Rt-1964-832

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1964-09-03
Publisert:	Rt-1964-832
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 89 B
Parter:	1. Jacob Eliassen (overrettssakfører Johan Mevatne - til prøve), 2. John Pedersen & Co. A/S og Elisabeth Pedersen (høyesterettsadvokat Nicolay Wiig) mot Bergen kommune (høyesterettsadvokat Hans Sevaldson).
Forfatter:	Endresen, Rode, Eckhoff, Helgesen, Bahr
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §28, Skjønnsprosessloven (1917), Tvistemålsloven (1915) §384, §2, Bygningsloven (1924) §40

Dommer Endresen: Under sak anlagt av Bergen kommune mot 1. John Pedersen & Co. A/S som eier av Vågsalmenning nr. 24 i Bergen og Elisabeth Pedersen som leier av forretningslokale i samme eiendom og 2. Jacob Eliassen som eier av Vågsalmenning nr. 26, til fastsettelse av erstatning i anledning av ekspropriasjon av eiendommene Vågsalmenning nr. 24 og 26 i medhold av bygningslovens §40 nr. 1 bokstav a, avsa Bergen skjønnskommisjon 23. februar 1962 skjønn med slik slutning:

«Erstatningen fastsettes således:

1. Til John Pedersen & Co. A/S som eier av Vågsalmenning nr. 24: for hus og grunn kr. 120 000, for ulempe kr. 69 000.

2. Til Elisabeth Pedersen som leietager i Vågsalmenning nr. 24 for leierett kr. 37 000.

3. Til Jacob Eliassen som eier av Vågsalmenning nr. 26: for hus og grunn kr. 70 000, for ulempe kr. 50 000.

4. For utgifter til juridisk bistand: høyesterettsadvokat Nicolay Wiigs parter (takst nr. 1 og 2) kr. 800, overrettssakfører Johan Mevatnes part (takst nr. 3) kr. 800.

Bergen kommune tilpliktes innen 2 uker fra forkynnelsen av skjønnet å betale de nevnte saksomkostninger til de saksøkte v/deres respektive prosessfullmektiger.»

John Pedersen & Co. A/S, Elisabeth Pedersen og Jacob Eliassen påanket skjønnet til Gulating lagmannsrett som 21. juni 1963 avsa dom med slik slutning:

«Skjønnskommisjonens skjønn stadfestes.

Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.»

Om saksforholdet vises til skjønnsgrunnene og lagmannsrettens domsgrunner.

John Pedersen & Co. A/S og Elisabeth Pedersen har påanket lagmannsrettens dom. Som for lagmannsretten gjør de gjeldende at skjønnet må oppheves fordi skjønnsgrunnene ikke fyller kravene i skjønnslovens §28. De ankende parter gjorde for skjønnskommisjonen gjeldende at de som ulempeerstatning også hadde krav på erstatning for den merleie - kapitalisert - som de måtte betale ved leie av andre lokaler, med fradrag av de økonomiske fordeler innflytning i nye lokaler ville medføre; ved beregningen av denne erstatning måtte det - hevdet de - legges til grunn at nye lokaler bare kunne skaffes i nybygg med de høye leier

Side:833

og innskudd dette ville innebære. Skjønnskommisjonen har imidlertid innskrenket seg til å fastslå at den legger til grunn at ankepartene vil kunne få leiet tilfredsstillende lokaler uten å angi om den regner med lokaler i nybygg eller i eldre bygg. I skjønnsgrunnene anføres at det er «sannsynlig at lokalene må skaffes i et nybygg», og videre at hensyn er tatt til et «eventuelt innskudd» - hvilket tyder på at skjønnskommisjonen med urette har tatt muligheten for å kunne skaffe lokaler i et eldre bygg i betraktning som et reduserende moment ved anslaget av den merleie som måtte påregnes. Videre anførte de ankende parter for skjønnskommisjonen at de også hadde krav på erstatning for det inntektstap som flytning til andre lokaler varig ville medføre. Når dette inntektstap skulle fastsettes, måtte det være et avgjørende moment om det ble regnet med nye lokaler i sentrum eller i de ytre bydeler; skjønnskommisjonen har imidlertid hverken tatt stilling til kravet om erstatning for fremtidig inntektstap, eller angitt om den regnet med nye lokaler i sentrum eller utkanten av byen. Endelig har de ankende parter påberopt at blant de poster som går inn under ulempeerstatningen til John Pedersen & Co. A/S er nevnt «omkostninger ved ny innredning», uten at det fremgår om dette innbefatter erstatning både for fast innredning av bygningsmessig art og for fast og løst inventar slik som det var fremsatt krav om. Under disse omstendigheter hevder de ankende parter at det - særlig på bakgrunn av at partenes anførsler ikke er gjengitt i skjønnsgrunnene - er uklart i hvilken utstrekning de nevnte kravsposter overhodet er blitt behandlet av skjønnskommisjonen, og er de blitt vurdert, er det uklart om de kan være forkastet eller bare delvis tatt til følge på grunnlag av en uriktig rettsoppfatning. Skjønnet kan derfor anfektes både med hjemmel i skjønnslovens §28 og i medhold av tvistemålslovens §384 første ledd og annet ledd nr. 5 sammenholdt med skjønnslovens §2. John Pedersen & Co. A/S og Elisabeth Pedersen har for Høyesterett nedlagt slik påstand:

«Bergen Skjønnskommisjons skjønn oppheves. Saken hjemvises til behandling ved ny skjønnskommisjon.

De ankende parter tilkjennes saksomkostninger for Lagmannsrett og Høyesterett.»

Videre har Jacob Eliassen påanket lagmannsrettens dom på grunn av feil i saksbehandlingen og rettsanvendelsen. Når det gjelder anken over saksbehandlingen, har han i det vesentlige anført det samme som John Pedersen & Co. A/S og Elisabeth Pedersen. I tillegg har han gjort gjeldende som en feil at skjønnskommisjonen ikke nærmere begrunnet hvorfor den nektet å legge til grunn at Eliassen måtte opphøre med sin tobakks- og sjokoladeforretning. Hva rettsanvendelsen angår, har han anført at skjønnskommisjonen har anvendt loven uriktig ved ikke å tilkjenne erstatning for fremtidig inntektstap dersom den la til grunn at forretningen måtte flyttes til utkantstrøk. Jacob Eliassen har for Høyesterett nedlagt slik påstand:

«1. Det av Bergen Skjønnskommisjon avsagte skjønn av 23.

Side:834

februar 1962 oppheves og henvises til ny behandling ved ny skjønnskommisjon.

2. Jacob Eliassen tilkjennes saksomkostninger ved Lagmannsretten og Høyesterett.»

Bergen kommune har tatt til gjenmæle og har nedlagt slik påstand:

«At lagmannsrettens dom stadfestes - dog således at Bergen kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

Det er for Høyesterett fremlagt en del nye dokumenter. Saken står i det vesentlige i samme stilling som for lagmannsretten.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten og kan i alt vesentlig slutte meg til dens begrunnelse. Jeg er således enig med lagmannsretten i at skjønnskommisjonen - dersom den fant det uklart om nye lokaler kan skaffes i eldre bygg eller må leies i nybygg - ved fastsettelsen av ulempeerstatningen kunne vurdere den påregnelige merleie og innskudd ut fra de muligheter den fant å foreligge, uten at det var nødvendig nærmere å redegjøre for denne skjønnsmessige vurdering. Når skjønnsretten videre har lagt til grunn at ekspropriatene vil kunne få leiet tilfredsstillende lokaler, og nærmere har spesifisert hvilke poster den har regnet med under ulempeerstatningen, forstår jeg som lagmannsretten dette slik at skjønnskommisjonen har ment at ekspropriatene får dekning for alt tap i næring som måtte oppstå som følge av de nye forhold når de får erstattet avbrudd under flytningen og innarbeidelsesomkostninger. Likeledes har jeg samme forståelse som lagmannsretten når det gjelder uttrykket «omkostninger ved ny innredning». Det samme gjelder spørsmålet om Eliassen kunne kreve erstatning for opphør av forretningen. Når skjønnskommisjonen kom til at tilfredsstillende lokaler kunne skaffes annetsteds, vil Eliassen ikke kunne gjøre krav på erstatning for tap av forretningen i dens helhet, men bare for hva han vil tape ved å måtte overføre forretningsvirksomheten til nye lokaler.

Jeg er enig i lagmannsrettens avgjørelse i omkostningsspørsmålet, og finner at saken som følge av de knappe skjønnsgrunner har stillet seg som så tvilsom at saksomkostninger heller ikke bør tilkjennes for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Rode: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Eckhoff, Helgesen og Bahr: Likeså.

Av skjønnskommisjonens skjønn (byrettsjustitiarius K. Roll Matthiesen med skjønnsmenn):

- - -

Angående hvorledes ekspropriasjonen vil berøre de enkelte saksøkte bemerkes:

Side:835

Takst nr. 1. Vågsalmenning nr. 24, eier John Pedersen & Co. A/S.

Takst nr. 2. Fru Elisabeth Pedersen som leietager. - - -

Det annet butikklokale, ca. 32 m2, med tilliggende kontor og lager, ca. 12,5 m2, disponeres av John Pedersen & Co. A/S (i det følgende betegnet selskapet). Selskapet disponerer også et rom på loftet, ca. 9 m2, til lager. I en eiendom like i nærheten, i Vestre Skostredet, leier selskapet ca. 75 m2 til verksted.

Hele 2. etasje disponeres av Mocca Cafeen, hvis innehaver er fru Elisabeth Pedersen. Det samme gjelder 2 hybler på loftet. Hyblene nyttes av kafeens betjening.

Selskapet har drevet sportsforretning i de nevnte lokaler i over 20 år. Elisabeth Pedersens mann, Sigvard Pedersen, eiet alle aksjer i selskapet (bortsett fra 2). Han kjøpte eiendommen i 1953 for å sikre sportsforretningen lokaler. Etter Pedersens død i februar 1959 ble fru Pedersen sittende i uskiftet bo. I midten av desember 1961 solgte fru Pedersen eiendommen til selskapet. Så vel i kjøpekontrakten som i skjøtet forbeholdt fru Pedersen seg uoppsigelig leiekontrakt til de lokaler som Mocca Cafeen disponerte mot «betaling av den til enhver tid gjeldende lovlige husleie som for tiden er kr. 2 800 pr. år.»

Skjønnskommisjonen finner at eiendommens bruksverdi med den nåværende bebyggelse overstiger grunnverdien.

Under hensyntagen til bygningens beliggenhet og beskaffenhet, påregnelig leieinntekt og leieverdi av de lokaler selskapet selv bruker, setter skjønnskommisjonen erstatningen for eiendommen til kr. 120 000 (den objektive bruksverdi).

I tillegg hertil vil selskapet tilkomme ulempeerstatning for den særlige bruksverdi eiendommen har for selskapet utover den objektive bruksverdi.

Skjønnskommisjonen antar og legger til grunn at selskapet vil kunne få leiet tilfredsstillende lokaler til sin sportsforretning annetsteds i Bergen. Det er sannsynlig at lokalene må skaffes i et nybygg. Etter skjønnskommisjonens mening vil lokaler kunne skaffes innen 1. juli 1964.

Ulempeerstatningen vil måtte dekke:

1. Hva selskapet må antas å måtte betale i leie for butikklokale, kontor, lager og reparasjonsverksted annetsteds av omtrent samme størrelse som de nåværende utover den leieverdi skjønnskommisjonen har regnet med for lokalene i Vågsalmenning nr. 24, og utover den leie selskapet betaler for reparasjonsverkstedet i Skostredet i den utstrekning merutgiftene ikke oppveies ved fordeler som bedre utstyrte lokaler vil gi - herunder også hensyn tatt til eventuelt innskudd for de nye lokaler.

2. Flytningsomkostninger.

3. Avbrudd under flytningen.

4. Omkostninger ved ny innredning.

5. Innarbeidelsesomkostninger.

Grunnlag for erstatning for påstått realisasjonstap på varebeholdningen kan man ikke se det er.

Under henvisning til foranstående og til den av kommunen oppstillede forutsetning setter man ulempeerstatningen til tilsammen kr. 69 000.

Den samlede erstatning som skjønnskommisjonen er kommet frem

Side:836

til, er større enn omsetningsverdien for eiendommen med nåværende bebyggelse.

Fru Pedersen som er 59 år, overtok Mocca Cafeen i mai 1961. Hun tilkommer erstatning for den skade hun lider ved at ekspropriasjonen bringer hennes uoppsigelige leierett til opphør. Man antar og legger til grunn at også fru Pedersen vil kunne få leiet tilfredsstillende lokaler for sin kafebedrift annetsteds i Bergen innen 1. juli 1964 på samme måte som selskapet. Hennes tilkommende erstatning vil måtte dekke flytningsomkostninger, avbrudd under flytningen, fordyret husleie, herunder hensyn tatt til eventuelt innskudd for de nye lokaler, etter de prinsipper som er nevnt foran vedkommende selskapets ulempeerstatning punkt 1 og innarbeidelsesomkostninger i de nye lokaler med delvis nytt utstyr og inventar. Erstatningen settes til tilsammen kr. 37 000.

Takst nr. 3. Vågsalmenning nr. 26, eier Jacob Eliassen. - - -

Første etasje opptas av et butikklokale og et lager. Eliassen har fra han i 1930 kjøpte eiendommen drevet tobakk- og sjokoladeforretning i første etasje. Han er nå 77 år. Hans hustru er 62 år. De har en sønn på 32 år. Han er interessert i å overta forretningen. Mellom ektefellene består det formuesfellesskap.

Hele annen etasje er leiet bort til tannlegekontor. Leien er for tiden kr. 1 500 pr år.

På loftet er det innredet en liten leilighet med 1 rom, alkove og kjøkken. Den står til disposisjon for Eliassen, som har sin egentlige leilighet et annet sted.

For Vågsalmenning nr. 26 med bebyggelse gjelder også at bruksverdien overstiger grunnverdien.

På samme måte som når det gjelder Vågsalmenning nr. 24 setter man erstatningen for nr. 26 til kr. 70 000.

I tillegg til dette tilkommer Eliassen ulempeerstatning for den særlige bruksverdi eiendommen har for ham utover den objektive bruksverdi.

Skjønnskommisjonen antar at det for Eliassen og hans hustru vil være mest hensiktsmessig at tobakk- og sjokoladeforretningen ikke blir avviklet, men at den fortsettes i leiede lokaler annetsteds i Bergen. Man legger dette til grunn, idet man antar at Eliassen vil kunne få leiet tilfredsstillende lokaler til sin forretning, sannsynligvis i et nybygg innen 1. juli 1964. Ulempeerstatningen vil måtte dekke:

1. Flytningsomkostninger.

2. Hva Eliassen må antas å måtte betale i leie for et butikklokale og lager av omtrent samme størrelse som de nåværende, utover den leieverdi skjønnskommisjonen har regnet med for butikklokalet og lageret i Vågsalmenning nr. 26 i den utstrekning merutgiftene ikke oppveies ved fordeler som bedre utstyrte lokaler vil gi - herunder også hensyn tatt til eventuelt innskudd for de nye lokaler.

3. Avbrudd under flytningen.

4. Omkostninger med ny innredning.

5. Innarbeidelsesomkostninger.

Skjønnskommisjonen viser til foranstående og til den av kommunen oppstillede forutsetning og setter ulempeerstatningen til tilsammen kr. 50 000.

Side:837

Den samlede erstatning som man er kommet frem til, overstiger omsetningsverdien for eiendommen med nåværende bebyggelse. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagmann E. T. Eftestøl, lagdommer Kristen Syvertsen og byskriver Leif Plahter):

- - -

Lagmannsretten finner at skjønnet må stadfestes.

Skjønnsgrunnene er meget snaue, men lagmannsretten er, skjønt under tvil, kommet til at de må ansees for å tilfredsstille skjønnslovens §28.

Det må ansees på det rene at de ankende for kommisjonen hevdet at de ikke vil kunne få nye lokaler i sentrum, at de utenfor sentrum ikke vil oppnå så stor omsetning som de nå har, og at de derved vil lide tap. Det kunne ha vært ønskelig at kommisjonen hadde uttalt seg uttrykkelig om dette. Retten finner imidlertid at det ikke er noen feil at skjønnsgrunnene ikke inneholder noen utredning om det. Grunnene inneholder spesifikasjon av de ulemper som det tilkjennes erstatning for. Dette må sammenholdt med at kommisjonen har funnet at de ankende kan skaffe seg tilfredsstillende lokaler annet sted i Bergen, forståes slik at kommisjonen har funnet at de ankende ikke ved ekspropriasjonen påføres andre økonomiske ulemper. Kommisjonen har for begge eiendommer tilkjent erstatning for den objektive bruksverdi, og dessuten ulempeerstatning for særlig bruksverdi eiendommene har for de ankende ut over den objektive. Når kommisjonen ikke i tillegg til denne har tilkjent erstatning for tap i næring utover flytningsavbrudd og innarbeidelsesomkostninger, må den ha funnet at noe slikt tap ikke vil bli lidt. At den ikke skulle ha vært oppmerksom på og overveiet spørsmålet skjønt det er på det rene at det ble prosedert på slikt tap (nedgang i omsetning), menes uantagelig. Når kommisjonen legger til grunn at de ankende kan skaffe seg andre «tilfredsstillende» lokaler, må deri ligge at de kan skaffe seg lokaler som under hensyn også til beliggenhet - strøk - er tilfredsstillende.

Det er etter rettens mening ingen feil at kommisjonen har nøyet seg med å uttale at det er «sannsynlig» at nye lokaler må skaffes i nybygg og taler om «eventuelt» innskudd. Kravet i skjønnslovens §28 til at det skal gjøres rede for hvilke saksforhold som legges til grunn hvis det kan være tvil, betyr ikke at kommisjonen har plikt til å ta standpunkt til hva som vil skje i fremtiden. Derom vil det ofte være noen usikkerhet, som kommisjonen vil ta hensyn til ved skjønnet for så vidt usikkerheten er så stor at den betyr noe. Redegjørelse for dette i skjønnsgrunnene antas ikke å kunne kreves.

«Omkostninger ved ny innredning» er sikkert ment å omfatte ikke bare bygningsmessig innredning, men også fast og løst inventar som det måtte bli nødvendig å anskaffe.

Retten finner ikke at det innebærer noen feil at det sies at det for Eliassen og hans hustru vil være mest «hensiktsmessig» at forretningen fortsetter. Deri må ligge at det finnes naturlig og rimelig at den fortsetter, og at Eliassen derfor har krav på, og på den annen side må finne seg i, at forutsetning om fortsettelse legges til grunn for bestemmelsene av erstatningen, idet det finnes at tilfredsstillende lokale kan fåes.

Retten kan ikke finne at det er noen feil at det ikke er opplyst

Side:838

hvilken egenleie kommisjonen har regnet med. Den har ansatt den objektive bruksverdi for begge eiendommer, og for nr. 24 opplyst at den herved har tatt hensyn til egenleie. For nr. 26 er det opplyst at den objektive bruksverdi er ansatt «på samme måte» som for nr. 24. Deri må ligge at det er tatt hensyn til egenleie. Hvilke beløp det er regnet med som egenleie antas det ikke at kommisjonen hadde plikt til å opplyse.

Det antas ikke å være noen feil at kommisjonen ikke har gjengitt partenes anførsler i tillegg til de opplysninger skjønnsgrunnene inneholder om eiendommene, deres størrelse, bebyggelse og rettsforhold og bruken av dem.

Retten kan ikke finne noe holdepunkt for å anta at det innebærer eller beror på feilaktig rettsanvendelse eller noen saksbehandlingsfeil, når kommisjonen finner at kr. 120 000 overstiger omsetningsverdien av nr. 26 med nåværende bebyggelse.

Lagmannsretten kan ikke se at det er holdepunkt for å anta at de faktiske forutsetninger kommisjonen har lagt til grunn i dette eller noe annet punkt er resultat av uriktig saksbehandling eller rettsanvendelse. Kommisjonens bevisbedømmelse kan retten ikke prøve.

Lagmannsretten kan heller ikke finne at ulempeerstatningen til Eliassen er så lav at det er grunn til å anta at den er vilkårlig. - - -