RG-1997-1659 (1)
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1996-06-26 |
| Publisert: | RG-1997-1659 (298-97) * |
| Stikkord: | Husleie |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr. 94-06645 A/80 - Borgarting lagmannsrett LB-1995-02943 A. |
| Parter: | Ankende part: Ammad Sohail Khokhar og Ruqayya Begum (Prosessfullmektig: Advokat David Kristiansen, Drøbak). Motpart: Safina Kauser Kahn (Prosessfullmektig: Advokat Stein Nortvedt, Oslo). |
| Forfatter: | Lagmann Jørgen Wilberg, formann. Lagdommer Hilde Wiesener Haga. Ekstraordinær lagdommer Sigurd Müller |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §35, Tvistemålsloven (1915) §174, §180 |
Saken gjelder krav om nedsettelse av husleie for et forretningslokale i Langgaten 2, Oslo. Saken reiser også spørsmål om fortolkning av en bestemmelse i leiekontrakten partene imellom som lyder slik: ... I leie betaler leietageren kr 8500,- pr. mnd. Leien betales den 10. hver måned. Første gang 10.5.1993. Leiebeløpet er fast frem til og med 1. januar 94. Etter den tiden kan leiebeløpet kreves justert i samsvar med den til enhver tid gjeldende husleieregulering.
Safina Kauser Kahn leide lokale i 1. etasje i Langgaten 2 ved kontrakt av 16. april 1993. Det er angitt i kontrakten at forretningslokalet er på ca 160 m2.
Ved brev av 9. november 1993 begjærte Safina Kauser Kahn leien nedsatt til kr 5500 pr. måned og gav samtidig uttrykk for at man i alle fall kunne diskutere saken. Partene ble ikke enige, og sak ble reist for Oslo byrett ved stevning av 11. oktober 1994. Byretten - satt med fagkyndige meddommere - avsa dom i saken den 19. oktober 1995 med slik domsslutning:
1. Husleien i Langgaten 2, g.nr. 227, b.nr. 264, s.nr. 2 og 3, Oslo nedsettes til kr 5500 pr. md. fra og med juli 1994.
2. Ahmed Sohail Khokhar tilpliktes å ettergi/tilbakebetale husleie utover kr 5.500/md fra og med november 1993 til og med juni 1994.
Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker.
3. Hver av partene bærer sine egne omkostninger.
Ahmed Sohail Khokhar og Ruqayya Begum som har kjøpt lokalet av Khokhar og trådt inn i saken, har ved sin prosessfullmektig, advokat David Kristiansen i rett tid påanket dommen og har nedlagt slik endelig påstand:
1. Ahmed Sohail Khokhar og Ruqayya Begum frifinnes.
2. Ahmed Sohail Khokhar og Ruqayya Begum tilkjennes saksomkostninger for begge retter.
Safina Kauser Kahn har ved sin prosessfullmektig, advokat Stein Nortvedt tatt til gjenmæle og nedlagt slik påstand:
1. Oslo byretts dom av 19. oktober 1995 i sak nr. 94-06645 A/80 stadfestes.
2. De ankende parter dømmes solidarisk til å betale sakens omkostninger såvel for byrett som for lagmannsrett.
Ankeforhandling ble avholdt den 18. og 19. juni 1996. Ahmed Sohail Khokar og Safina Kauser Kahn møtte og avgav forklaring. Det ble avhørt 5 vitner hvorav 4 sakkyndige vitner. To av disse var nye for lagmannsretten. Rettsboken viser hva som ble dokumentert. Sakens nærmere sammenheng fremgår for øvrig av byrettens dom og det lagmannsretten anfører nedenfor.
De ankende parter, Ahmed Sohail Khokhar og Ruqayya Begum, har i det vesentlige gjort gjeldende:
Safina Kauser Kahn drev dagligvareforretning i Tromsøgaten 25 hvor hun leide lokaler av Oslo kommune. Hun betalte der en husleie på kr 4300 pr. måned, som svarte til en m2-pris på kr 737 pr. år. Hun søkte kommunen om reduksjon av denne husleie, men oppnådde ikke det.
Hun ønsket da å flytte og fikk rede på at den forretning som ble drevet i Khokhars lokale i Langgaten 2, var til salgs. Hun kjøpte den og inngikk samtidig leieavtale med Khokhar. Khokhar hadde ingenting med utformingen av leieavtalen å gjøre. Han ble bare forelagt et utkast med spørsmål om han var villig til å la Safina Kahn få leie på de betingelser som fremgikk av utkastet. Det var han villig til.
Safina Kahn har således inngått på leieavtalen frivillig og etter eget initiativ og selv foreslått den husleie som ble avtalt. Allerede av denne grunn er det urimelig om den skal nedsettes.
Det er et vilkår for nedsettelse av avtalt husleie etter husleieloven §35 at den i vesentlig grad overstiger nivået for markedsleie av tilsvarende lokaler. Det er vist til Rt-1987-1386 og Rt-1985-1199. Den husleie som partene avtalte, var og er i overensstemmelse med vanlig markedsleie. Det er for så vidt vist til vitneforklaring fra sakkyndige vitner og til fremlagte leiekontrakter.
Under enhver omstendighet er det urimelig å gi ankemotparten medhold i tilbakesøkningskravet.
Leiekontrakten punkt 2 siste ledd gir Khokhar rett til å få leien oppregulert etter levekostnadsindeksen, men gir ikke leieren rett til å få leien nedregulert.
Ankemotparten, Safina Kauser Kahn, har i det vesentlige henholdt seg til byrettens dom. Det er særlig fremholdt:
Problemet i saken er hva som er nivået for markedsleie av tilsvarende lokaler. Den grunnleggende dom her er Rt-1987-1386 som også den ankende part har påberopt seg.
