LB-1999-695
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1999-08-27 |
| Publisert: | LB-1999-00695 |
| Stikkord: | Borettslag |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Borgarting lagmannsrett LB-1999-00695 A/02. |
| Parter: | Ankende part: Rolf Tømmerås (Prosessfullmektig: Advokat Per H Gjerstad). Motpart: Inga-Lill Skjørshammer (Prosessfullmektig: Advokat Erling Rein). |
| Forfatter: | Lagdommer Dag Stousland, formann. Lagdommer Sissel Rydman Langseth. Lagdommer Lars Jorkjend |
| Lovhenvisninger: | Kjøpsloven (1988) §39, Tvistemålsloven (1915) §180, Avtaleloven (1918) §33, §36, §39, Eiendomsmeglingsloven (1989), Avhendingslova (1992) §6-2 |
Saken gjelder krav om erstatning for tap ved dekningssalg av leilighet.
Ved stevning til Oslo byrett av 29 mai 1998 anla Rolf Tømmerås søksmål mot Inga-Lill Skjørshammer med krav om erstatning for angivelig tap som følge av at Skjørshammer trakk tilbake sitt bud på Tømmerås leilighet, som senere ble solgt til lavere pris.
Oslo byrett avsa 4 desember 1998 dom i saken med slik domsslutning:
1. Inga Lill Skjørshammer frifinnes.
2. Rolf Tømmerås dømmes til innen 14 fjorten dager fra dommens forkynnelse å betale saksomkostninger til Inga Lill Skjørshammer med 12 % rente p. a. fra forfall og frem til betaling skjer.
Ved en inkurie er ikke saksomkostningsbeløpet kommet med i domsslutningen. Det fremgår imidlertid av domspremissene at beløpet er 36.790 kroner.
Det nærmere saksforhold fremgår av byrettens dom og av lagmannsrettens bemerkninger i det følgende.
Rolf Tømmerås har påanket byrettens dom til Borgarting lagmannsrett. Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus 17. og 18. august 1999. Partene møtte og forklarte seg. Det ble avhørt fire vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
Den ankende part, Rolf Tømmerås, har i det vesentlige anført:
Det bud Inga-Lill Skjørshammer innga 14 mars 1997 var bindende, og det var bare tatt forbehold om finansieringen.
Hun kan ikke ha noen adgang til å heve kontrakten eller anse seg ubundet på annet grunnlag. Hevningen var opprinnelig begrunnet med at det ikke var adgang til hybelutleie, noe som ikke stemmer. Skjørshammer har misforstått de opplysninger hun fikk av styreformannen i borettslaget, Torill Brekke. Skjørshammers villfarelse kan ikke gå ut over Tømmerås.
Begrunnelsen for hevningen er nå endret til at hybelen ikke har egen inngang. Men dette har aldri vært lovet skriftlig, bortsett fra i den første annonsen, som senere ble rettet. Det ble således ikke brukt som salgsargument at hybelen hadde egen inngang. Skjørshammer må ha sett på visningene at hybelen ikke var en separat boenhet. Hun foretok likevel ingen undersøkelser før etter at bindende bud var avgitt. Hun har dermed ikke oppfylt sin undersøkelsesplikt.
Tømmerås har ikke misligholdt sin opplysningsplikt. Hans konflikt med borettslaget var irrelevant for kjøperen av leiligheten, i og med at hybelleieforholdet var oppsagt og konflikten dermed avsluttet.
Finansieringsforbeholdet er uten betydning når hybelutleie er tillatt. Det vises til at megleren forsto det slik at Skjørshammer var opptatt av om det i det hele tatt var adgang til utleie. Skjørshammer ble ikke forledet på noen måte, hverken av Tømmerås eller av megleren. Heller ikke det hun så på visningene kunne gi henne et uriktig inntrykk.
Når Skjørshammer ikke har oppfylt sin forpliktelse etter avtalen, må hun erstatte Tømmerås hans positive kontraktsinteresse. Tapet utgjøres av differansen mellom den pris Skjørshammer bandt seg til å betale og den pris som ble oppnådd ved det senere salget til Kjell Vogt, med tillegg av omkostninger. Om hybelen har egen inngang eller ikke, gir ikke utslag i prisen for leiligheten. Det vises til vitnet Corneliussens forklaring om dette.
Heller ikke avtalelovens regler kan gi hjemmel for å frifinne Skjørshammer. Avtaleloven §33 er ikke anvendelig, idet det ikke kan anses som uredelig av Tømmerås å fastholde Skjørshammers bud. Etter avtaleloven §36 må det ha oppstått et misforhold mellom ytelse og motytelse. Dette er ikke tilfelle her. Det foreligger heller ingen relevante etterfølgende omstendigheter. Re integra-regelen, jf avtaleloven §39, kan ikke benyttes på forholdet, siden Tømmerås hadde innrettet seg etter avtalen, bl.a. ved å avlyse de visningene som var planlagt holdt i dagene etter at budet forelå.
Rolf Tømmerås har nedlagt slik påstand:
1. Inga Lill Skjørshammer betaler Rolf Tømmerås kr 172.755,- med tillegg av 12 % rente p.a. fra 23.09.1997 og til betaling finner sted.
2. Inga Lill Skjørshammer betaler sakens omkostninger for Oslo byrett og Borgarting lagmannsrett med tillegg av 12 % rente p.a. fra forfall og til betaling finner sted.
Ankemotparten, Inga-Lill Skjørshammer, har i det vesentlige anført:
Hverken avhendingsloven eller eiendomsmeglingsloven er direkte anvendelige ved salg av borettslagsleiligheter, men de samme prinsippene gjelder. Også avtalelovens regler gir hjemmel for å frifinne Skjørshammer.
Den annonsen for leiligheten som Skjørshammer leste, anga at hybelen hadde egen inngang. Det samme fremgikk av Tømmerås opplysninger under visningene og av forholdene på stedet. Det var avgjørende for Skjørshammers muligheter for å finansiere kjøpet av leiligheten at hun kunne leie ut hybelen, samtidig som det var uaktuelt for henne å ha en hybelboer inne i sin egen bolig. At hybelen hadde egen inngang, var dermed av vesentlig betydning for henne.
Det er ikke avgjørende om hennes forutsetninger var synbare for Tømmerås, all den stund de bygget på spesifikke opplysninger fra ham. Hennes forutsetning kan ha blitt synbar for de ulike aktørene til ulike tidspunkter. Det må imidlertid legges til grunn at Tømmerås oppfattet den allerede da Skjørshammer var på visning første gang, siden han forut for annen visning må ha hatt kontakt med hybelboeren, Thorstensen, for å avklare om Thorstensen var interessert i å fortsette leieforholdet med en ny eier. Også eiendomsmegler Melander må ha vært klar over budforutsetningen så tidlig at det er tvilsomt om bindende avtale er inngått.
Tømmerås visste at det var konflikt mellom ham og styret i borettslaget om adgangen til utleie av hybel med hagedøren som inngang. Når han ikke opplyste Skjørshammer om dette, innebærer dette en «omstendighet» som er relevant etter avtaleloven §33. Hvis Skjørshammer hadde kjent til styrets standpunkt, ville hun ikke ha avgitt sitt løfte.
Selv om det er inngått en bindende avtale, kan den falle bort dersom det inntrer endrede forhold før løftemottakeren har innrettet seg etter løftet. Da Skjørshammer fikk vite at borettslagets styre hadde et annet syn på adgangen til hybelutleie enn Tømmerås hadde, hadde ikke Tømmerås foretatt disposisjoner av noen større betydning i henhold til avtalen.
Det var for øvrig ikke Skjørshammer, men megleren, som erklærte at avtalen måtte bortfalle fordi den ikke lot seg gjennomføre. Megler Melander gjorde dette på eget initiativ, og påtok seg å ordne opp i saken. Det var også Melander som utsatte kontraktsmøtet.
Tømmerås har ikke fulgt vanlige prosedyrer for den etterfølgende behandling av tvisten. Han burde ha gitt beskjed om at han fastholdt avtalen og stilt sikkerhet for oppfyllelse, jf prinsippet i avhendingsloven §6-2. Han har heller ikke varslet Skjørshammer om at leiligheten ville bli solgt for hennes regning, eller forsikret seg om at hans nye megler holdt henne orientert. Dette fratok Skjørshammer muligheten for å begrense tapet.
Tømmerås har ikke lidt noe økonomisk tap som følge av at avtalen falt bort. Når prisen ble lavere ved det senere salget til Vogt, skyldes dette at salgsobjektet var et annet, idet leiligheten denne gang ikke ble markedsført som inneholdende hybel med egen inngang. Heller ikke meglerhonoraret kan kreves dekket av Skjørshammer. Denne utgiften påløp ikke fordi Skjørshammer gikk fra sitt bud, men som følge av at Tømmerås skiftet megler.
Inga-Lill Skjørshammer har nedlagt slik påstand:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten, med tillegg av 12 % rente p.a. fra forfall til betaling finner sted.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten, og bemerker at saken er noe bedre opplyst for lagmannsretten som følge av utvidet vitneførsel.
Omsetning av borettslagsleiligheter går ikke inn under lov om avhending av fast eiendom, som regulerer andre former for eiendomsomsetning. I prinsippet gjelder kjøpslovens regler for salg av borettslagsleiligheter, men reglene passer til dels dårlig, særlig når leiligheten lider av mangler. Det vises til Rt-1999-408 (på side 420). Langt på vei faller imidlertid reglene i de to nevnte lovene sammen, idet begge bygger på generelle obligasjonsrettslige prinsipper.
Den annonsen Inga-Lill Skjørshammer leste primo mars 1997 i publikasjonen «Bolig- og Eiendomsmarkedet», og som foranlediget at hun møtte opp på visning i leiligheten, inneholdt følgende passus: «Hybel m/egen inng.» Annonsen var innrykket av Rolf Tømmerås, som tok med den nevnte formulering i annonsen til tross for at han gjennom lengre tid hadde hatt en konflikt med borettslagets styre om bl.a. bruken av hagedøren som inngang til hybelen i underetasjen. Lagmannsretten kan ikke se at det har noen betydning for kontraktsforholdet mellom Tømmerås og Skjørshammer at det senere ble innrykket andre annonser om leiligheten hvor det ikke gis tilsagn om utleie av hybel med egen inngang.
Inga-Lill Skjørshammer var på visning i leiligheten flere ganger uten at hun ble gjort oppmerksom på at det var problemer forbundet med fremleieforholdet i underetasjen. Hun ble vist rundt av Tømmerås selv, som påviste lettveggen som skilte hybelen fra den øvrige leilighet, og utgangen fra hybelen til hagen. Skjørshammer ga gjentatte ganger klart uttrykk for at hybelutleien var en nødvendig forutsetning for hennes finansiering av leiligheten, men sa ikke noe konkret om sin forventning om at hybelboeren kunne bruke inngangen i underetasjen, slik at hennes egen del av leiligheten ikke ble benyttet av hybelboeren. I den foreliggende situasjonen, hvor egen inngang var uttrykkelig nevnt i annonsen og stemte med det hun kunne se på visningene, kan det ikke føre til noe rettstap for Skjørshammer at hun ikke tok uttrykkelig forbehold på dette punkt, eller selv foretok nærmere undersøkelser. Lagmannsretten har vanskelig for å forstå Tømmerås argumentasjon om at konflikten med styret var irrelevant for kjøperen av leiligheten som følge av at hybelleieforholdet var oppsagt, og finner det klart at Tømmerås ikke har oppfylt sin opplysningsplikt. Det fremgikk for øvrig av Tømmerås egen forklaring for lagmannsretten at han har lagt omtanke og omkostninger i å skille ut hybelen som en særskilt boenhet, og at konflikten med styret om dette var en belastning for ham og i det minste en medvirkende årsak til at han ønsket å flytte. Det kan ikke ses at Tømmerås hadde noe grunnlag for å tro at disse spørsmålene var av mindre betydning for en ny andelseier enn for ham selv.
Det er mulig at Inga-Lill Skjørshammer har misforstått de opplysningene om hybelutleien som hun fikk av styreformannen i borettslaget da hun ringte for å forhøre seg om andre spørsmål. Dette har ført til at tvisten i stor utstrekning har dreiet seg om selve adgangen til å leie ut hybel. Lagmannsretten må legge til grunn at det i det aktuelle borettslaget var kurant å få styrets samtykke til utleie av enkeltrom til hybel. På bakgrunn av den konflikt styret gjennom lengre tid hadde hatt med Tømmerås vedrørende hans utskilling av hybel til egen boenhet, kan det likevel ikke utelukkes at styreformannen har formulert seg på en slik måte at Skjørshammer måtte få det inntrykk at avvikling av hybelutleien var en betingelse for å bli godkjent som andelseier. Også megler Melanders gjengivelse av styreformannens uttalelse til ham i brev til Skjørshammer av 11 februar 1998 må forstås slik. Lagmannsretten finner det ikke nødvendig å ta stilling til hva styreformannen konkret opplyste, idet det iallfall er på det rene at hun ga uttrykk for at Skjørshammer ikke ville bli godkjent som andelseier av det daværende styret i borettslaget dersom hun ville fortsette å leie ut hybelen med hagedøren som inngang, og med opprettholdelse av skillet mellom hybelen og hennes egen boenhet.
