Rt-1972-54

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1972-01-22
Publisert:	Rt-1972-54
Stikkord:	Bruksendring av bolig
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 9B/1972
Parter:	A/S Aass Coucheron (høyesterettsadvokat Johan Hjort) mot Oslo kommune (kommuneadvokaten v/advokat Øystein Grotmol - til prøve).
Forfatter:	Eckhoff, Bølviken, Tønseth, Roll-Matthiesen, Bahr
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1924) §2, Bygningsloven (1965) §114, Tvistemålsloven (1915) §180, Boligformidlingsloven (1950), §117, §153, §17, §3, §93, §95

Dommer Eckhoff: Den 1. oktober 1965 overtok aksjeselskapet Aass & Coucheron Borgenveien 14 i Oslo, en villaeiendom på over 4 dekar bebygd med en herskapelig enebolig. Huset hadde vært bolig for den gamle eier, men kjøperen gikk straks til ominnredning og tok det i bruk til kontorer for egen bedrift. Kommunen motsatte seg overgangen fra bolig til kontor, og Oslo bygningsråd besluttet 19. april 1967 i medhold av bygningsvedtektenes §63 å nekte samtykke til bruksendringen. A/S Aass & Coucheron klaget over avgjørelsen til Kommunaldepartementet. Under den forberedende behandling av klagesaken fastholdt bygningsrådet 6. september 1967 nektelsen, og Oslo formannskap besluttet 20. september samme år å tilrå departementet ikke å ta klagen til følge. Departementet fant ikke grunn til å sette bygninsrådets skjønn til side, og i brev fra departementet av 20. mars 1968 ble vedtaket om å nekte eiendommen brukt til kontorer opprettholdt.

Side:55

Den 10. juli 1968 ble det ved beslutning av bygningsrådet i medhold av bygningsloven av 1965 §114 første ledd annet punktum utferdiget forelegg mot A/S Aass & Coucheron. I forelegget ble det pekt på at Borgenveien 14 lå i et ikke regulert strøk, og at strøkets karakter var åpen boligbebyggelse. Det ble videre fremholdt at selskapet uten søknad og uten tillatelse hadde tatt eiendommen i bruk til kontorer, og at selskapet etter at en senere søknad var sendt og avslått, hadde fortsatt en ulovlig bruk. I forelegget ble det satt selskapet en siste frist til 1. september 1968 for å bringe bruken til endelig opphør. Etter dette saksøkte selskapet Oslo kommune og påstod så vel forelegget som den foregående beslutning om å nekte eiendommen brukt til kontorer kjent ugyldig.

Ved dom av Oslo byrett avsagt 30. mai 1969 ble kommunen frifunnet. Saksomkostninger ble ikke tilkjent.

Selskapet påanket avgjørelsen til Eidsivating lagmannsrett. Lagmannsretten, hvor to sakkyndige domsmenn var tilkalt, kom i dom av 19. oktober 1970 til det samme resultat som byretten, og lagmannsretten tiltrådte i alt vesentlig byrettens utførlige begrunnelse. Kommunen ble frifunnet og tilkjent 4.000 kroner i saksomkostninger for lagmannsretten.

A/S Aass & Coucheron har anket over lagmannsrettens dom til Høyesterett. Selskapet har under forhandlingen for Høyesterett gjort gjeldende de samme synspunkter som for de foregående instanser, og selskapet har lagt ned denne påstand:

«1. Oslo bygningsråds forelegg av 10/7-1968 og det til grunn for dette liggende vedtak i Oslo bygningsråd av 19/4-1967 kjennes ugyldig.

2. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for byretten, lagmannsretten og Høyesterett.»

Ankemotparten Oslo kommune har lagt ned påstand:

«1. Lagmannsrettens dom av 19. oktober 1970 stadfestes.

2. Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

For Høyesterett foreligger saken i samme skikkelse som den forelå for byretten og lagmannsretten. For A/S Aass & Coucheron har tre parter gitt forklaring ved bevisopptak for Høyesterett. Fra kommunens side er det avgitt forklaring av byplansjefen, og dessuten har en rekke medlemmer av bygningsrådet avgitt vitneforklaringer. Det er endelig fremlagt dokumenter og domsutskrifter fra byrett og lagmannsrett i andre saker om bruksendring.

Jeg er kommet til det samme resultat som lagmannsretten, og jeg kan i alt vesentlig slutte meg til lagmannsrettens begrunnelse.

