LA-1995-299
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1996-01-19 |
| Publisert: | LA-1995-00299 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Flekkefjord herredsrett Nr: 94-00198 - Agder lagmannsrett LA-1995-00299 A |
| Parter: | Ankende part: Geir Tjørhom (Prosessfullmektig: Advokat Arnfinn Sørskår). Ankemotpart: Astrid Øglænd (Prosessfullmektig: Advokat Endre Skjørestad). |
| Forfatter: | Lagdommer Åse Berg, Lagdommer Trude Sæbø, Eks.ord. lagdommer Håkon Børresen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §180, Tomtefesteloven (1975) §3, Tomtefesteloven (1975) |
Saken gjelder tvist om hvorvidt Astrid Øglænd har rett til feste tomt på gnr. 10 bnr. 7 i Sirdal.
Astrid Øglænd har siden 1962 vært eier av en hytte som var oppført i 1958 etter muntlig festeavtale med eieren av gnr. 10 bnr. 7. Den årlige festeavgift var i mange år kr 300,- men ble etter hvert oppjustert til kr 800,-. På grunn av høy alder bestemte hun seg i 1993 for å selge hytta og ba sine to svigersønner, Kåre Espedal og Per Fjogstad, om å hjelpe henne med salget. Espedal henvendte seg da til grunneieren, Geir Tjørhom, med spørsmål om å få opprettet en skriftlig festekontrakt, hvilket Tjørhom sa seg villig til å medvirke til, men da med en noe høyere festeavgift, antydet til 2000,- - 2500,- kr pr. år.
Hytta ble så - uten å avvente opprettelse av skriftlig kontrakt - avertert til salgs i Stavanger Aftenblad i november 1993 med en antydet pris på kr 200000,-. Da grunneieren ble oppmerksom på annonsen og fikk bekreftet at den gjaldt Astrid Øglænds hytte på hans eiendom, ga han overfor Kåre Espedal uttrykk for at også han kunne være interessert i å kjøpe den.
Om det videre hendelsesforløp er det uenighet mellom grunneieren på den ene side og Astrid Øglænd representert ved hennes to svigersønner på den annen. Tvisten ble av Astrid Øglænd innbragt for Flekkefjord herredsrett, som den 10. februar 1995 avsa dom med slik slutning:
"1. Astrid Øglænd har rett til å feste tomt på gnr. 10, bnr. 7 i Sirdal for den hytte som hun har stått som eier av fra 1962. I medhold av tomtefesteloven §3 er således Geir Tjørhom pliktig til å medvirke til at det settes opp festekontrakt mellom ham og Astrid Øglænd.
2. Årlig festeavgift skal settes til kr 800,- med adgang til indeksregulering etter tomtefesteloven alminnelige bestemmelser. '
3. Geir Tjørhom tilpliktes å erstatte Astrid Øgland sakens omkostninger med kr 23551,- kronertjuetretusenfemhundreogfemtien - innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelse av dommen."
Dommen er rettidig påanket av Geir Tjørhom, som krever seg frifunnet, mens Astrid Øglænd krever herredsrettens dom stadfestet.
Ankeforhandling ble holdt i Kristiansand 4. januar 1996. Her møtte den ankende part med sin prosessfullmektig. Ankemotparten møtte ved Per Fjogstad etter fullmakt sammen med prosessfullmektigen. Retten mottok forklaring av den ankende part, samt Per Fjogstad og ytterligere tre vitner, samt dokumentasjon som fremgår av rettsboken.
Saken står i samme stilling som for herredsretten.
Det som anføres av Geir Tjørhom som ankende part kan sammenfattes slik:
Da han nevnte for Espedal at også han kunne være interessert i å kjøpe hytta, ble han lovet at han kunne få kjøpe hvis han ville betale det samme som andre kjøpere ville gi. Han skulle derfor holdes underrettet om hva som skjedde og om de bud som kom inn. I januar 1994 fikk han så beskjed av Espedal om at det var kommet et bud på kr 170000,-. Tjørhom oppfattet underretningen slik at hytten ville bli solgt for denne prisen, som var eneste og dermed høyeste bud. Etter å ha besiktiget hytta, ringte så Tjørhom til Espedal og aksepterte å kjøpe hytta for kr 170000,-.
