LA-2000-1426
| Instans: | Agder lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 2001-06-18 |
| Publisert: | LA-2000-01426 |
| Stikkord: | Odelsovertakst |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Flekkefjord herredsrett nr.: 00-00052 - Agder lagmannsrett LA-2000-01426 B. |
| Parter: | Saksøker: Oddbjørn Grøtteland (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Haukland). Saksøkt: Karen Grøtteland (Prosessfullmektig: Advokat Ove Chr. Lyngholt). |
| Forfatter: | Lagmann Ola Rygg. Skjønnsmenn: Fylkesjordsjef Arne Hjulstad. Eiendomsmegler Inger Sædberg Birkenes. Bonde Anders Røiseland. Gårdbruker Signe Håland |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a |
Ved stevning til Flekkefjord herredsrett av 21. mars 2000 har Oddbjørn Grøtteland reist odelsløsningssak mot Karen Grøtteland vedrørende eiendommen gnr. 114 bnr. 1 og gnr. 112 bnr. 4 i Kvinesdal. Løsningsretten er ikke bestridt.
Flekkefjord herredsrett avhjemlet 1. september 2000 odelstakst over eiendommen. Taksten har slik slutning:
«1. Alternativ I
Odelstaksten for gnr. 112 bnr. 4 og gnr. 114 bnr. 1 i Kvinesdal kommune settes til kr 850.000 - kroneråttehundreogfemtitusen.
Alternativ II
Odelstaksten for gnr. 112 bnr. 4 og gnr. 114 bnr. 1 i Kvinesdal kommune settes til kr 820.000 - kroneråttehundreogtjuetusen -, dersom Karen Grøtteland gjennomfører avtalen med Statnett SF av 6./18. januar 2000 før eiendommen eventuelt overtas av Oddbjørn Grøtteland.
2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen plikter Oddbjørn Grøtteland å erstatte Karen Grøttelands omkostninger ved odelstaksten med kr 21.270 - kronertjuetusentohundre- ogsytti -.»
Oddbjørn Grøtteland v/advokat Bjørn Haukland har begjært odelsovertakst.
Karen Grøtteland v/advokat Ove Chr. Lyngholt har inngitt tilsvar.
Overskjønnsforhandling ble avholdt på sorenskriverkontoret i Flekkefjord tirsdag 22. mai 2001. Oddbjørn Grøtteland og Karen Grøtteland møtte sammen med sine prosessfullmektiger. Ingen av partene avga forklaring. Det ble foretatt befaring til Kvinesdal, med påvisning av de parsellene eiendommen består av. Etter avtale mellom partene ble overskjønnsforhandlingen avsluttet i og med befaringen.
Oddbjørn Grøtteland v/advokat Haukland har for lagmannsretten anført:
Taksten er blitt satt for høyt, fordi herredsretten i det alt vesentlige har vurdert eiendommen ut fra boverdien. Det anføres at boverdien aldri vil kunne være noe mer enn et tilleggsmoment ved taksering etter prinsippet i odelsloven §49. Det er om dette henvist til RG-1980-833 og Falkanger: Odelsrett og åsetesrett s. 241. At boverdien tillegges «øket betydning» for mindre eiendommer, er noe annet enn å bygge taksten på boverdien slik Flekkefjord herredsrett synes å ha gjort.
Taksten hevdes å stå i misforhold til andre takster i området, således Agder lagmannsretts overtakst av 10. september 1992 i sak LA-1992-00125 B og Flekkefjord herredsretts takster av 27. mai og 14. november 1991 i sak nr. 91-00184 A og 91-00277 A.
Oddbjørn Grøtteland er også uenig i herredsrettens vurdering av våningshuset på gården. Det må relativt omfattende investeringer til for å få satt dette i tidsmessig stand.
Oddbjørn Grøtteland v/advokat Haukland har påstått overtaksten fremmet. Han har sagt seg innforstått med å måtte bære omkostningene ved overtaksten, uavhengig av resultatet.
Karen Grøtteland v/advokat Lyngholt har anført at herredsretten tvertimot ikke har vektlagt eiendommens boverdi tilstrekkelig, og at taksten således bør forhøyes. Eiendommen ligger sentralt i Kvinesdal. Det er opplyst, i tillegg til den beskrivelse av bebyggelsen som er gitt i herredsrettens takst, at det ble lagt nytt tak på våningshuset for ca 10 år siden. Det tilligger eiendommen fiskerett i Kvina, og - i den forbindelse - en tidligere tilkjent årlig erstatning på kr 800,- for skade på fisket. Det er ikke rimelig, og det antas ikke å være meningen med odelsloven §49, at en eiendom skal verdsettes lavere enn markedsprisen som boligeiendom fordi den har såvidt stort areal at den oppfyller kravene til å være odelseiendom.
Det er vist til avgjørelser i Rt-1998-1389 på s. 1393 og RG-1980-833 på s. 837.
De 3 lokale takstene som motparten har vist til er lite relevante for saken. Det samme gjelder den private taksten av 6. mai 1995 som motparten har fremlagt.
Karen Grøtteland v/advokat Lyngholt har påstått overtakst fremmet, takstsummen forhøyet og seg tilkjent erstatning for overskjønnsomkostningene.
Lagmannsretten viser innledningsvis til beskrivelsen av eiendommen i herredsrettens takst, som ingen av partene har hatt bemerkninger til og som også stemmer med de iakttakelser som ble gjort under lagmannsrettens befaring for de deler av eiendommen som ble befart.
Lagmannsretten er kommet til at herredsrettens takst er riktig ut fra kriteriene i odelsloven §49, slik at det ikke er grunnlag verken for noen reduksjon eller noen økning av løsningssummen etter noen av de to takstalternativene.
Kr. 850.000,- er etter lagmannsrettens vurdering en realistisk pris for eiendommen slik den fremstår, når det legges til grunn at den i hovedsak skal benyttes til landbruksdrift og når det også ses hen til prisnivået på sammenlignbare eiendommer i Kvinesdal og omliggende distrikt. Det gjelder en eiendom med nokså begrensede landbruksmessige ressurser, slik at boverdien naturlig må bli et sentralt verdielement ved takseringen. Etterspørselen etter boliger i Kvinesdal er imidlertid ikke spesielt stor.
Lagmannsretten forstår herredsrettens skjønnsgrunner slik at eiendommens boverdi er vurdert i en slik helhetssammenheng som det etter praksis skal gjøres, og ser ikke at innvendingene mot taksten på dette punkt fra noen av partenes side er berettiget.
Lagmannsretten er enig med Oddbjørn Grøtteland i at våningshuset må påkostes en del for å bli en tidsmessig helårsbolig, men mener det er tatt tilbørlig hensyn til dette i herredsrettens takst.
Flekkefjord herredsretts takst blir etter dette å stadfeste.
Partene er enige om at Oddbjørn Grøtteland skal pålegges å erstatte Karen Grøttelands omkostninger ved overtaksten, jf. skjønnsloven §54 første ledd og §54a.
Advokat Lyngholt har inngitt omkostningsoppgave pålydende kr. 21 270,-, hvorav kr 20 000,- er advokatsalær og kr 1 270,- utlegg. Oppgaven er forelagt advokat Haukland, som ikke har fremkommet med noen innsigelser. Den legges til grunn.
I tillegg kommer godtgjørelse til skjønnsmennene, etter oppgave fra retten.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Flekkefjord herredsretts takst stadfestes.
2. I overskjønnsomkostninger skal Oddbjørn Grøtteland betale til Karen Grøtteland kr 21.270 - tjueentusentohundreogsytti - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.