LA-1992-613
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1993-02-03 |
| Publisert: | LA-1992-00613 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kristiansand byrett Nr.: 91-00617, 91-00793 - Agder lagmannsrett LA-1992-00613 A. |
| Parter: | Ankepart: Nille v/Per Aarskog AS (Prosessfullmektig: Advokat Yngve Von Ahnen, Oslo). Motpart: Margaret og Arne Kjell Andersen (Prosessfullmektig: Advokat Svein Kr. Haanes, Kristiansand). |
| Forfatter: | 1. Lagdomar Asbjørn Nes Hansen, formann. 2. Lagdomar Steinar Thomassen. 3. Sorenskriver Tor Tønnessen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §153, §180, Kjøpsloven (1988) §70 |
År 1993 den 14. januar blei lagmannsrett halde i rettslokalet i Setesdal sorenskriverkontor til førehaving av tvistemål for Vest-Agder lagsokn.
År 1993 den 15. januar heldt førehavinga fram.
År 1993 den 3. februar vart rett sett på nytt på kontoret til Agder lagmannsrett i Skien med rettsformannen til stades. Dei andre domarane har skrive under domen ved sirkulasjon, jf. tvistemålsloven §153. Det vart for stengde dører sagt slik dom:
Saka gjeld krav om etterbetaling av husleige etter avvikling av leigekontrakt om forretningslokale i Markensgate 41 i Kristiansand. Leigekontrakten er dagsett 30. juni 1987. Då leigetakaren fråflytte lokala 31. januar 1991, stod han til rest med husleige frå og med 4. kvartal 1990. Utleigarane, ektemakane Margaret og Arne Kjell Andersen, gjekk til sak mot leigetakaren, Nille v/Per Aarskog AS, med krav om innbetaling av husleige fram til 21. juni 1991. Aarskog påstod seg frifunnen og gjekk til motsøksmål mot Andersen med krav om skadebot for tap ved at Andersen hadde leigt ut grannelokala til ei konkurrerande forretning. I skadebotkravet vart det likevel gjort frådrag for husleige ut januar 1991.
Kristiansand byrett sa dom i saka 9. juni 1992 med slik domsslutning:
"I hovedsøksmålet:
1. Nille v/Per Aarskog A/S v/styrets formann dømmes til innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å betale Margaret og Arne Kjell Andersen skyldig leie for forretningslokaler i Markensgt. 41, Kristiansand, med kr 59.000,- (4. kvartal 1990) + kr 61.500,- (1. kvartal 1991), tilsammen kr 120.500,- med tillegg av 18% rente regnet fra 25. januar 1991 samt kr 55.155,- (deler av 2. kvartal 1991) med tillegg av 18% rente regnet fra 15. mai 1991 og til betaling finner sted.
2. Nille v/Per Aarskog A/S v/styrets formann tilpliktes innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å betale saksomkostninger til Margaret og Arne Kjell Andersen med kr 13.960,-.
I motsøksmålet:
1. Margaret og Arne Kjell Andersen frifinnes.
2. Nille v/Per Aarskog A/S v/styrets formann tilpliktes innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å betale saksomkostninger til Margaret og Arne Kjell Andersen med kr 13.960,-."
Den nærare faktiske bakgrunnen for tvisten, partsutsegnene for byretten og grunngjevinga for resultatet går fram av domen.
Nille v/Per Aarskog AS, med advokat Yngve von Ahnen som prosessfullmektig, har anka delar av domen i hovudsøksmålet til Agder lagmannsrett. Anken rettar seg både mot provsvurderinga og rettsbruken til byretten, og er avgrensa til å gjelde kravet om husleige for tida etter at Nille fråflytte lokala i Markensgate 41. Det er opplyst at resten av domen i hovudsøksmålet er godteken og at manglande husleige for 4. kvartal 1990 og for januar 1991 er betalt med renter. Vidare er ein høvesvis del av sakskostnadene i hovudsøksmålet innbetalte til ankemotparten. Domen i motsøksmålet er rettskraftig og pålagde sakskostnader er oppgjorde.
Margaret og Arne Kjell Andersen, med advokat Svein Kr. Haanes som prosessfullmektig, har i tilsvar teke til motmæle mot anken, og påstått byrettsdomen stadfest.
Det var ankeførehaving i Kristiansand 14. og 15. januar 1993. Ved sidan av prosessfullmektigane møtte styreformann og adm. dir. Mons Bertil Aarskog og Margaret og Arne Kjell Andersen og forklara seg. Tre vitne, alle nye for lagmannsretten, møtte g og gav forklaring. Prosessfullmektigane dokumenterte fleire skriftlege prov, som vert nemnde nedanfor så langt det trengst for avgjerda.
Nille v/Per Aarskog v/advokat von Ahnen har i hovudsak halde fram:
Prinsipalt vert det gjort gjeldande at partane i telefonsamtale 27. mars 1990 gjorde munnleg avtale om endring i den skriftlege leigekontrakten frå 1987. Det vart då avtala at Aarskog skulle ha rett til å seie opp kontrakten straks dersom den nye leigetakaren i grannelokalet, her kalla Hus og Have, tok til å selje varer som i vesentleg grad konkurrerte med Nille. Det vart g avtala at konkurranseforbodet i høve til Plenty, forretninga til utleigarane, jf. pkt. 10 i leigekontrakten, skulle falle bort. Brevet som Aarskog sende same dagen, er ei stadfesting av den munnlege avtala mellom Mons Bertil Aarskog og Margaret Andersen.
Slik tilhøva hadde utvikla seg, var Aarskog komen i ein sterk forhandlingsposisjon i høve til Andersen. I 1990 var det ein fallande tendens i husleigenivået og mange forretningslokale vart ståande tome. Den husleiga Aarskog betalte, låg monaleg over det ein kunne oppnå ved nye leigekontraktar. Og Aarskog kunne seie opp utan grunngjeving, med seks månaders varsel. Andersen hadde ei sterk interesse i at dette leigehøvet vart ståande ved lag. I mars 1990, like etter at Hus og Have hadde opna, hadde Andersen heller ikkje grunn til å rekne med at denne forretninga skulle verte ein konkurrent til Nille. Andersen kan såleis ikkje på det tidspunktet ha hatt motførestellingar til å godta ein ny oppseiingsklausul.
Brevet frå 26. mars 1990 står fram som ei klar stadfesting av den munnlege avtala. Det har ikkje noko å seie i denne samanheng at brevet berre er underskrive av den eine avtaleparten. Og Andersen har fylgt opp dei andre punkta i brevet ved å sende Aarskog ein kopi av leigekontrakten med Hus og Have og ved å opne for at Nille kunne selje varer som låg innanfor vareutvalet til Plenty. I det nemnde brevet er det av rein vanvare vist til den leigekontrakten som Nille hadde til eit tidlegare forretningslokale. Meininga var å vise til kontrakten frå 1987 for Markensgate 41, og det kunne Andersen heller ikkje vere i tvil om.
Grunnen til at avtala frå 26. mars 1990 ikkje er nemnd i breva som Aarskog sende 6. september og 20. desember 1990, er at Aarskog ikkje hadde noko eksemplar av brevet. Anten hadde ein ikkje teke kopi av brevet eller så hadde kopien kome bort. Brevet vart lagt fram av motparten under saksførebuinga for byretten etter provokasjon frå Aarskog, og vart difor fyrst gjort gjeldande då. Men dei andre nemnde breva viser at Aarskog meinte å ha visse rettar å gjere gjeldande, og det omstendet at lokala vart fråflytte 31. januar 1991, viser g at leigetakaren meinte å kunne seie opp leigehøvet utan seks månaders varsel. Dersom Aarskog skulle ha vore pliktig til å betale husleige utover januar, ville selskapet ha vurdert om det svara seg økonomisk å drive forretninga vidare i oppseiingsperioden, ved sidan av drift i dei nye lokala i Markensgate 37.
Dersom retten kjem til at partane ikkje kan reknast å ha gjort ei munnleg avtale i telefonsamtale 27. mars 1990, vert det subsidiært halde fram at avtale er komen i stand ved at Andersen ikkje har reklamert etter å ha motteke brevet frå Aarskog. Sistnemnde var i aktsam god tru med omsyn til at det låg føre ei munnleg avtale. Passiviteten åt Andersen må føre til at Aarskogs oppfatning vert lagd til grunn. For at Andersen skal verte bunden ved passivitet eller konkludent åtferd, er det nok med "simpel uaktsomhet". Det er vist til juridisk teori.
I samband med det subsidiære grunnlaget er det elles halde fram at både telefonsamtala og brevet måtte gje Andersen grunn til å tru at Aarskog meinte det hadde skjedd ei reforhandling av husleigekontrakten. Som nemnt fylgde Andersen g opp to av punkta i brevet. Det er Andersen som har føremon av at rettshøvet er uklart, og som lettast kunne sytt for avklaring.
Utover haustparten 1990 la Hus og Have om vareutvalet sitt til å liggje nær opptil utvalet til Nille. Når ein ser dette i samanheng med måten varene vart utstilte på ved oppstabling i lokalet, er det grunnlag for å seie at Hus og Have vart ein rein Nille-butikk. Kundane reagerte på at det var to like forretningar vegg i vegg. Det er såleis ikkje tvilsamt at Aarskog med grunnlag i den reforhandla kontrakten hadde rett til oppseiing på grunn av vesentleg konkurranse frå Hus og Have si side.
Atter subsidiært vert det halde fram at Andersen ikkje har gjort nok for å minke tapet etter at lokala vart ståande tome. Ein plakat om at lokala var ledige, må ha kome opp lenge etter fråflyttinga. Etter at Nille hadde flytt til Markensgate 37, fekk butikksjefen fleire førespurnader om kven som var eigar av lokala i Markengate 41. Andersen har korkje sett inn annonsar eller teke kontakt med eigedomsmeklar for å kome i kontakt med interessentar. Retten må i tilfelle fastsetje leigetapet etter skjøn, når ein tek omsyn til når Andersen tidlegast kunne ha fått nye leigetakarar. Det er vist til lovgjeving og juridisk teori.
Nille v/Per Aarskog AS har sett fram slik påstand for lagmannsretten:
"1. Per Aarskog AS frifinnes for å betale leie for forretningslokaler i Markensgt. 41, Kristiansand, til Margaret og Arne Kjell Andersen for tiden etter 31. januar 1991.
2. Margaret og Arne Kjell Andersen tilpliktes å betale til Per Aarskog AS saksomkostninger for byretten med kr 8.600,- og saksomkostninger for lagmannsretten."
Margaret og Arne Kjell Andersen v/advokat Haanes har i hovudsak halde fram:
Utgangspunktet for rettshøvet mellom partane er ein skriftleg leigekontrakt som er heilt klar med omsyn til leige og oppseiingsvilkår. Partane har ikkje vorte samde om å reforhandle kontrakten. Andersen har heile tida meint at den skriftlege kontrakten regulerte rettshøvet, og det har kome til uttrykk både munnleg og skriftleg. Brevet som Aarskog sende 27. mars 1990, gjev heller ikkje uttrykk for at noka avtale er komen i stand, og det er ikkje eingong vist til leigekontrakten frå 1987. Korkje i seinare brevskifte eller i samtaler mellom partane er det vist til dette brevet. Fyrst halvtanna år seinare, i prosesskrift til byretten, vart brevet trekt fram. Og då vart det hevda at brevet måtte reknast som ei oppseiing på vilkår, slik at oppseiingsfristen gjekk ut seks månader seinare. Aarskog har ikkje gjeve ei fullgod forklaring på kvifor ein ikkje tidlegare gjorde gjeldande det som no er det rettslege grunnlaget for anken.
Etter provføringa for lagmannsretten er det mindre klart at opphevinga av konkurranseforbodsklausulen i høve til Plenty var eit vesentleg punkt for Andersen. Men Andersen har berre gått med på at Nille kunne selje slikt som handkle og kuvertbrikker; det var ikkje så at klausulen heilt skulle falle bort. Nille var alt på dette tidspunktet ein landsomfattande kjede som kunne nyte godt av rimelege innkjøpsprisar og verte ein alvorleg konkurrent til Plenty på same vareslag. Og det kan ikkje leggjast til grunn at Nille skulle få ein oppseiingsrett som var avhengig av korleis Hus og Have utvikla sitt vareutval. I høve til sistnemnde måtte Andersen halde seg til kontrakten, og den fekk Aarskog tilsend og kunne gjere seg kjend med. Meinte Aarskog at den nye forretninga kom til å verte ein konkurrent til Nille, kunne Aarskog utan vidare ha sagt opp kontrakten med seks månaders varsel.
Det er Aarskog som må føre prov for at partane har reforhandla kontrakten, og slikt prov er ikkje ført. Det partane har gjort i ettertid, talar heller ikkje for at dei hadde gjort ny avtale. Aarskog har ikkje vist til noka ny avtale, og må sjølv bere risikoen for at ein eventuell føresetnad ikkje har kome til uttrykk overfor Andersen. Breva som Aarskog sende 27. mars og 6. september 1990, gjev ikkje uttrykk for at partane hadde reforhandla kontrakten, men indikerer snarare eit forsøk på å presse seg til gunstigare leigevilkår. Og Aarskog gjekk fyrst til oppseiing i brev 20. desember 1990, etter at ein hadde funne fram til nye lokale i Markensgate 37.
Andersen har heller ikkje vist slik passivitet at anken kan føre fram på det subsidiære grunnlaget. Det er på dette punktet vist til dei merknadene byretten har om spørsmålet.
Med omsyn til Andersens plikt til å avgrense tapet sitt, er den skyldnaden oppfylt. Trulegvis ein fjorten dagars tid etter at Nille hadde flytt ut av lokala, vart det sett opp oppslag om at lokala var til leige. Bortsett frå i eitt tilfelle har Andersen ikkje nytta eigedomsmeklar ved utleige av lokale i Markensgate 41; ein har ordna dette sjølv. Men Andersen var som forretningsdrivande godt kjend med utleigemarknaden, og var i kontakt med ei rekkje interessentar. Det saka stod på, var at arealet var for stort i høve til det interessentane trong; lokala kunne heller ikkje delast opp for utleige til fleire. Fyrst ut på sommaren kom ein i kontakt med eit firma som lokala var høvelege for. Kontrakt vart underskriven 15. juli og lokala vart utleigde med verknad frå 1. august 1991.
Subsidiært har Andersen gjort gjeldande at vareutvalet til Hus og Have utover hausten 1990 ikkje var så likt utvalet til Nille at det kan talast om vesentleg konkurranse. Nille hadde eit svært vidt varespekter. Det var fyrst og fremst med omsyn til kjøkenutstyr at det var samanfall i vareutval. Og Hus og Have må reknast å ha halde seg innanfor den avgrensinga som gjekk fram av pkt. 7 i kontrakten deira, "jernvarer, campingutstyr og hva dermed står i forbindelse".
Margaret og Arne Kjell Andersen har sett fram slik påstand:
"1. Kristiansand byretts dom stadfestes så langt den er påanket.
2. Margaret og Arne Kjell Andersen tilkjennes sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett."
Lagmannsretten er komen til at anken ikkje kan føre fram, slik at byrettsdomen vert stadfest så langt domen er påanka.
Som byretten må lagmannsretten fyrst ta stode til om leigekontrakten vart avtala endra, anten ved ein munnleg avtale før Aarskog sende brevet 27. mars 1990 eller ved at Andersen lt vere å reklamere på innhaldet i brevet. Med omsyn til dei faktiske omstenda, står saka for det meste i same stode som for byretten, jamvel om provføringa for lagmannsretten har vist at Andersen under alle omstende har lempa på det konkurranseforbodet som galdt i høve til Plenty. Lagmannsretten kan i hovudsak slutte seg til den utførlege grunngjevinga som byretten har gjeve, med dei presiseringane som går fram av merknadene nedanfor.
Med omsyn til innhaldet av telefonsamtala 27. mars 1990 mellom Mons Bertil Aarskog og Margaret Andersen, har sistnemnde i lagmannsretten vedgått at ho gjekk med på at Nille skulle få høve til å selje handkle. Om lag på same tid har Arne Kjell Andersen etter si eiga forklaring gjeve butikksjefen i Nille-butikken løyve til å selje handkle og kuvertbrikker. Ut frå det varespekteret Nille-kjeden fram til då førde - og for så vidt framleis fører, kan konkurranseforbodsklausulen i praksis ikkje ha hatt så mykje å seie for nokon av partane. Kva partane elles måtte ha vorte samde om nett på dette punktet, kan under alle omstende ikkje vere avgjerande for det spørsmålet som ankesaka reiser - om det er avtala nye oppseiingsvilkår. Men det verkar ikkje truleg at utleigarane gjekk med på at klausulen om konkurranseforbod heilt skulle falle bort.
Det kan etter provføringa ikkje leggjast til grunn at Mons Bertil Aarskog og Margaret Andersen i telefonsamtala 27. mars 1990 avtala at Aarskog skulle ha rett til å seie opp leigekontrakten utan varsel dersom Hus og Have selde varer som i vesentleg grad konkurrerte med Nille. Aarskog kan ha ordlagt seg i denne lei, men det er ikkje ført prov for at Margaret Andersen har godteke ei slik endring i den skriftlege avtala.
Lagmannsretten legg vekt på at brevet som Aarskog sende 27. mars 1990, verkar lite presist dersom det skal forståast som ei endring i den utførlege leigekontrakten frå 1987. Og det er i så fall påfallande at Aarskog ikkje har arkivert eit eksemplar av brevet saman med leigekontrakten. Det er g påfallande at Aarskog i det vidare sambandet mellom partane ikkje har hevda at det var avtala nye vilkår for oppseiing. I breva frå 6. september og 20. desember 1990 vert det såleis ikkje vist til ei slik endringsavtale i samband med klagemåla mot Hus og Have. Aarskog kan vanskeleg høyrast med at ein ikkje hadde mars-brevet for handa. Var det slik at partane hadde avtala å gje leigetakaren oppseiingsrett utan nokon frist ved vesentleg konkurranse frå Hus og Have si side, måtte det ha vore svært nærliggjande å vise til ei slik avtale.
Innhaldet i den påståtte endringsavtala er g noko uvanleg. Ein oppseiingsrett for Nille på grunn av konkurranse frå ein annan leigetakar ville kunne utløysast utan at utleigaren kunne gjere noko for å påverke situasjonen, ettersom det ikkje var innteken nokon konkurranseklausul i kontrakten med Hus og Have. Vel kan Andersen ha gått med på det i den tru at situasjonen ikkje vart aktuell, men innhaldet talar mest mot at det vart avtala, utan at lagmannsretten legg avgjerande vekt på dette omstendet.
Heller ikkje det omstendet at Andersen sende Aarskog ein kopi av leigekontrakten med Hus og Have kan seiast å styrkje påstanden om at det munnleg vart avtala nye oppseiingsvilkår for Nille, jf. det som tidlegare er sagt om den lite presise utforminga av brevet.
Spørsmålet vert etter dette om det likevel må reknast å ha kome i stand ei avtale ved at Andersen lot vere å reklamere på brevet frå 27. mars 1990. I utgangspunktet må det seiast at Andersen burde ha reservert seg mot pkt. 2 i brevet, for å rydde av vegen den uvissa som kunne oppstå. Ein må likevel sjå den manglande reservasjonen i samanheng med dei andre omstenda i saka. Aarskogs eiga åtferd tyder som før nemnt ikkje på at ein på den sida meinte å ha avtala nye oppseiingsvilkår. I mangel av ei positiv stadfesting frå Andersen på innhaldet i pkt. 2 i mars-brevet, burde Aarskog iallfall på eit seinare tidspunkt ha presisert at ein heldt fram med leigetilhøvet i tillit til at leigekontrakten var endra. Når Aarskog ikkje gjorde det, må det tale mot at Andersen vert bunden på eit passivitetsgrunnlag. Margaret Andersen har for lagmannsretten forklara at ho overfor Aarskog heile tida heldt seg til den skriftlege leigekontrakten, og det synest mest truleg. Når dei faktiske omstenda ligg slik til som her nemnt, kan lagmannsretten ikkje sjå at avtale har kome i stand på grunn av manglande reklamasjon eller passivitet frå Andersen si side.
Leigekontrakten frå 1987 må etter dette heilt ut leggjast til grunn for rettshøvet mellom partane.
Attende står spørsmålet om Andersen har oppfylt skyldnaden til å avgrense husleigetapet i oppseiingsperioden. Det er ikkje usemje om at den skadelidande parten med rimelege tiltak pliktar å avgrense tapet sitt, jf. for kjøpsforhold regelen i §70 (1) i kjøpslova frå 1988. Lagmannsretten meiner Andersen har gjort det som kan krevjast for å leige ut lokala att. Aarskog har ikkje ført prov for at oppslaget om at lokala var til leige fyrst vart sett opp på eit seint tidspunkt. Med den kjennskapen Andersen hadde til marknaden og ut frå røynsle med tidlegare utleige, kan det ikkje vere noko å seie på at dei ikkje averterte i avisene eller tok kontakt med meklar. Fleire interessentar såg på lokala før det til slutt vart underskrive kontrakt med ny leigetakar 15. juli 1991. Retten viser til det som er nemnt under partsutsegnene til Andersen. Det er såleis ikkje grunnlag for å redusere kravet på husleige, slik Aarskog subsidiært har gjort gjeldande.
Utfallet av ankesaka vert etter dette at Aarskog må betale full husleige i heile oppseiingsperioden. Partane er samde om at det i så fall skal svarast husleige fram til 21. juni 1991 og at uteståande leige utgjer kr 41.000 for resten av 1. kvartal 1991 og kr 55.155 for 2. kvartal 1991 fram til den nemnde datoen. I tillegg skal det svarast rente med 18 % p.a. av kr 41.000 frå 25. januar 1991 og av kr 55.155 frå 15. mai 1991. Med desse presiseringane vil domsslutninga gå ut på at byrettsdomen - domen i hovudsøksmålet - vert stadfest så langt han er påanka.
Anken har vore til fånyttes, og ankeparten bør bere kostnadene til motpartane for lagmannsretten i samsvar med hovudregelen i tvistemålsloven §180 fyrste leden. Retten kan ikkje sjå at det ligg føre særlege omstende som nemnt i §180 fyrste leden i.f. Lagmannsretten er samd i kostnadsavgjerda til byretten. For ankemotpartane har advokat Haanes gjeve opp kr 25.750 som kostnader for lagmannsretten; av dette utgjer salæret kr 25.500. Det har ikkje kome innvendingar til oppgåva, som retten godtek. Av dei sakskostnadene som ankeparten vart pålagd å betale for byretten, står det att kr 7.460. Samla sakskostnader som ankeparten skal betale, vert etter dette kr 33.210.
Domen er samrøystes.
Domsslutning:
1. Byrettens dom i hovudsøksmålet, domsslutninga pkt. 1, vert stadfest så langt domen er påanka.
2. I sakskostnader for byretten og lagmannsretten betaler Nille v/Per Aarskog AS til Margaret og Arne Kjell Andersen 33.210 - trettitretusentohundreogti - kroner innan 2 - to - veker etter at domen er forkynt.