LG-1997-1407
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Odelsovertakst |
|---|---|
| Dato: | 1998-05-28 |
| Publisert: | LG-1997-01407 |
| Stikkord: | Odelsrett, Odelsovertakst |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Jæren herredsrett Nr. 97-00049 B - Gulating lagmannsrett LG-1997-01407. |
| Parter: | Saksøker: Sivert Rugland (Prosessfullmektig: Advokat Odd Jo Forsell, Stavanger). Saksøkt: Sigrid Rugland (Prosessfullmektig: Advokat Kåre Vierdal, Stavanger). |
| Forfatter: | Lagdommer Filip Truyen. 4 skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Tvistemålsloven (1915) §180, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54b, Konsesjonsloven (1974), §66 |
Saken gjelder odelsovertakst på eiendommen gnr. 32 bnr. 3 i Sola kommune.
Ved stevning datert 18.7.96 anla Sivert Rugland søksmål med krav om odelsløsning mot daværende hjemmelshaver Sigrid Rugland. Sigrid Rugland er farmor til Sivert Rugland. Hun er enke etter Sivert S. Rugland. Sigrid Rugland har ikke selv odelsrett til eiendommen. Ved dom fra Jæren herredsrett den 22.11.96 fikk Sivert Rugland rett til å løse gnr. 32 bnr. 3. Dommen er rettskraftig.
Ved begjæring datert 28.1.97 fremsatte Sivert Rugland begjæring om odelstakst og fravikelseskjennelse. Den 26.5.97 avsa Jæren herredsrett odelstakst og fravikelseskjennelse med slik slutning:
"1. Odelstaksten for gnr. 32 bnr. 3 i Sola kommune settes til kr 1325000,- - enmilliontrehundreogtjuefemtusen kroner -.
2. Sigrid Rugland tilpliktes å overdra eiendommen gnr. 32 bnr. 3 i Sola kommune 14. april 1998 til Sivert Rugland. Samme dag utsteder hun skjøte til Sivert Rugland. Forutsetningen er at Sivert Rugland oppfyller sin plikt etter pkt. 3.
3. Sivert Rugland skal senest 14. februar 1998 overføre løsningssummen kr 1325000,- - enmilliontrehundreogtjuefemtusen kroner - til adv. Vierdals klientkonto.
4. Adv. Vierdal plasserer straks løsningssummen på høyrentekonto hos sin bankforbindelse. Rente fram til overtakelsesdato godskrives Sivert Rugland.
5. En forutstning for de pliktene som er nedfelt i punktene 2 - 4 er at det pr. 14. februar 1998 foreligger rettskraftig odelstakst på eiendommen.
6. Sivert Rugland erstatter Sigrid Rugland v/adv. Vierdal omkostningene ved odelstaksten med kr 20386,75 - tjuetusentrehundreogåtteiseks 75/100 kroner -.
Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker."
Sivert Rugland har den 30.6.97 fremsatt begjæring om odelsovertakst. Ved avtale datert 3.7.97 har Sigrid Rugland overdratt gnr. 32 bnr. 3 til sin sønn Sverre Rugland. Sverre Rugland er far til Sivert Rugland.
Som følge av eiendomsoverdragelsen har Sigrid Rugland reist spørsmål om odelsovertaksten bør avvises eller om den videre behandling for lagmannsretten alternativt bør stanses. Sivert Rugland ønsker odelsovertaksten fremmet. Han mener overdragelsen er en pro forma transaksjon. Sivert Rugland har dog frafalt begjæringen om fravikelseskjennelse i tilknytning til lagmannsrettens behandling av odelsovertaksten.
Lagmannsretten har vurdert de prosessuelle spørsmål som oppstår ved overdragelsen av takstobjektet. I den prosessform som gjelder ved odelsovertakst, kan lagmannsretten ikke ta stilling til realiteten i eiendomsoverdragelsen. Lagmannsretten har derfor enstemmig besluttet at odelsovertaksten blir å fremme til behandling. Tvisten om hvem som er hjemmelshaver til eiendommen må eventuelt fremmes ved tvangsfullbyrdelsen av den odelsløsningsrett Sivert Rugland er tilkjent ved Jæren herredsretts dom av 22.11.96. Odelsovertaksten har kun rettskraft for en eventuell odelsløsning mellom partene ved taksten.
Odelsovertakst ble avholdt i Stavanger tinghus den 23.4.98. Det ble foretatt befaring på eiendommen. Det ble avgitt partsforklaring fra Sivert Rugland og ført tre vitner for lagmannsretten.
