset, Moldegaard, med påstående sommerhus, tilhørende Johan L. M. Rekstens konkursbo. Bruksretten er ikke tinglyst som heftelse på eiendommen.
Den 19. mars 1984 inngikk boet avtale med Terje Auganes om å selge Moldegaard, inklusive Nesset til ham. Deretter, den 5. april samme år, skrev boet til Christine Reksten og uttalte at det ikke så seg i stand til å tre inn i leieforholdet, som derfor var opphørt fra tidspunktet fra konkursåpning, 8. november 1982. Boet anførte videre at siden bruksretten ikke var tinglyst hadde den ikke noe rettsvern overfor boet. På denne bakgrunn bad boet om å få overlevert nøklene til eiendommen.
Etter en del korrespondanse mellom partene, begjærte boet den 4. juni 1984 Christine Reksten kastet ut av eiendommen etter tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd. Midhordland namsrett avsa 13. juli 1984 kjennelse med slik slutning:
«1. Christine Reksten utkastes fra eiendommen Nesset på Moldegaard Gård i Os. - - -»
Christine Reksten påkjærte namsrettens kjennelse til Gulating lagmannsrett som 6. september 1984 avsa kjennelse med slik slutning:
«1. Begjæringen om utkastelse tas ikke til følge. - - -»
Lagmannsretten fant i motsetning til namsretten at den hjemmel som Christine Reksten påberopte seg for fortsatt å besitte eiendommen ikke var åpenbar uholdbar. - - -
Kjæremålet gjelder lagmannsrettens tolking av begrepet «åpenbar uholdbar hjemmel» i tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd og lagmannsrettens saksbehandling.
Den kjærende part gjør gjeldende at namsrettens kjennelse er riktig når den har lagt til grunn at Christine Rekstens leierett bortfalt ved konkursåpningen. Lagmannsretten har imidlertid funnet at hennes leierett under enhver omstendighet har det vern som følger av tinglysingsloven §22 nr. 3 og at leieretten derfor må bringes til opphør ved oppsigelse, eller eventuelt hevning. Da er det feil ved lagmannsrettens saksbehandling at den ikke har vurdert om leieretten er bortfalt på denne måten. Det er således en feil at lagmannsretten ikke har vurdert om boets brev av 5. april 1984 brakte leieretten til opphør.
Lagmannsretten har videre tolket husleieloven §2 nr. 1 uriktig i den utstrekning den har kommet til at de formelle regler om oppsigelse av husleieforhold kommer til anvendelse ved oppsigelse av fritidshus. Det vises til Kobbe «Husleieloven med kommentar - 1982» side 12.
Lagmannsretten synes videre å legge til grunn at tvangsfullbyrdelsesloven §234 ikke gir hjemmel for utkastelse med mindre man «uten videre kan legge til grunn at Christine Reksten kan utkastes uten forutgående oppsigelse» i samsvar med reglene i husleieloven. Dette er feil forståelse av husleieloven §2 jfr. §7. Videre er det ikke noe krav etter tvangsfullbyrdelsesloven §234 at man uten videre kan konstatere at leieretten er bortfalt. En viss prejudisiell prøvelse av dette spørsmål må kunne finne sted, jfr. Rt-1951-120. Bare når det etter en slik prøvelse fortsatt foreligger tvil av rettslig eller faktisk karakter, avskjæres adgangen til utkastelse. - - -
Christine Reksten gjør gjeldende at lagmannsrettens forståelse av tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd er riktig og at den har foretatt en prejudisiell prøvelse av hennes innsigelser så langt rettspraksis tilsier. Det vises til Rt-1971-422 og Rt-1951-120. Det fremgår av rettspraksis at det bare er hvor innvendingene helt klart ikke kan føre frem at utkastelse kan skje etter nevnte bestemmelse.
Lagmannsretten har videre funnet at kjæremålsmotparten kan påberope seg de rettigheter som fremgår av tinglysingsloven §22 nr. 3. Dette betyr, som uttalt av lagmannsretten, at bruksretten ikke automatisk faller bort ved konkursåpning, men at den må sies opp, enten med 3 måneders varsel eller til vanlig flyttetid. Lagmannsretten har uttalt at den ikke har funnet grunn til å ta endelig stilling til anvendelsen av husleieloven på kjæremålsmotpartens leierett, men at den ikke uten videre kan legge til grunn at hun kan kastes ut uten forutgående oppsigelse i samsvar med reglene i husleieloven. Dette betyr at lagmannsretten har foretatt en prejudisiell prøvelse, men slik rettspraksis tilsier unnlatt å ta endelig stilling til om innvendingen etter en alminnelig sannsynlighetsovervekt vil føre frem.
Når det gjelder tolkingen av husleieloven §2 er det korrekt at anvendelsen av husleieloven er usikker. Det er ikke riktig at reglene i husleieloven §7 og §8 ikke får anvendelse for fritidshus. Det vises til at Kobbe selv gir uttrykk for usikkerhet om dette spørsmål på det sted i hans bok det er vist til av den kjærende part.
Kjæremålsmotparten gjør videre gjeldende at det var korrekt av lagmannsretten ikke å ta endelig stilling til hvordan oppsigelsen, eventuelt hevningen av leieforholdet skal finne sted. Den har vist til at hun har de rettigheter som fremgår av tinglysingsloven §22 nr. 3 og at hun derfor kan oppsies, men at fristene og måten er avhengig av om husleieloven får anvendelse. På denne måten har den også tatt stilling til at konkursboet ikke alene kan «heve leieavtalen» og benytte denne såkalte hevning som grunnlag for utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §234. - - -
Høyesteretts kjæremålsutvalg skal bemerke: - - -
Utvalget kan ikke se at lagmannsretten har tolket bestemmelsen i tinglysingsloven §22 nr. 3 uriktig når den har lagt til grunn at også «Utinglyste bruksberettigheter av lengre varighet må antas å være beskyttet i slikt tidsrom som nevnt i §22 nr. 3, dersom bruken er tiltrådt.» Lagmannsretten har på dette punkt henvist til Brækhus og Hærem, Norsk tingsrett side 444-445.
Lagmannsretten har videre lagt til grunn at lengden for flyttetiden eller oppsigelsestiden avhenger av om husleieloven bestemmelser om oppsigelse får anvendelse, og at Christine Reksten ikke påberoper seg noen åpenbar uholdbar hjemmel når hun hevder at husleieloven bestemmelser gjelder i dette tilfellet. Lagmannsretten har her vist til at tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd bare gir hjemmel for utkastelse i helt klare tilfelle. Utvalget kan ikke finne at lagmannsretten derved har tolket bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd og husleieloven §2 m.v. uriktig. Utvalget er etter tvistemålsloven §404 avskåret fra å prøve om Christine Rekstens hjemmel for besittelsen i dette tilfellet er åpenbart uholdbar.
Etter lagmannsrettens begrunnelse var det ikke noen saksbehandlingsfeil at den ikke tok standpunkt til om Christine Rekstens leierett var brakt til opphør ved bobestyrerens brev av 5. april 1984. Heller ikke for øvrig kan det ses å være begått noen saksbehandlingsfeil som kan ha hatt betydning for avgjørelsens innhold.
Etter dette blir kjæremålet å forkaste.
Motparten har påstått seg tilkjent saksomkostninger for alle retter. Kravet tas til følge for så vidt gjelder omkostningene for utvalget. Utvalget finner ingen grunn til å endre lagmannsrettens omkostningsavgjørelse. Saksomkostningene fastsettes til 750 kroner.
Kjennelsen er enstemmig. - - -