LA-1997-1134
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1998-07-10 |
| Publisert: | LA-1997-01134 |
| Stikkord: | Kjøpsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Sand Herredsrett nr: 96-00395 A - Agder lagmannsrett LA-1997-01134 A - Anke til Høyesterett nektet fremmet; HR-1998-00723K . |
| Parter: | Ankende part: Thomas Johan Thomassen og Nina Mollestad (Prosessfullmektig: Advokat Per Aasen) Ankemotpart: Anne Elisabeth Grimsvik og Sverre August Grimsvik (Prosessfullmektig: Advokat Svenn Aagestad) |
| Forfatter: | Lagdommer Steinar Thomassen, formann Kst. lagdommer Håvard Skjeldås Ekstraord. lagdommer John Årseth med to meddommere |
| Lovhenvisninger: | Avhendingslova (1992) §3-10, §3-7, §3-9, §4-19, Tvistemålsloven (1915) §176, §180, §3-2, §32 |
Ved kjøpekontrakt undertegnet 5.og 8. mai 1994 kjøpte Thomas Johan Thomassen og Nina Mollestad eiendommen Vestre Hove, gnr.167 bnr.5 i Homborsund i Grimstad kommune. Selgere var Anne Elisabeth Grimsvik og Sverre August Grimsvik. Eiendommen har et areal på ca 20 da. og var ved kjøpekontraktens inngåelse bebygget med et våningshus med en boligflate på ca 180 m2. Det tidligere uthus var revet. Våningshuset er gammelt. Den eldste del ble bygget på slutten av 1800-tallet og huset ble påbygget i 1939.
Allerede ved den første besiktigelse ble det klart for kjøperne at det var diverse mangler ved huset. I konsesjonssøknaden, som kjøperne sendte inn samme dag de underskrev kjøpekontrakten, 8.mai 1994, opplyste de om eiendommen at den har stått ubebodd en tid og "må påkostes tak, vinduer, kledning, dører etc."
Thomassen/Mollestad påbegynte restaureringsarbeider allerede i mai 1994. Det ble etter hvert oppdaget at huset hadde betydelige råteskader. Likevel fortsatte restaureringsarbeidet, inntil Thomassen/Mollestad reklamerte overfor Grimsvik i brev av 12. oktober 1995.
Partene kom ikke til enighet, og ved stevning av 1. november 1996 reiste advokat Per Aasen på vegne av Thomassen/Mollestad sak ved Sand herredsrett og krevet prisavslag og erstatning. På vegne av Grimsvik tok advokat Svenn Aagestad til motmæle i tilsvar av 3. desember 1996.
Sand herredsrett avsa 9. mai 1997 dom med slik domsslutning:
"1. Anne Elisabeth Grimsvik og Sverre August Grimsvik frifinnes.
2. Thomas Johan Thomassen og Nina Mollestad dømmes til in solidum å betale til Anne Elisabeth Grimsvik og Sverre August Grimsvik kr 40755,75,- kronerførrtitusensyvhundreogfemtifem 75/100 - i saksomkostninger innen 14 - fjorten -dager fra dommens forkynnelse."
Når det for øvrig gjelder sakens faktiske bakgrunn, partenes anførsler og påstander for herredsretten og herredsrettens vurdering av de faktiske og rettslige spørsmål saken reiser, vises til herredsrettens domsgrunner.
Thomas Johan Thomassen og Nina Mollestad v/advokat Per Aasen har 9. juli 1997 påanket dommen til Agder lagmannsrett. Anken retter seg mot såvel herredsrettens bevisbedømmelse som dens rettsanvendelse. Anne Elisabeth og Sverre August Grimsvik v/advokat Svenn Aagestad har i tilsvar av 25.august 1997 påstått herredsrettens dom stadfestet.
