LF-2001-903
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Odelsovertakst |
|---|---|
| Dato: | 2002-06-21 |
| Publisert: | LF-2001-00903 |
| Stikkord: | Odelsovertakst |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Orkdal herredsrett nr. 97-00386 B - Frostating lagmannsrett LF-2001-00903 B. |
| Parter: | Saksøker: Ida Grøholt, Vognill (Prosessfullmektig: Advokat Frode Kvernrød, Støren). Saksøkt: Arne Rolvsjord, Oppdal (Prosessfullmektig: Advokat Johs. Thallaug, Lillehammer). |
| Forfatter: | Lagdommer Hans O. Kveli. 4 skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, §66 |
Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen Myran, gnr. 231 bnr. 2 i Oppdal.
Orkdal herredsrett har 12. juli 2001 avgjort løsningsspørsmålet, og har kommet til at Ida Grøholt har rett til å løse eiendommen Myran gnr. 231 bnr. 2 i Oppdal fra Arne Rolvsjord i kraft av odelsrett. Samtidig ble eiendommen Myran ved odelstakst verdsatt til kr 280 000.
Orkdal herredsretts odelstakst av 12. juli 2001 har slik slutning:
«1. Ida Grøholt har rett til å løyse eigedomen Myran, gnr. 231 bnr. 2 i Oppdal frå Arne Rolvsjord i kraft av odelsrett.
2. Eigedomen Myran, gnr. 231 bnr. 2 i Oppdal vert verdsett til kr 280.000- kronertohundreogåttitusen-.
3. Arne Rolvsjord skal betale kr 12.500 - kronertolvtusenfemhundre - i sakskostnader til Ida Grøholt v/advokat Frode Kvernrød innan 2 - to - veker frå tilseiinga.
4. Ida Grøholt skal betale kr 15.884 - kronerfemtentusenåttehundreogåttifire - i sakskostnader til Arne Rolvsjord v/advokat Johs. Thallaug innan 2 - to - veker frå tilseiinga.»
Den 7. august 2001 fremmet Arne Rolvsjord begjæring om odelsovertakst til Frostating lagmannsrett. Tilsvar ble inngitt av Ida Grøholt 3. september 2001. Hovedforhandling ble holdt i Oppdal rådhus 18. juni 2002. Retten, partene og prosessfullmektigene besiktiget eiendommens bygninger, jord og skog. Befaring ble gjennomført slik som partene var enige om.
Ida Grøholt anfører i det vesentlige:
Herredsrettens odelstakst er for høy. Riktig takst vil utgjøre kr 200.000 - 250.000.
Den aktuelle eiendom ligger i Midtbygda i Oppdal, ca. 8 km fra Oppdal sentrum. Eiendommen ligger i et område som i kommunens arealplan er avsatt til landbruk, natur og frilufts-område.
Det dyrkede areal er på 29,5 dekar. Det tilhører eiendommen to utmarksteiger, Rauvhovden og Bjørkåsen. Rauvhovden består av i alt 37 dekar, hvorav 35 dekar er bevokst med lauvskog. Bjørkåsen har en størrelse på 25 dekar, hvorav 23,5 dekar utgjør produktiv barskogareal. Det meste av skogen ble hogget ut i 1956. Det foreligger ingen skogbruksplan.
Det er på eiendommen to bygninger, våningshus og driftsbygning. Våningshuset er oppført i 1850 med tilbygg fra 50-tallet. Det er i dårlig stand, og må vurderes som kondemnabelt. Driftsbygningen er også fra 1850, og må rives. Denne bygning har en negativ verdi.
Det rettslige grunnlag for odelstakst fremgår av odelslovens §49. Det retten skal komme frem til er hva en fornuftig kjøper vil betale for eiendommen, når forutsetningen for kjøpet er at han skal drive den som landbrukseiendom.
Eiendommen har lite inntektspotensial. Jorda er kun egnet til grasproduksjon. Årlig inntekt vil kunne utgjøre ca. kr 3.500 pr. år. Høyeste lovlig pris for jorda i forbindelse med konsesjonsbehandling, vil utgjøre ca. kr 1.500 pr. dekar. Det må sees bort fra at jorda kan ha en større verdi ved salg som tilleggsjord.
Inntekt fra skogen kan ikke påregnes i nærmeste fremtid. Det erkjennes dog at utmarksarealene har en viss verdi.
I realiteten forefinnes det ikke hus på eiendommen. Tomteverdien utgjør en tilleggsverdi. I denne forbindelse gjøres gjeldende at det kan erverves utbyggingsklare tomter i området for priser mellom kr 55.000 og kr 137.000.
Det er ikke påregnelig med utparsellering av arealer til tomter.
Det kreves tilkjennelse av saksomkosninger for lagmannsretten. Det var urimelig av saksøkte og fremme begjæring om odelsovertakst.
Ida Grøholt har nedlagt slik påstand:
«1. Odelsovertakst over eiendommen Myran gnr. 231 bnr. 2 i Opdal fremmes.
2. Arne Rolvsjord tilpliktes å erstatte Ida Grøholt saksomkostningene for lagmannsretten.»
Arne Rolvsjord anfører i det vesentlige:
Det er enighet om de arealoppgaver som saksøker har gitt.
Våningshuset har tre nyere tilbygg. Det gjelder stue (nordøstre del), bad og vaskerom, og inngangsparti. Våningshuset er godt beboelig, men det erkjennes at det er behov for vedlikeholds- og utbedringsarbeider. Kloakk er ført til kum med sandfiltergrøft, og vannforsyningen skjer via privat vasslag.
Driftsbygningen vil kunne utgjøre en sjarmerende del av en tunløsning, men det erkjennes at den ikke er tjenlig som driftsbygning i jordbruket.
Det er enighet om at det rettslige grunnlag for odelstaksten er odelsloven §49. Det er en bruksbestemt salgsverdi retten skal komme frem til. I tillegg til eiendommens avkastningsevne må vektlegges dens beliggenhet, bygningenes størrelse og standard og boverdien. Denne aktuelle eiendom befinner seg i grenseland for hva som kan være odelseiendom, og boverdien vil derfor være det sentrale.
Antatt konsesjonspris er intet tak for en odelstakst.
Jorbruksarealet har verdi som areal for bortleie. Det vil kunne oppnås kr 200 pr. dekar pr. år i forbindelse med bortleie. Produksjonstilskudd utgjør kr 400 pr. dekar. Det finnes praktiske løsninger som gjør det mulig for ny eier å oppnå dette. Den høyeste verdi kan oppnås ved salg til tilleggsjord.
Når det gjelder utmarksarealene så har disse en betydelig omsetningsverdi, selv om inntektsmulighetene er lave i dag.
Eiendommen har en sentral beliggenhet, bare 8 km fra Oppdal sentrum. Skole, barnehage og samfunnshus ligger ca1 km fra eiendommen. Disse forhold, og det forhold at Oppdal er i en ekspansiv utvikling gjør at boverdien er spesiell høy.
Kjøpere er villig til å betale en høy kjøpesum for småbruk som ligger utenfor regulert strøk, men som samtidig har en sentral beliggenhet i et ekspansivt område.
Arne Rolvsjord har nedlagt slik påstand:
«1. Odelsovertaksten fremmes.
2. Ida Grøholt tilpliktes å betale saksomkostninger til Arne Rolvsjord.»
Lagmannsretten bemerker:
Det rettslige grunnlag for odelstakst fremgår av odelsloven §49 som lyder slik:
«Verdsettjinga ved odelstakst skal gjerast på grunnlag av den bruk av eigedomen som er naturleg og påregneleg etter tilhøva på staden, og som kan sameinast med at eigedomen hovedsakleg blir nytta til landbruksforemål.»
Etter dom i Rt-1980-233 må odelsloven §49 forstås slik at en skal finne frem til det beløp som en vanlig kjøper vil betale for eiendommen, når forutsetningen for kjøpet er at han i hovedsak skal benytte eiendommen til landbruksformål. Det er m.a.o. en bruksbestemt salgsverdi en skal komme frem til.
