LE-1988-155
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1988-09-05 |
| Publisert: | LE-1988-00155 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kjennelse av 5. september 1988 i kjæremålssak nr. 155/88, hl.nr. 558/88. |
| Parter: | Den kjærende part: A/S Victoria Hotel v/styreformann Ole Bjørn Finchenhagen (Prosessfullmektig: Advokat Torbjørn Schade, Drammen). Kjæremålsmotpart: Lilly Wahl og Berit Eggum v/Eiendomssentret A/S (Prosessfullmektig: Advokatene Gulsvik og Storemoen, Drammen). |
| Forfatter: | Lagdommer Sverre Bjørnsen, formann. Lagdommer Erik Smedsrud. Ekstraord. lagdommer Astri Rynning |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §52, §3, Husleieloven (1939) §39, Tvistemålsloven (1915) §54, §234 |
Lilly Wahl og Berit Eggum v/Eiendomssentret A/S, Drammen, (heretter kalt Eiendomssentret), begjærte 11. mai 1988 A/S Victoria Hotel, (heretter kalt hotellet), kastet ut fra de lokaler hotellet leide av Eiendomssentret i Konnerudgt. 2 i Drammen. Namsmannen besluttet 24. mai 1988 å ta begjæringen om utkastelse til følge. Utkastelsesforretningen ble berammet til 22. juni 1988. Etter samtykke av Eiendomssentret ble utkastelsen utsatt til 6. juli 1988. Beslutningen om utkastelse ble 14. juni 1988 påklaget til Drammen namsrett, som i kjennelse av 5. juli 1988 ikke tok klagen til følge. Namsrettens kjennelse ble 12. juli 1988 påkjært til lagmannsretten av hotellet.
I klagen av 14. juni 1988 hadde hotellet begjært klagen gitt oppsettende virkning inntil klagesaken var endelig avgjort, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §52. Drammen namsrett avsa deretter 20. juni 1988 kjennelse om at begjæringen om oppsettende virkning ikke tas til følge. Over denne kjennelse har hotellet 21. juni 1988 erklært kjæremål.
Den 21. juni 1988 begjærte Victoria Hotel avsagt kjennelse om midlertidig forføyning i utkastelsessaken, en begjæring som Drammen namsrett ikke tok til følge i kjennelse av 28. juni 1988. Videre ble en begjæring fra hotellet 20. juni 1988 om å få behandlet utkastelsessaken i søksmåls former ikke tatt til følge ved Drammen namsretts kjennelse av 5. juli 1988.
De to kjæremålssakene for lagmannsrett er forenet til felles behandling.
Etter at lagmannsretten ble gjort kjent med at utkastelsen av hotellet fra Konnerudgt. 2 i Drammen var gjennomført 7. juli 1988 og lokalene ryddet, ba lagmannsretten partene om å uttale seg om det fortsatt forelå rettslig interesse i å få rettens avgjørelse i kjæremålssakene. Partene svarte at de var enige om at hotellet ikke lenger hadde rettslig interesse i å forfølge saken for så vidt gjaldt kjæremålet over namsrettens kjennelse av 20. juni 1988. Derimot hevdet hotellet at det fortsatt hadde rettslig interesse i kjæremålet over namsrettens kjennelse av 5. juli 1988, som gjaldt klage over utkastelsen.
A/S Victoria Hotel har i det vesentlige gjort gjeldende:
Namsretten har feilaktig lagt til grunn at lovformelig påkrav er gitt ved fremsendelsen til A/S Victoria Hotel ved Jorun Paulsen. Videre har namsretten tatt feil når den har lagt til grunn at utkastelsen kan fremmes på basis av påkrav gitt mer enn fem måneder før utkastelse begjæres. Det heter videre i kjæremålet:
"Utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §3 nr. 9, jfr. husleieloven §39 skal kunne foretas hvor leietager notorisk er gitt betalingsoppfordring med klar tilkjennegivelse av konsekvenser i form av utkastelse ved fristoversittelse. Utkastelse skal kunne skje hvor slik oppfordring klart har foreligget og betaling likevel er uteblitt.
