LB-1998-408
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1998-09-07 |
| Publisert: | LB-1998-00408 |
| Stikkord: | Forkjøpsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr. 97-00923 B/30 - Borgarting lagmannsrett LB-1998-00408 B/02. |
| Parter: | Saksøker: Oslo kommune (Prosessfullmektig: Kommuneadvokaten v/advokat Peter Vagle). Saksøkt: 1. Pål Fostervold 2. Bjørn T. Fredriksen (Prosessfullmektig: Advokat Peter Simonsen). |
| Forfatter: | Lagdommer Dag Stousland. 2 skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (1977) §7, Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (1977), Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, Husleieloven (1939), Husleiereguleringsloven (1964), §2, §3, §5 |
Pål Fostervold og Bjørn T. Fredriksen overtok eiendommen Hermann Foss gate 10, gnr. 219 bnr. 113 i Oslo, ved kjøpekontrakt av 7. juni 1996 for 4 millioner kroner. Skjøte er tinglyst 5. august s.å. Eiendommen er en leiegård fra århundreskiftet hvor Fostervold leiet en av leilighetene. Oslo kommune vedtok 18. desember 1996 å gjøre forkjøpsrett gjeldende i henhold til lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder av 29. april 1977 nr. 34, §2, jf. §3. Under saksbehandlingen forut for vedtaket, gjorde kjøperne gjeldende at salget var gavesalg og at markedsverdien lå vesentlig over det vederlag som var avtalt. I brev av 20. desember 1996 fremmet advokat Simonsen, på vegne av kjøperne, krav om betaling av 7,1 millioner kroner.
Ved skjønnsbegjæring til Oslo byrett av 29. januar 1997 krevet Oslo kommune skjønn for avgjørelse av om det forelå gavesalg og i tilfelle fastsettelse av eiendommens omsetningsverdi.
Oslo byrett avhjemlet 12. september 1997 skjønn med slik slutning:
1. Oslo kommune betaler kjøpesum i henhold til kjøpekontrakt av 6. juli 1996 pkt. 2, kr 4000000,- kroner firemillioner - til Pål Fostervold og Bjørn T. Fredriksen.
2. Oslo kommune betaler som erstatning kr 168732,- kroneretthundreogsekstiåttetusensyvhundreogtrettito - til Pål Fostervold og Bjørn T. Fredriksen.
3. Oslo kommune betaler saksomkostninger på kr 106000,- - kroner etthundreogsekstusen - til Pål Fostervold og Bjørn T. Fredriksen og saksomkostninger til retten med kr 25200,- - tyvefemtusentohundre -.
4. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av skjønnet.
Pål Fostervold og Bjørn T. Fredriksen har i rett tid begjært overskjønn. Oslo kommune har tatt til motmæle og innlevert aksessorisk motbegjæring forsåvidt som byretten tilkjente de saksøkte utlegg de hadde hatt til forsinkelsesrenter og advokatsalær. Hovedforhandling ble holdt 18 - 20. august 1998. Pål Fostervold og Bjørn T. Fredriksen møtte og avga forklaring. Oslo kommune var representert ved advokat Fin Arne Heyerdahl. Han avga ikke forklaring. Det ble ført 5 vitner og foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken. Retten foretok befaring av eiendommen.
Saksforholdet fremgår av byrettens skjønn og lagmannsrettens bemerkninger i det følgende.
Saksøkeren, Oslo kommune, har i det vesentlige anført:
Ingen av vilkårene for gavesalg foreligger. Kjøpesummen på 4 mill. kroner reflekterer eiendommens daværende omsetningsverdi.
Forrentningsverdien er lavere enn kjøpesummen på grunn av at eiendommen er underlagt husleiereguleringsloven kap. II. Selv om leilighetene opprustes til den kommunale 30 års standard, vil ikke forrentningsverdien overstige kjøpesummen. De leilighetene som sto tomme på overtagelsestidpunktet vil i så fall være underlagt bestemmelsene i husleiereguleringsloven kap. III. For å unngå husleiereguleringsloven bestemmelser kan de ledige leilighetene, herunder første etasje, leies ut fullt møblert. Leiene som de saksøkte i denne forbindelse har angitt er imidlertid ikke realistiske, fordi kostnadene med å sette leilighetene i slik fullt møblert stand som husleieloven krever, ikke er hensyntatt.
Heller ikke oppgradering til kommunal 30 års standard, seksjonering og salg av seksjonene vil gi en nettoverdi som overstiger kjøpesummen. Det er vist til den takst som siv.ing. Arve Finkenhavn avholdt i forbindelse med avgjørelsen av om forkjøpsretten skulle gjøres gjeldende.
For at det skal foreligge gavesalg må den objektive omsetningsverdi ligge betydelig over kjøpesummen. Skulle retten komme til at så er tilfelle, foreligger allikevel ikke gavesalg, fordi det ikke var noen gavehensikt hos selgeren. I kjøpekontrakten, skjøtet og meldingen til kommunen, finnes ingen spor av gavesalg, snarere tvert imot. I skjøtet er rubrikken for fritt salg krysset av og ikke for gavesalg. Selgeren har i sin vitneforklaring opplyst at han ønsket å gi Fostervold et privilegert tilbud som ikke var gjenstand for forhandlinger. Selgeren visste at Fostervold var interessert i å kjøpe eiendommen, men eiendommen var ikke til salgs før våren 1996 og den utløsende faktor var at både selgerens og kompanjongens helsetilstand var svekket. De ønsket å kvitte seg med eiendommen som bare hadde gått med underskudd. Dette er ikke tilstrekkelig til at gavehensikt foreligger.
Verken advokathonorar eller forsinkelsesrente er nødvendige utlegg i denne saken. Det er ingen bestemmelse i kjøpekontrakten om betaling av advokathonorar og advokat Albert understreket i sin vitneforklaring at han bestemt motsatte seg å få noen som helst betaling fra de saksøkte.
Forsinkelsesrente er en driftsutgift på linje med renteutgifter generelt og som de saksøkte har akseptert ikke hører under skjønnet. Kravet må derfor avvises. Subsidiært anføres at dette ikke er en nødvendig utgift. Det er urimelig at beboerne i eiendommen, som til syvende og sist må betale, skal belastes med utgiften fordi kjøperne ikke greide å betale kjøpesummen i tide.
Saksøkeren har nedlagt slik påstand:
Overskjønnet fremmes.
De saksøkte, Pål Fostervold og Bjørn T. Fredriksen, har i det vesentlige anført:
Begge kriteriene for gavesalg foreligger, omsetningsverdien er høyere enn 4 mill. kroner og selgeren hadde gavehensikt.
Ved å installere WC i de leilighetene som i dag er undergitt husleieregulering, vil man kunne få betydelig høyere husleie. De leilighetene som sto tomme på overtagelsestidspunktet, herunder 1. etasjen, ville kunne leies ut fullt møblert og dermed unngå husleiereguleringsloven bestemmelser. Basert på nåværende utleie av 3 leiligheter på korttidskontrakter og med årlige driftskostnader på 80.000 kroner, vil netto leieinntekter kunne utgjøre 680.000 kroner. Dette tilsvarer en forrentnings-/omsetningsverdi på 7 mill. kroner. Hertil kommer verdien ved at loftene kan utbygges.
I henhold til forhåndstakster avholdt av sivilarkitekt Staff vil bruttoverdien ved oppgradering til kommunal 30 års standard, seksjonering og salg være 10,3 mill. kroner. Tillagt potensialet med loftsleiligheter, som OPAK har anslått til 200.000 kroner, vil brutto omsetningsverdi utgjøre 10,5 mill. kroner. Med støtte i Staffs og OPAKs vurderinger kan rehabiliteringskostsnadene settes til 2 mill. kroner, finanskostnader og administrasjon til 200.000 kroner, hvilket gir en netto omsetningsverdi på 8,3 mill. kroner.
Det anses ikke riktig å trekke fra risiko og/eller fortjeneste fordi dette er verdier som nå ligger på de saksøktes hånd og som fratas dem når kommunen griper inn ved å benytte forkjøpsretten. Dersom fortjeneste og risiko skal trekkes fra, anslås dette å utgjøre ca 10% av kjøpesummen tillagt rehabiliteringskostnader og finanskostnader. I så fall blir nettoverdien 7680000 kroner.
Advokatutgiftene ble delt mellom selger og kjøper i henhold til krav fra selgeren. Denne kostnad er således en forutsetning for kjøpet og dermed en nødvendig utgift.
Hjemmel for betaling av forsinkelsesrente fremgår både av kjøpekontrakten og loven. Betalingen av kjøpesummen ble forsinket p.g.a. ferietid i banken. Rentekostnaden utgjør derfor en nødvendig utgift.
De saksøkte har nedlagt slik påstand:
1. Oslo kommune dømmes til å betale kr 8300000,- for Hermann Foss gate 10 i Oslo til Pål Fostervold og Bjørn T. Fredriksen.
2. Pål Fostervold og Bjørn T. Fredriksen tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten, med tillegg av 12% rente p.a. fra oppfyllelsestidspunktet til betaling skjer.
Lagmannsretten skal bemerke:
Eiendommen Hermann Foss gate 10 har et tomteareal på 962 kvm og er fullt utbygget med en typisk leiegård fra ca 1898 med forbygning og bakbygning. Byggemåten er bærende vegger i murverk og etasjeskillere av trebjelkelag med stubbeloftsleire. Røstet yttertak i trekonstruksjon med tekking av plater. Vinduene er av tre og antagelig fra gården var ny.
Eiendommen er regulert til boligformål. Ved overtagelsen i 1996 var 1. etasje i forbygningen innredet som to kontorer. Det er videre to leiligheter i hver etasje fra 2. til og med 5. etasje. Hver leilighet er på vel 100 kvm. På loftet er innredet to hybelleiligheter på ca 40 kvm hver. Ingen av leilighetene har innlagt WC. Toalett er anlagt i baktrappen der leilighetene tidligere hadde privét. Det ene kontorlokalet i 1. etasje har innlagt WC. Leilighetene har bad med badekar eller dusjkabinett. Hybelleilighetene har dusjkabinett på kjøkkenet.
Fasaden mot Hermann Foss gate er av malt puss med pusskader som må utbedres og fasaden må males. Fasaden mot bakbygningen er pusset og umalt. Her er også en liten pusskade og fasaden må males.
Veggene og vinduene i hovedtrapperommet må pussutbedres og males. Det samme gjelder baktrappeløpet. Vinduene i leilighetene må justeres, utbedres og males. Noen mangler varevindu. Leilighetene har balkonger mot gaten. De er av jernkonstruksjon som er rustangrepet, hvilket må utbedres og males.
Det er nye stigeledninger til alle leilighetene. Det elektriske anlegget inne i leilighetene er ikke oppgradert. Røropplegget er av eldre dato. Ved installering av toaletter i leilighetene må egne avløpsrør samt ventilasjon over tak anlegges.
Arealet mellom forbygning og bakbygning er opparbeidet med betongheller og plen. Bak bakbygningen er tomten ikke opparbeidet. På baksiden av bakbygningen er en bratt skråning og et platå.
I bakbygningen er det to leiligheter med bad og WC. Forøvrig er det boder og lagringsrom der det tidligere var stall, samt vanlig loft. Trappeoppgangen må pusses og males. Vinduene må gjennomgås og males.
Fasaden på bakveggen var ved overtagelsen ikke pusset og skadet som følge av manglende takrenner. Samtlige fasader må males.
Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at spørsmålet om gavesalg først kom opp i forbindelse med kommunens vurdering av om forkjøpsrett skulle gjøres gjeldende. Melding om salget i henhold til leiegårdsloven §5 ble først inngitt ved brev fra advokat Albert datert 16. september 1996. Denne sene innberetning er begrunnet med at ingen av partene eller advokat Albert var kjent med varslingsplikten. Dette virker noe besynderlig særlig fordi en av kjøperne er bygningskyndig og utdannet takstmann. Som fremholdt av Oslo kommune fremgår intet om gavesalg verken i kjøpekontrakten, skjøtet eller i brevet fra advokat Albert. Sistnevnte har som vitne forklart at det under kontraktsmøtene heller ikke ble nevnt noe om gavesalg. Fostervold og Fredriksen har opplyst at de i sine selvangivelser for 1996 ikke oppga å ha mottatt noen gave. På den annen side har selgeren, Leif Bogstad, opplyst i sin vitneforklaring at han ønsket å selge til Fostervold til en "priviligert" pris som ikke var gjenstand for forhandlinger, fordi Fostervold hadde ytet ham tjenester både i forbindelse med driften av gården og i sin egenskap av fysioterapeut. Bogstad har videre forklart at han var av den oppfatning at eiendommen var verdt 5 mill. kroner fordi Hermann Foss gate 4 noen tid før var omsatt for 4 mill. kroner og var i dårligere forfatning enn nr. 10. Da Fostervold spurte om Fredriksen kunne være med å kjøpe eiendommen godtok Bogstad dette uten å endre kjøpesummen enda han ikke hadde noe forhold til Fredriksen. Lagmannsretten er, om enn under tvil, kommet til at det subjektive element, gavehensikten, foreligger.
Det neste spørsmål retten må ta standpunkt til er om en salgssummen på 4 mill. kroner i 1996 er lavere enn eiendommens omsetningsverdi fastsatt på grunnlag av ekspropriasjonserstatningsloven §5, jf. leiegårdsloven §7 tredje ledd. Lagmannsretten legger til grunn at det må være et betydelig misforhold mellom kjøpesum og verdi for at det skal foreligge gavesalg, jf. Rt-1982-1165.
Uten å foreta annet enn det mest nødvendige vedlikehold vil eiendommen kunne leies ut bare i henhold til regulerte leier jf. husleiereguleringsloven kap. II. Ved oppgradering av de enkelte leiligheter, med bl.a. installering av WC, vil leien fortsatt være undergitt husleiereguleringsloven, jf. kap. II og III. Forrentningsverdien vil ikke i noe fall komme opp i avtalt kjøpesum noe partene synes å være enige om. De saksøkte må gis rett i at de kan leie ut de ledige leilighetene fullt møblert og således gå klar av husleiereguleringsloven bestemmelser. Den omsetningsverdi som de saksøkte i denne forbindelse har antydet, er vesentlig lavere fordi det ikke er tatt hensyn til annet enn gårdens driftsutgifter. Når kostnadene med oppussing og rehabilitering samt anskaffelse av møbler og utstyr i et slikt omfang at det tilfredsstiller kravet om møblert utleie i h.h.t. husleieloven og risiko for ledighet er hensyntatt, vil forrentningsverdien etter lagmannsrettens oppfatning ligge på nivå med kjøpesummen eller noe under.
Etter lagmannsrettens mening vil omsetningsverdien etter rehabilitering og seksjonering være høyere enn den avtalte kjøpesum. I henhold til vederlagsloven §5 skal også påregnelig utnyttelse tas i betraktning. De saksøkte har pekt på muligheten av å utvide leiearealet på loftet i forbygningen ved bl.a. å heve taket i hele bygningens lengde. Videre å bygge om loftet i bakbygningen til en leilighet. Begge disse utbygninger anser lagmannsretten mulig å få utført, men kostnadene vil bli betydelige. Det er tale om omfattende inngrep i bygningene. Tilriggingen vil bli kostbar, blant annet fordi adkomsten til bakbygningen er trang og bratt. En tilleggsverdi ut over 200.000 kroner, slik OPAK er kommet frem til, anser lagmannsretten ikke påregnelig.
Lagmannsretten er enig med de tre som har avholdt takster/verdiberegninger over eiendommen at brutto omsetningsverdi i 1996 var ca 10.000 kr/BTA. Dette gir en bruttoverdi inklusive potensialet på loftene på ca 12,5 mill. kroner.
Det er stor variasjon mellom Staff og OPAK på den ene siden, og Finkenhavn på den annen side når det gjelder kostnadene med rehabilitering til kommunal 30 års standard. Lagmannsretten har vurdert eiendommens tilstand og kommet til at det ikke er nødvendig med så omfattende rehabilitering som Finkenhavn har lagt til grunn, blant annet er det ikke nødvendig å skifte ut alle vinduene. På den annen side vil kostnadene med en noe mindre omfattende rehabilitering være høyere enn det som har vært antydet av Staff og OPAK. I likhet med byretten finner lagmannsretten at rehabiliteringskostnadene må ligge mellom 4 og 5 mill. kroner, og nærmere 5 enn 4 mill.
Bruttobeløpet må reduseres med verdien av de utleide husregulerte leilighetene. Det må foretas en reduksjon for samtlige 5 leiligheter og ikke 4 som anført av de saksøkte, fordi en vanlig kjøper vil måtte ta hensyn til at samtlige 5 er leiet ut. Lagmannsretten finner at Finkenhavns reduksjon er noe for snau etter forholdene i 1996.
En vanlig kjøper vil videre redusere bruttobeløpet for uforutsette utgifter, risiko, finanskostnder og fortjeneste. Det er meningsløst som de saksøkte hevder at det ikke skal gjøres fradrag for fortjeneste. En potensiell kjøper som ikke kan få avkastning på investeringen vil unnlate å kjøpe.
Etter en samlet vurdering finner lagmannsretten at brutto omsetningsverdi må reduseres med til sammen 7,4 mill. kroner, hvoretter omsetningsverdien i 1996 settes til 5,1 mill. kroner. Differansen i forhold kjøpesummen utgjør etter dette 1,1 mill. kroner, hvilket etter lagmannsrettens oppfatning, både isolert sett og i forhold til kjøpesummen, utgjør et betydelig beløp.
Kjøperne har etter dette krav på omsetningsverdien, 5,1 mill. kroner.
Det følger av leiegårdsloven §7 syvende ledd at overdrager og erverver har krav på vederlag for nødvendige utlegg de har hatt i forbindelse med overdragelsen.
Byretten har rettskraftig avgjort at utgiftene til dokumentavgift, etableringskostander, depotkostnader, obligasjon, tinglysing og takst er nødvendige utgifter og skal refunderes med til sammen 116.232 kroner.
De saksøkte har opplyst at kjøpesummen ikke ble betalt ved forfall fordi utbetalingen av lånet ble forsinket p.g.a. ferietid i banken, dermed påløp det forsinkelsesrenter med 40000 kroner.
Lagmannsretten deler partenes oppfatning om at vanlige renteutgifter er en driftskostnad og derfor ikke hører under lagmannsrettens kompetanse etter leiegårdsloven §7. Forsinkelsesrenter stiller seg etter lagmannsrettens oppfatning annerledes. Det er en misligholdsbeføyelse, erstatning for avsavn, et engangsfenomen som faktisk og regnskapsmessig må anses som en anskaffelseskostnad for kjøperne på linje med dokumentavgift, tinglysingsgebyr m.v. Kravet kan derfor ikke avvises slik saksøkeren krever.
Det er riktignok slik at forsinkelsesrentene er hjemlet både i kjøpekontrakten og i loven om forsinkelsesrenter av 17 desember 1976 nr 100, og i denne relasjon må betegnes som nødvendige. Det er fra de saksøktes side ikke sannsynliggjort at behandlingen av lånesøknaden og utbetalingen av lånet ikke lot seg gjøre tidligere slik at oppgjøret kunnet vært rettidig. 1. juli må sies å være i god tid før vanlig ferietid Lagmannsretten finner at forsinkelsesrentene i dette tilfellet ikke er nødvendige i leiegårdsloven forstand.
Kjøpekontrakten angir hvilke utlegg/kostnader kjøperne skal betale i tillegg til kjøpesummen. Advokatutgifter er ikke nevnt. Advokat Albert har forklart at han ikke ønsket noe oppgjør fra kjøperne fordi han oppfattet seg som selgers representant og ikke som megler. Lagmannsretten bemerker at selv om han opptrådte som selgers representant, var det ikke noe til hinder for at man hadde avtalte deling av honoraret. I dette tilfellet er advokatutgiftene avtalt delt i ettertid. De er dermed ikke noen forutsetning for kjøpet og av den grunn ikke nødvendige utgifter i leiegårdsloven forstand.
De saksøkte gis etter dette ikke medhold i kravet om refusjon av forsinkelsesrentene og advokatutgiftene.
For den del av overskjønnet som omfattes av begjæringen fra de saksøkte har de oppnådd en bedre avgjørelse enn ved underskjønnet. De skal derfor tilkjennes saksomkostninger jf. skjønnsloven §42, jf. §54a første ledd. Det følger av skjønnsloven §42 jf. §54a fjerde ledd at de også skal tilkjennes saksomkostninger for den delen som omfattes av saksøkerens begjæring.
Advokat Simonsen har innlevert omkostningsoppgave hvorav fremgår at han krever salær med 75.000 kroner. Lagmannsretten legger omkostningsoppgaven til grunn for erstatningsfastsettelsen. I tillegg vil Oslo kommune bli pålagt å dekke behandingsgebyret og utgiftene til skjønnsmennene. Disse forhold holdes derfor utenfor erstatningsbeløpet som etter dette fastsettes til 75.000 kroner.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Omsetningsverdien ved bruk av den kommunale forkjøpsrett vedrørende eiendommen Hermann Foss gate 10, gnr. 219 bnr. 113 i Oslo, settes til 5100000 - femmillioneretthundretusen - kroner.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Oslo kommune til Pål Fostervold og Bjørn T. Fredriksen ved advokat Peter Simonsen 75.000 - syttifemtusen - kroner med tillegg av 12% rente p.a. fra oppfyllelsestidspunktet til betaling skjer. I tillegg betaler Oslo kommune de lovbestemte omkostningene ved overskjønnet samt utgiftene til skjønnsmennene.
3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.