Ved telefaks som ankom lagmannsretten den 27.4.98 fremgår det at Sigrid Rugland har frafalt borett til eiendommen etter at rettsmøtet var avholdt den 23.4.98. På denne bakgrunn reiste lagmannsretten spørsmål om forhandlingen til behandling av odelsovertakst burde reassumeres. Partene har i påfølgende prosesskriv fremholdt at en reassumering ikke er nødvendig. Lagmannsretten er enig i dette ettersom de sentrale sider ved bevisførselen ble tilstrekkelig belyst ved rettsmøtet den 23.04.98. Sigrid Ruglands frafallelse av borett nødvendiggjør ikke ytterligere bevisføring utover å konstatere at boretten rent faktisk er frafalt. Det ble derfor besluttet at rettsmøtet ikke skulle reassumeres.
Sivert Rugland har i hovedtrekk anført følgende:
Odelstaksten er satt for høyt av herredsretten. Riktig pris skal være rundt kr 800000,-. Dette er riktig pris når det legges til grunn at eiendommen hovedsaklig blir benyttet til landbruksformål, jfr. odelsloven §49. Det skal foretas en verdsettelse av jorden, boligen og dertil gjøres et tillegg fordi eiendommen ligger sentralt slik at det vil være enkelt for innehaverne å skaffe jobb i tillegg til jordbruket. Eiendommen egner seg kun som støttebruk. Det må også tas hensyn til oppdyrkningskostnader ved jorden. På grunn av nærliggende boligområder må det dessuten settes opp gjerder.
Boverdien er satt for høyt av herredsretten. Det må foretas betydelig oppgradering av boligen. Snarest mulig må det skiftes to sider utvendig kledning. Flere vinduer på disse sidene må skiftes ut. Dertil kommer at det er lekkasje fra terrassen inn under ytterveggen. Strakstiltakene er kostnadsberegnet til kr 115000,-. I tillegg kommer en sannsynlig utbedring av tekniske anlegg i boligen. Det må også foretas en tilkopling til kommunalt vann- og kloakkanlegg. Dertil kommer at hele boligen må oppgraderes til tidsmessig standard.
Ved odelsovertaksten skal det ikke tas hensyn til en eventuell fremtidig fradeling av tomter. Eiendommen ligger i grøntdraget mellom Sandnes og Stavanger. Her står jordvernet særlig sterkt. Selv om kommunen har vært positivt innstilt til tomtesalg, gjør signaler fra sentrale landbruksmyndigheter en omregulering usannsynlig.
Prisantydningen på kr 800000,- er samsvarende med den konsesjonspris som trolig ville bli satt på eiendommen. Det vises til forklaring fra fylkesagronom Rosnes. Konsesjonsprisen utgjør høyeste lovlige omsetningsverdi. Dette må også være bindende for en odelsovertakst. Uansett er konsesjonsprisen et viktig veiledende moment.
Det er nedlagt slik påstand:
"1. Odelsovertaksten fremmes.
2. Hver av partene bærer egne saksomkostninger ved odelsovertaksten."
Sigrid Rugland har i hovedtrekk anført følgende:
Eiendommen er et støttebruk som forutsetter at innehaver har et annet yrke i tillegg til å være gårdbruker. Boverdien ut over det jordbruksmessige vil derfor være avgjørende for verdsettelsen. Odelsloven §49 er ikke til hinder for at det legges betydelig vekt på boverdien.
Verdien av et bolighus av den standard som står på eiendommen, er fra kr 1 mill. til kr 1,2 mill. I tillegg kommer avkastning på jordbruksdriften. Det er gode muligheter for at en "hobbybonde" kan drive med hest på eiendommen. Eventuelt kan man leie ut til slik bruk. Teigen på 18 da. kan leies ut til golfbanen. Taksten bør derfor settes høyere enn i herredsretten.
Det må også tas hensyn til muligheten for tomtefradeling. Selv om det ikke skulle være mulig å skille ut tomter de første årene, er det sannsynlig at en kjøper vil betale mer med tanke på mulig tomtefradeling i fremtiden. I utkastet til kommuneplan er det tegnet inn 9 da. tomteareal.
Den prisbegrensning som følger av konsesjonsloven bestemmelser kan ikke tillegges vekt ved odelsovertaksten. I motsetning til ved prisreguleringer, er det ikke ulovlig å avtale en høyere pris. I praksis er det enkelt å omgå prisbestemmelsene i konsesjonsloven. Dessuten vil det være et betydelig marked for eiendommen i den del av familien som ikke trenger å søke om konsesjon. Juridisk teori finner det tvilsomt at konsesjonsprisen legger begrensninger på odelstaksten.