Hva en vanlig kjøper vil betale, ut fra de nevnte forutsetninger, er i sin helhet et skjønnsmessig spørsmål og hvor flere forskjellige momenter er av betydning. Et sentralt moment for enhver kjøper vil selvsagt være det inntektspotensiale eiendommen har. I tillegg kommer momenter som eiendommens beliggenhet, bygningenes størrelser og standard og boverdien.
Lagmannsretten har som støtte for det skjønn som utøves foretatt bruksverdiberegninger av jord i samsvar med konsesjonsrundskrivene, og har i den forbindelse benyttet kapitaliseringsfaktor basert på en rente på 7%.
Lagmannsretten kan ikke se at det er grunnlag for å ta i betrakning hva salg av areal til tilleggsjord kan innbringe.
Det presiseres at lagmannsretten er enig i at høyeste lovlig konsesjonspris formelt sett ikke er noe tak for odelstakst, jf Rt-1998-1389.
Lagmannsretten vil i det følgende beskrive eiendommen.
Det er på eiendommen to bygninger, ett våningshus og en driftsbygning som begge er oppført i 1850.
Når det gjelder våningshuset, så har det skjedd påbygging tre ganger. Ca. 1955 ble det foretatt en påbygging nordøstover, og som i dag utgjør stue. Senere har det skjedd påbygg av bad/vaskerom og også nytt inngangsparti. Lagmannsretten er ikke enig med saksøker i at bygningen er tilnærmet kondemnabel. Bygningen er godt beboelig, men en ny eier står foran relativt store kostnader med vedlikeholds- og utbedringsarbeider.
Driftsbygningen antas ikke å ha verdi.
Når det gjelder dyrkajorda så vurderer lagmannsretten denne hovedsaklig egnet for grasproduksjon.
Når det gjelder utmarksarealene så har ingen av partene kunnet gi data vedrørende skogen. Lagmannsretten må derfor foreta en skjønnsmessig verdivurdering basert på det som ble sett under befaringen.
Momenter ved skjønnsutøvelsen:
Eiendommen har et svært begrenset inntektspotensiale. Lagmannsretten vurderer det slik at dyrkajorda, i hovedsak, kan brukes til grasproduksjon. Ved bortleie av dyrka jord kan oppnås inntekter i størrelsesorden ca. kr 200 pr. dekar pr. år. Gårdeier vil ikke oppnå større netto inntekt om han høster graset selv, og deretter foretar salg. Det bemerkes at det ikke er aktuelt med investering i ny driftsbygning som kan gi grunnlag for husdyrhold.
Inntekter av betydning fra skogen, kan ikke påregnes i overskuelig fremtid.
Eiendommens verdi, i odelstakstsammenheng, utgjøres i all hovedsak av boverdien.
Denne vurderes som relativt høy pga eiendommens beliggenhet, ca. 8 km fra Oppdal sentrum. Eiendommen har nærhet til skole, barnehage og samfunnshus. Det bemerkes at eiendommen også har en fin beliggenhet. Alle disse forhold gjør eiendommen attraktiv som bosted. Våningshuset er beboelig. Boverdien reduseres dog en del fordi ny eier står overfor relativt store vedlikeholds- og utbedringskostnader vedrørende våningshuset. Når det gjelder beskrivelsen av bygningene henvises til merknader foran.
Lagmannsretten er enig med saksøker i at det ikke foreligger aktuelle utparselleringsmuligheter for tomter som påvirker verdien av eiendommen.
Etter en samlet vurdering av alle momenter kommer en enstemmig lagmannsrett til at eiendommens verdi ved odelsovertakst settes til kr 280.000.
Sakomkostninger
Ut fra det resultat lagmannsretten har kommet til, må saksøkte dekke egne kostnader ved odelstaksten. Det bemerkes at lagmannsretten ser det slik at det ikke var urimelig av saksøkte å begjære odelsovertakst. Ved saksomkostningsavgjørelsen henvises det til odelsloven §66 første ledd, jf skjønnsloven §42 og §54a. Ingen av partene tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Slutning:
1. Eiendommen Myran gnr. 231 bnr. 2 i Oppdal verdsettes ved odelsovertakst til kr 280.000 - tohundreogåttitusen - kroner.
2. Ingen av partene tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.