Til tross for at Tjørhom således hadde kjøpt hytta, med blant annet den konsekvens at festeforholdet var falt bort i og med at hytta nå tilhørte grunneieren, brukte selgeren opplysningen om at grunneieren var villig til å betale kr 170000,- til å få den eksterne byderen - Magne Grude - til å høyne sitt bud til kr 200000,- og deretter akseptere dette. Dette var et svikaktig dobbeltsalg, og Tjørhom må ha anledning til - istedet for å kreve oppfyllt sin avtale om å kjøpe for kr 170000,- å påberope seg at avtalen i et hvert fall har medført at festeforholdet er falt bort. Dermed har han heller ingen plikt til å medvirke til opprettelse av noen festekontrakt.
Tjørhom har nedlagt slik påstand:
"1. Geir Tjørhom frifinnes.
2. Astrid Øglænd tilpliktes å erstatte Geir Tjørhom saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett."
Astrid Øglænds anførsler som ankemotpart kan sammenfattes slik:
Det er riktig at hun like gjerne ville selge hytta til Geir Tjørhom som til noen annen kjøper såfremt bare prisen ble den samme. Dette ble Tjørhom gjort kjent med av Espedal og derfor skulle også Tjørhom holdes underrettet om hvordan det gikk med salgsarbeidet og gjøres kjent med de bud som måtte komme.
Det første bud som kom, var fra Magne Grude. Det var på kr 170000,- og kom i januar 1994. Dette ble Tjørhom underrettet om av Espedal, som samtidig også sa at Tjørhom måtte gå og se på hytta hvis han var interessert. Han skulle få låne nøkkel så han kunne ta seg inn i hytta. Det gjorde også Tjørhom, men etter det lot han overhodet ikke høre fra seg.
Budet på kr 170000,- syntes selgeren var lavt - de hadde i salgsannonsen anslått verdien til kr 200000,- og det at Tjørhom ble underrettet om budet, slik han var lovet, betydde på ingen måte at de var villige til å akseptere dette budet. Tjørhom fikk således ikke noe tilbud om å kjøpe for kr 170000,-, og noen aksept av et slikt påstått tilbud foreligger heller ikke, idet Tjørhom som nevnt forholdt seg taus etter å ha sett på hytta.
Det neste som skjedde var at Grude, som var meget interessert i hytta og som var blitt fortalt av selgerne at også grunneieren hadde sagt seg interessert, besluttet å høyne sitt bud til kr 200000,-, i håp om at grunneieren ikke ville gå like høyt. Tjørhom ble telefonisk gjennom sin hustru underrettet om Grudes forhøyede bud, og bedt om å si fra snarest hvis han ville tre inn i dette budet. Heller ikke nå lot han høre fra seg, og etter noen dager ble så avtalen med Grude inngått. Da Tjørhom ble kjent med denne avtalen, kom der ingen påstand fra ham om at der skulle foreligge noe dobbeltsalg. Det han krevet var en ublu forhøyelse av festeavgiften til kr 5000,- pr. år.
Astrid Øglænd har nedlagt slik påstand:
"1. Flekkefjord herredsretts dom stadfestes.
2. Geir Tjørhom tilpliktes å erstatte Astrid Øglænd sakens omkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten.
Det kan heller ikke etter bevisførselen for lagmannsretten legges til grunn som det mest sannsynlige at selgerne har gitt Tjørhom et tilbud om å få kjøpe hytta for kr 170000,- og at Tjørhom deretter har akseptert et slikt tilbud.
Når det gjelder den nærmere begrunnelse for denne vurdering og de rettslige konsekvenser herav, finner lagmannsretten det tilstrekkelig å vise til herredsrettens domsgrunner som lagmannsretten er enig i og slutter seg til.
Etter dette blir herredsrettens dom å stadfeste, herunder avgjørelsen om saksomkostninger.
Det følger herav at anken har vært forgjeves, og da saken heller ikke har budt på noen tvil for lagmannsretten, må Geir Tjørhom betale saksomkostninger til Astrid Øglænd også for lagmannsretten, jfr. tvistemålsloven §180 første ledd.
Advokat Skjørestad har gitt omkostningsoppgave hvoretter han vil kreve erstattet ialt kr 27329,- hvorav salæret utgjør kr 23700,-. Retten legger oppgaven til grunn og fastsetter omkostnings- ansvaret i samsvar hermed.
Dommen er enstemmig.