Det er nedlagt slik påstand:
"1. Odelsovertaksten fremmes.
2. Sigrid Rugland tilkjennes saksomkostninger."
Lagmannsretten vil bemerke:
Samlet areal for eiendommen gnr. 32 bnr. 3 er på 173 da. Av dette er omlag 24 da. dyrket mark, 30 da. beite, 62 da. myr, mens det resterende er utmark/fjell. Eiendommen er delt i to teiger. Den minste teigen ligger ca 500 m fra hovedteigen og utgjør 18 da. Denne teigen ligger inntil en golfbane. Frem til 1.1.98 har teigen på 18 da. vært drevet sammen med en teig på 28 da. som tilhører Staten. Statens teig er nå lagt ut for salg.
Bygningene på eiendommen ligger på hovedteigen. Våningshuset er oppført i 1949. Det består av halvannen etasje samt uisolert kjeller med god takhøyde. Grunnflaten er ca 100 m2. Kjøkkeninnredningen er original fra da huset ble bygget, mens badet er av noe nyere dato. Det er foretatt oppussing på tre av soverommene i annen etasje. For øvrig er huset ikke pusset opp innvendig. Utvendig er det skiftet kledning og isolert på én vegg. På denne veggen er vinduene nye. På huset for øvrig er det dels nye og dels eldre vinduer. Det er lagt nye lekter og panner på taket. Røropplegget og det elektriske anlegget er fra da huset ble bygget. Våningshuset er ikke tilknyttet offentlig vann og kloakk, men den kommunale hovedledning for dette går ca 50 m fra huset.
Driftsbygningen har en grunnflate på ca 270 m2 og er oppført i 1949/50. Det har ikke vært dyrehold i bygningen siden midten av 1980-tallet. Driftsbygningen er forholdsvis dårlig vedlikeholdt. Redskapshuset er oppført i 1979 og har en grunnflate på 85 m2. Det er av enkel standard.
Eiendommen har meget sentral beliggenhet mellom Sandnes og Stavanger. Det tar ca 15 min. å kjøre til Stavanger sentrum. Det har vært foretatt en betydelig utbygging av boliger i nærområdet. Området fremstår som attraktivt for boligformål. Lekeplasser, barnehage og idrettsanlegget Åsenhallen ligger i den umiddelbare nærhet. Det er ca 1 km. til ungdomsskole og videregående skole. Det er noe lenger til barneskole, men slik skole er planlagt bygget i nærmiljøet.
Eiendommen gnr. 32 bnr. 3 er et typisk støttebruk. Det vil ikke være mulig å leve av den avkastning jordbruksdriften vil kunne gi.
En odelstakst skal ta utgangspunkt i den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig og som kan forenes med at eiendommen hovedsaklig blir benyttet til landbruksformål, jfr. odelsloven §49. Det skal foretas en objektiv vurdering av en bruksbestemt salgsverdi. Spørsmålet er hva en kjøper vil være villig til å betale for eiendommen forutsatt slik bruk som fremgår av §49.
For større jordbrukseiendommer vil landbruksdriften være avgjørende for prisen. I et slikt tilfelle fremstår bolighuset som en inkorporert del av driften. Ved mindre landbrukseiendommer er situasjonen ofte motsatt. Verdien av boligen er mer fremtredende i forhold til den mulige avkastning fra landbruket. Ved slike støttebruk er det i tråd med juridisk teori og rettspraksis adgangen til å legge betydelig vekt på eiendommens boverdi sammen med landbruksinteressen. Det vises til Rygg og Skarpnes, Odelsloven, tredje utgave s. 210-211
Lagmannsretten legger til grunn at et nytt hus av tilsvarende størrelse som våningshuset på gnr. 32 bnr. 3 vil kunne omsettes for omlag kr 1,6 mill. Fra dette må det gjøres et betydelig fradrag for elde, slitasje og oppgradering av huset. Slikt fradrag kan skjønnsmessig settes til kr 400.000 - 500000. Boverdien av eiendommen settes derfor skjønnsmessig til mellom kr 1,1 - 1,2 mill.
I tillegg kommer avkastningen fra landbruksdriften. Fylkesagronom Rosnes har anslått prisen for dyrket mark på eiendommen ved en konsesjonsbehandling til kr 3000 - 4.000 pr. da. Med 30 da. dyrket mark vil verdien utgjøre fra kr 90.000 - 120000. Dette er tall som er beregnet ut fra den jordbruksmessige avkastning. Omkostninger til oppdyrkning av landbruksareal som har ligget i brakk i lenger tid, vil ikke i avgjørende grad kunne påvirke prisen på eiendommen.
Reelt sett kan det imidlertid oppnås bedre avkastning ved ulike former for utleie. Teigen på 18 da. vil trolig kunne leies ut i tilknytning til golfbanen for rundt kr 700,- pr. år pr. da. En del av arealet på hovedteigen vil kunne leies ut til personer med interesse for hest, hvilket vil kunne gi en betydelig avkastning. Også driftsbygning og redskapshus vil kunne leies ut, men det må da foretas en viss oppgradering av disse bygningene.
Ved fastsettelse av odelsovertakst legger lagmannsretten i liten grad vekt på muligheten for utskillelse av tomter. For lagmannsretten er det riktig nok fremlagt et utkast datert 24.3.98 knyttet opp mot kommuneplanen for perioden 1998-2009. Utkastet viser inntegnet 9 da. tomteareal på gnr. 32 bnr. 3. Dette utgjør ca 12 boligtomter. Området er imidlertid fortsatt regulert til LNF-formål. Selv om kommunen har vist interesse for boligbygging på eiendommen, fremstår det som lite sannsynlig at slik utbygging vil skje i overskuelig fremtid. Fra sentrale myndigheter er det fremhevet behovet for en grønn sone mellom Stavanger og Sandnes. Det har de senere år skjedd en innskjerping av jordvernet. Teknisk sjef i Sola kommune anser det som lite sannsynlig at det vil bli bygget boliger slik som fremlagt i forslaget fra kommuneplanutvalget datert 24.3.98. Utbygging av eiendommen fremstår derfor som så hypotetisk at lagmannsretten ikke finner grunn til å anta at dette vil påvirke hva en kjøper vil være villig til å betale for gnr. 32 bnr. 3.
Fylkesagronom Rosnes har for lagmannsretten, med forbehold om at han kun har foretatt en overfladisk utvendig befaring på eiendommen, anslått at konsesjonsprisen vil ligge rundt kr 800000. Lagmannsretten finner ikke at en slik konsesjonspris kan utgjøre det maksimale tak for en odelstakst. Vurderingstemaet etter konsesjonsloven bestemmelser og odelsloven §49 er forskjellig. Det vises for øvrig til Rygh og Skarpnes, Odelsloven, tredje utgave, s. 211. Lagmannsretten kan ikke se at dommen i Rt-1982-1673 innebærer at konsesjonspris utgjør en absolutt skranke for odelstakst. Det vil ikke være ulovlig å avtale en høyere pris enn konsesjonsprisen, men kjøper vil løpe en betydelig risiko ved at han ikke får erverve eiendommen. I praksis antar derfor lagmannsretten at konsesjonsbetemmelsene kommer inn i den form av at de virker prisdempende. Konsejsonsbestemmelsene får en indirekte betydning for odelsovertaksten, jfr. også Rt-1947-399. Ved odelsovertaksten tar lagmannsretten hensyn til en slik prisdempende effekt.
Ved en samlet vurdering av de ovennevnte momenter finner lagmannsretten at eiendommens verdi på tidspunktet for avhjemling av odelsovertaksten etter odelsloven §49 skjønnsmessig fastsettes til kr 1425000. Det bemerkes at lagmannsretten i hovedtrekk har vært enig i den verdi herredsretten fastsatte i odelstaksten, dog slik at verdien av eiendommen er satt høyere sett hen til Sigrid Ruglands avkall på boretten.
Advokat Vierdal har inngitt saksomkostningsoppgave på kr 24.800 hvorav salær utgjør kr 24000. I medhold av odelsloven §66, jfr. skjønnsprosessloven §42, jfr. §54b, jfr. tvistemålsloven §180 første ledd, pålegges Sivert Rugland å dekke Sigrid Ruglands saksomkostninger ved odelsovertaksten. Omkostningsoppgaven fra advokat Vierdal tas til følge som nødvendig.
Odelsovertaksten er enstemmig.
Slutning:
1. Odelsovertaksten for gnr. 32 bnr. 3 settes til kr 1425000 - enmillionfirehundreogtjuefemtusen 00/100 -.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Sivert Rugland kr 24.800 - tjuefiretusenåttehundre 00/100 - til Sigrid Rugland innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av odelsovertaksten.