Det er på det rene at de aktuelle påkrav ikke kom verken nåværende eller tidligere styreformann (som handelsregisteret utpekte) i hende. Leietager v/enestyre ble først kjent med påkravene etter at begjæringen om utkastelse ble inngitt. At det overhodet var betalingsmislighold ad. leien ble videre kjent ca 14 dager før utkastelse ble begjært.
Namsretten har lagt til grunn at påkravsvarselet er tilstrekkelig ved at det ble adressert til Jorunn Paulsen som foresto den daglige drift på stedet. Utleier var ikke forelagt verken avtale eller andre opplysninger som kunne tilsi at Jorunn Paulsen var bemyndiget til noe som helst mottak på vegne av leietager. Når påkravene ikke er sendt eller meddelt selskapets styrende organer, kan de ikke nyttes som grunnlag for utkastelsesbegjæring. Husleiemisligholdet inntrådte når Jorunn Paulsen trådte inn i den daglige ledelse på stedet, og utleier skulle da besørget varsel til sin kontraktspart; enten til Ole Bjørn Finchenhagen eller til den registrerte styreformann Erik Juritzen. Disse personers adresser var vel kjent. Det forhold at alminnelige purringer senere måtte være kommet den tidligere styreformann Juritzen i hende, har ingen betydning for de tidligere påkravs gyldighet som utkastelsesgrunnlag. Hadde Juritzen derimot vært tilstillet påkrav, ville han besørget dette meddelt hans etterfølger.
Namsretten har videre berørt den utilstrekkelige fremleieavtale. Fremleieforholdet har ingen relevans i denne sak. Jorunn Paulsen meddelte leietager at samtykke fra utleier var gitt. Når dette i ettertid er opplyst ikke å ha vært tilfelle, erkjenner leietager at fremleieforholdet ikke var gyldig. Det er imidlertid dette forhold sammen med opplysninger fra Jorunn Paulsen om at leie ble betalt rettidig, som har grunngitt leietagers gode tro omkring husleiebetalingen.
Utleier hadde ingen oppfordring til å opplyse om endrede forhold på utleiersiden. Det var fortsatt leietager v/styret og ingen andre som skulle varsles om rettslige skritt. Det forelå intet grunnlag for i dette tilfelle å unnlate påkrav til styrets formann.
Namsretten har lagt til grunn at påkravene er riktig adressert ut fra kjenneskap til de faktiske forhold. De faktiske forhold innebar imidlertid at Jorunn Paulsen ingen kompetanse hadde på vegne av leietager og intet var opplyst om tilknytning mellom henne og selskapets styre. Når derimot utleier kjente til at andre enn personer med kompetanse i det selskap som var utleier foresto drift på stedet, forelå særlig oppfordring hos utleier til å sørge for at påkravene kom frem til styret og derved skulle påkravene vært adressert til styrende personer privat.
M.h.t. passivitet gjøres fortsatt gjeldende at utkastelsesbegjæringen er fremmet for sent i forhold til de aktuelle påkrav. Når begjæring om utkastelse i kjennelsen opplyst til av 1. desember 1987 ble avvist av namsmannen, kan ikke utleier oversitte klagefristen og flere måneder senere fremme utkastelse på basis av de samme påkrav. Namsmannsbeslutningen var da vitterlig tatt til etterretning. Dette fordret da i så fall nye påkrav. Når påkravene alene følges opp ved alminnelige purringer uten å fremme utkastelsessak, er dette passivitet som medfører at den summariske tvangsfullbyrdelsesadgang blokkeres. Gjennom perioden valgte utleier i stedet å begjære utkastelse av selskapet Drammen Vertshus på grunnlag av ugyldig fremleieforhold. Dette er en utkastelse uten virkning for A/S Victoria Hotel som leietager. Når dette viste seg fåfengt, kan ikke utleier gå over til forfølgning av foreldede påkrav. Det kreves her fornyet betalingsoppfordring i notorisk form."
I prosesskrift av 24. august 1988 har hotellet anført at det fortsatt har rettslig interesse i å se lagmannsrettens avgjørelse av kjæremålet, selv om utkastelsen har funnet sted. De ønsker å tiltre lokalene og fortsette virksomheten. Det er vist til kjennelse inntatt i Rt-1956-1017 og Rt-1346,-hvor det er lagt avgjørende vekt på hvorvidt den utkastede har en reell interesse i å tilflytte lokalene. Leiekontrakten løper frem til 1994 og det er ikke foretatt kolliderende rettslige disposisjoner over lokalene.
Når det gjelder manglende bevillinger m.v., vil dette bli ordnet av hotellet før gjenåpning. Det kan ikke være riktig å bedømme hotellets mulige fortsatte drift ut fra de skjevheter og utilbørlige forhold som fant sted da driften ble forestått av Drammen Vertshus v/Jorun Paulsen. Dette er for øvrig forhold som ikke berører leierettighetene, men gjelder rettsforhold vis a vis det offentlige.
Den kjærende part har gjort det klart at full innfrielse av skyldig leie vil bli foretatt ved adgang til fortsatt disposisjon av lokalene. Anførselen om at Victoria Hotel A/S skulle være insolvent, har intet belegg.
Hotellet har også rettslig interesse i å se lagmannsrettens avgjørelse i omkostningsspørsmålet.
Victoria Hotel A/S har lagt ned slik påstand:
"1. Utkastelse av A/S Victoria Hotel på grunnlag av begjæring av 11. mai 1988 fra Lilly Wahl og Berit Eggum v/Eiendomssenteret A/S kan ikke gjennomføres.
2. Lilly Wahl og Berit Eggum betaler sakens omkostninger for namsretten og for lagmannsretten."
Eiendomssentret har på vegne av Lilly Dahl og Berit Eggum tatt til motmæle og anført at de henholder seg til namsrettens kjennelser i hele sakskomplekset.
Det fremheves i tilsvaret at namsretten riktig har poengtert at utleier har gjort det som kunne forventes med hensyn til varsling og påkrav i den situasjon som forelå. Det er uriktig som fremholdt av hotellet at dersom den tidligere styreformann Erik Juritzen hadde vært tilstillet påkravet, ville han ha besørget dette videre til sin etterfølger. Det faktiske forhold var at omtalte styreformann ikke hentet eller leste tilsendt rekommandert brev.
Nytt påkrav fra Eiendomssenteret til A/S Victoria Hotel, nå v/styrets formann, ble sendt 20. juni 1988. Påkravet gjaldt kr. 441118.10 og er ikke bestridt av hotellet. Dette er et selvstendig grunnlag for utkastelse. Utkastelsesgrunnlaget forelå således senest 5. juli 1988.
Når det gjelder spørsmålet om hotellet nå har rettslig interesse i saken, har Eiendomssenteret anført at slik rettslig interesse mangler etter at utkastelse har funnet sted. Som ytterligere begrunnelse har Eiendomssenteret pekt på at de tidligere godkjenninger og bevillinger som var gitt for hotell- og næringsvirksomheten på stedet nå er tilbakekalt på grunn av utilstrekkelige ventilasjonsforhold og nedslitt bygningsvedlikehold. Tross tallrike provokasjoner har hotellet ikke dokumentert en slik betalingsevne at det kan oppfylle de forpliktelser som er nødvendig for å opprettholde kontraktsforholdet. Påkravet på kr. 441118.10 + renter er fortsatt ubesvart. Det er Eiendomssentrets oppfatning at hotellet er klart insolvent og altfor lenge har drevet for kreditorenes penger.
Eiendomssentret har lagt ned slik endelig påstand:
"Prinsipalt: Kjæremålet avvises på grunn av manglende rettslig interesse, jfr. tvistemålsloven §54.
Subsidiært:
1) Drammen namsretts kjennelse av 5. juli 1988 i sak 1563/88 D stadfestes.
2) Drammen namsretts avgjørelse av saksomkostningene stadfestes.
3) I saksomkostninger til Lilly Wahl og Berit Eggum v/Eiendomssentret A/S for kjæremålet, betaler A/S Victoria Hotel v/styrets formann Ole Bjørn Finchenhagen kr. 600,- - kronersekshundre - innen 2 - to - uker fra forkynnelse av denne kjennelsen."
Lagmannsretten tar først stilling til avvisningsspørsmålet. Når det gjelder Oslo namsretts kjennelse av 20. juni 1988 om oppsettende virkning i klagesaken, er partene enige om at det ikke foreligger rettslig interesse i lagmannsrettens avgjørelse av kjæremålet. Kjæremålet blir derfor å avvise fra lagmannsretten, jfr. tvistemålsloven §54.
Når det gjelder kjæremålet over Drammen namsretts kjennelse av 5. juli 1988 i utkastelsessaken, finner lagmannsretten at hotellet fortsatt har rettslig interesse i å se lagmannsrettens avgjørelse. Selv om utkastelse reelt allerede har skjedd, vil det være mulig for hotellet å ta lokalene i besiddelse igjen for fortsatt hotelldrift, hvis kjæremålet fører frem. Det kan da ikke være avgjørende at det kan oppstå vanskeligheter og forsinkelser fordi bevillinger m.m. må innhentes på nytt og at visse pålagte byggearbeider må utføres før driften kan gjenopptas. Lagmannsretten må legge avgjørende vekt på hva hotellet selv har uttalt om sine pretensjoner. Kjæremålet blir således å fremme.
Lagmannsretten er enig med namsretten i at grunnlaget for utkastelse er misligholdt husleie inkludert brenselutgifter. Partene er ikke uenige om beløpets størrelse.
Det følger av husleieloven §39 at utkastelse bare kan skje som følge av manglende leiebetaling såfremt leien ikke er betalt innen 14 dager etter at påkrav har funnet sted. Rekommandert brev med påkrav ble sendt henholdsvis 27. oktober og 1. desember 1987 og var adressert til "Hotel Victoria A/S v/Fru Paulsen, Konnerudgt. 2, 3045 Drammen". Det er ikke bestridt at påkravenes innhold er i samsvar med husleieloven §39.
Lagmannsretten er enig med namsretten i at påkravene ut fra utleierens kjennskap til de faktiske forhold er adressert på en måte som tilfredsstiller loven krav til påkrav. Man viser for så vidt til namsrettens begrunnelse, som lagmannsretten kan slutte seg til. Det vises også til at Eiendomssentret sendte et siste påkrav i rekommandert brev av 20. juni 1988 til A/S Hotel Victoria v/styrets formann hvor man ba om at kr. 441118.10 ble innbetalt omgående og at renter ville påløpe inntil betaling fant sted. Da betaling ikke fant sted, forelå et selvstendig utkastelsesgrunnlag iallfall 5. juli 1988. Vilkårene for utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §3 nr. 9, jfr. §234 første ledd var klart til stede.
Lagmannsretten kan heller ikke gi hotellet medhold i dets subsidiære anførsel om at begjæringen om utkastelse ble fremsatt for lang tid etter at påkrav var sendt, nemlig først 11. mai 1988. Det første skritt i saken når det gjaldt utkastelse ble - som namsretten har understreket - tatt allerede 1. desember 1987. Det er heller ikke senere oppstått forhold som tilsier at
Eiendomssentret har tapt sin rett til å begjære utkastelse ved etterfølgende passivitet.
Grunnlaget for utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §234 første ledd er da til stede.
Namsretten kjennelse av 20. juni 1988 blir etter dette å stadfeste, idet lagmannsretten ikke har noe å bemerke til namsrettens omkostningsavgjørelse. Eiendomssentret har på vegne av de to kjæremålsmotparter påstått seg tilkjent saksomkostninger for lagmannsretten med kr. 600,-. Lagmannsretten har ikke noe å bemerke til beløpet.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Kjæremålet over Drammen namsretts kjennelse av 20. juni 1988 avvises fra lagmannsretten.
2. Drammen namsretts kjennelse av 5. juli 1988 stadfestes.
3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler A/S Victoria Hotel v/styrets formann til Lilly Wahl og Berit Eggum v/Eiendomssenteret, Drammen, 600 - sekshundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelsen.