HR-2010-2060-A
| Instans: | Norges Høyesterett |
|---|---|
| Dato: | 2010-12-03 |
| Publisert: | HR-2010-02060-A - Rt-2010-1478 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | Saken gjelder spørsmål om bindende avtale er inngå tt, og spørsmål om virkningen av anført brudd på lojalitetsplikt i prekontraktuell fase. |
| Saksgang: | HR-2010-02060-A, (sak nr. 2010/853), sivil sak, anke over dom |
| Parter: | Morten Aadalen (advokat Thor Johan K. Larsen – til prøve) mot Kjell Busk Erik Engebretsen Dirk Klusmeier (advokat John Egil Myhre – til prøve) |
| Forfatter: | Normann, Coward, Webster |
| Lovhenvisninger: | tvisteloven § 20-2 |
NORGES HØYESTERETT
Den 3. desember 2010 avsa Høyesterett dom i
HR-2010-02060-A, (sak nr. 2010/853), sivil sak, anke over dom,
Morten Aadalen (advokat Thor Johan K. Larsen – til prøve)
mot
Kjell Busk
Erik Engebretsen
Dirk Klusmeier (advokat John Egil Myhre – til prøve)
G I V N I N G :
(1) Dommer Normann: Saken gjelder spørsmål om bindende avtale er inngå tt, og spørsmål
om virkningen av anført brudd på lojalitetsplikt i prekontraktuell fase.
(2) Ankemotpartene Kjell Busk, Dirk Klusmeier og Erik Engebretsen eier hver sin
boligeiendom langs Saudegaten Øst i Skien. Det er ikke garasjer på eiendommene. De
hadde tidligere snakket om muligheten for å oppføre et felles garasjeanlegg på
nabotomten til Erik Engebretsen, nærmere bestemt en parsell av gnr. 300 bnr. 356 i Skien.
Det ble i sin tid gjort en henvendelse til den tidligere eieren som ikke var interessert i å
selge.
(3) Asbjørn Sletholt kjøpte deretter gnr. 300 bnr. 356. Den ankende part Morten Aadalen
kjøpte naboeiendommen i november 2005, og flyttet i nn kort tid etter. Aadalen hadde en
kort samtale med Sletholt like etter innflytting. Sletholt fortalte da at han var interessert i
å selge en parsell av sin eiendom. 2
(4) På forsommeren 2006 kontaktet Kjell Busk Asbjør n Sletholt per telefon med forespørsel
om å kjøpe parsellen. Asbjørn Sletholt, som på det tidspunktet var på ferie, sa at han var
interessert i å selge parsellen for omkring 300 000 kroner, og at Busk kunne kontakte ham
etter ferien.
(5) Aadalen ble kontaktet av Busk på forsommeren 2006. Busk gjorde ham kjent med
ankemotpartenes ønske om å erverve parsellen. Morte n Aadalen ble forespurt om han
ville være med å se på den aktuelle tomten med tanke på oppføring av et felles
garasjeanlegg sammen med de tre ankemotpartene.
(6) I lagmannsrettens dom heter det om det som skjedde videre:
”Lagmannsretten legger til grunn at det var, i alle fall, to møter mellom partene våren/
forsommeren 2006. Møtene fant sted på den aktuelle tomteparsellen og ble holdt med
4 – 6 ukers mellomrom. Tema for møtene var kjøp av parsellen, samt drøftelser om å
utvikle et felles garasjeanlegg på eiendommen.
Det er på det rene at det var flere forhold ved prosjektet som ikke ble avklart under
møtene. Partene drøftet utkast til tegninger, plass ering av anlegget på tomten, samt
omtrentlig pris. De var ikke kommet til enighet om detaljer ved utformingen av
bygningene og det var ikke inngått avtale med eier av tomten om kjøp av parsellen.
Etter bevisførselen legger imidlertid lagmannsrette n til grunn at Aadalen, i likhet med
de øvrige naboene, ga klart uttrykk for at han ønsk et å være med på garasjeprosjektet.
Aadalen tok riktignok forbehold om at han hadde vanskelig økonomi, og derfor
muligens måtte trekke seg dersom økonomien ikke til lot gjennomføring av prosjektet.
Noe generelt forbehold – utover det økonomiske – ka n imidlertid ikke lagmannsretten
se at Aadalen tok. Aadalen ga uttrykk for at han, for å bedre økonomien, ønsket at det
skulle bygges en utleieenhet over garasjene. De øvr ige partene hadde ingen merknader
til dette, og Aadalens ønsker ble innarbeidet i teg ningene og tilbudene for prosjektet.
Lagmannsretten legger videre til grunn at Aadalen fikk seg forelagt tilbudet fra « Pors -
garasjen » i august 2006, og at han påtok seg å drø fte utformingen av garasjene med sin
far, som er byggmester.
Aadalen inngikk deretter avtale om kjøp av parselle n i august 2006. Kjøpesummen var
kr 300 000,- .…. Det legges videre til grunn at Aadalen først opplyste at han ikke ville
delta i garasjeprosjektet i januar 2007.”
(7) Kjell Busk, Erik Engebretsen og Dirk Klusmeier anla sak med påstand om at Morten
Aadalen dømmes til å overføre tomteparsellen til de m. Som vederlag for dette skulle
Aadalen motta et beløp tilsvarende det han hadde be talt for parsellen.
(8) Nedre Telemark tingrett ga saksøkerne medhold, og avsa 16. september 2009 dom med
denne domsslutning:
”1. Morten Aadalen dømmes til å overføre eiendomme n med gnr. 300 bnr. 5176 i
Skien, med fradrag for den del av eiendommen som har opphav i gnr. 300
bnr. 358 og den del som er ervervet vederlagsfritt fra Skien kommune, til
Kjell Busk, Erik Engebretsen og Dirk Klusmeier, mot at Morten Aadalen
mottar et beløp tilsvarende det han har betalt for eiendommen.
2. Morten Aadalen dømmes til å betale saksomkostnin ger til Kjell Busk, Erik
Engebretsen og Dirk Klusmeier ved advokat John Egil Myhre med 50.425 –
femtitusenfirehundreogtjuefem – kroner innen 2 – to – uker fra dommens
forkynnelse.” 3
(9) Morten Aadalen påanket tingrettens dom til Agder lagmannsrett, som 22. mars 2010 avsa
dom med denne domsslutning:
”1. Anken forkastes.
2. Morten Aadalen dømmes til innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse å
betale til Kjell Busk, Erik Engebretsen og Dirk Klusmeier 45 750,-
førtifemtusensyvhundreogfemtikroner i sakskostnader for lagmannsretten.”
(10) Morten Aadalen har anket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken retter seg mot
lagmannsrettens bevisvurdering og rettsanvendelse. Høyesteretts ankeutvalg besluttet
28. juni 2010 at anken skulle tillates fremmet. Saken står for Høyesterett i samme stilling
som for tingretten og lagmannsretten.
(11) Den ankende part, Morten Aadalen, har i korte trekk anført:
(12) Det er ikke inngått bindende avtale om deltakelse i garasjeprosjektet. Spørsmålet om
bindende avtale er inngått, må avgjøres på grunnlag av en konkret vurdering. Aadalens
utsagn og opptreden ga ikke ankemotpartene en berettiget forventning om at det var
inngått bindende avtale. Det gjensto flere vesentlige uavklarte punkter. Fordi det dreide
seg om en omfattende avtale og relativt store verdier, må det foreligge sterke bevis for at
avtale ble endelig inngått så lenge denne ikke er nedfelt skriftlig. Partene har heller ikke
inngått avtale om å avstå fra parallelle forhandlinger om erverv av tomten som medfører
at ankemotpartene får rett til å tre inn i kjøpsavt alen.
(13) Det bestrides at Aadalen kan holdes ansvarlig på grunnlag av prekontraktuell adferd. Selv
om det etter omstendighetene også gjelder en lojalitetsplikt mellom partene i en
forhandlingsfase, er denne mindre streng enn den lojalitetsplikten som gjelder i
kontraktsforhold. Innenfor borgernes private sfære og i et forhold mellom jevnbyrdige
parter, gjelder stor frihet i en forhandlingssituasjon hvor hver av partene er nærmest til å
ivareta egne interesser.
(14) Ankemotpartene har under enhver omstendighet ikke krav på naturaloppfyllelse. I en
prekontraktuell fase kan det bare bli aktuelt å pålegge ansvar for et økonomisk tap. Det
følger av rettspraksis at det i så fall vil dreie s eg om en plikt til å erstatte den negative
kontraktsinteressen, jf. Rt. 1992 side 1110 og Rt. 1995 side 543.
(15) Morten Aadalen har nedlagt denne påstand:
”1. Morten Aandalen frifinnes.
2. Kjell Busk, Erik Engebretsen og Dirk Klusmeier dømmes in solidum til å
betale sakens omkostninger for tingrett, lagmannsrett og Norges Høyesterett
med tillegg av renter fra forfall til betaling skjer.”
(16) Ankemotpartene, Kjell Busk, Erik Engebretsen og Dirk Klusmeier, har i korte trekk
anført:
(17) Prinsipalt anføres at det er inngått bindende avtale om å erverve tomten i fellesskap, og
om sammen å utvikle garasjeanlegget. Aadalen fikk tilbud fra Busk på vegne av
ankemotpartene om å delta i fellesprosjektet, og dette tilbudet har han akseptert. Det
gjelder ingen formkrav for avtaleinngåelse i norsk rett. Dersom Aadalen likevel ikke 4
ønsket å delta i fellesprosjektet, burde han sagt k lart fra. Når han ikke gjorde dette, oppsto
det i alle fall en avtaleforpliktelse til ikke å erverve tomten alene.
(18) Den prekontraktuelle lojalitetsplikten har bare begrenset betydning i denne type saker,
som gjelder en enkel avtale mellom privatpersoner. Læren har likevel en viss
overføringsverdi, men dette gjelder i liten grad de nne saken fordi det her er inngått en
bindende avtale som forhindret hver av partene fra å erverve tomten alene.
Lojalitetsplikten har under enhver omstendighet forhindret Aadalen fra dette.
(19) Ankemotpartene skal som følge av avtalebruddet stilles som om avtalebruddet ikke hadde
funnet sted. Aadalen må derfor dømmes til å overfør e tomten til ankemotpartene. Avtalen
er særpreget ved at den ikke gjelder avtale om erverv av fast eiendom mellom selger og
kjøper. Den ankende part og ankemotpartene var alle sammen på kjøpersiden. Når den
ankende part har brutt avtalen ved å kjøpe tomten a lene, tilsier nærheten mellom
avtalebruddet og formålet med avtalen at det gis dom på naturaloppfyllelse. Tilsvarende
må bli følgen av brudd på den prekontraktuelle loja litetsplikten.
(20) Kjell Busk, Erik Engebretsen og Dirk Klusmeier har nedlagt slik påstand:
”1. Anken forkastes.
2. Morten Aadalen dømmes til å erstatte Kjell Bus k, Erik Engebretsen og Dirk
Klusmeiers omkostninger for tingrett, lagmannsrett og Høyesterett.”
(21) Mitt syn på saken:
(22) Jeg er kommet til at anken må tas til følge.
(23) Jeg tar først stilling til om det er inngått e n rettslig bindende avtale om å utvikle
garasjeprosjektet. Avgjørelsen beror på en konkret vurdering av forholdene i perioden fra
forsommeren 2006 og frem til Aadalen i august inngikk avtale om å kjøpe tomten alene.
(24) Jeg legger på den ene siden til grunn at partene på forsommeren 2006 avholdt to møter
der de drøftet flere forhold i tilknytning til gara sjeprosjektet, herunder utkast til tegninger,
plassering av anlegget på tomten og omtrentlig pris. Det er ikke bestridt at Aadalen ga
klart uttrykk for at han ønsket å delta i prosjekte t, men at han tok et forbehold på grunn av
sin vanskelige økonomi som de øvrige partene aksept erte. Kjell Busk innhentet i denne
perioden etter avtale mellom partene to pristilbud på garasjer, fra henholdsvis Pors-
Garasjen datert 15. august 2006 på 400 000 kroner og fra Grimstad Garasjene datert
25. august 2006 på 287 000 kroner. Aadalen fikk seg forelagt pristilbudet fra Pors-
Garasjen i august 2006, og ga uttrykk for at han ville drøfte utformingen av garasjene
med sin far som var byggmester.
(25) På den annen side vektlegger jeg at det gjensto flere forhold som partene ikke var kommet
til enighet om; som detaljer ved utformingen av bygningene, innhenting av pris på
grunnarbeid, vann og elektrisitet. Omkostningene i tilknytning til bygging av en
utleieenhet over garasjene var ikke klarlagt, og partene var heller ikke kommet til enighet
om eierformen på tomten og garasjeanlegget, forhold rundt snørydding og fordeling av
utgifter. Det knyttet seg således usikkerhet til totalkostnadene ved gjennomføringen av
prosjektet og fordelingen av disse. 5
(26) Det dreide seg altså om et prosjekt som involverte relativt betydelige verdier. Jeg ser det
da slik at det må stilles strenge krav til beviset for at avtale er inngått, så lenge denne ikke
er nedfelt skriftlig. Når det gjensto såpass mange sentrale, uavklarte punkter, kan
ankemotpartene heller ikke ha hatt en berettiget forventning om at en avtale om et felles
garasjeprosjekt var kommet i stand. Jeg konkluderer etter dette med at bindende avtale
om å utvikle og fullføre garasjeprosjektet ikke ble inngått. Den enkelte part måtte således
ha rett til å trekke seg fra prosjektet.
(27) Ankemotpartene har anført at Aadalen i alle fa ll hadde forpliktet seg på en slik måte at
han ikke aktivt kunne starte konkurrerende forhandlinger for å sikre seg tomten på egen
hånd, slik tingretten og lagmannsretten har lagt til grunn.
(28) Ervervet av tomteparsellen var knyttet til garasjeprosjektet, og det planlagte ervervet
hadde ingen annen funksjon enn å muliggjøre realisa sjonen av dette prosjektet.
Spørsmålet om det er inngått avtale om å erverve to mten i fellesskap eller en avtale som
avskjærer forhandlingspartene fra å erverve tomten alene, kan derfor etter mitt syn ikke
bedømmes isolert. Jeg er tidligere kommet til at av tale om gjennomføring av
garasjeprosjektet foreløpig var på forhandlingsstad iet hvor hver av partene som
utgangspunkt kan disponere fritt. Aadalens opptreden kan da etter min oppfatning i seg
selv heller ikke etablere et rettslig grunnlag for en avtale som avskjærer ham fra å erverve
tomten alene.
(29) Spørsmålet blir så om Aadalens handlemåte like vel går utover de begrensningene som
springer ut av den lojalitetsplikten partene hadde i forhold til hverandre. Jeg tar som
utgangspunkt for denne vurderingen at Aadalen klart hadde tilkjennegitt sin interesse for
å delta i prosjektet, og at han kort tid etter å ha forespeilet ankemotpartene at han ville
innhente råd fra sin far som var byggmester, gikk ”bak ryggen på” dem og ervervet
tomten alene.
(30) Det er i rettspraksis og teori lagt til grunn at den lojalitetsplikten som gjelder mellom
partene i et kontraktsforhold, også kan komme inn før endelig avtale er inngått,
jf. Rt. 1992 side 1110, Rt. 1995 side 543, Rt. 1998 side 761; Lasse Simonsen,
Prekontraktuelt ansvar 1997 side 7, Viggo Hagstrøm; Obligasjonsrett 2003 side 85–86 og
Geir Woxholth, Avtalerett, 7. utgave 2009 side 199 flg.
(31) Utgangspunktet må likevel være at det gjelder en stor grad av handlingsfrihet på
forhandlingsstadiet, og at den alminnelige lojalitetsstandard gir uttrykk for en
minimumsstandard, jf. Simonsen l.c. De avgjørelsene fra Høyesterett som jeg tidligere h ar
nevnt, gjaldt alle forretningsmessige forhold. Avtaleforhandlinger mellom private parter
vil typisk være mer uformelle. Jeg nevner dette fordi formaliseringen av dialogen mellom
partene vil være en sentral vurderingsfaktor ved fastleggelsen av beskyttelsesnivået.
(32) I denne saken hadde partene forhandlet en stund og var kommet et stykke på vei mot
realisering av garasjeprosjektet. Hensett også til Aadalens uttalelser overfor
ankemotpartene, kan det hevdes at atskillig trekker i retning av at det her forelå illojal
opptreden som strider mot de rettslige normer som gjelder på forhandlingsstadiet for den
type avtaler det her dreier seg om. For meg blir det ikke nødvendig endelig å ta stilling til
dette, da ankemotpartenes krav om å få tomten overdratt til seg uansett ikke kan føre
frem. Et krav på naturaloppfyllelse forutsetter etter mitt syn at det ble inngått bindende 6
avtale om å erverve tomten i fellesskap, og noen slik avtale foreligger – som tidligere
nevnt – ikke.
(33) Jeg finner støtte for mitt syn blant annet i R t. 2007 side 425, hvor Høyesterett uttalte at
”[o]ppfyllelsesinteressen i en prekontraktuell fase har tradisjonelt ikke blitt ansett å ha
erstatningsrettslig vern. Et nødvendig vilkår for s likt vern er at den som krever erstatning,
hadde krav på å få inngå avtale”. Det samme må desto mer gjelde krav på
naturaloppfyllelse.
(34) Morten Aadalen har krevd sakskostnader for tingretten, lagmannsretten og Høyesterett.
Han har fått fullt medhold, men jeg er kommet til at det foreligger tungtveiende grunner
som tilsier at Aadalen likevel ikke bør tilkjennes sakskostnader, jf. tvisteloven § 20-2
tredje ledd. Jeg ser det slik at han ved sin handlemåte kan bebreides for at det kom til sak.
(35) Jeg stemmer for denne
D O M :
1. Morten Aadalen frifinnes.
2. Sakskostnader for tingretten, lagmannsretten og Høyesterett tilkjennes ikke.
(36) Dommer Coward: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(37) Dommer Webster: Likeså.
(38) Kst. dommer Sandberg: Likeså.
(39) Dommer Gjølstad: Likeså.
(40) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Morten Aadalen frifinnes.
2. Sakskostnader for tingretten, lagmannsretten og Høyesterett tilkjennes ikke.
Riktig utskrift bekreftes: