LE-1992-2177
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1992-10-06 |
| Publisert: | LE-1992-02177 |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse, Midlertidig forføyning |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Oslo byrett Nr. 92-04973 A/64- Eidsivating lagmannsrett LE-1992- 02177 K. |
| Parter: | Den kjærende part: A/S Stovner Senter (Prosessfullmektig: Advokat Einar Terkel Bull Enger) Kjæremotpart: Lysthuset v/ Kjell Johannesen (Prosessfullmektig: Advokat Torgeir Dahl). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Anders Bøhn, formann 2. Lagdommer Sverre Mitsem 3. Kst. lagdommer Christofer Heffermehl |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §262, Husleieloven (1939) §39, Tvistemålsloven (1915) §172, §179, §180, §96, §234, §2, §3, §38 |
Det ble avsagt slik kjennelse :
Kjæremålet gjelder en begjæring om midlertidig forføyning som byretten ikke har tatt til følge.
A/S Stovner Senter (senere også kalt senteret) leier ut et mindre forretningslokale til Kjell Johannesen (senere KJ), som driver serveringsstedet Lysthuset. Etter forlengelse i 1991 løper leiekontrakten til 1. november 1996. Partene har en tilleggsavtale, hvoretter leietakeren må fraflytte lokalene med tre måneders varsel dersom senteret trenger lokalene på grunn av ombygginger/utvidelser. Under henvisning til dette, ble KJ oppsagt 15. mai 1992 med frist for fraflytting til 31. august 1992, idet han også ble tilbudt andre lokaler i senteret. De nye lokalene ble funnet uakseptable, bl.a. fordi de var større, og KJ bragte ved stevning av 15. juni 1992 oppsigelsen inn for Oslo byrett med ugyldighetspåstand.
I tilsvaret av 8. juli 1992 anførte senteret at oppsigelsen hverken var usaklig eller urimelig. Både da den opprinnelige leiekontrakten ble inngått i 1988 og da den ble forlenget i 1991, aksepterte KJ, som en del av kontrakten, å måtte fraflytte ved den ombygging og rehabilitering senteret hadde planer om å igangsette. Selv om senteret ikke hadde noen plikt til å tilby nye lokaler, har man gjort dette i to alternativer og på gunstige betingelser. Senteret nedla påstand om at oppsigelsen skal kjennes gyldig.
I et prosesskrift av samme dato begjærte senteret midlertidig forføyning. I et saksforberedende rettsmøte 13. august 1992, som ble holdt bl.a. for å behandle begjæringen, ble det nedlagt slik påstand:
1. Lysthuset v/ Kjell Johannesen plikter å fraflytte de lokaler han disponerer i Stovner Senter i h.t. leiekontrakt av 29. oktober 1991 med tillegg av 19. oktober 1991, innen 31. august 1992 og overflytte til lokaler i akse IJ 04-05 i h.t. plantegning av 1. etasje i Stovner Senter.
2. Lysthuset v/ Kjell Johannesen betaler sakens omkostninger.
Lysthuset v/ Kjell Johannesen nedla påstand om at begjæringen ikke skulle tas til følge og tilkjennelse av saksomkostninger.
Oslo byrett avsa deretter 14. august 1992 kjennelse - kalt beslutning - med slik slutning:
1. Begjæringen om midlertidig forføyning tas ikke til følge.
2 Saksomkostningsspørsmålet utsettes til hovedsaken.
Byretten begrunnet sitt standpunkt med at husleieloven §39 annet ledd, hvoretter "utkasting i henhold til oppsigelsen ikke (kan) foretas før saken er rettskraftig avgjort", er en spesialbestemmelse som går foran den generelle bestemmelse i tvangsfullbyrdelsesloven §262 om midlertidige forføyninger.
Kjennelsen ble påkjært ved kjæremålserklæring fra A/S Stovner Senter av 18. august 1992.
Den kjærende part - A/S Stovner Senter - anfører i det vesentlige:
Husleieloven §39 annet ledd utelukker ikke bruken av tvangsfullbyrdelsesloven §262, og ganske særlig ikke for forretningsforhold hvor leietageren endog er tilbudt andre, egnede lokaler. Dessuten dreier saken seg ikke om en oppsigelse, men om hvilke lokaler leietageren skal utøve sin virksomhet i, idet leieavtalen ikke er knyttet til et særskilt lokale. KJ hadde uttrykkelig akseptert å måtte flytte i forbindelse med ombyggings- og rehabiliteringsarbeider. Arbeidene er igangsatt, men fordi Lysthuset har nektet å flytte til andre lokaler er de stoppet opp. Det er nå en risiko for at de ikke blir ferdige til julehandelen, og forsinkelsen har store økonomiske konsekvenser. Det haster derfor med en avgjørelse.
A/S Stovner Senter har nedlagt slik påstand:
1. Lysthuset v/ Kjell Johannesen plikter å fraflytte de lokaler han idag disponerer i Stovner Senter i hht leiekontrakt av 29. oktober 1991 med tillegg av 19. oktober 1991, innen 31. august 1992 og overflytte til lokaler i akse IJ 04-05 i hht plantegning av 1. etasje i Stovner Senter.
2. Lysthuset v/ Kjell Johannesen betaler sakens omkostninger.
Kjæremotparten - Lysthuset v/ Kjell Johannesen - har tatt til motmæle ved kjæremålstilsvar av 28. august 1992 og anfører i det vesentlige at byrettens kjennelse er riktig. Selv om oppsigelsen er kombinert med et tilbud om andre lokaler dreier det seg om en oppsigelse, idet kvaliteten av de tilbudte lokaler ikke er tilfredsstillende. Forøvrig gjøres gjeldende de samme anførsler som for byretten.
Lysthuset v/ Kjell Johanesen har nedlagt slik påstand:
1. Oslo byretts kjennelse av 14. august 92 stadfestes.
2. Lysthuset tilkjennes sakens omkostninger.
Lagmannsretten bemerker:
Etter husleieloven §39 annet ledd kan en oppsagt leietager, som har gått til sak etter husleieloven §38, ikke kastes ut i henhold til oppsigelsen før saken er rettskraftig avgjort.
Byretten har lagt til grunn at denne bestemmelsen utelukker anvendelsen av tvangsfullbyrdelsesloven §262.
Lagmannsretten er uenig i det, men med noe varierende begrunnelse.
Flertallet - lagdommerne Bøhn og Mitsem - bemerker:
I utkast til §39 (alternativ I) på 94 i Innstilling III fra Husleielovkomiten er det i ordlyden uttrykkelig vist til tvangsfullbyrdelsesloven §3 nr. 9 og §234. Henvisningen er ikke med i lovteksten, men hensikten med å fjerne den kan ikke antas å ha vært å avskjære adgangen til å begjære en midlertidig forføyning.
Det er heller ikke noe i veien for at man oppnår en midlertidig ordning som faller sammen med hovedkravet ved en forføyning etter tvangsfullbyrdelsesloven §262 nr. 2, jfr. Rt-1973-767.
At oppsigelsen er gyldig, og at det er nødvendig med en midlertidig ordning for å avverge en vesentlig skade eller ulempe, må sannsynliggjøres.
Til spørsmålet om kravet er sannsynliggjort bemerkes:
Leieavtalen løper til 1. november 1996, men med en adgang til å avvikle leieforholdet med tre måneders varsel dersom senteret, som følge av ombygging/utvidelse, får behov for lokalene.
KJ hadde krav på en oppsigelse hvis dette forbeholdet ble aktuelt, og han har oppsigelsesvern etter husleieloven §38. Lagmannsretten bemerker for ordens skyld at de tilbudte erstatningslokaler ligger utenfor den aksen som definerer leieobjektets beliggenhet i leieavtalen.
Nødvendigheten av en ombygging bør domstolene være varsomme med å overprøve ved saklighetsvurderingen. I dette tilfellet er det forøvrig på det rene at senteret, da leieavtalen ble inngått i 1988 og iallfall da den ble forlenget i 1991, hadde håndfaste ombyggingsplaner, noe KJ var innforstått med. Det synes også å fremgå av stevningen og de utvekslede prosesskrift at KJ aksepterer å måtte flytte fra de nåværende lokaler hvis han får tilsvarende lokaler annetsteds i senteret.
Det antas at hovedspørsmålet i saken vil være rimelighetsvurderingen, og herunder må forslagene til erstatningslokaler vurderes.
Lagmannsretten regner med at byretten, etter den muntlige hovedforhandlingen, lettere vil kunne foreta en nærmere bedømmelse av tilbudene, og herunder vurdere om senteret kunne og burde ha fremsatt andre og bedre forslag. Lagmannsretten har imidlertid merket seg at det ene tilbudet gjelder lokaler som er større og forutsetter et endret driftsopplegg. Det andre dreier seg om lokaler som mer tilsvarer de nåværende, selv om de ikke gir den samme mulighet for uteservering og forutsetter at KJ skal kunne pålegges å flytte etter 1-2 år, jfr. bilag 3 til dok. nr. 2.
Slik saken er opplyst for lagmannsretten, må det under noen tvil antas at kravet er tilstrekkelig sannsynliggjort.
Ved sin handlemåte blokkerer KJ for fremdriften i den pågående ombyggingen og omdisponeringen av lokalene, hvor hans lokaler er ett ledd i lenken. Det må legges til grunn at dette har følbare økonomiske konsekvenser for senteret, foruten at det også berører andre leietagere, og forholdet mellom dem og senteret, negativt.
Lagmannsretten finner allikevel at forføyningsgrunnen etter tvangsfullbyrdelsesloven §262 nr. 2 ikke er sannsynliggjort, idet det i et tilfelle som dette må stilles strenge krav. Lagmannsretten viser til den beskyttelse en leietager er forutsatt å ha mot å måtte flytte før en oppsigelsessak er avgjort. Selv om husleieloven §39 annet ledd ikke direkte avskjærer anvendelsen av tvangsfullbyrdelsesloven §262, bærer bestemmelsen bud om at leietagerhensynet bør veie tungt, særlig ved leie av boliger men også ved leie av forretningslokaler. I dette tilfellet dreier det seg om forretningslokaler som er grunnlaget for en "mann og kone"bedrift og familien Johannesens levebrød. At det også på denne siden er tungtveiende interesser som bør hensyntas, kan det ikke være tvil om.
Ved vurderingen av forføyningsgrunnen har også tidsrammen for behandlingen av hovedsaken betydning. Under rettsmøtet i byretten 13. august 1992 ble hovedforhandlingen berammet til 4. september 1992. Ved kjennelse av 24. august 1992 ble hovedforhandlingen utsatt "inntil sak vedrørende midlertidig forføyning var rettskraftig avgjort", idet byretten fant dette "nødvendig", jfr. tvistemålsloven §96. Selv om denne kjennelsen ikke er påkjært, vil lagmannsretten bemerke at betingelsene for utsettelse etter tvistemålsloven §96 ikke var tilstede. Lagmannsretten forutsetter at hovedforhandlingen vil bli berammet raskt, og lagmannsretten vil forøvrig peke på at husleieloven §39 tredje ledd gir en særlig hjemmel for foregrepet tvangskraft.
Mindretallet - kst. lagdommer Heffermehl - bemerker at når man skal avgjøre om det finnes et "krav" som kan kreves sikret etter tvangsfullbyrdelsesloven §262, må man ta hensyn også til rettsregler som på midlertidig basis regulerer partenes forhold. Dommene i Rt-1982-1725 og 1984 398 om arbeidsforhold antas å bygge på et slikt syn. Også der gjaldt det en spesiallov som begrenser virkningen av en oppsigelse mens sak om dens gyldighet verserer for retten. Det var de oppsagte som krevet midlertidig forføyning, og spesiallovregelen virket som begrunnelse for "kravet", jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §262. I nærværende sak er det den oppsigende part som krever midlertidig forføyning. Husleieloven §39 begrenser kravet. Det er tilstrekkelig å konstatere at oppsigelsen er av en slik art som omhandlet i §39 annet ledd første punktum, og at leietageren har reist sak for å få den tilsidesatt. Utkastelse kan da ikke skje før saken er avgjort.
Byrettens kjennelse blir etter dette å stadfeste.
Partene har krevd saksomkostninger for begge retter. Lagmannsretten finner å ville avgjøre omkostningsspørsmålet, jfr. tvistemålsloven §179 første ledd første punktum. Kjæremålet har ikke ført frem og tvistemålsloven §180 første ledd, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §2, får anvendelse for omkostningene for lagmannsretten. Lagmannsretten har avgjort saken på et grunnlag byretten ikke har tatt standpunkt til, og saken har også budt på adskillig tvil. Hver part bærer sine omkostninger for lagmannsretten etter unntaksadgangen i tvistemålsloven §180 første ledd. Partene bærer også sine omkostninger for byretten, etter tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §172 annet ledd.
Kjennelsen er enstemmig, men er avsagt med den dissens i begrunnelsen som fremgår.
Slutning :
1. Punkt 1 i byrettens kjennelse av 14. august 1992 stadfestes.
2. Hver part bærer sine omkostninger for begge retter.