A/S Aass & Coucheron hevder for Høyesterett som for byrett og lagmannsrett at de bygningsvedtekter som er aktuelle i saken, går ut over fullmakten i loven. Det siktes her til en forandring i 1962 av vedtektenes §63 og §131. I denne sak gjelder det §63,1 c, som fastsatte retningslinjer for bygningsrådets behandling av

Side:56

saker om bruksendringer av våningshus, og §131,2, som krevde at eieren måtte ha ervervet tillatelse av bygningsmyndighetene før han gikk til forandring i bruken. Begge parter mener at vedtektene på disse punkter er en skjerpelse av tidligere vedtekter, men selskapet påstår at de to bestemmelser går lenger enn det forelå hjemmel for i bygningsloven av 1924 §2 som gjaldt på den tid da bruksforandringen fant sted. Etter selskapets oppfatning har lagmannsretten tatt feil når retten om §2 i loven sier at den gir en vid adgang til lempninger eller skjerpelser, og når retten har godtatt at de nye regler ligger innenfor den ramme som er trukket opp i loven. Loven sikter etter den ankende parts mening til kontroll med oppføring og plassering av bygninger. Men den har ikke hatt for øyet en forandring i bruken av eksisterende bygninger. Et forhold som det foreliggende kan derfor ikke føres inn under «hensyn til ildsikkerhet, orden i bebyggelsen eller for sunnhetsvesenets skyld» som er nevnt i §2. «Andre grunner» må tolkes restriktivt, hevder den ankende part, og en bruksendring av den art det her gjelder som verken har ført til ulempe for naboene eller skader allmenne interesser, kan ikke forbys ved vedtekt. Jeg antar som lagmannsretten at lovhjemlen er i orden. I den sammenheng legger jeg vekt på at ordlyden i §2 gir anvisning på skjerpelse ved kommunal vedtekt, og at ordvalget i bestemmelsen enten man måtte legge vekt på «orden i bebyggelsen» eller «andre grunner» gir en kommune en vid adgang til å treffe regulerende bestemmelser til fremme av formål innenfor bygningslovens ramme, herunder forskrifter om disponering av grunnarealer og bebygde eiendommer i byområdet.

Subsidiært har Aass & Coucheron opprettholdt sitt angrep På saksbehandlingen og rettsanvendelsen når det gjelder de to avgjørelser i saken: 1. Vedtaket hvori selskapet ble nektet å konvertere eiendommen til kontor i medhold av vedtektenes §63, og 2. Forelegget om opphør av kontorvirksomheten i medhold av bygningsloven av 1965 §114.

Partene er enige om at domstolene i foreleggsaken har adgang til å prøve også den skjønnsmessige side av bygningsrådets vedtak. Men selskapet hevder at lagmannsretten har tatt feil når den har sluttet seg til byrettens uttalelse om at det skjønn som er utøvet etter §63 eksklusivt hører under bygningsrådet. Selskapet mener at et slikt skille under vurderingen av de to vedtak er upraktisk, og at det kan gjøre domstolskontrollen illusorisk. Etter mitt syn byr det ikke på vanskelighet å holde de to vedtak ut fra hverandre. Det synes meg heller ikke vanskelig å følge den tradisjonelle regel om innskrenket prøvelsesadgang i det ene tilfelle og etter lovens bestemmelse å foreta en mer utvidet kontroll i det annet. For øvrig slutter jeg meg til lagmannsrettens begrunnelse og finner at anken ikke kan føre frem.

Jeg går deretter over til selskapets angrep på bygningsrådets vedtak om å nekte Borgenveien 14 brukt til kontorer.

Den ankende part har påstått at lagmannsretten har tatt feil når den ikke har ansett unnlatt befaring som en mangel ved

Side:57

saksbehandlingen som fører til ugyldighet. Jeg er ikke enig i denne oppfatning og kan også her slutte meg til lagmannsrettens begrunnelse. Jeg tilføyer at de av bygningsrådets medlemmer som har forklart seg under bevisopptaket for Høyesterett, har opplyst at de kjente saken fra bygningssjefens innstilling, at de var vel bevandret i strøket og derfor anså befaring upåkrevd.

Når det gjelder begrunnelsen for vedtaket, har selskapet også for Høyesterett hevdet at den er mangelfull, utilstrekkelig og feilaktig, og at vedtaket derfor må kjennes ugyldig. Vedtaket er overhodet ikke begrunnet, den begrunnelse som kom en måned senere, var ikke gitt av rådet, men av sekretæren, og begrunnelsen var positivt uriktig, idet det ble sagt at virksomheten ville føre til ulempe for omboende. Det rette forhold var etter selskapets mening det motsatte, nemlig at naboene hadde gitt positiv tilslutning til at eiendommen ble tatt i bruk til kontorer.

Når det gjelder den siste anførsel, har kommunen gjort gjeldende at det ikke forelå tilslutning fra naboene. Det eneste som kan sies, er at det ikke var innkommet noen skriftlig protest, og denne opplysning må jeg legge til grunn. Jeg mener for øvrig at begrunnelsen tilfredsstiller det krav som er stilt i bygningsloven av 1965 §95 nr. 3, og jeg tiltrer lagmannsrettens nærmere begrunnelse. I denne forbindelse tilføyes at jeg er enig i lagmannsrettens uttalelse om at det ikke er grunnlag for å anta at det er tatt utenforliggende hensyn, eller at vedtaket er vilkårlig.

Det påstås fra den ankende parts side at det er en feil når lagmannsretten har funnet at vedtaket om å nekte eiendommen anvendt til kontorer bygger på en riktig lovanvendelse. Jeg forstår anken på dette punkt slik at selskapet mener at bygningsrådet i sitt skjønn er bundet til de to hensyn som er nevnt i vedtektenes §63,1 c: det negative om virksomheten i kontorene «vil medføre ulemper for de omboende», og det positive om den «vil være til gagn for strøket». I den foreliggende sak skulle disse hensyn etter selskapets oppfatning ha vært konkret avveiet mot hverandre, og bygningsrådets feil skal angivelig bestå i at rådet har lagt vekt på videregående, alminnelige reguleringshensyn. Jeg er ikke enig i at skjønnet hviler på en uriktig rettsoppfatning for så vidt, og kan også her vise til lagmannsrettens begrunnelse som blant annet går ut på at punkt I c i bestemmelsen må ses i sammenheng med første ledd.

Jeg går deretter over til å behandle den del av anken som gjelder bygningsrådets forelegg, og hvor jeg allerede har nevnt at domstolen etter bygningslovens §114 må ha adgang til å prøve selve skjønnsavgjørelsen.

Lagmannsretten har etter selskapets mening tatt feil når den i sin vurdering er kommet til at det ikke er urimelig at bruken må opphøre. Den kritikk lagmannsretten har rettet mot selskapet for at det har trosset seg frem, er ikke riktig, for selskapet var i god tro om sin rett. Men hva man enn måtte tro om dette spørsmål, hevder selskapet, vil et slikt pønalt hensyn være underordnet. Lovens §114 krever en vesentlig overtredelse av lovens

Side:58

bestemmelser. Dette krav går på realiteten, og det må foretas en avbalansert avveining mellom skadevirkningen for eieren som tvinges til opphør på den ene side, og ulempen for omgivelsene ved at virksomheten fortsetter på den annen side. I denne sak må det etter selskapets mening konstateres at selskapet vil lide et betydelig tap, at naboene ikke har merket noen ulempe, og at en fullbyrdelse av forelegget vil være høyst urimelig. Jeg er ikke enig i denne vurdering og kan også her slutte meg til lagmannsrettens betraktninger.

Selskapet har for Høyesterett som for tidligere instanser hevdet at vedtaket om å nekte bruksendring for Borgenveien 14 sett i en større sammenheng innebærer en klar forskjellsbehandling, som må føre til at bygningsrådets vedtak kjennes ugyldige. Det er dokumentert en rekke saker som gjelder andre eiendommer i dette og i andre strøk av byen. Kommunen har på sin side nevnt at problemet med bruksendring først meldte seg etter krigen, at presset øket i 50-årene, og at det først ble brakt under kontroll ved vedtektsendringene i 1962. Kommunen har videre fremholdt at det her gjelder skjønnsmessige avgjørelser, og at hver enkelt avgjørelse har sitt særpreg slik at det ikke er berettiget å slutte fra den ene avgjørelse til den annen. Etter min mening kan påstanden om forskjellsbehandling ikke føre frem, og jeg kan også her tiltre lagmannsrettens bemerkninger.

Anken har vært forgjeves, og selskapet må etter regelen i tvistemålslovens §180 første ledd også betale saksomkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler A/S Aass & Coucheron til Oslo kommune 15000 - femten tusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Bølviken: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Tønseth, Roll-Matthiesen og Bahr: Likeså.

Av byrettens dom (byrettsdommer Knut J. Hougen):

Oslo Bygningsråd vedtok i møte den 10. juli 1968 å utferdige følgende forelegg mot A/S Aass & Coucheron:

«Forelegg:

Eiendommen Borgenveien 14 ligger i uregulert strøk. Strøkets karakter er åpen boligbebyggelse.

Oslo Bygningsråd har i anledning søknad fra A/S Aass & Coucheron om å få tillatelse til å bruke eiendommen til kontorer fattet slikt vedtak den 19/4-67:

«Bygningsrådet kan ikke samtykke i bruksendringen i henhold til bygningsvedtektens §63.»

Vedtaket ble påklaget til Kommunal- og Arbeidsdepartementet.

Side:59

Kommunal- og Arbeidsdepartementet har ved brev av 20/3-68 meddelt at bygningsrådets vedtak opprettholdes.

Eieren av Borgenveien 14 A/S Aass & Coucheron tok eiendommen i bruk til kontorer uten at det forelå søknad og tillatelse. Videre har firmaet fortsatt å bruke eiendommen til kontorer etter at senere innsendt søknad ble avslått - samt oversittet den gitte frist 1. mai 1968 for å bringe den ulovlige bruk til opphør.

«Med hjemmel i bygningslovens §114 fastsettes her frist til 1. september 1968 innen hvilken tid den ulovlige bruk må være brakt til opphør.

Eieren kan i overensstemmelse med bygningslovens §114 reise søksmål mot kommunen for å få forelegget prøvd. Blir søksmål ikke reist innen 30 dager fra forkynnelsen av dette forelegg, har forelegget samme virkning som rettskraftig dom og kan fullbyrdes etter reglene for dommer.

Dette forelegg blir å forkynne for eieren.»

A/S Aass & Coucheron (nedenfor kalt aksjeselskapet) har innen søksmålsfristen reist nærværende sak for å få prøvd foreleggets gyldighet. - - -

I brev av 30. oktober 1965 underrettet aksjeselskapet Oslo kommune, Boligformidlingsnemnda, om at det hadde ervervet eiendommen og aktet å ta den i bruk til kontorer for firmaene Ingeniørene Lund & Aass og A/S Aass & Coucheron, med innflytting i november 1965. Oslo Boligformidlingsnemnd svarte i brev av 3. november 1965 følgende:

«Vi viser til Deres brev av 30. oktober 1965 og telefonsamtale med herr ingeniør Hjalmar Aass 2/11 1965. Den bruksendring av Borgenveien 14 som Deres brev omhandler vil være i strid med bestemmelsene i boligformidlingsloven av 30/6 1950, bygningsvedtektene for Oslo prgf. 131,2 og husleievedtektene for Oslo prg. 6.

Eiendommen må ikke tas i bruk til kontorer. -

Boligformidlingsnemnda meldte av om saken til Bygningskontrollen som i brev av 25. februar 1966 til aksjeselskapet sa fra at bruksforandringen skulle vært meldt til bygningskontrollen og satte frist for å sende slik melding. Innen den satte frist (15. mars 1966) sendte A/S Aass & Coucheron «byggemelding» om bruksforandringen. - - -

Bygningsrådet fulgte ikke innstillingen. Det traff den 19. april 1967 dette vedtak:

«Bygningsrådet kan ikke samtykke i bruksendringen i henhold til bygningsvedtektens §63.»

På anmodning opplyste bygningskontrollen i brev av 22. mai 1967:

«Begrunnelsen for nektelsen er at kontorvirksomheten vil medføre ulemper for de omboende.

Rådet fant heller ikke at kontorvirksomheten kan sies å være til gagn for strøket, se forøvrig bygningsvedtektens §63, 1 c.» - -

Retten bemerker: - -

Bygningsrådets nektelse av å samtykke i bruksendringen er besluttet i medhold av §63 i bygningsvedtektene for Oslo. Denne bestemmelse er av de alminnelige bestemmelser som også gjelder for uregulert strøk, og gjelder derfor ved siden av den foran nevnte §7 i villastrøket i Vestre Aker.

Side:60

Det heter i §63:

«Nye anlegg eller virksomheter som etter bygningsrådets skjønn er til ulempe i et strøk av hensyn til de omboende eller strøkets karakter, kan henvises til bestemte deler av strøket eller nektes anlagt i strøket.

Særlig iakttas: a) - - - b) - - - c) I beboelsesstrøk kan anlegg, virksomhet, herunder idrettsanlegg eller opplag som etter bygningsrådets skjønn vil medføre ulemper for de omboende, nektes opprettet, eller kan i tilfelle henvises til bestemte deler av strøket. Det samme gjelder innenfor enkelte beboelsekvartaler eller eiendommer. Bruksforandring av våningshus i be boelsesstrøk kan nektes. Bygningsrådet skal ved sin vurdering ta hensyn til hvilke anlegg m.v. som vil være til gagn for strøket. Byplanrådets uttalelse skal i tilfelle innhentes. - - - »

Den av retten understrekede setning kom inn ved vedtektsendringen av 21. juni 1962. Det var samtidig foretatt den endring i vedtektenes §131, pkt. 2 at bl.a. bruksendring av eldre bygning ikke måtte skje uten etter innsendt melding og mottatt tillatelse av bygningsmyndighetene. - - -

Retten kan ikke se at de skjerpede bestemmelser som ble gitt ved vedtektsendringen for Oslo i 1962 gikk ut over den ramme som var trukket opp i loven av 1924 og heller ikke ut over den begrensning som den nye lovs §3 setter. Bestemmelsen i vedtektenes §131, nr. 2, om at tillatelse må innhentes før bruksendring foretas svarer forøvrig til den nye lovs §93, siste ledd.

Retten tolker vedtektenes §63 slik at det også når det er spørsmål om å nekte bruksendring er en betingelse at den endrede bruk etter bygningsrådets skjønn vil medføre ulemper for de omboende. Ved vurderingen av om bruksendringen bør godtas eller ikke, skal det tas hensyn til hva som «vil være til gagn for strøket», men dette vil ikke si at en nektelse kunne begrunnes utelukkende med henvisning til at vedkommende bruk ikke har den karakter at den positivt kan sies å være til gagn. Retten forstår imidlertid den begrunnelse for nektelsen, som bygningssjefen ga i det foran siterte brev av 22. mai 1967 slik at de ulemper man fant forelå ikke i dette tilfelle ble oppveid av at virksomheten kunne sies å være til gagn for strøket. Da synes begrunnelsen forsåvidt å være overensstemmende med vedtektsbestemmelsen. Det er forskjellige bestemmelser som gjelder for regulert og uregulert strøk, men det er ikke noen spesiell rettesnor at huseierne må stå friere i uregulert strøk enn i regulert strøk, ut over det at reglene i mange henseende faktisk er strengere i regulert strøk.

Spørsmålet om det i denne sak foreligger saksbehandlingsfeil av betydning har voldt retten noen tvil. Etter den nye bygningslov §95, nr. 3, skulle bygningsrådet ha gitt «grunner for avgjerda», idet avgjørelsen gikk ut på å avslå søknaden om tillatelse til bruksendring. Den begrunnelse som på anmodning ble meddelt etterpå av bygningssjefen er ikke det samme som et begrunnet vedtak av bygningsrådet. Likevel er det i dette tilfelle ikke grunn til å betvile at den meddelte

Side:61

begrunnelse, så langt den rekker, er den som bygningsrådet har bygget på. Begrunnelsen er svært kortfattet, nemlig på det vesentlige punkt kort og godt at «kontorvirksomheten vil medføre ulemper for de omboende». Bygningssjefen hadde gitt utrykk for i sin innstilling at «det synes lite rimelig å nekte bruksendring hvis det ikke kan påvises ulemper som er forbundet med den nye bruk». Det kunne da vært god grunn til i begrunnelsen for vedtaket, som gikk imot denne innstilling, å gå inn på hva slags ulemper kontorvirksomheten ville medføre. Ved skjønnsmessige vurderinger av den art det her gjelder kan ikke kravene til begrunnelse stilles så høyt og retten er kommet til at den snaue begrunnelse ikke kan anses for en feil som gir grunn til å underkjenne vedtaket. Retten har i denne forbindelse sett hen til at bygningsrådet må antas å ha hatt for øye ved behandlingen bl.a. ett viktig moment for avgjørelsen, nemlig at bruksendringen var omfattende. Det dreier seg om en stor to-etasjes villa som er helt omdannet til kontorer hvor over 30 personer har fått arbeidsplass. Hva endringen gikk ut på og hvordan forholdene var blitt, var det gjort rede for i innstillingen.

Anmodningen om at bygningsrådet skulle foreta befaring før saken ble avgjort ble det ikke tatt noe hensyn til. I en sak av denne art ville en befaring nok kunne hatt en viss betydning, men for selve bygningsrådet ville det ikke være lett å imøtekomme ethvert krav om befaring. - - -

Dette forhold, at begjæringen om befaring er helt neglisjert, finner retten i og for seg er en saksbehandlingsfeil.

Retten har foretatt befaring og er etter denne kommet til at det ikke kan antas at denne saksbehandlingsfeil har virket bestemmende på innholdet av bygningsrådets vedtak. Retten finner derfor at det ikke er grunn til å kjenne forelegget ugyldig på grunn av saksbehandlingsfeil når det gjelder vedtaket om nektelse.

Befaringen viste at Borgenveien 14 ligger midt oppe i boligstrøket. - - -

Det blir da spørsmål om i hvilken utstrekning retten kan prøve innholdet av bygningsrådets avgjørelse, særlig den skjønnsmessige side. Etter den nye lovs §114 går søksmålet ut på å «få forelegget prøvd». I motivene (komitéinnstillingen side 190) er det gitt uttrykk for at meningen har vært at retten skal kunne «prøve saken helt ut, både for så vidt angår lovligheten av påbudet - derunder om overtredelsen gjelder et vesentlig punkt - og den rent skjønnsmessige avgjørelse av om det er grunn til å bestemme at det ulovlig utførte skal fjernes eller rettes». Dette er uttalt i tilknytning til bestemmelsen om rivningspålegg o.l. i §114, 1. punktum, men det heter så videre i komitéinnstillingens bemerkninger: «Tilsvarende gjelder etter første ledds annet punktum i andre tilfelle hvor bygningsmyndighetens konkrete pålegg eller forbud ikke frivillig blir etter-kommet jfr. §153, nr. 2, første ledds annet punktum i gjeldende lov.»

lovens uttrykk at forelegget skal bli «prøvd» av retten er så generelt at den naturlige tolkning må være at det kan skje full prøvelse av avgjørelsen, slik som det ifølge motivene har vært meningen. Den skjønnsmessige avgjørelse som det her er tale om er det skjønn bygningsrådet har utøvet ved vedtaket om å utferdige forelegg. Vedtaket bygger

Side:62

på et skjønn, idet lovens §114 bestemmer at forelegg «kan» utferdiges mot den som ikke etterkommer et pålegg som er gitt med hjemmel i loven. Dette skjønn kan retten prøve.

Det er et annet spørsmål hvor langt retten kan prøve bygningsrådets avgjørelse m.h.t. det pålegg som er grunnlaget for forelegget. Pålegget i denne sak går ut på at det er satt frist for å opphøre med den endrede bruk, kontorvirksomheten, som bygningsrådet har nektet i medhold av vedtektenes §63. Avgjørelsen om nektelse etter §63 må antas å være helt ut lagt til bygningsrådet. Etter §63 er det spørsmål om å avgjøre om virksomheten «etter bygningsrådets skjønn vil føre til ulemper for de omboende.» Det kan ikke antas å være i strid med loven at denne skjønnsmessige avgjørelse er lagt eksklusivt til bygningsrådet, for det er vanlig i både den gamle og den nye bygningslov at skjønnsmessige avgjørelser av denne art er lagt til bygningsrådet. Det kan klages til departementet i .h.t. den nye lovs §17, men domstolene kan ikke prøve den skjønnsmessige side av avgjørelsen, jfr. i denne forbindelse bemerkningene til §17 i komitéinnstillingen side 73, 1. splate. Spørsmålet om avgjørelsen er ulovlig p.g.a. vilkårlighet eller andre grunner kan retten prøve, men den har ikke funnet at slikt grunnlag foreligger.

Retten finner således ikke bevist at det fra bygningsmyndighetenes side har vært praktisert en forskjellsbehandling som gir grunn til å anfekte avgjørelsen i den foreliggende sak. Akers Elektrisitetsverk og Rings kontorer ligger helt anderledes til enn Borgenveien 14, og i utkanten av det strøk det gjelder. Det finnes visstnok endel eksempler på kontorvirksomhet som er etablert i boligstrøk i Oslo. Noen særlig oversikt over hvordan utviklingen har vært har ikke retten fått, men etter det som er opplyst må det antas at de etableringer som er skjedd i lignende tilfeller som nærværende sak gjelder, skyldes bl.a. at hjemmelen for bygningsmyndighetene til å gripe inn ikke var tilstrekkelig klar før vedtektsendringene i 1962. Dertil kommer at det vel først er i de senere år det er blitt et større problem at boliger omdannes til kontorer. Når bygningsmyndighetene så er kommet til at det er nødvendig med en streng praksis for å hindre utglidning på dette område, kan det ikke betegnes som en urimelig forskjellsbehandling at myndighetene søker å gjennomføre den strengere praksis konsekvent. - - -

Bygningsrådets vedtak om å utferdige forelegg kan retten som nevnt prøve også når det gjelder den skjønnsmessige side. Det som da særlig kan være av betydning er de konsekvenser det vil få om forelegget skal fullbyrdes eller ikke.

Det er klart at det vil ha alvorlige konsekvenser for aksjeselskapet at kontorvirksomheten i Borgenveien 14 bringes til opphør. Retten er imidlertid kommet til at forholdene i denne sak ligger slik an at det ikke kan sies å være urimelig at aksjeselskapet må føye seg. Aksjeselskapet har hatt juridisk assistanse helt fra begynnelsen av fordi dets ledelse var klar over at det ikke var kurant å etablere kontorer i boligstrøk.

Ingeniør Aass har forklart at ledelsen var Klar over at kommunen ikke så med blide øyne på slik etablering og at de også kjente til at bruksendring vanligvis trengte en form for tillatelse. Ingeniørfirmaet valgte likevel å danne aksjeselskapet og kjøpe eiendommen, uten å undersøke forholdet nærmere hos myndighetene. Aass hadde før

Side:63

endringene ble foretatt høsten 1965 ringt til boligformidlingsnemndas kontor og spurt om saken hørte under nemnda. Dette ble bekreftet og han fikk muntlig beskjed om at intet måtte foretas uten at det ble tatt kontakt med boligformidlingsnemnda. Aass var ikke kjent med bygningsvedektenes §63, som den lød etter endringen av 1962. Aass, som opptrådte på aksjeselskapets vegne, gikk ut fra at det bare var boligformidlingsemnda som hadde med bruksendringer å gjøre og at det var tilstrekelig å underrette nemnda. Når underretning var gitt, slik som det skjedde ved aksjeselskapets brev av 30. oktober 1965, var det nødvendige foretatt overfor myndighetene, mente de. Det skulle være unødvendig å avvente noen avgjørelse om tillatelse.

Retten finner ikke at en slik holdning til offentlige reguleringsestemmelser kan godtas. Det var ikke noen grunn til for aksjeselskapets vedkommende å tro at en ren melding om bruksendring var nok. Før de avgjørende disposisjoner i forbindelse med bruksendringen ble foreatt burde det vært undersøkt om adgangen til å foreta endringen var tilstede, også fordi Aass hadde fått muntlig beskjed om at det ikke måtte gjøres noe uten videre. Aksjeselskapets opptreden bærer preg av å ville ta seg selv til rette uten hensyn til de gjeldende regulerende bestemelser. Dertil kommer at den negative avgjørelse kom kort tid etter at kontorvirksomheten var etablert. De midler som deretter er brukt på huset av hensyn til kontorvirksomheten, og det er den største del av de anvendte penger, kunne vært spart om aksjeselskapet hadde opptrådt

Det er riktig, som aksjeselskapet har fremholdt, at det gjelder et hus som økonomisk sett ikke er tidsmessig som bolig. Den som kjøper en slik eiendom for omdannelse_ til kontorer, vitende om at myndigetene ikke anser slik bruksendring som kurant, kan imidlertid ikke med særlig tyngde henvise til dette moment. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Petter Meyer, Sigurd Fouger Hagen og Anton Hiorth med sakkyndige domsmenn, byggmester E. Skjølaas og advokat Bjørn Skundberg): - - -

Lagmannsretten er som byretten kommet til at Oslo kommune må bli å frifinne og i det alt vesentlige med samme begrunnelse som anført av byretten.

Lagmannsretten anser det for utvilsomt at de bestemmelser i bygingsvedtektene for Oslo som er aktuelle i saken, nemlig §63 nr. 1 og §131 nr. 2, ikke er ulovlige. De tilføyelser som i 1962 ble foretatt i disse bestemmelser, antas å ligge innenfor rammen av den vide adgang fullmaktsregelen i bygningsloven av 1924 §2 ga til i vedtekts form å fastsette lempninger eller skjerpelser i loven. Begrensningen for adgangen til å gi vedtekter lå i bygningslovens saklige virkekrets, og de nevnte tilføyelser kan ikke sees å omhandle forhold utenfor lovens område.

Lagmannsretten er enig med ankemotparten i at de to vedtak av bygningsrådet som saken gjelder, må bedømmes hver for seg.

Når det gjelder det spørsmål som er reist om rettens kompetanse for vidt angår den skjønnsmessige side av bygningsrådets avgjørelser, er lagmannsretten på samme måte som byretten kommet til at ordlyden i

Side:64

bygningslovens §114 sammenholdt med uttalelsene i lovens forarbeider - komitéinnstillingens side 190 - må forståes slik at bygningsrådets vedtak om å utferdige forelegg kan prøves fullt ut. Det skjønn som er utøvet i forbindelse med selve forelegget kan således retten prøve. Dreier det seg om et forelegg etter §114, første punktum, om at et ulovlig utført arbeid skal fjernes eller rettes, kan retten prøve den skjønnsmessige vurdering av om det bør kreves fjernet eller rettet. Når det som i denne sak gjelder et forelegg etter §114, annet punktum, om at en ulovlig bruk av en bygning skal opphøre, kan retten på tilsvarende måte prøve bygningsrådets skjønnsmessige avgjørelse av om det er rimelig å kreve at bruken skal opphøre. Men lagmannsretten er enig med byretten i at dette synspunkt ikke fører så langt at retten i et slikt tilfelle også kan prøve den skjønnsmessige side av bygningsrådets forutgående vedtak om i medhold av vedtektenes §63 å nekte den bruksendring saken dreier seg om. For så vidt angår prøvelsen av dette vedtak må rettens kompetanse være begrenset på vanlig måte. Det skjønn som ei utøvet etter §63 ved avslaget på søknaden om tillatelse til bruksendring, antas således å ligge eksklusivt til bygningsrådet slik byretten anfører. Lagmannsretten kan ikke finne at det i bygningslovens motiver er holdepunkter for den oppfatning som den ankende part så sterkt har fremholdt under ankeforhandlingen, nemlig at i saker hvor bygningsrådet velger å utferdige forelegg fører denne fremgangsmåte til at rettens kompetanse utvides til også å kunne prøve den skjønnsmessige side av det underliggende vedtak om å nekte bruksendring, mens rettens adgang til å prøve bygningsrådets skjønn ville vært undergitt den vanlige begrensning hvis det på annen måte var blitt fremmet sak om gyldigheten av vedtaket.

Angående bygningsrådets vedtak av 10. juli 1968 om utferdigelse av forelegget etter bygningslovens §114, bemerkes:

Det er på det rene og ikke omtvistet i saken at A/S Aass & Coucheron som beskrevet i forelegget tok eiendommen Borgenveien 14 - som tidligere hadde vært benyttet til bolig - i bruk til kontorer uten at det var sendt melding til bygningsmyndighetene eller mottatt tillatelse, og at selskapet ikke etterkom bygningsrådets pålegg om innen 1. mai 1968 å bringe bruken til opphør. At bruken var ulovlig følger av §131 nr. 2 i bygningsvedtektene for Oslo som var gjeldende da den ulovlige bruken begynte, og som gjelder fremdeles i medhold av den nye bygningslovs §117 ni. 1. Etter lagmannsrettens oppfatning kan det heller ikke være tvil om at den ulovlige bruksendring av Borgenveien 14 fra bolig til kontorvirksomhet som gjelder hele den store bygningen på eiendommen, må karakteriseres som «vesentlig» i lovens forstand. Vilkåret for så vidt etter §114, første punktum, som antas å få tilsvarende anvendelse ved utferdigelse av forelegg etter §114, annet punktum, finnes således å være tilstede.

Det utferdigede forelegg må antas å være i samsvar med lovens betingelser i §114 og således gyldig, idet retten ikke kan være enig med den ankende part i at det er urimelig av bygningsrådet nå å forlange at den ulovlige bruk skal opphøre. Det må bebreides den ankende part at det ikke ble undersøkt før kjøpet hvilke regler som gjaldt for å ta et tidligere beboelseshus beliggende i et gammelt villastrøk i bruk til kontorer. Når selskapet uten å undersøke dette iverksatte sitt forehavende

Side:65

etter rettens oppfatning ikke anses urimelig at selskapet selv må ta de ulemper og skader som måtte bli følgen av denne opptreden.

Når det gjelder vedtaket av 19. april 1967 om å nekte bruksendring bemerkes:

Den ankende part har gjort gjeldende at det må anses som saksbehandlingsfeil av betydning for gyldigheten av bygningsrådets vedtak at avgjørelsen ble tatt uten forutgående befaring og at vedtaket savner begrunnelse. Ved bedømmelsen av disse innsigelser mot saksbehandlingen i bygningsrådet må etter lagmannsrettens oppfatning ses hen til at saken synes å ha vært forsvarlig forberedt av bygningskontrollen som presenterte saken for bygningsrådet i form av en innstilling fra bygningssjefen hvor det forholdsvis utførlig var gjort rede for hva saken dreiet seg om (jfr. det som foran i dommen er nevnt om innholdet av innstillingen). Under disse omstendigheter kan ikke retten være enig med den ankende part i at den henvisningen som i vedtaket er gjort til bygningsvedtektenes §63 ikke kan anses som noen begrunnelse i det hele tatt. Forøvrig er lagmannsretten enig med byretten i at det ikke foreligger noen grunn til å betvile at den begrunnelse som ble meddelt etterpå av bygningssjefens kontor i brev av 22. mai 1967, er den som bygningsrådet har bygget på. Det foreligger således intet grunnlag for å anta at det er tatt utenforliggende hensyn eller er utvist vilkårlighet på annen måte ved bygningsrådets skjønnsmessige vurdering av om vilkårene for å godkjenne bruksendringen forelå eller ei. Når bygningsrådet ikke foretok slik befaring som det var anmodet om, må man etter lagmannsrettens oppfatning gå ut fra at rådets medlemmer på forhånd hadde så god kjennskap til strøket omkring Borgenveien at en befaring ble ansett som unødvendig hensett til arten av den sak det gjaldt. Under enhver omstendighet er lagmannsretten enig med byretten i at hverken den snaue begrunnelse eller unnlatelsen av å foreta befaring kan anses som slike mangler ved bygningsrådets saksbehandling, at det av den grunn kan bli spørsmål om å underkjenne vedtaket.

Ifølge innledningsavsnittet i vedtektenes §63 nr. 1 kan bygningsrådet nekte at det blir anlagt virksomheter som etter bygningsrådets skjønn er til ulempe i et strøk av hensyn til de omboende eller strøkets karakter. Av §63 nr. 1 c fremgår at når det dreier seg om beboelsesstrøk, kan bruksforandring av våningshus nektes, og ved vurderingen skal bygningsrådet ta hensyn til hvilke virksomheter som vil være til gagn for strøket. Ordene «særlig iakttas» er innskutt etter innledningsavsnittet og foran punktene a-e. Etter lagmannsrettens oppfatning er det da naturlig å forstå dette slik, at bestemmelsen i innledningsavsnittet angir det generelle direktiv, og at det som er anført under punktene a-e ytterligere skal iakttas på de særlige områder som disse punkter omhandler. Det fremgår av begrunnelsen for Kommunaldepartementets beslutning av 2. mars 1968 om å opprettholde bygningsrådets vedtak, at også departementet fortolker §63 nr. 1 på denne måte. Det foreligger intet grunnlag for å anta at bygningsrådets vedtak bygger på feilaktig lovanvendelse, idet lagmannsretten som nevnt foran legger til grunn, at bygningsrådets begrunnelse for å nekte bruksendringen var at kontorvirksomheten ville medføre ulemper for omboende og at den heller ikke kunne sies å være til gagn for strøket.

Side:66

Den avgjørelse bygningsrådet har truffet i medhold av §63 nr. 1 angående kontorvirksomheten i Borgenveien 14, bygger på vurderinger av rent skjønnsmessig art. Dette skjønn som ifølge nevnte bestemmelse er tillagt bygningsrådet, kan retten ikke prøve. Det foreligger ikke opplysninger i saken som tyder på at bygningsrådet kan ha gått utenfor det skjønnstema som det etter vedtektenes §63 nr. 1 skal holde seg til slik at uvedkommende hensyn kan ha spilt inn. Heller ikke forøvrig foreligger noe grunnlag for å anta at bygningsrådets skjønnsutøvelse har vært usaklig, meningsløs eller på annen måte vilkårlig, slik at skjønnet kan angripes innenfor rammen av rettens kompetanse. For så vidt angår den ankende parts anførsel om forskjellsbehandling, bemerkes at det under ankeforhandlingen ikke er fremkommet opplysninger som gir grunnlag for å bedømme forholdet anderledes enn byretten har gjort. Det vises således til anførslene i byrettens premisser om dette. Hva særlig angår den midlertidige tillatelse som bygningsrådet i juni 1968 ga et entreprenørfirma til å ta et tidligere bolighus i Holmenveien 19 i bruk til kontorer, er lagmannsretten enig med ankemotparten i, at hvis det for så vidt er begått en feil, kan et slikt enkeltstående tilfelle ikke medføre at nektelsen av bruksendring av Borgenveien 14 kjennes ugyldig på grunn av forskjellsbehandling. - - -