Ankeforhandling ble holdt i Grimstad 24., 25. og 26. juni 1998. Etter begjæring fra partene ble lagmannsretten satt med to fagkyndige meddommere. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. Det ble avhørt syv vitner og dokumentert er rekke skriftlige bevis som vil bli nevnt i den utstrekning de har hatt betydning for lagmannsrettens avgjørelse. Under ankeforhandlingens 2. dag ble det foretatt befaring av den angjeldende eiendom. Under befaringen deltok, foruten rettens medlemmer, partene og deres prosessfullmektiger og lagmannsretten mottok forklaring av vitnet Lars Kalvehagen.
Den ankende part har sammenfatningsvis gjort gjeldende: Som herredsretten riktig har lagt til grunn deier det seg om et forbrukerkjøp. Formålet med kjøpet i 1994 var hovedsaklig at de ankende parter ønsket seg et annet sted å bo. Riktignok hadde det betydning at Nina Mollestad ønsket å fortsette med sin hobby, som er hester og hestehold, og at Vestre Hove i så måte var velegnet. Det var likevel boligmotivet som var utslagsgivende. Begge de ankende parter har godt betalte stillinger, slik at deres inntektsevne og inntektsbehov bare i helt uvesentlig grad er knyttet til eiendommen. Det kan derfor ikke være tvilsomt at kjøpet av Vestre Hove var et forbrukerkjøp, jf. Bergsåker: Kjøp av fast eiendom, side 58 flg. og Hålogaland lagmannsretts dom av 19.juni 1996 (Bergsåker side 59). Nå har de ankende parter bygget stall etter at de flyttet til Vestre Hove, og de har utvidet hesteholdet. Dette får imidlertid ingen betydning for vurderingen, idet det er kjøperens opprinnelige formål med kjøpet som er avgjørende, ikke om eiendommen senere er tatt i bruk til annet formål, jf. Bergsåker side 61.
Eiendommen var beheftet med alvorlige mangler. Riktignok har kjøperen en undersøkelsesplikt, og vil i henhold til avhendingsloven §3-10 nr.2 være avskåret fra å gjøre gjeldende som mangel noe han burde ha oppdaget ved besiktigelse og undersøkelse av eiendommen. Det erkjennes at når det som her gjelder en gammel eiendom, vil det være naturlig med en mer omfattende undersøkelse. Kjøperen kan likevel ikke rive ned kledningen eller foreta andre fysiske inngrep i eiendommen, hvilket ville vært nødvendig for å oppdage de omfattende råteskader dette huset hadde. Noen salgsoppgave eller takst fikk de ankende parter ikke utlevert, men Grimsvik gjorde oppmerksom på at at det var lekkasjer i taket og de ankende parter var derfor innforstått med at de måtte foreta endel reparasjonsarbeider på huset. Også byggmester Øystein Nilsen, som var sammen med de ankende parter og så på huset før kjøpet ble inngått, konstaterte og gjorde kjøperne oppmerksom på at det var endel skader som måtte utbedres. At det var så galt som det senere viste seg å være, kunne likevel ikke ha vært oppdaget.
Grimsvik burde ha opplyst at han tidligere hadde hatt en sakkyndig, Nils Andersson, til å vurdere huset. I sin rapport til Grimsvik ga Andersson opplysninger om omfattende råteskader i husets bærende konstruksjoner og at huset var i så dårlig stand at det best egnet seg som øvingsobjekt for brannvesenet. Nils Andersson var en nær nabo til Vestre Hove, og Grimsvik burde ha fortalt Thomassen/Mollestad at de ved å henvende seg til Andersson ville kunne få opplyst hvilke skader Andersson mente huset hadde. Dette har Grimsvik forsømt. Grimsvik har åpenbart forstått at dersom Thomassen/Mollestad hadde fått opplysningene fra Andersson, ville det ikke blitt noen handel. At Grimsvik unnlot å opplyse om Anderssons vurdering av huset, er klart i strid med hans plikt etter avhendingsloven §3-7.
