LB-2001-1748
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2002-03-14 |
| Publisert: | LB-2001-01748 |
| Stikkord: | Eierseksjon |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr 00-06353 A/65 - Borgarting lagmannsrett LB-2001-01748 A/01. |
| Parter: | Ankende part: Familiesameiet Suhms gate 3 v/Margit Stenfoss' dødsbo (Prosessfullmektig: Advokat Harald Kjerschow). Motpart: Kristin M. Murud Schoultz (Prosessfullmektig: Advokat Morten Sand ved advokatfullmektig Henrik A. Jensen). |
| Forfatter: | Lagmann Hans Petter Lundgaard, formann. Ekstraordinær lagdommer Johannes Smit. Tilkalt dommer, tingrettsdommer Sissel Rostad |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Avtaleloven (1918) §30, §33, §36, Husleieloven (1939) §32a |
Saken gjelder tvist om kjøperett til bolig, eventuelt til hvilken pris.
Oslo byrett avsa dom i saken den 15. mars 2001 med slik domsslutning:
1. Boligsameiet Suhms gate 3, seksjon 23, ved eierne tilpliktes å overskjøte til Kristin Murud, seksjon 23 for en kjøpesum av kr 574.000 - fem hundre og sytti fire tusen fire hundre.
2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger.
Dommen ble påanket av familiesameiet Suhms gate 3, senere bare kalt familiesameiet, i rett tid og Kristin Murud Schoultz tok til gjenmæle. Ankeforhandling i saken ble holdt i Oslo tinghus den 21. februar 2002. Ankemotparten avgav forklaring, og det ble avhørt to vitner. Hva saken nærmere gjelder fremgår av byrettens dom og av det følgende.
Den ankende part har i det vesentlige anført:
Kristin Murud Schoultz, den gang Kristin Murud, flyttet inn i Suhms gate 3 i januar 1991 med sin daværende samboer Andreas Øwre Haugen. De overtok leiligheten fra Dag Pettersen. Formelt ble det inngått en byttekontrakt i det Pettersen samtidig skulle overta en leilighet i Schønings gate 2 ved å kjøpe denne av eieren, Jan Trygve Stensaker. For at dette skulle kunne gjøres uten samtykke av gårdeieren i Suhms gate var det imidlertid en forutsetning at det foregikk et reelt bytte. Dette ble «ordnet» slik at Murud og Øwre skrev under på at de hadde leid den aktuelle leilighet fra Stensaker og gav opp denne for å overta leiligheten i Suhms gate. Avtalen fremsto derfor som et nødvendig ledd i bytte av boliger, og da hadde ikke sameiet grunnlag for å nekte godkjennelse.
Det har imidlertid i etterhånd vist seg at dette byttet var pro forma. Murud og Øwre bodde slett ikke i Schønings gate, men i Vestby og flyttet sammen første gang i leiligheten i Suhms gate. Dette var ikke Erling Bryhn, som da representerte familiesameiet, klar over.
Murud og Øwre betalte til sammen 100.000 kroner til Pettersen. Dette var vederlag for hans oppgradering av leiligheten, bl.a ved installasjon av nytt bad.
I forbindelse med at Murud og Øwre overtok leiligheten inngikk de den avtale som er gjengitt i byrettens dom, hvoretter de 50.000 kroner som hver av de to hadde betalt ved overtakelsen, skulle refunderes dem ved fraflytning, og de fikk rett til å kjøpe leilighetsseksjonen for kr 400.000.
Om dette heter det videre:
«Da man ikke kan si noe sikkert om kroneverdien, gjelder denne sum i 2 år, men forutsettes fornyet for 2 og 2 år».
Endelig heter det i avtalen at leiligheten fraflyttes uten ytterligere varsel 1/2-2001, men slik at hvis den ene av samboerne fraflytter leiligheten i forbindelse med at samboerforholdet oppløses, har den gjenværende rett til å fortsette leieforholdet på samme vilkår. Samboforholdet tok slutt i 1994, og Øwre flyttet ut. Murud betalte ham i den forbindelse 50.000 kroner som avtalt.
Tvisten mellom partene oppstod i 1999. Da ville Murud kjøpe eierseksjonen for 400.000 kroner med tillegg av økningen i konsumprisindeksen fra 1991 til 1999, tilsvarende 481.120 kroner.
Familiesameiet motsatte seg dette, og Bryhn skrev til Murud i brev av 5/11 1999 at dette ikke var aktuelt. Retten til å kjøpe leiligheten løp ut 1/2-1999. Med henblikk på en minnelig ordning bød Murud 580.000 kroner for leiligheten, men dette ble ikke akseptert av familiesameiet.
Sameiet fikk leiligheten taksert av takstkontoret Rosendal, og taksten som ble avgitt 11 mai 1999 var på 915.000 kroner.
Den ankende part mener prinsipalt at avtalen er ugyldig fordi paret Murud - Øwre kom seg inn i leiligheten på svikaktig vis, jf. avtalelovens §30 og §33. Det ble uriktig gitt uttrykk for at det forelå et reelt bytte og det var ikke sant. Sameiet ble ført bak lyset. Selv om det skulle være slik at det var Pettersen og Stensaker som var arkitekten bak den såkalte bytteavtalen, medvirket Murud på en slik måte at også hun rammes av sviksbestemmelsen i avtalelovens §30 og i alle fall av avtalelovens §33. Disse bestemmelsene inneholder i motsetning til husleieloven §32a ingen tidsbegrensning og må kunne gjøres gjeldende når den annen part blir klar over den, og det skjedde i denne saken ikke før under byrettens behandling av saken. At Bryhn ikke var klar over dette i forbindelse med avtaleinngåelsen fremgår klart av hans brev av 17 november 1990 til hans venn, advokat Gunnar Thommesen.
Selv om retten skulle komme til at avtalen ikke kan settes til side med hjemmel i noen av disse bestemmelsene, må den tolkes med rimelighet på basis av sin ordlyd. Det står ikke noe i avtalen at om at Kristin Murud Schoultz skal ha rett til å kjøpe leiligheten når som helst i løpet av leietiden for 400.000 kroner bare justert etter konsumprisindeksen. Rettigheten til å kjøpe til 400.000 kroner gjelder bare for de to første årene, altså til og med 1995, deretter, om avtalen fornyes for ytterligere to år, gjelder ikke noen prisregulering, og etter ytterligere to år, er enhver kjøperett falt bort, lenger strekker ikke avtalen seg. Uansett taler all rimelighet mot at Erling Bryhn mente noe annet enn markedsprisen for boliger når han skrev om kroneverdien i avtalen. Det var jo nettopp en bolig det var tale om.
Uansett må avtalen, om den skal forstås med det innhold motparten hevder, settes til side med hjemmel i avtalelovens §36. Det er ingen rimelighet i at Kristin Murud Schoultz nå skal kunne overta leiligheten for en pris på bare 40% av dagens verdi. Det er ikke noe i forhistorien til avtalen som tilsier at hun skulle ha en slik rett. Tvert imot har hun hatt gleden av en meget gunstig leieavtale i mange år. Det byretten sier om leieavtalen i så måte er verken riktig eller fornuftig.
De ankende part har nedlagt slik påstand:
Eierne av seksjon 23 under gnr. 261, bnr 209, Suhms gate 3; Oslo frifinnes og de tilkjennes saksomkostninger for byrett og for lagmannsrett.
Ankemotparten har særlig anført:
Øwre og Murud bodde begge i Vestby og hadde påbegynt studiene i Oslo.
De ønsket sterkt å komme nærmere studiestedet, og da de så annonsen i Aftenposten under B.mrk. svarte de på denne og ble kontaktet av Stensaker som representerte Pettersen. Pettersen møtte de første gang på visning av leiligheten. De sa seg da interessert i leiligheten og fikk kontakt med Erling Bryhn som representerte utleierne. Skulle de få leiligheten, måtte de betale 100.000 kroner som vederlag for de investeringer Pettersen hadde gjort. Det var svært mye penger for et ungt par, og da de fikk overlevert det ferdigskrevne kontraktsutkastet, gikk de først til Jussbuss og til familien før de skrev under.
De var imidlertid godt fornøyd med leiligheten og naboskapet. Øwre var også vaktmester i gården en periode før han flyttet ut i 1994. De mente begge de hadde en sikker kontrakt så lenge studiene varte, og deretter, når de fikk egen inntekt, kunne de kjøpe leiligheten til avtalt pris.
Når de gikk med på å betale 100.000 kroner var det ikke minst med tanke på at de også fikk en kjøperett til leiligheten. Lovlig kunne de jo ikke betale et slikt beløp for en leierett. Selv om beløpet ble betalt til Pettersen var det jo sameiet som i realiteten fikk betalt. Hadde ikke Murud og Øwre betalt dette beløpet måtte familiesameiet ut med dette beløpet, i alle fall om det ville avslutte Pettersens leieforhold, noe det åpenbart var et sterkt ønske om.
Den avtalte prisen for kjøperetten var høy. Boligmarkedet lå lavt etter krakket i slutten av 80 årene, og tok seg ikke opp på mange år. Den aktuelle prisen var jo 500.000 kroner, og det tok mange år før markedet tok seg opp slik at markedsverdien oversteg dette.
Etter ankemotpartens mening var kontrakten ikke til å misforstå. Den gjaldt frem til 2001, og inntil da hadde Kristin Murud Schoultz rett til å kjøpe leiligheten for firehundretusen kroner, men regulert etter kroneverdien, hvilket i praksis vil si konsumprisindeksen.
Den aktuelle avtalen er skrevet av Erling Bryhn som representerte familiesameiet. Han er jurist, og det unge paret fikk overlevert en ferdig skrevet avtale til underskrift og retur.
I den utstrekning avtalen inneholder uklare punkter må den tolkes til fordel for Kristin Murud Schoultz. Hun oppfattet den slik at den ble automatisk fornyet for 2 år om gangen så lenge leieavtalen løp. Etter hennes mening følger dette av en fornuftig og rimelig forståelse av avtalen. Det er ingen grunn til at retten til kjøp skulle utløpe tidligere enn leieperioden. Dette har for øvrig også Zimmermann som representerte familiesameiet etter at Bryhn trakk seg tilbake, gitt uttrykk for, jf. hans brev av 10/12-99.
Det er på det rene at bytteavtalen var satt i scene av Stensaker og Pettersen. Det viktigste for Pettersen var å få ut de 100.000 kroner som han hadde lagt ned i oppgraderingen av leiligheten og dette ordnet Stensaker og Pettersen. Etter ankemotpartens mening må det ha vært åpenbart at Bryhn var fullt innforstått med dette. Han visste at de unge kom fra Vestby. Han ringte Øwre hjemme hos hans mor et par ganger og med Murud diskuterte han togtider og togproblemer på Østfoldbanen. Han var fullt klar over at de bare var 20 år, og det har formodningen mot seg at han trodde at de allerede disponerte en leilighet i Schønings gate.
Det er dessuten på det rene at de faktisk disponerte leiligheten i Schønings gate. De fikk tilbud om å flytte inn der midlertidig dersom det hadde trukket ut ytterligere med overtakelsen i Suhms gate, men slik det hele forløp var det ikke nødvendig for dem å benytte seg av denne muligheten.
Etter ankemotpartens mening er henvisningen til det påstått lovstridige byttet en avsporing av saken som gjelder kjøperetten og bare den. Uansett må det følge av den da gjeldende husleieloven §32a, at retten til å påberope seg eventuelle mangler ved leilighetsbytte faller bort etter et år, jf. bestemmelsens nest siste ledd.
Det er ikke grunnlag i denne saken for at utleieren skal kunne påberope seg noen av avtalelovens ugyldighetsbestemmelser. Skal noen bebreides for et eventuelt ulovlig bytte, var det Pettersen og Stensaker, ikke Kristin Murud Schoultz og hennes daværende samboer, og det må også være åpenbart at det ikke i et slikt forhold er grunnlag for at utleier skal kunne påberope seg avtaleloven §36, jfr her Periscopus dommen i Rt-1990-500.
Kristin Murud Schoultz har nedlagt slik påstand:
- Familiesameiet Suhms gate 3, seksjon 23 ved eierne tilpliktes å overskjøte til Kristin Murud seksjon 23 for en kjøpesum begrenset nedad til kr 574.400.
- Kristin Murud Schoultz tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.
Lagmannsretten bemerker først at den ankende parts ugyldighetsinnsigelser ikke kan føre frem.
Når det gjelder påstanden om at avtalen må settes til side med hjemmel i avtalelovens §30 og/eller §33, finner lagmannsretten det tilstrekkelig å bemerke at siden denne avtalen var et ledd i bytte av boliger og således underkastet den preseptoriske bestemmelse i den da gjeldende husleielov §32a, er retten til å til å si opp leietakeren begrenset til ett år etter at leieforholdet er tiltrådt. Etter lagmannsrettens mening må det samme gjelde for så vidt gjelder retten til å påberope seg andre bestemmelser i avtale inngått i forbindelse med bytteavtalen.
Lagmannsretten vil, uten at dette har betydning for lagmannsrettens avgjørelse, bemerke at den finner det lite trolig at Bryhn som da representerte familiesameiet, ikke visste, eller i alle fall burde forstå at Kristin Murud Schoultz og Øwre ikke selv hadde bodd i leiligheten i Schønings gate, men at den var stilt til disposisjon for dem nettopp for å kunne få i stand et bytte innenfor lovens rammer.
Lagmannsretten behøver etter dette ikke ta stilling til om den måten byttet faktisk ble gjennomført på, var i strid med husleielovens §32a.
Det er på det rene at den aktuelle avtalen ble utformet av Erling Bryhn som representerte familiesameiet. Han er jurist og var en erfaren mann i boligmarkedet. En eventuell uklarhet når det gjelder den nærmere forståelse av avtalen må derfor gå utover familiesameiet.
Det er et sikkert utgangspunkt etter norsk rett at en slik avtale må underlegges en objektiv forståelse så lenge partene har ulik oppfatning av dens innhold, se f.eks. Hov: Avtaleslutning og ugyldighet (1995) s 72 flg. Han uttrykker det slik: Utsagnet skal tillegges den betydning som en adressat «med rimelighet» kan legge i det.
Avtalen gir Kristin Murud Schoultz en absolutt rett til å kjøpe leilighetsseksjonen. Retten til kjøp må etter lagmannsrettens mening gjelde for hele leieperioden frem til 1. februar 2001, og den må anses som stilltiende fornyet hvert annet år så lenge ingen av partene bringer den til opphør. Setningen gir selvstendig mening uavhengig av prisen.
Når det gjelder prisen gjøres det en presisering i neste setning. Summen 400.000 kroner, gjelder i to år, men avtalen om summen forutsettes fornyet for to år av gangen. Det er her altså ikke tale om en forlengelse av den opprinnelige avtale, men en fornyelse av den, og det som skal fornyes er klarligvis den sum som skal betales.
Etter lagmannsrettens emning gir ikke henvisningen til den usikre kroneverdien noen binding til den fremtidige kroneverdi. Henvisningen fremstår som en begrunnelse for hvorfor det er nødvendig å fornye summen med jevne mellomrom. Den forutsetter med andre ord en ny avtale om prisen hvert annet år, og når det ikke er blitt gjort, må prisen etter lagmannsrettens forståelse av avtalen avtales nærmere når kjøperetten gjøres gjeldende, altså i dette tilfellet i 1999.
Etter dette finner lagmannsretten at Kristin Murud Schoultz har kjøperetten er i behold, men hun må betale markedspris på det tidspunkt da avtalen ble gjort gjeldende, altså i 1999 for eierseksjonen. Hva som da var markedspris kan være noe usikkert i og med at leiligheten da ikke ble utbudt på markedet. I mangel av noe bedre finner lagmannsretten at prisen må settes i samsvar med den taksten som sameiet da fikk avholdt, nemlig til 915.000 kroner som i taksten er angitt som markedsverdien av leiligheten på det daværende tidspunkt. Lagmannsretten finner imidlertid at hun må gis en rimelig frist til å gjøre kjøperetten gjeldende og setter fristen til den 15. mai 2001. Gjøres ikke kjøperetten gjeldende innen utløpet av fristen faller den bort
Slik lagmannsretten forstår påstandene i saken, mener den ankende part at Kristin Murud Schoultz ikke har noen kjøperett i det hele tatt, eller at denne i alle fall har falt bort senest etter 6 år, mens ankemotparten er av den oppfatning at hun har en kjøperett, men til en pris regulert i samsvar med konsumprisindeksen. Det resultatet som lagmannsretten har kommet frem til, ligger i mellom disse påstandene.
Det innebærer at spørsmålet om saksomkostninger må avgjøres etter tvistemålsloven §180 annet ledd jf. §174 første ledd i det den dels er vunnet og dels tapt. Ingen av partene tilkjennes saksomkostninger, verken for lagmannsretten eller for byretten.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Kristin Murud Schoultz har rett til å kjøpe Suhms gate 3, seksjon 23, fra Familiesameiet Suhms gate 3 for en kjøpesum av kr 915.000 - nihundreogfemtentusen - kroner. Kjøperetten må gjøres gjeldende og kjøpesummen betales senest den 15. mai 2002, hvis ikke faller den bort.
2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger så vel for byretten som for lagmannsretten.