For at Skjørshammer skal være berettiget til å heve kjøpet av leiligheten, må mangelen ved leiligheten anses som et vesentlig kontraktsbrudd, jf kjøpsloven §39. Etter en vurdering av det konkrete kontraktsforhold finner lagmannsretten at vesentlighetskravet her er oppfylt. Forutsetningen om at hybelen kunne leies ut med egen inngang var av stor betydning for Skjørshammer, også fordi denne fordelen kunne gi grunnlag for å kreve en høyere leie for hybelen enn om hybelboeren måtte gå gjennom utleierens leilighet. Lagmannsretten må legge til grunn at Skjørshammer ikke ville ha inngitt bud på leiligheten dersom hun hadde vært klar over at hybelen ikke hadde egen inngang.Selv om mangelen objektivt sett muligens er nær grensen for hva som kan anses som vesentlig, finner ikke lagmannsretten hevningsspørsmålet tvilsomt i dette tilfellet, hvor selgeren har unnlatt å gi en opplysning som megleren i sin forklaring for lagmannsretten karakteriserte som «i aller høyeste grad relevant for en potensiell kjøper».
Tømmerås har bebreidet Skjørshammer for at det gikk lang tid før han ble kjent med at hun gikk fra avtalen, uten at retten har forstått dette som en anførsel om for sen reklamasjon. Skjørshammers bud ble akseptert av Tømmerås fredag 14 mars om kvelden. Den påfølgende uken ble megler Melander kontaktet av Skjørshammers rådgiver Jørgen Meyer, etter at Skjørshammer hadde snakket med styreformannen i borettslaget. I løpet av denne uken, som var uken før palmesøndag, var det flere ganger kontakt mellom Skjørshammer og Melander, som ga uttrykk for at han ville ordne opp i saken, og at det ikke var hennes ansvar at det var oppstått problemer. Etter at Skjørshammer hadde oppholdt seg i Sverige i påsken, ga hun umiddelbart etter påske beskjed til Melander om at hun trakk seg fra avtalen, noe han aksepterte uten videre. Lagmannsretten kan ikke se at det er reklamert for sent, og bemerker at det må være megler Melanders ansvar dersom Tømmerås ikke ble holdt orientert om utviklingen i saken.
Med det resultat lagmannsretten er kommet til i hevningsspørsmålet, er det ikke nødvendig å behandle de øvrige frifinnelsesgrunnlag som er anført av Skjørshammer.
Etter dette må byrettens dom stadfestes, idet lagmannsretten også er enig i byrettens omkostningsavgjørelse. Som følge av den inkurie i byrettens domsslutning som er nevnt ovenfor på side 2, utformer lagmannsretten ny domsslutning for så vidt gjelder byrettens omkostningsavgjørelse. Det bemerkes at byrettens dom ble forkynt for Tømmerås prosessfullmektig 9 desember 1998, slik at renten løper fra 24 desember 1998.
Anken har vært forgjeves, og Rolf Tømmerås bør i overensstemmelse med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd erstatte Inga-Lill Skjørshammer hennes saksomkostninger for lagmannsretten. Advokat Rein har inngitt omkostningsoppgave pålydende 33.650 kroner, hvorav 33.500 kroner er salær. Oppgaven legges til grunn. Retten tar kravet om rente av saksomkostningsbeløpet til følge.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Byrettens dom, domsslutningens punkt 1, stadfestes.
2. I saksomkostninger for byretten betaler Rolf Tømmerås til Inga-Lill Skjørshammer 36.790 trettisekstusensjuhundreognitti kroner med tillegg av 12 tolv - % rente p. a. fra 24 desember 1998 til betaling skjer.
3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Rolf Tømmerås til Inga-Lill Skjørshammer 33.650 trettitretusensekshundreogfemti kroner med tillegg av 12 tolv - % rente p. a. fra forfall til betaling skjer.
4. Oppfyllelsesfristen for punktene 2 og 3 er 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.