LG-2002-304
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 2002-06-19 |
| Publisert: | LG-2002-00304 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Sandnes herredsrett - Gulating lagmannsrett LG-2000-00121 B - HR-2001-00583 (hjemvist) - Gulating lagmannsrett LG-2002-00304. |
| Parter: | Saksøker: Staten v/Samferdselsdepartementet (Prosessfullmektig: Advokat Bård Tønder). Saksøkt: Sjur Bjørgo, Steinar Bjørgo og Egil Bjørgo (Prosessfullmektig: H.r.advokat Tor N. Rekve). |
| Forfatter: | Lagdommer Daniel Lunde. Skjønnsrettsmedlemmene: Bonde Tordis Aareskjold. Byggmester Jonas Sande. Regionsekretær Eva Monica Haarr Ingeniør/bonde Sven Åsland |
| Lovhenvisninger: | Plan- og bygningsloven (1985) §32, §42 |
Høyesterett avsa 18 januar 2002 dom med slik domsslutning:
«1. Overskjønnet oppheves, og saken hjemvises til lagmannsretten for ny behandling.
2. I saksomkostninger for - - - - - - -»
Overskjønnet som ble opphevet var Gulating lagmannsretts overskjønn av 4 januar 2001 i overskjønnssak nr LG-2000-00121 B
Saken gjelder krav på erstatning for byggegrense langs offentlig vei, jf plan- og bygningsloven §32 nr 1 hvoretter det skal betales erstatning hvis en reguleringsplan med slik byggegrense medfører at en eiendom blir ødelagt som byggetomt og «den heller ikke kan utnyttes på annen regningsvarende måte».
Om sakens forhistorie, de alminnelige og spesielle skjønnsforutsetninger og ellers nærmere omtale av arealene vises til lagmannsrettens overskjønn av 4 januar 2001 og den fremstilling av saksforholdet som er gitt i Høyesteretts dom av 18 januar 2002 ( HR-2001-00583) .
Gulating lagmannsrett holdt overskjønnsforhandling i Stavanger 29 og 30 mai 2002. Det ble foretatt slik bevisførsel som rettsboken viser. Lagmannsretten, som var satt med ny skjønnsstyrer og nye skjønnsrettsmedlemmer, var på befaring hvor partene fikk gjøre sine påvisninger. Av de saksøkte ga Sjur Bjørgo forklaring.
For lagmannsretten nedla saksøker påstand om at Skjønnet fremmes og Staten v/Samferdselsdepartementet frifinnes, mens de saksøkte nedla påstand om at Skjønnet fremmes, Sjur Bjørgo, Steinar Bjørgo og Egil Bjørgo tilkjenners full erstatning på grunn av hindret utnyttelse av gjenværende eiendom, samt at de saksøkte tilkjennes erstatning for utgifter til juridisk bistand.
Det sentrale i Høyesteretts avgjørelse om opphevelsen lyder:
«Lagmannsretten har således lagt til grunn at plan- og bygningsloven §32 nr 1 hjemler erstatning hvis man etter en regulering ikke kan forrente normal tomteverdi uten reguleringen. Erstatningsbestemmelsen går etter min mening ikke så langt. Det skjønnsretten skal vurdere er, slik jeg tidligere har redegjort for, ikke eiendommen før reguleringen, men eiendommen etter reguleringen og de utnyttelsesmuligheter som da foreligger. Lagmannsretten har således bygget på en uriktig forståelse av §32 nr. 1 ved å stille krav om at bebyggelsen etter reguleringen skal være stor nok til å forrente eiendommens verdi ut fra en påregnelig utnyttelse før reguleringen.»
og
«Når den (lagmannsretten) likevel fant at eiendommen ikke kan utnyttes regningssvarende er det, som nevnt, fordi den har trukket inn ulemper ved en eventuell fremtidig utvidelse av vegen og broen og på grunnlag av dette kommet til at eiendommen ikke lenger kan utnyttes regningssvarende. Til dette bemerker jeg at det i dag er usikkert om en slik utvidelse vil finne sted. Vurderingen her må knyttes til den gjeldende reguleringsplan. Erstatningskrav som følge av en eventuell utvidelse må tas opp når dette i tilfelle skulle bli gjennomført og kan ikke trekkes inn i vurderingen i denne saken nå.»
Om forståelsen av plan og bygningsloven §32 nr 1 uttaler Høyesterett i dommen:
«Bestemmelsen i §32 nr. 1 er en erstatningsregel for en bestemt type rådighetsbegrensninger, som medfører at en eiendom blir ødelagt som byggetomt. Betydningen for grunneierne av slike inngrep vil likevel kunne variere, blant annet etter hva slags eiendom det dreier seg om, størrelsen og beliggenheten. Når det gjelder rådighetsbegrensninger i sin alminnelighet, har det i lang tid vært alminnelig enighet om at det skal meget til før det offentlige pådras erstatningsplikt. I strandlovdommen i Rt-1970-67 er bygningsloven §32 nevnt som et eksempel på at det bare i særlige unntakstilfelle kan bli tale om erstatning for slike inngrep, jf side 72.»
Høyesterett siterer i dommen fra avgjørelsen Rt-1998-1140 (som angikk §42, men som må legges til grunn i forhold til §32 nr. 1):
«Spørsmålet er alene om eiendommen etter reguleringen - ut fra en vurdering av hele eiendommens forhold - overhodet kan utnyttes på en regningssvarende måte.»
I forhold til nærværende overskjønn uttaler Høyesterett i sin dom:
«Vurderingen etter §32 nr 1 av om en utnyttelse er regningsvarende skal altså ikke baseres på en sammenligning mellom den utnyttelse som var påregnelig før reguleringen og utnyttelsen etter reguleringen. Selv om en slik sammenligning skulle vise lavere rentabilitet eller endog et misforhold mellom avkastningen før og etter, er dette ikke tilstrekkelig til å utløse erstatningsplikt. Spørsmålet er, som det uttrykkes i Nora-kjennelsen, om eiendommen etter reguleringen overhodet kan utnyttes på en regningssvarende måte.
Det er da eiendommen - sett under ett - slik den fremstår etter reguleringen med de rådighetsbegrensninger som er fastsatt og muligheten for økonomisk utnyttelse av den som skal vurderes. Ved vurderingen av om eiendommen kan utnyttes regningssvarende vil en rekke faktorer komme inn. Eiendommens størrelse vil ha betydning, men også dens beskaffenhet og beliggenhet. En rådighetsbegrensning vil kunne ha forskjellig betydning for en eiendoms utnyttelsesmuligheter alt etter hvorledes den konkret rammer. Utnyttelsesgraden vil ha atskillig betydning. Kravet til avkastning må man vurdere i forhold til eiendommens karakter.»
Lagmannsretten har ved avgjørelsen delt seg i et flertall og mindretall.
Flertallet, lagdommer Lunde og skjønnsrettsmedlemmene Sande og Haarr, viser til at på bakgrunn av den rettsoppfatning som fremgår av foranstående finner flertallet ved det nye overskjønn at eiendommen fortsatt kan utnyttes på en regningsvarende måte, og at det ikke er grunnlag for erstatning etter plan- og bygningsloven §32 nr 1.
Det vises til at saksøktes tomteområde hadde et opprinnelig areal på ca 32 mål. Dette er siden redusert både ved ekpropriasjon og ved frivillig salg slik at partene nå for lagmannsretten, og forsåvidt tildigere for Høyesterett og lagmannsrettens forrige skjønn har vært enige om at tomtearealet i dag som vurderes er ca 22 mål.
Etter reguleringen vil det areal som i dag kan utbygges, uhindret av byggelinjegrensene, være 9.358 m2.
Det nevnes at mht de 22 mål er det tidligere ved overskjønnet 11 mars 1992 gitt erstatning med kr 40.000 og kr 30.000 for redusert salgsverdi for arealet under veibroen, og ulempe for veibroens søylefundamenter.
Den såkalte «Egglagertomten», et areal på 3,4 mål, som ble solgt kort før reguleringplanen ble vedtatt - og som inngikk i det opprinnelige tomteareal på 32 mål, er ikke med i det areal som nå regnes som bebyggelig, dvs de 9,3 mål. Betydningen av dette salget og Rt-1987-311 (Tveiterås gård) kommer flertallet tilbake til.
Det er under overskjønnet av de saksøkte fremlagt planer og beregninger for full utbygging av den 9,3 mål store «rest-tomten». Alt etter utbyggingsmåten viser dette muligheter for bebyggelse til kontorformål med opp til 26.000 kvm gulvareal, alternativ til annet næringsformål (mer lagermessig bebyggelse) til 8000 kvm gulvareal. Selv om de saksøkte i sine oppstillinger har benyttet deler av grunnen til parkeringsareal - nevner flertallet at skulle dette bli vanskelig å innkorporere på de 9,3 mål vil man fremdeles ha det båndlagte areal som i betydelig grad om ønskelig kan utnyttes til parkeringsareal både for egne og andres utbyggingsformål.
Med en slik utnyttelse, som i investeringer må sies å være omfattende, skjønnes det at lovens krav om en regningssvarende utnyttelse av tomten etter inngrepet er oppfylt. Det vises til at tomteområdet ligger i en del av Sandnes hvor det både er regulert til slik virksomhet, og hvor det allerede er etablert og foregår utbygging av denne form for næringsvirksomhet. Flertallet kan ikke se at det inngrepet som er foretatt i de saksøktes eiendom gjør forholdet til «et særlig unntakstilfelle hvor det blir tale om erstatning», jf Rt-1970-67 på side 72 som gjengitt ovenfor. Det er fremdeles, eiendommen sett under ett, slik den fremstår etter reguleringen, en mulighet for økonomisk utnyttelse av eiendommen. Med henvisning til Rt-1998-1140 (som også Høyesterett har vist til i opphevelsesdommen) er situasjonen da ikke slik at eiendommen overhodet ikke kan utnyttes på en regningssvarende måte.