Det er de sakkyndige vitner som ankemotparten har påberopt seg som gir realistisk uttrykk for hva som er markedsleien. Disse forklaringer stemmer med byrettens dom. Den var enstemmig, og byretten var satt med fagkyndige meddommere.
Hvorvidt leiekontraktens punkt 2 siste ledd får betydning i saken avhenger av om bestemmelsen er en videreføring av avtaleforholdet mellom Khokhar og den tidligere leietager, eller om det er en ny avtalebestemmelse mellom sakens parter. I siste fall vil ankemotparten ikke gjøre gjeldende at bestemmelsen får noen betydning i saken.
Lagmannsretten skal bemerke:
Lagmannsretten er kommet til et noe annet resultat enn byretten og skal bemerke:
Lagmannsretten har ikke noen opplysninger om at kontraktens punkt 2 er en videreføring av tidligere avtale og legger derfor til grunn at bestemmelsen ikke skal tillegges betydning i saken.
Husleieloven §35, som åpner for regulering av en avtalt leie, gjelder også for leie i forretningsforhold, men det skal mer til for å anvende bestemmelsen ved slike leieforhold enn ved leie av bolig, jf Rt-1985-1199 og Rt-1994-38.
Regulering kan finne sted hvis leien "står i misforhold til verdien" av det som er leid. Vesentlig for bestemmelse av verdien er gjengs leie for tilsvarende lokaler i samme strøk, men også andre forhold antas å kunne tillegges vekt.
Retten har mottatt sterkt divergerende forklaringer fra de sakkyndige vitner om hva som er markedsleie for sammenlignbare forretningslokaler i det strøk det her gjelder. Det er angitt en markedsleie på kr 600 eller noe mer pr. m2 pr. år, men det er også angitt en leie på kr 300 til kr 350 pr. m2 pr. år - noe som for så vidt er i overensstemmelse med byrettens dom. Det er fremlagt takster - fra to av de sakkyndige vitner - som divergerer på samme måte. Det er fremlagt leiekontrakt på lagerlokale i strøket, med en leie på kr 360 pr. m2 pr. år, og et næringslokale vis - vis i Langgaten 2 med en leie på kr 466 pr. m2 pr. år, hvor det ble opplyst at leien var hevet til kr 512 pr. m2 pr. år. Et tilstøtende mindre lokale i Langgaten 2 er den 25. juli 1995 utleid for en pris av kr 880 pr. m2 pr. år. Leieren transporterte kontrakten til ny leietager den 20.9. 1995. Lokalet er nå avstengt, og virksomheten - storkiosk - er opphørt.
De opplysninger retten har fått viser således at det er store variasjoner i leienivået. Selv med den usikkerhet det skaper, finner retten at den avtalte husleien er så vidt høy at betingelsene foreligger for nedregulering av den med hjemmel i husleieloven §35. En viss støtte for dette resultat gir det også at den ankende part kjøpte seksjonen for kr 260000 og har nå videresolgt den for kr 265000. Seksjonens andel av fellesutgifter utgjør etter det opplyste kr 4070 pr. måned. Det er gitt bare sparsomme opplysninger om hva som går inn under disse fellesutgifter, men den ankende part har antatt at vedlikehold, i alle fall i noen utstrekning, er med i beløpet. Det vil da bli tilbake ca kr 4400 pr. måned til forrentning og avskrivning, noe som utgjør ca 20% pr. år.
Det er opplyst at det står så mange forretningslokaler ledige i strøket at man har leiers marked. Retten antar at det således ikke vil være mulig å leie ut lokaler i strøket så regningssvarende som her. Det antas relevant ved fastleggelsen av markedsleien i strøket, jf Rt-1987-1386.
Ved nedregulering av leien etter husleieloven §35 skal retten "under hensyntagen til så vel utleierens som leierens interesser" søke veiledning i hva den antar er rimelig markedsleie for lignende leieforhold i tilsvarende strøk. Selv om den husleien byretten har kommet frem til antagelig avspeiler leienivået, finner lagmannsretten at det ikke bør være helt avgjørende for fastleggelsen av ny husleie. Markedet er i ubalanse, og husleie på kr 5500 pr. måned dekker lite mer enn eierens utgifter på seksjonen. En viss vekt antas det også at man bør legge på at leieavtalen ble inngått og leien fastlagt etter ankemotpartens initiativ. Retten fastsetter skjønnsmessig husleien til kr 7000 pr. måned og med virkning fra og med juli 1994.
Det er ikke klarlagt hvor meget ankemotparten har betalt i den tid som er gått. Lagmannsretten utformer derfor domsslutning etter det prinsipp som byretten har gjort, slik at seksjonseieren blir tilpliktet å ettergi/tilbakebetale husleie utover kr 7000 pr. måned fra og med juli 1994. Noen ytterligere tilbakebetaling finner retten ikke at det er rimelig grunnlag for.
Anken har etter dette delvis ført frem, og partene har hver dels vunnet, dels tapt saken og finnes derfor etter hovedregelen i tvistemålsloven §174 å burde bære hver sine omkostninger, jf tvistemålsloven §180 annet ledd.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Husleien i Langgaten 2, gnr. 227 bnr. 264, s.nr. 2 og 3, Oslo, nedsettes til kr 7000 pr. måned fra og med juli 1994.
2. Ahmed Sohail Khokhar og Ruqayya Begum tilpliktes å ettergi/ tilbakebetale husleie utover kr 7000 pr. måned fra og med juli 1994.
Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker fra forkynnelsen av dommen.
3. Partene bærer hver sine omkostninger for så vel byretten som lagmannsretten.