Uavhengig av hvordan man måtte se på spørsmålet om mangler i forhold til §3-7, er huset mangelfullt fordi det var i vesentlig dårligere stand enn Thomassen/Mollestad hadde grunn til å regne med, jf. avhendingsloven §3-9, 2. punktum.
Ved forbrukerkjøp skal eiendommen være i samsvar med offentligrettslige krav som er stilt i lov eller i medhold av lov. Det fastholdes for lagmannsretten at huset også hadde offentligrettslige mangler, jf. avhendingsloven §3-2 nr.2. Det ble i 1995 gitt fyringsforbud fra feiermesteren, og det kreves prisavslag tilsvarende hva det koster å sette ildstedene i forskriftsmessig stand. Eiendommen var ikke endret på noen måte etter at Thomassen/Mollestad overtok den, slik at pålegget like gjerne kunne vært gitt før salgstidspunktet.
Thomassen/Mollestad har reklamert i tide. Selv om de var klar over at huset hadde mangler, og selv om det erkjennes at det å vente ett år med å reklamere kan synes lenge, må deres reklamasjon anses fremsatt innen lovens krav til rimelig tid, avhendingsloven §4-19. Det var da Nils Andersson i september 1995 fortalte om de omfattende råteskadene og også fortalte dem at Grimsvik hele tiden hadde visst om disse skadene, at Thomassen/Mollestad bestemte seg for å reklamere. De følte seg lurt. Reklamasjonen ble sendt Grimsvik i brev 12.oktober 1995. At Grimsviks har opptrådt uærlig, må lede til at han nå ikke kan påberope seg for sen reklamasjon, jf. avhendingsloven §4-19 nr.3.
Når det gjelder reklamasjonsspørsmålet anføres subsidiært: De ankende parters reklamasjonsbrev av 12.oktober 1995 utløste endel korrespondanse mellom partene. Korrespondansen viser at Grimsvik innlot seg i en realitetsdrøftelse om reklamasjonens berettigelse, noe som etter sikker rett må lede til at han uansett er avskåret fra å gjøre gjeldende at det er reklamert for sent.
De ankende parter har nedlagt slik påstand:
"1. Anne Elisabeth Grimsvik og Sverre August Grimsvik tilpliktes en for begge og begge for en å betale til Thomas Johan Thomassen og Nina Mollestad prisavslag eller erstatning, eventuelt begge deler.
Totalbeløpet fastsettes etter rettens skjønn, dog begrenset oppad til kr 300000,-.
2. Thomas Johan Thomassen og Nina Mollestad tilkjennes saksomkostninger for begge retter."
Ankemotpartene har sammenfatningsvis gjort gjeldende:
Hvorvidt det dreier seg om et forbrukerkjøp eller næringskjøp, har betydning i to relasjoner. Det får betydning for spørsmålet om det foreligger offentligrettslige mangler, idet avhendingsloven §3-2 nr.2 bare kommer til anvendelse ved forbrukerkjøp, og det får betydning for reklamasjonsspørsmålet, idet reklamasjonstiden etter rettspraksis er kortere i næringskjøp enn i forbrukerkjøp.
Etter ankemotpartenes oppfatning dreier det seg her om et næringskjøp. Formålet med kjøpet har vært å drive med hester. Dette fremgår klart av Thomassen/Mollestads konsesjonssøknad. De har også i sine partsforklaringer opplyst at selv om de hadde et forholdsvis nytt og moderne hus på Flekkerøy, hadde de ikke der skikkelig oppstallingsplass til hestene. De nå fremlagte regnskaper og næringsoppgaver viser at de ankende parter har investert 1/2 mill. kroner i ny hestestall og ridebane på Vestre Hove, hvor de nå har oppstallet 10 hester. De har fått kr 150.000 i offentlig tilskudd. Fylkesskattesjefen i Aust-Agder har foretatt restitusjonskontroll hos Nina Mollestad. Hun har hatt en registrert omsetning på mer enn kr 30000,-, og er derfor registrert i merverdiavgiftsmantallet, med krav på momsrefusjon. Disse forhold harmonerer ikke med Mollestads anførsel om at hesteholdet kun er en "hobby" for henne.
De ankende parters hovedanførsel for at det foreligger rettslige mangler er at Grimsvik har opptrådt uærlig, og tilbakeholdt opplysninger i strid med avhendingsloven §3-7. Dette er det overhode ikke dekning for. Det var de ankende parter som var "pådrivere" ved eiendomsoverdragelsen. Allerede i januar/februar 1994 fikk de utlevert nøkkel til huset, og de foretok befaring sammen med byggmester Øystein Nilsen. Da de søkte konsesjon 8. mai 1994, et par dager etter av kjøpekontrakten var opprettet, opplyste de selv at huset hadde stått ubebodd og at det måtte "påkostes tak, vinduer, kledning, dører etc.". De ankende parter må derfor allerede før kjøpets inngåelse ha vært kjent med at huset i betydelig grad måtte restaureres. Opplysninger om husets tilstand har de fra egne iakttagelser, fra vurdering av egen engasjert byggmester og fra Grimsvik. Selv om Grimsvik ikke fortalte at Andersson hadde undersøkt og vurdert huset, ga Grimsvik videre alle Anderssons opplysninger om husets tilstand.
Da byggmester Lars Kalvehagen påbegynte reparasjonsarbeider på huset 5. september 1994, ble det avdekket at det var større skader i husets bærende konstruksjon og i veggene under vinduene enn partene hadde vært klar over. Det er ikke grunnlag for å hevde at Grimsvik har kjent til hvor omfattende skadene var og unnlatt å opplyse dette til Thomassen/Mollestad. Grimsvik bestrider bestemt at det i Anderssons brev om husets tilstand var noen opplysninger om slike betydelige skader. Når Andersson senere har hevdet at han boret ca 40 hull i kledningen for å lete etter råteskader, synes det merkelig at ikke byggmester Kalvehagen oppdaget hull da han rev ned den gamle kledningen. Grimsvik fastholder at han ga de ankende parter alle de opplysninger han selv hadde om huset, og bestrider bestemt at han har opptrådt uærlig, eller misligholdt sin opplysningsplikt etter avhendingsloven §3-7.
At Grimsvik ikke er noe å bebreide, får også betydning for reklamasjonsspørsmålet, idet den vanlige reklamasjonsregel i avhendingsloven §4-19 nr.1 kommer til anvendelse, slik at det må reklameres "innen rimelig tid" etter at mangelen ble oppdaget eller burde ha vært oppdaget. Avhendingsloven §4-19 nr.3, som de ankende parter har vist til, kommer ikke til anvendelse fordi denne bestemmelse forutsetter grov uaktsomhet eller uærlighet fra selgerens side. Uansett om kjøpet anses som forbrukerkjøp eller næringskjøp er det reklamert for sent. Da byggmester Lars Kalvehagen begynte rivingen av kledningen 5.september 1994, ble det oppdaget at de alvorlige råteskadene som ble avdekket i bærende konstruksjoner og under vinduene var værre enn først antatt. Til tross for at de ankende parter fant byggmesterens opplysninger "svært alarmerende", jf. stevningen av 1.november 1996, fortsatte de likevel restaureringen. Kalvehagen arbeidet med huset helt frem til 2. november 1994. Til tross for at de ankende parter da var klar over de omfattende råteskadene på huset, betalte de 20. september 1994 kjøpesummen uten noen form for reklamasjon overfor Grimsvik. Dette kan bare bety at de ankende parter aksepterte de mangler huset var beheftet med. Hadde de på dette tidspunkt ment at Grimsvik kunne bebreides for uærlighet, hadde de hatt grunn til å holde noe av kjøpesummen tilbake. Reklamasjonen kom først 12.oktober 1995, mer enn et helt år etter at de "alarmerende" mangler var avdekket og et år etter at de utvendige utbedringsarbeider var avsluttet, og reklamasjonen er da for sent fremsatt.
De ankende parters anførsel om at Grimsvik har innlatt seg på en realitetsdrøftelse av reklamasjonens berettigelse, og derfor er avskåret fra å avvise reklamasjonen som for sent fremsatt, er det ikke grunnlag for. Grimsvik har kun skrevet et brev og avvist kravet. Dette er selvsagt ingen realitetsdrøftelse.
Når det endelig gjelder fyringsforbudet, bestrides at dette er noen offentligrettslig mangel som kan gi rett til prisavslag. Det gjelder som nevnt et næringskjøp, og avhendingsloven §32 nr.2 kommer ikke til anvendelse. Uansett dreier det seg om et etterfølgende offentlig pålegg som ikke ville kunne gjøres gjeldende av kjøperne. Pålegget kom etter overtagelsen og medfører at eiendommen ikke var i strid med noe offentligrettslig krav på salgstidspunktet, idet dette krav oppstår først når pålegget gis, jf. Bergsåker side 221-222.
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
"1. Sand herredsretts dom i sak 96-00395 A stadfestes.
2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten, med tillegg av 12 % rente fra forfall."
Lagmannsretten skal bemerke:
I spørsmålet om Thomassen/Mollestads kjøp av Vestre Hove er å anse som næringskjøp eller forbrukerkjøp, er lagmannsretten under tvil kommet til samme resultat som herredsretten, og kan i det vesentlige tiltre herredsrettens begrunnelse. Lagmannsretten legger således til grunn at det dominerende motiv for de ankende parter var å skaffe seg et nytt sted å bo, ikke å kjøpe eiendommen med det primære formål å drive med hestehold som næring. Lagmannsrettens tvil skyldes at de fremlagte selvangivelser med tilhørende næringsoppgaver, kan indikere at eiendommen i alle fall delvis brukes til næringsvirksomhet. Mollestad har registrert firma, og er også registrert i merverdiavgiftsregistret. Om slik drift var planlagt allerede da de ankende parter kjøpte eiendommen, er likevel noe tvilsomt. Som de ankende parter har anført, er det det opprinnelige formål med kjøpet som er avgjørende, ikke om eiendommen senere er tatt i bruk til annet formål.
Når det gjelder spørsmålet om mangler, er lagmannsretten kommet til at det ikke foreligger mangler som kan påberopes som grunnlag for krav om erstatning eller prisavslag. De ankende parter foretok, sammen med egen engasjert byggmester, befaring av eiendommen før de bestemte seg for å kjøpe. På grunnlag ev egne observasjoner og på grunnlag av Grimsviks opplysninger, var de ankende parter kjent med at de måtte regne med betydelige investeringer for å bringe huset tilbake til akseptabel bostandard, slik de selv har opplyst i konsesjonssøknaden. Da byggmester Lars Kalvehagen startet med restaureringen 5.september 1994, ble de ankende parter klar over at huset hadde betydelig større skader enn de hadde vært klar over. Byggmesteren opplyste at "de måtte påregne å skifte reisverk og bærende konstruksjoner i det meste av husets vegger", jf.stevningen. De anså opplysningene som "svært alarmerende". Råteskadene var likevel ikke værre enn at de ankende parter aksepterte dem. De fremsatte således ingen reklamasjon overfor Grimsvik, og de betalte kjøpesummen 20.september 1994, med andre ord på et tidspunkt da det vesentligste av de mangler de nå påberoper seg var avdekket. Dette kan etter lagmannsrettens vurdering ikke forstås anderledes enn at de ankende parter aksepterte manglene. De fortsatte da også restaureringsarbeidene, og Kalvehagen arbeidet på huset helt frem til 2.november 1994.
I september 1995 fortalte Nils Andersson at han i 1993 hadde undersøkt huset etter oppdrag fra Grimsvik, og at han da hadde oppdaget omfattende råteskader. De ankende parter oppfattet det da slik at Grimsvik hadde holdt tilbake opplysninger om mangler ved huset, og de følte seg derfor lurt. Det var dette som førte til reklamasjonen i brev av 12.oktober 1995. Nå har den ankende part Thomassen for lagmannsretten forklart at de opplysninger han fikk av Andersson, i det alt vesentlige var sammenfallende med hva byggmester Kalvehagen tidligere hadde påvist av råteskader. De skader Andersson mente å ha funnet, var med andre ord i vesentlig grad senere avdekket av Kalvehagen, og disse råteskader hadde de ankende parter som foran nevnt akseptert. Dette betyr etter lagmannsrettens syn at de ankende parter nå er avskåret fra å gjøre mangelsbeføyelser gjeldende mot Grimsvik.
De ankende parter kan heller ikke høres med at fyringsforbudet er å anse som en offentligrettslig mangel som betinger prisavslag. I dette spørsmål er lagmannsretten enig med ankemotparten, og kan slutte seg til hans anførsler om dette, gjengitt foran.
De ankende parters anførsel om at Grimsvik har vært uærlig, kan ikke oppfattes på annen måte enn at Grimsvik hevdes å ha opptrådt svikaktig. Lagmannsretten finner at det ikke er ført noe bevis for svik fra Grimsviks side. Dette får også betydning for reklamasjonsspørsmålet, idet avhendingsloven §4-19 nr.3 ikke kommer til anvendelse.
Uansett er det reklamert for sent. Utgangspunktet for reklamasjonsfristen må være september 1994, da Kalvehagen oppdaget de betydelige råteskadene. Thomassen/Mollestad måtte da ha reklamert "innen rimelig tid", jf. avhendingsloven §4-19 nr.1. Når reklamasjonen først ble fremsatt et år senere, 12. oktober 1995, må dette etter lagmannsrettens vurdering være for sent, selv om det som her legges til grunn at kjøpet av eiendommen er å anse som et forbrukerkjøp og dermed med en noe romsligere reklamasjonsfrist enn ved næringskjøp.
Anken har etter dette ikke ført frem. Saksomkostningsspørsmålet avgjøres i henhold til tvistemålsloven §180 første ledd. De ankende parter bør erstatte ankemotpartenes omkostninger for lagmannsretten, idet det ikke foreligger særlige omstendigheter som kan frita for erstatningsplikten. Advokat Aagestad har innsendt omkostningsoppgave med krav om tilsammen kr 50981,90, hvorav kr 49000,- er advokatsalær og kr 1981,90 reiseutgifter og utgifter til kopiering, porto, telefon etc. Advokat Aasen har i brev av 3.juli 1998 bemerket at salærkravet synes høyt. Det er det samme salær advokat Aasen selv har beregnet seg, men han hevder at han som prosessfullmektig for de ankende parter har hatt en mer tidkrevende saksforberedelse enn advokat Aagestad kan ha hatt.
Lagmannsretten finner at det tidsforbruk som synes å knytte seg til advokat Aagestads salærkrav må kunne anses som "nødvendig for å få saken betryggende utført", jf. tvistemålsloven §176 første ledd. Omkostningsoppgaven legges derfor til grunn for omkostningsavgjørelsen. Det gjøres ingen endring i herredsrettens omkostningsavgjørelse.
Utgiftene til fagkyndige meddommere betales av partene med en halvpart på hver, etter lagmannsrettens nærmere fastsettelse.
Dommen er enstemmig.
Dom
Slutning:
1. Sand herredsretts dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Nina Mollestad og Thomas Johan Thomassen til Anne og Sverre Grimsvik v/advokat Svenn Aagestad kr 50982,- - femtitusennihundreogåttito - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom, med tillegg av 12 % årlig rente fra forfall inntil betaling skjer.