I tillegg kommer - selv om det ikke har vært nødvendig for resultatet - det vises her til Rt-1987-311 (Tveiterås gård) - at de saksøkte allerede har fått utnyttet en del av det opprinnelige tomteareal. Dette kan det ses hen til ved den helhetsvurdering som må foretas ved rådighetsinnskrenkninger for å vurdere om tiltaket har vært så inngripende at erstatning likevel bør ytes. I denne forbindelse er det særlig salget av den del av arealet som benevnes «Egglagertomten» flertallet sikter til. Kort før reguleringsplanen ble dette areal, ca 3,4 mål solgt. Foranlediget av den utveksling av prosesskriv vedrørende den problemstilling som her er reist, nevnes at partene er uenige om man ved denne helhetsvurderingen også kan se hen til tidligere ekspropriasjon av den opprinnelige tomt på 32 mål. Flertallet ser etter omstendigheten ikke grunn til å ta stilling til dette ut over å vise til at også en ekspropriasjon som gir seg utslag i utbetaling (av erstatning) i prinsippet ikke i denne sammenheng skulle bli vurdert annerledes enn et frivillig salg.
I prosedyren for lagmannsretten har saksøkte hevdet at §32 nr 1 må fortolkes slik at når reguleringsplanen gjør tomten ubebyggelig, så er det kun annen form for utnyttelse (enn utbygging) som skal ses hen til for om vilkåret regningsvarende utnyttelse oppfylles. Dette kan ikke føre frem. Uansett om man ved en bokstavfortolking av §32 sammenholdt med bestemmelsens forhistorie kunne få et slikt resonnement til å virke nærliggende, kan dette aldri ha vært lovgivers mening. I mange tilfeller, slik som i nærværende sak, er realiteten at tomten etter reguleringsplanen er bare delvis bebyggelig. Det er jo uomstridt i denne saken at ca 9,3 mål av restarealet kan bebygges, og her foreligger konkrete planer for prosjekter med utbygging. Etter de saksøktes prinsipale syn skulle man således ikke kunne se hen til denne aktuelle utbyggingsmulighet. Flertallet nevner dog at om bestemmelsen skulle bokstavfortolkes er det jo uomstridt at restarealet kan bebygges, og således skulle det ikke dreie seg om ubebyggelig område som bestemmelsen etter ordlyden forutsetter. Flertallet finner ikke grunn til å gå nærmere inn på saksøktes begrunnelse for synspunktet.
Etter det resultat flertallet er kommet til, hvor det er funnet at tomten, etter reguleringen, kan utnyttes på en regningsvarende måte, finnes ikke grunn til å gå nærmere inn på betydningen av at det blir foretatt ekspropriasjon og rådighetsinnskrenkninger «i flere omganger». Det hevdes at dette kan føre til at man ved stadige «små-inngrep» uten erstatningskonsekvenser kan få hånd om det hele uten å betale for seg.
Mindretallet, skjønnsrettsmedlemmene Åsland og Aareskjold, er kommet til et annet resultat i det mindretallet finner at inngrepet er så vesentlig at det må føre til at de saksøkte gis erstatning for de utbyggingsmuligheter som går tapt som følge av den båndlegging som reguleringsplanen medfører. Det vises til at av et areal på 22 mål vil kun ca 9,4 mål kunne bebygges. Restarealet, dvs eiendommen som er båndlagt med byggeforbud på grunn av byggeforbudslinjen ved veifremføringen er i praksis omtrent ikke nyttbart. En helhetsvurdering av inngrepet må derfor sies å være et slikt særlig unntakstilfelle ved rådighetsinnskrenkninger som må gi rett til erstatning.
Etter de resultat flertallet er kommet til finner ikke mindretallet grunn til nærmere å fastsette erstatningen.
Saksøker skal erstatte de saksøktes saksomkostninger for lagmannsretten og det er fremlagt omkostningsoppgave som det ikke er fremkommet innvendinger mot. I overensstemmelse med oppgaven settes omkostningsbeløpet til kr 79.992,40 Av dette beløp er kr 55.000 salær og kr 15.482,40 mva.
Overskjønnet er avsagt med slik dissens som fremgår av foranstående.
Slutning:
1. Staten v/Samferdselsdepartementet frifinnes
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler staten v/Samferdselsdepartementet til Sjur Bjørgo og Steinar Bjørgo og Egil Bjørgo til sammen 79.992,40 - kroner syttinitusennihundreognittito 40/100 innen 2 -to- uker fra forkynnelse av lagmannsrettens overskjønn.