LB-2001-696

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom og kjennelse
Dato:	2002-03-09
Publisert:	LB-2001-00696
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Asker og Bærum herredsrett Nr 99-02268 A/01 og 00-01019 A/01 - Borgarting lagmannsrett LB-2001-00696 og LB-2001-00697 A/01. Anke til Høyesterett uten hensyn til ankegjenstandens verdi nektet fremmet, HR-2002-00680.
Parter:	Ankesak nr. 01-00696 A01 Ankende part: 1. Arne Fjogstad, 2. Lars N. Fjogstad (Prosessfullmektig: Advokat Helge Arvid Tryti). Motpart: Fredrik Evang (Prosessfullmektig: Advokat Børre Hagen). Ankesak nr. 01-00697 A01 Ankende part: 1. Arne Fjogstad, 2. Lars N. Fjogstad. Ankemotparter: 1. Rolf Busch, 2. Petter Kimmestad (Prosessfullmektig: Advokat Endre Storløkken).
Forfatter:	Lagmann Jan Martin Flod, formann. Lagdommer Jan Hein Eriksen. Lagdommer Thore Rønning
Lovhenvisninger:	Foreldelsesloven (1979) §10, Avhendingslova (1992) §3-1, §4-10, §4-12, Tvistemålsloven (1915) §172, §174, §180, §98, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, §2, §3, §9, §2-4, §3-8, §4-14

Ankesak nr. 01-00696 A01 gjelder krav om prisavslag/erstatning etter avhendingsloven fra kjøper av boligeiendom mot selger til dekning av kostnader ved utbedring av fuktskader i kjeller. Ankesak nr. 01-00697 A01 gjelder andre kjøperes krav mot selger om utbedring for feil og mangler ved tilsvarende boligeiendommer. Sakene er forenet til felles behandling etter tvistemålsloven §98 første ledd.

Fredrik Evang kjøpte ved kjøpekontrakt datert 2. februar 1995 en boligeiendom på Lønnåskollen på Hosle i Bærum kommune av brødrene Arne og Lars N. Fjogstad - heretter omtalt som Fjogstad - for kr 2.725.000. Eiendommen ble overtatt 3. april 1995. Eiendommen ble bygget samtidig med fem andre tilsvarende boliger i et boligprosjekt utviklet og solgt av Fjogstad. Totalentreprenør for alle seks hus var Trysilhus Drammen AS.

Evang startet senvinteren 1998 på en ominnredning av kjelleretasjen for å klargjøre denne for utleie som hybelleilighet. Håndverkerne oppdaget under arbeidet 21. april 1998 at det var fukt i en yttervegg og på reisverk. Evang engasjerte som rådgiver OPAK v/tømmermester Leif Levernes og varslet Fjogstad med sikte på å avklare skader, årsaks- og ansvarsforhold. Befaring ble avholdt 23. april s.å med bl.a. Leif Levernes, Fredrik Evang, Lars Fjogstad og Trysilhus v/Stein Kartnes til stede. Levernes konkluderte i rapport datert 29. april 1998 at den sannsynlige årsak til fuktskaden innvendig i grunnmuren var at «grunnmursveggen står for dypt i terrenget og blir utsatt for vann som renner tilbake i byggegropen som har manglende avrenningsmulighet. Betongveggen trekker til seg vannet som igjen diffunderer oppe i veggkontruksjonen og forårsaker råteskader i stenderverket bak diffusjonssperre.»

Evang oversendte rapporten 4. mai 1998 til Fjogstad og meddelte samtidig at utbedringer i henhold til OPAKs anvisninger nå var påbegynt. Øvrige huskjøpere herunder Rolf Busch og Petter Kimmestad ble orientert om OPAKs vurdering av situasjonen.

Trysilhus v/Kartnes besvarte brevet 11. mai 1998 og avviste den anførte årsak til fuktskaden. Trysilhus mente fuktigheten kunne skyldes kondens, men dette kunne ikke sies med 100 % sikkerhet. Det ble ellers bl.a nevnt at det var usikkert hvem som kunne lastes for forholdet.

Trysilhus tilskrev deretter 18. mai 1998 Kimmestad med kopi til Evang, Fjogstad og de øvrige huskjøpere med vurdering av årsaks- og skyldforhold - det siteres bl.a.:

Jeg anser grunn- og betongarbeider for å være godt og forskriftsmessig utført. Dersom det kan finnes avvik mellom teoretiske forskrifter og den praktiske utførelsen, er det allikevel ingen årsakssammenheng mellom dette og kondensproblemene.

Det man i ettertid har lært er at den utforede ytterveggen ikke skulle vært plastet. Årsaken til kondensskadene er nettopp plasten i denne veggen. Den ansvarlig for kondensskadene er han som har levert ytterveggene i kjelleren med plastfolie. Spørsmålet er imidlertid om vedkommende kan lastes for dette. Det var på den tiden alminnelig å plaste alle yttervegger. Det er vel også noe forskjellig om hvem som ha gjort hva på de forskjellige husene i Lønnåskollen.

Dersom entreprenøren eller han som har utført arbeidene skal kunne lastes må han ha utvist uaktsomhet. Det må dessuten påvises årsakssammenheng mellom uaktsomheten og skaden. I og med at utførelsen av den utforede ytterveggen er gjort etter alminnelig praksis på den tiden, kan ikke entreprenøren sies å ha utvist uaktsomhet og han kan heller ikke trekkes til ansvar for skadene. Da ingen direkte kan lastes for forholdet faller kostnadene ved utbedring på huseieren.

Trysilhus brev inneholdt også forslag til to utbedringsalternativer. En omfattende versjon med bl.a fjerning av listverk, plater og skadet treverk og tetting av sprekk mellom støpt plate og grunnmur. Som et forenklet alternativ ble foreslått etablering av bl.a luftespalter i toppen av treveggen inn mot kjellerrommet og borring av en mengde hull for å lufte konstruksjonen samtidig som det etableres mekanisk utlufting med vifte nede ved veggen for å lufte vegg for vegg.

Busch og Kimmestad monterte etter tilråding av Fjogstad og Trysilhus ventiler i veggkledningen i kjelleren for å lufte ut fuktigheten. Etter det opplyste har disse gitt uttrykk for at de ikke kjenner fuktighet i veggene annet enn om vinteren, og at det i den øvrige del av året kjennes tørt. Ingen av dem har tatt bort veggkledningen, slik Evang gjorde.

Evang tilskrev Fjogstad i brev 12. august 1998 og opplyste at han i lys av den foreliggende usikkerhet om årsaksforholdet til fuktskaden fant det hensiktsmesig å engasjere Norges byggforskningsinstitutt (NBI) v/sivilingeniør Johan Gåsbak for å vurdere spørsmålet nærmere - det siteres følgende fra brevet:

Jeg vil nå forespørre om det kan være av interesse at vi i fellesskap engasjerer Norges byggforskningsinstitutt til å foreta en vurdering av årsaken eller årsakene til de oppstått fukt- og råteproblemer, herunder hvilken betydning bygningstekniske løsninger i forbindelse med utlekting av yttervegger i underetasjen kan ha for de oppståtte skader. Videre bør instituttet gis i oppdrag å redegjøre for aktuelle utbedringsløsninger.

Jeg ber om å få høre fra dere så snart som mulig. ........ Jeg ser det som en stor fordel både for dere som selgere og meg som kjøper om vi kunne komme fram til et felles faktagrunnlag.

Evang fremsatte i brevet bl.a formell reklamasjon og orienterte om foretatt utbedring og planer i den sammenheng - det siteres:

- - - - jeg anser inntrengningen av fuktighet i underetasjen som en vesentlig mangel i forhold til kjøpekontrakten av 02.02.95. Jeg tar derfor forbehold om å gjøre gjeldende krav om utbedring, prisavslag eller erstatning.

Som kjent har jeg revet utlektingen i underetasjen bortsett fra utlekting og flislegging på badet og utlekting i trappehuset.

Jeg har også orientert om at jeg har påbegynt en utbedring ved å tette sprekken mellom grunnmur og gulvet i underetasjen og å sette opp en luftet og isolert lecamur på innsiden av ytterveggene. Foreløpig er lecaveggen bare satt opp i vaskerommet, og jeg tar sikte på å få gjort dette rommet ferdig med det første. Ellers er jeg innstilt på å få en vurdering fra Byggforskningsinstituttet også om utbedringen, herunder om det kan finnes løsninger slik at det kan unngås noen rivning på badet og i trappehuset.

Evang fremsatte også i brev samme dag reklamasjon overfor Trysilhus, men saken er ikke fulgt opp overfor selskapet - angivelig på grunn av insolvens.

Etter det Evang opplyste i brev 24. august 1998 til Fjogstad fikk han ingen reaksjon på brevet fra 12. august, og han varslet derfor Fjogstad om at han nå selv engasjerte NBI for å få en vurdering av årsaksforhold og utbedringsløsninger. NBIs rapport forelå 13. oktober 1998 med slik oppsummerende konklusjon:

Årsaken til fuktproblemene er etter vårt syn at det har strømmet fuktig luft fra grunnen opp gjennom spalte mellom betongyttervegg og betonggolv. Når den fuktige luften har strømmet opp langs den kalde innsiden av betongveggen, har det oppstått kondensvann, som deretter har rent ned og fuktet opp treveggens nedre deler.

Ved utbedringen må spalten mellom betongyttervegg og golv tettes, for eksempel med polyuretanskum. Ved oppføringen av ny vegg anbefaler Byggforsk å montere mineralull direkte mot betongveggen. Innvendig kan man deretter mure Leca eller bruke puss på isolasjon. Vi anbefaler minst 75 % tykk isolasjon, helst 100 m m .

Busch og Kimmestad engasjerte også NBI for fuktundersøkelse. Rapport forelå 16. januar 2000 som bl.a konkluderte slik:

Observasjoner og målinger viser at det strømmer inn fuktig luft fra grunnen i spalten mellom betongyttervegg og betonggolvet både i Lønnåskollen 40 A og 38 A. Det ble konstatert vann på innsiden av betongveggene nederst på ytterveggene i underetasjen i begge boligene. Vannet skyldes kondens når luften fra grunnen avkjøles mot den kalde betongoverflaten.

Evang gjennomførte utbedring i samsvar med OPAKs anvisninger og anslo overfor Fjogstad kostnadene eksklusive bl.a belistning og opprydding/bortkjøring til minst kr 135.000, som med tillegg av betalte honorar til OPAK og NBI på kr 13.898 utgjorde kr 148.898.

Evang anførte deretter i brev 2. februar 1999 at Fjogstad var rettslig ansvarlig for utbedringskostnadene og inviterte til en minnelig løsning med utgangspunkt i OPAKs kostnadsanslag. Partene kom ikke til enighet, og det ble deretter tatt ut forliksklage 4. mai 1999 til Bærum forliksråd med krav om dekning av kr 135.000. Etter forgjeves megling ble saken henvist til retten. Evang tok deretter ut stevning 29. oktober 1999 til Asker og Bærum herredsrett mot Arne og Lars Fjogstad. Betalingskravet utgjorde kr 158.000, som nå også inkluderte ytterligere kostnader til belistning og bortkjøring.

Rolf Busch og Petter Kimmestad tok ved stevning 5. mai 2000 også ut søksmål til Asker og Bærum herredsrett med påstand om at Arne og Lars N. Fjogstad ble pålagt å foreta utbedringer av samtlige feil og mangler i strid med offentligrettslige regler som gjaldt på overtakelsestidspunktet, herunder erstatte feil og mangler som er følgesskader av foreliggende feil og mangler.

Søksmålene fra Evang, Busch og Kimmestad ble av herredsretten 1. september 2000 besluttet forenet til felles forhandling og avgjørelse, jf. tvistemålsloven §98.

Asker og Bærum herredsrett avsa 18. desember 2000 dom med slik domsslutning:

I sak 99-2268 A

Arne Fjogstad og Lars N. Fjogstad dømmes til in solidum og innen 2 - to - uker å betale til Fredrik Evang kr 93.898,- - nittitretusenåttehundreognittiåttekroner - med tillegg av alminnelig forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven §3, første ledd 1. punktum - for tiden 12 % årlig - fra forfall og til betaling skjer.

Ansvar for saksomkostninger idømmes ikke.

I sak 00-1019 A

1. Arne Fjogstad og Lars N. Fjogstad dømmes til innen 1. august 2001 å besørge utført utbedringsarbeider/tetting av sprekker mellom grunnmur og kjellergulv, slik at oppfentlige forskriftskrav til tetthet/fuktighetsinntrengning ivaretas i hus tilhørende Rolf Busch og Petter og Catherine Kimmestad.

2. Arne Fjogstad og Lars N. Fjogstad dømmes til pr. 1. august 2001 å besørge at innredning i kjeller i ovennevnte hus settes tilbake i den stand de er forut for utbedringsarbeidenes igangsettelse, samt utbedre mulige følgeskader.

3. Arne Fjogstad og Lars N. Fjogstad dømmes til - en for begge og begge for en - innen 2 - to - uker å betale til Rolf Busch og Petter og Catherine Kimmestad kr.70.000,- - syttitusenkroner, med tillegg av alminnelig forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd, 1. pkt. - for tiden 12 % årlig - fra forfall og til betaling skjer.

Arne og Lars Fjogstad har ved rettidig ankeerklæring 19. januar 2001 fremsatt anke til Borgarting lagmannsrett med grunnlag i feil ved bevisbedømmelse og rettsanvendelse og påstatt seg frifunnet overfor både Fredrik Evang, Rolf Busch og Petter Kimmestad. Ankemotpartene har alle tatt til motmæle og påstått herredsrettens dom stadfestet.

Lagmannsretten ble ved innledningen av ankeforhandlingen 26. februar 2002 gjort kjent med at Arne og Lars N. Fjogstad og Rolf Busch og Petter Kimmestad inngikk forlik 25. februar 2002. Ankesaken mellom disse parter ble i henhold til forliket begjært hevet, og det ble opplyst at forliket også omfattet spørsmålet om ansvar for saksomkostninger. Lagmannsretten tar hevningsbegjæringen til følge og ankesak nr. 01-00697 A/01 blir etter dette å heve ved særskilt kjennelse.

Ankeforhandling i sak nr. 01-00696 A/01 ble avholdt i tiden 26.- 28. februar 2002. Partene forklarte seg og det ble avhørt fire vitner hvorav to sakkyndige vitner, sivilingeniør Johan Gåsbak og tømmermester Leif Levernes. Det ble foretatt befaring og dokumentasjon som rettsboken viser.

Ankende parter Arne og Lars N. Fjogstad har i det vesentlige anført:

Fjogstad erkjenner at Evangs eiendom har mangel etter avhendingsloven §3-1 (1). Forhold ved eiendommen har medført at fuktproblemer har oppstått med tilhørende råteskader. Evang var i utgangspunktet berettiget til et forholdsmessig prisavslag tilsvarende kostnadene ved å få mangelen dekket med mindre mangelen ble rettet uten kostnad for ham, jf. avhendingsloven §4-12 jf. §4-10. Erstatning etter §4-14 er ikke aktuelt i dette tilfelle. Evangs krav er imidlertid i dag foreldet, og han har dessuten ved eget forhold mistet både retten til kostnadsfri retting og prisavslag.

Evang overtok boligeiendommen 3. april 1995. Den alminnelige foreldelsesfrist på tre år regnes fra dette tidspunkt, jf. foreldelsesloven §2, med utløp 3. april 1998. Evang ble oppmerksom på fuktproblemet 21. april 1998, og han var derfor berettiget til å påberope seg tilleggsfrist på ett år etter foreldelsesloven §10 nr. 1. Evang har imidlertid ikke overholdt fristen. Forliksklage ble først tatt ut 4. mai 1999, og foreldelse var da allerede inntrådt.

Fjogstad anfører at Evang allerede ved OPAKs befaring på eiendommen 23. april 1998 hadde nødvendig kunnskap om mulighetene til å rette krav mot Fjogstad hvoretter kravet ble foreldet året etter. Dersom retten ikke kan legge dette til grunn, må Evang i alle tilfelle ha nødvendig kunnskap ved gjennomlesning av OPAKs rapport søndag 3. mai 1998 hvoretter foreldelsesfristen utløp 3. mai 1999.

Fjogstad bestrider at foreldelsesfristen for garantier etter foreldelsesloven §3 nr. 4 får anvendelse. Fjogstads ansvar i denne saken følger direkte av avhendingslovens regler. At det i kjøpekontrakten er gitt en garanti i kontrakten pkt. 5 har da ingen betydning. Byggeforskriftene er i dette tilfelle, til tross for at det foreligger mangel etter avhendelsesloven §3-1 (1), likevel overholdt. Foreldelsesloven §3 nr 4 får anvendelse bare i de tilfelle selgers ansvar hviler utelukkende på garantien. Det vises til Røed - Foreldelse av fordringer side 133 med henvisning til forarbeidene.

Dersom retten finner at kravet ikke er foreldet, gjøres det likevel gjeldende at Evang ikke er berettiget til prisavslag. Fjogstad var etter avhendingsloven §4-10 berettiget til å utbedre årsaken til fukt og oppståtte skader. Evang valgte imidlertid selv umiddelbart etter mottakelsen av OPAK rapporten å starte utbedringer i vaskerommet uten å gi Fjogstad mulighet til selv å foreta disse arbeider. Evang har derfor tapt retten til prisavslag for de kostnader som refererer seg til disse arbeider. Fjogstad har skjønnsmessig beregnet kostnadene til ca kr 18.000 - 20.000 inklusive merverdiavgift.

Øvrige reparasjonskostnader knytter seg til utforede innervegger i kjelleren som ikke var en del av Fjogstads leveranse. Fjogstad hevder at det utelukkende var utforing og plateslåing av kjellervegg i vaskerom, bod og vindfang som var med i leveransen. Øvrig utforing av vegg i kjelleretasjen har skjedd etter avtale mellom Trysilhus med Evang som oppdragsgiver. Utvikling av fuktighet og råte skyldes i følge Fjogstad særlig bruk av diffusjonstett plast og at den da foreliggende spalte ikke ble tettet. Risikoen for at dette ikke ble gjort påhviler Evang uavhengig av skyld.

Evang inngikk umiddelbart etter overtakelsen i 1995 avtale med Trysilhus om isolering og plateslåing i kjeller som ikke var omfattet av Fjogstads leveranse. At kjøpekontrakten på side 1 etter sin ordlyd tilsier noe annet er her ikke avgjørende når parten likevel var enige om at så ikke var tilfelle. Evangs bestilling av nødvendig materiale og håndtverkertjenester for å utføre arbeidene bekrefter dette, jf. Trysilhus tilbud til Evang 30. mars 1995 akseptert av ham.

Feil og mangler ved dette arbeide samt følgeskader er således Fjogstad uvedkommende. Arbeidene omfattet stenderverk mot betongvegg, isolering tildekket av diffusjonstett plast og med påslåtte plater som dannet yttervegg mot kjellerrom. Det må legges til grunn at arbeidene startet i april måned 1995. Fjogstad finner det sannsynlig at spalten mellom kjellergulv og vegg i kjelleren allerede var oppstått på dette tidspunktet. Beskrevne arbeider ble gjennomført uten at Trysilhus og Evang som oppdragsgiver tok hensyn til risikoen for kondens innenfor de plateslåtte vegger. Begge kan bebreides for dette i det spalten da måtte ha vært synbar, jf. at betonget da var uttørret. Mulige kondensproblemer burde vært hindret ved å tette spalten eller alternativt å bygge stenderverket med større avstand mot betongen samt å unnlate oppsetting av diffusjonsplast. Fjogstad viser til forklaringene fra de sakkyndige vitner som bekreftet at kjellerveggen ville vært tørr uten utvikling av råte dersom dette hadde vært gjort.

Trysilhus og Evang må i spørsmålet om ansvar for feil konstruksjon identifiseres. Dette er imidlertid i forhold til Fjogstad uten betydning for ansvarsforholdet. Om Trysilhus/Evang kan bebreides for valg av byggemetode er for øvrig uten betydning for Evangs rett til prisavslag. Begge hadde risikoen for at valg av byggemåte sikret mot at fuktighet oppstod i kjelleren. Evang må således selv bære kostnadene ved utbedring av omtalte innervegger selv om verken han eller Trysilhus kan bebreides for ikke å ha vært oppmerksom på spalten eller spalten oppstod i ettertid.

Fuktighet med tilhørende utvikling av råteskader ville ikke oppstått dersom beskrevne byggearbeider hadde vært utført riktig. Fjogstad kan således ikke være forpliktet til å dekke kostnadene til reparasjonsarbeider forårsaket av feilen. At tilsvarende byggemetode ble valgt av Trysilhus/Fjogstad på vaskerommet, som omfattes av Fjogstads ansvar, har i denne sammenheng ingen betydning. Parts- og de formelle oppdragsgiverforhold er her avgjørende.

Fjogstad anfører atter subsidiært at prisavslagskravet i alle tilfelle må reduseres betydelig. Evang har valgt en unødvendig kostnadskrevende utbedringsmetode. Trysilhus beskrev i brev 18. mai 1998 til Evang og de øvrige beboere en forenklet versjon som var fullt ut tilfredsstillende, jf. brevets side 2 under avsnittet Utbedringer pkt. 2. Løsningsforslaget medførte i praksis etablering av luftespalter som sikret nødvendig utlufting bak veggen. Ytterligere råtedannelser ble derved forhindret.

Forslaget ville medført en utbedringskostnad til anslagsvis kr 5000 med tillegg av kostnader knyttet til utskifting av allerede skadet materiale. Fjogstad bestrider at det var nødvendig å fjerne alle veggene i kjelleren. Evang har bevisbyrden for at dette var nødvendig, og han har ikke ført noe bevis som kan sannsynliggjøre dette forhold.

Løsningsforslaget er i samsvar med byggeforskriftene fra 1987 pkt. 42:1. Inntrengning av luft med tilhørende fordampning omfattes ikke av bestemmelsen eller andre deler av forskriftene. Det er ikke dokumentert at forslaget er negativt for inneklimaet.

Fjogstad anfører etter dette at de skulle vært frifunnet i herredsretten og tilkjent saksomkostninger både for herredsretten og lagmannsretten. At foreldelsesinnsigelsen først ble påberopt for lagmannsretten har her ingen betydning. Subsidiært anføres at Fjogstad skal tilkjennes dekning for saksomkostninger påløpt etter fremsatt forlikstilbud på ankeforhandlingens første dag. Det ble lagt ned slik påstand:

1. Arne Fjogstad og Lars N. Fjogstad frifinnes.

2. Fredrik Evang tilpliktes å betale saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett med tillegg av morarente fra forfall til betaling skjer.

Ankemotparten Fredrik Evang har i det vesentlige anført:

Boligeiendommen har mangel etter avhendingsloven §3-1 (1) som følge av inntrengning av fukt med tilhørende råteskader som beskrevet i NBIs rapport datert 13. oktober 1998. NBIs angivelse av årsaksforhold må legges til grunn. Beskrevne forhold tilsier at byggeforskriftene fra 1987 pkt. 42:1, som fastsetter at bygninger skal sikres mot at det oppstår skadelig fuktighet i bygningen, er ikke overholdt. Ansvaret kan også bygges på bestemmelsen i avhendingsloven §4-14 (1) som gir grunnlag for kontrollansvar, uriktige opplysninger jf. avhendingsloven §3-8 og den foreliggende garanti i kjøpekontrakten.

Evang har krav på erstatning til dekning av kostnadene ved utbedring av oppståtte skader, jf. avhendingsloven §4-14 (1). Evang fremmer her ikke erstatning for kostnadene til oppsetting av innvendig lecamur, som herredsretten ikke anså dekningsberettiget. Kostnadene er av OPAK, med basis i erfaringstall for tilsvarende arbeider, beregnet til minst kr 130 - 160.000. Tilkjent beløp i herredsretten ligger således vesentlig under de faktiske kostnader. At kravet ikke kan underbygges med fakturaer fra håndverkere og materialleveranser, skyldes at det samtidig også ble utført betydelige andre byggearbeider som faller utenfor erstatningskravet. Om kravet rubriseres som et erstatningskrav etter avhendingsloven §4-14, eller et prisavslagskrav etter §4-12 har forøvrig i praktisk henseende ingen betydning.

Evang bestrider at kravet om dekning av utbedringskostnader i vaskekjelleren er falt bort på grunn av eget forhold. Fjogstad ble orientert umiddelbart etter at fuktskaden var oppdaget og er senere blitt holdt løpende orientert. Lars Fjogstad var selv til stede under befaringen 23. april 1998 og kunne besiktige forholdene. Fjogstad ga verken da eller senere uttrykk for at de selv ville utbedre skadene. Det ble dessuten i mai utelukkende satt opp en lecamur i vaskekjelleren. Resterende arbeider ble utført senere. Fjogstad bodde selv like ved Evang i samme husrekke og kunne selv konstatere at leca ble levert. Fjogstad kunne med letthet informert Evang om at de ville utbedre, dersom det var et ønske om dette.

En boligselgers alminnelige rett til utbedring etter avhendingsloven §4-10 (1) ble således forspilt ved Fjogstads eget forhold. Kjøper har etter avhendingsloven ingen plikt til å spørre selger om han vil utbedre.

Evang bestrider videre at han selv kan holdes ansvarlig for påstått uheldig byggemetode ved oppføring av stenderverk og plateslåing av kjeller. Denne del av kjelleren tilhørte i alle tilfelle Fjogstads leveranseplikt, jf. kjøpekontraktens punkt 1 siste avsnitt. At Evang har bestilt disse arbeidene med tilhørende materialleveranse direkte hos Trysilhus skyldes således en feil, og dette har medført at han er blitt dobbeltfakturert for leveransen. Erstatningskravet kan således ikke avkortes på dette grunnlag.

Evang bestrider - uavhengig av om levering og montering av utforede innervegger var med i Fjogstads leveranse - at han selv har skyld eller risiko for at valgt byggemetode ledet til inntrengning av fukt og utvikling av råte. Grunnmuren skal være tett, jf. byggeforskriftenes krav, og det var spalten mellom ytre grunnmursvegg og betonggulv som var årsak til skadene. Dette er mangler ved Fjogstads leveranse.

Erstatningskravet kan heller ikke avkortes med den begrunnelse at han har valgt en uforholdsmessig dyr løsning. Utbedringene er i samsvar med anbefalinger fra OPAK og NBI, og det kan i alle tilfelle legges til grunn at kostnader opp til det av herredsrettens fastsatte beløp er påløpet og rimelige i forhold til foreliggende utbedringsbehov. De faktiske utbedringskostnader har imidlertid vært betydelige høyere.

Erstatningskravet kan videre ikke falle bort som foreldet. Evang kan etter kjøpekontrakten gjøre gjeldende et garantikrav mot Fjogstad, og da er foreldelsesfristen etter foreldelsesloven §3 nr. 4 tre år fra det tidspunkt Evang ga varsel om det forhold kravet grunner seg på. Avgjørende etter foreldelsesloven §3 nr. 4 er at det foreligger en garanti for at de bygningsmessige arbeider blir utført i samsvar med gjeldende byggeforskrifter. Garantien går således utover rettigheter en kjøper har etter avhendelsesloven. At kravet i dette tilfelle også kan bygges på avhendelsesloven direkte, medfører ikke at en kjøper får en kortere foreldelsesfrist enn han ellers ville ha hatt.

Subsidiært anføres at foreldelsesfristen følger av foreldesloven §3 jf. 10 nr. 1 hvoretter det løper en ett års frist fra den dag Evang fikk eller burde ha skaffet seg kunnskap om fordringen eller skyldneren. Verken befaring eller OPAKs rapport ga nødvendig avklaring. Tilsvaret fra Trysilhus medførte at årsaken til fuktproblemet var uklar, og det var derfor nødvendig med ytterlige avklaring. Evang tok derfor kontakt med NBI for å få en ny vurdering av årsaker og utbedringsforslag.

Rapporten forelå ikke før 13. oktober 1998. Det var først etter gjennomgang av denne rapporten at tilleggsfristen på ett år begynte å løpe.

Fredrik Evang har lagt ned slik påstand:

Asker og Bærum herredsretts dom stadfestes, dog således at Fredrik Evang tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten.

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og skal bemerke:

Evang er berettiget til prisavslag etter avhendingsloven §4-12. Avhendingsloven §4-12 lyder slik:

1. Har eigedomen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag.

2. Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta.

En eiendom har etter avhendingsloven §3-1(1) en mangel «dersom han ikkje er i samsvar med dei krav til kvalitet, utrusting og anna som følgjer av avtala». Tidspunktet for mangelsvurderingen er «når kjøparen har overteke bruken av eigedomen», jf §3-1 (2) jf. §2-4 (2).

Paragraf §4-12 er en objektiv regel. Avgjørende er om det foreligger en mangel i lovens forstand. Det er ikke et krav at mangelen er vesentlig. Prisavslagets størrelse er uavhengig av om noe kan bebreides selgeren, og hva som i det konkrete tilfelle er mangelsgrunnlaget, jf. Høyesteretts dom i Rt-2000-199.

Lagmannsretten legger ved sin vurdering til grunn NBIs rapport 13. oktober 1998 der det fremgår at det har oppstått en spalte mellom betongyttervegg og betonggolv langs hele kjellerens yttervegger. Fuktig luft fra grunnen har strømmet opp gjennom spalten og inn i oppsatt vegg på innsiden av betongyttervegg i kjelleren. Luften har blitt kjølet ned når den strømmet opp langs den kalde innsiden av betongveggen slik at det oppstod kondensvann, som deretter har rent ned og fuktet opp treveggens nedre deler i hele eller deler av kjelleren med utvikling av råteskader til følge.

Kondensen har oppstått ved at det ikke var mulighet for utlufting fra den indre kjellerveggen. Veggen var foret ut med 36 x 98 m m stenderverk som var isolert, pålagt diffusjonssperre i plast og påsatt sponplater på innsiden. Sponplatene var dels tapetsert og dels malt, og i enkelte rom var det panelte innervegger. Diffusjonssperren i plast medførte at den fuktige luften ble sperret inne i veggen og deretter kondenserte mot den kalde betongveggen.

Lagmannsretten legger etter de sakkyndige vitneforklaringer til grunn at det i 1995 var vanlig å sette opp diffusjonssperre i plast i kjeller, men at man i byggebransjen i de senere år er blitt oppmerksom på uheldige virkninger av dette. Utforede kjellervegger anbefales i dag bygd diffusjonsåpne.

Årsaken til utvikling av spalten ved ytre grunnmursvegg har sammenheng med byggemetoden. Grunnmursveggene ble oppført på komprimert singel som er lagt ut på avrettet sprengstein. Det ble deretter fylt opp innvendig, støpt og avrettet et gulv inn til betongyttervegg. Betongen har ved uttørring krympet, og det har oppstått en spalte som foran beskrevet. Entreprenøren Trysilhus Drammen AS har etter alt å dømme ikke vært oppmerksom på muligheten for utviklingen av spalten, og det ble derfor ikke gjennomført sikringstiltak mot innstrømming av luft fra grunnen.

Lagmannsretten finner på dette grunnlag det utvilsomt at det var en mangel ved Evangs eiendom, jf. avhendingsloven §3-1 (1), at kjelleren ble bygget slik at det oppstod en spalte som ikke var sikret mot innstrømning av fuktig luft fra grunnen mellom betongyttervegg og betonggulv langs hele kjellerens yttervegger. Evangs eiendom var således ikke i samsvar med de kvalitetskrav som kan settes til boligeiendommer etter de dagjeldende byggeforskrifter fra 1987 jf. pkt. 42:1. Grunnen under en bygning skal dreneres eller bygningen skal isoleres og beskyttes ved tekniske foranstaltninger slik at det ikke oppstår skadelig fuktighet i bygningen.

Evang er etter avhendingsloven §4-12 berettiget til et forholdsmessig prisavslag. Partene er enige om at prisavslaget i dette tilfelle skal settes til kostnadene ved å få mangelen dekket. Fjogstad bestrider likevel Evangs rett til dekning på ulike grunnlag.

Herredsretten la til grunn at samlede arbeids- og materialkostnader til utbedring kunne settes til kr 80.000 med tillegg av utgifter til de sakkyndige med kr 13.898, og herredsretten tilkjente på dette grunnlag Evang i alt kr 93.898. Evang fikk medhold i kravet om å få dekket kostnadene til utskifting av stenderverk og opprinnelig innervegg, og han fikk full kompensasjon for de utgifter som ble bortkastet ved hans opprinnelige innredning av leilighet i kjelleren, jf. herredsrettens dom på side 34.

Lagmannsretten finner, som herredsretten, at Evang ikke har dokumentert sine reelle kostnader til utbedring på adekvat måte. Dokumentasjon ville ikke ha bydd på spesielle problemer. Det kan likevel ikke være tvilsomt at nødvendige utbedringskostnader minst utgjorde tilkjent beløp i herredsretten. Evang har imidlertid ikke motanket, og muligheten for at kostnadene var vesentlige større, jf. bl.a forklaring fra vitnet tømmermester Leif Levernes fra OPAK, får derfor ingen betydning for utfallet av ankesaken.

Lagmannsretten er videre enig med herredsretten i at Evang også må få dekket utgiftene til de sakkyndige erklæringer fra OPAK og NBI. Utgiftene var nødvendige for å få mangelen avdekket og for nærmere avklaring av utbedringsarbeidenes omfang.

Fjogstad har anført at Evang må tåle avkortning i prisavslagskravet med kr 18-20.000 basert på at Fjogstad ikke er blitt gitt anledning til å utbedre mangelen i vaskerommet, jf. avhendingsloven §4-10 (1). Bestemmelsen lyder slik:

1. Tilbyr seljaren seg å rette ein mangel ved eigedomen, skal kjøparen godta dette dersom rettinga ikkje vil føre med seg urimelig ulempe for kjøparen, og kjøparen ikkje har særleg grunn til å motsetje seg rettinga.

Lagmannsretten legger etter bevisførselen til grunn at Fjogstad er blitt holdt løpende orientert om fuktskadene og det foreliggende utbedringsbehov. Fjogstad har aldri selv fremsatt tilbud om utbedring. Forslag til utbedringsmetode ble imidlertid fremsatt ved Trysilhuss brev 18. mai 1998 til Evang og de øvrige huskjøpere, jf. dommen side 3. Fjogstad fulgte imidlertid ikke opp dette på annen måte enn at huskjøperne ved brev 26. mai 1998 fra Trysilhus ble orientert om at Fjogstad ville iverksette utbedring tilsvarende den forenklede versjon omtalt i 18. mai brevet. Forslaget innebar som tidligere omtalt i dommen side 3 tredje avsnitt bl.a etablering av luftespalter i toppen av de utforede veggene og mekanisk lufting nederst. Brevet fra 26. mai lyder bl.a slik:

Videre har jeg avtalt med A Fjogstad å iverksette utbedring alt. 2 i hans kjeller som ett eksperiment. Dette betyr ikke at Trysilhus eller andre har tatt på seg noe ansvar for forholdene ved fuktskadene. Dette iverksettes for å finne ut om metoden er tilfredsstillende, til beste for alle parter uansett skyld eller ansvarsforhold.

Brevet viser at Fjogstad i mai 1998 ikke var interessert i å tilby utbedring hos Evang. Utbedringsmetoden skulle først utprøves hos Fjogstad, og deretter skulle Fjogstad og/eller Trysilhus etter alt å dømme komme tilbake til saken. Det tilføyes at de sakkyndige vitner Johan Gåsbak fra NBI og tømmermester Leif Levernes anså den foreslåtte utbedring som lite tilfredsstillende, jf. at spalten mellom betonggulv og vegg fortsatt ville være åpen hvoretter luft ville trenge inn fra grunnen - noe som ville være uheldig ut fra hensynet til et forsvarlig inneklima, jf. bl.a faren for radongass. Lagmannsretten bemerker at Evang i såfall, ved et eventuell tilbud om utbedring av denne karakter, ville hatt særlig grunn til å motsette seg rettinga jf. avhendingsloven §4-10 in fine.

Lagmannsretten finner etter dette ikke grunnlag for avkortning i prisavslagskravet tilsvarende kostnader til ferdigstillelse av vaskerommet. At Evang allerede umiddelbart etter mottak av OPAK rapporten delvis ferdigstilte vaskerommet med oppsetting av leca vegg, før Fjogstads var gitt anledning til å studere rapporten nærmere for eventuelle tilbud om utbedringsarbeider, har ikke fått noen betydning for Fjogstad. Evang ville uansett om han hadde ventet med disse arbeider likevel ikke mottatt adekvat utbedringsforlag.

Lagmannsretten finner heller ikke grunnlag for redusert prisavslag med den begrunnelse at Evang selv må anses ansvarlig for oppsett av innervegger i andre deler av kjelleren enn vaskerom, bod og vindfang, jf. nærmere Fjogstads anførsler side 7. Evang kunne i 1995 forvente at veggen ikke ble utsatt for fuktig luft fra grunnen. Årsaken til dette skyldes mangler ved Fjogstads leveranse, og det synes åpenbart at Evang ikke kan miste sitt krav på dekning av utbedringskostnader fordi han ikke forutså risikoen for slik mangel. At spalten mellom yttervegg og kjellergulv var synbar med merkbar lufttrekk fra grunnen ved tidspunktet for ferdigstillelse av veggene - sannsynligvis i april 1995 - og burde vært tatt hensyn til i valg av byggemetode, er det ikke holdepunkter for. Lagmannsretten finner etter dette det unødvendig å ta stilling til Evangs anførsel om ansvarsfrihet basert på at utforede plateslåtte innervegger var en del av Fjogstad leveranse med den følge at utvikling av kondens og fuktighet uansett var Fjogstads ansvar og risiko.

Fjogstad har som ny anførsel for lagmannsretten gjort gjeldende at prisavslagskravet er foreldet. Lagmannsretten er ikke enig i dette. Den alminnelige foreldelsesfrist etter foreldelsesloven §2 utløp 3. april 1998 - tre år etter Evangs overtakelse av eiendommen. Evang var imidlertid i denne periode ukjent med fuktskadene. Han har i denne situasjon krav på tilleggsfrist på ett år jf. foreldelsesloven §10 nr. 1. Ettårsfristen løper ett år fra Evang som fordringshaver fikk eller burde skaffet seg kunnskap om fordringen eller skyldneren.

Lagmannsretten legger til grunn at kunnskapskravet etter foreldelsesloven §10 nr. 1 i all hovedsak er det samme som etter §9 jf. Røed side 206 med videre henvisninger. Ettårsfristen vil etter dette løpe fra det tidspunkt Evang hadde eller burde skaffet seg slike kunnskaper om fordringen og den ansvarlige at han hadde oppfordring til å gå til søksmål med utsikt til et positivt resultat, jf. Rt-1996-1134. Det må i denne sammenheng også tas hensyn til at Evang selv er advokat med evne til å vurdere om mangelsansvar kan gjøres gjeldende mot selger.

Evang fikk 21. april 1998 første orientering fra egen håndverker om at det var inntrengning av fukt i kjelleren. Forholdet ble undersøkt nærmere ved befaring 23. og 24. april 1998 sammen med bl.a engasjert sakkyndig medhjelper tømmermester Leif Levernes. Evang var således allerede på dette tidspunkt kjent med at eiendommen kunne ha en mangel som kunne gjøres gjeldende mot Fjogstad. Evang hadde imidlertid vært eier av huset i over tre år, og det var derfor naturlig å undersøke nærmere om årsaken til fuktskadene skyldes forhold som forelå allerede ved overtakelsen 3. april 1995, og som var selgers risiko, eller om det skyldes etterfølgende forhold som Evang selv hadde risikoen for. Rekkevidden av den foreliggende garanti måtte i denne sammenheng også avklares.

Lagmannsretten finner ikke å kunne legge til grunn at Evang allerede under befaringen 23. og 24. april 1998 fikk nødvendige opplysninger om årsaken til fuktinntrengning slik at ett års fristen løp fra dette tidspunkt. OPAKs rapport kom, som følge av Evangs fravær, ikke ham i hende før om kvelden søndag 3. mai, og Evang har opplyst at han ikke fikk anledning til grundig gjennomgang av denne før på kontoret 4. mai 1998. Lagmannsretten legger dette til grunn. Lagmannsretten finner det således ikke tvilsomt at det tidligst fra dette tidspunkt kan være tale om at ett års fristen begynte å løpe. Under ingen omstendighet kan foreldelse da ha inntrådt i det forliksklage ble tatt ut 4. mai 1999. For ordens skyld tilføyes at det er tvilsomt om foreldelsesfristen begynte å løpe så tidlig som nevnt, men det er ikke nødvendig å gå nærmere inn på spørsmålet.

Herredsrettens dom blir derfor å stadfeste.

Anken har vært forgjeves hvoretter Fjogstad skal dekke Evangs saksomkostninger for lagmannsretten etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Det foreligger ikke særlige omstendigheter som tilsier fritak fra erstatningsplikten. Evangs prosessfullmektig har fremsatt krav om dekning av omkostninger med i alt kr 110.637 hvorav kr 85.000 utgjør salær og kr 16.800 merverdiavgift for arbeid utført etter 1. juli 2001. Det er ikke kommet innvendinger mot omkostningskravet som legges til grunn.

Lagmannsretten finner at Evang også skal tilkjennes saksomkostninger for herredsretten. Herredsretten la til grunn at saken var dels vunnet og dels tapt selv om det i stevningen er krevet et beløp fastsatt etter rettens skjønn, begrenset oppad til kr 158.000. Saksomkostninger ble derfor ikke tilkjent etter hovedregelen i tvistemålsloven §174 første ledd.

Lagmannsretten er enig med herredsretten i at Evang, vurdert i forhold til stevningens premisser for kravet, sammenholdt med påstanden ikke vant saken fullstendig, jf. tvistemålsloven §172 første ledd. At Evang i påstanden krevet skjønnsmessig fastsettelse har i dette tilfelle ingen betydning. Slik lagmannsretten tolker stevningen har han i realiteten krevet det beløp som er angitt som maksimum, og da er saken ikke vunnet fullstendig når herredsretten tilkjente ham et vesentlig lavere beløp. Det vises til Schei I - kommentarutgave til tvistemålsloven side 560.

Evangs saksomkostningskrav skal etter dette vurderes etter tvistemålsloven §174.

Lagmannsretten finner, i motsetning til herredsretten, at det er grunnlag for å fravike hovedregelen i første ledd og tilkjenne Evang delvis dekning for saksomkostninger etter §174 annet ledd. Lagmannsretten har ikke vært i tvil om Fjogstads ansvar og legger videre til grunn at de vesentlige utgifter i rettsaken er voldt ved de tvistepunkter hvor Fjogstad har tapt.

Evangs prosessfullmektig fremsatte for herredsretten krav om dekning av kr 92.650 hvorav kr 85.000 utgjorde salær. Lagmannsretten finner at Evang skal tilkjennes delvis dekning av dette beløp med kr 70.000.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning

Ankesak nr. 01-00696 A01:

1. Herredsrettens dom med unntak av bestemmelsen om saksomkostninger stadfestes.

2. Arne og Lars N. Fjogstad dømmes til å betale in solidum til Fredrik Evang i saksomkostninger for herredsretten 70.000 - syttitusen - kroner og for lagmannsretten 110.637 - etthundreogtitusensekshundreogtrettisyv - kroner. Oppfyllelsesfrist er 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.

Slutning i kjennelse:

Ankesak nr. 01-00697 A01 heves.