LE-1992-2824

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1994-05-02
Publisert:	LE-1992-02824
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr. 92-2438, jf. 92-0989 A/11 (førsteinstans) - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-02824 A - Anket til Høyesterett - Nektet fremmet, se Høyesterett HR-1994-00662K .
Parter:	Ankende part: Kjell Johanson (Prosessfullmektig: Advokat Morten Poulsson). Motpart: Kjell Andenæs Mads Andenæs Carl Erik Krefting (Prosessfullmektig: H.r.adv. Wilhelm Schjærve).
Forfatter:	1. Lagmann Jørgen Wilberg, formann 2. Lagdommer Johannes Smit 3. Ekstraordinær lagdommer Bjørn Vade
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Avtaleloven (1918) §33

Ingeniør Kjell Johanson kjøpte ved kontrakt av 11. mars 1988 samtlige ANS-andeler i Dronningensgate 24. Kjøpesummen var kr 9200000. Etter kontraktens punkt 2 skulle kjøpesummen betales slik:

A. Kontant innen 14. mars 88 kr 700000,-

B. Kontant innen 15.5.88. Såfremt approbasjon ikke foreligger før 15. april 88 skal oppgjør forskyves tilsvarende forsinkelsen. kr 8500000,- kr 9200000,-

Den approbasjon som er nevnt, gjaldt en byggemelding som Dronningensgate 24 ANS hadde sendt inn.

Oppgjøret etter kontrakten ble noe forsinket blant annet fordi Johanson fikk visse vanskeligheter med finansieringen. Selgerne gjorde pågang for kjøpesummen. Den 1. november 1988 hevet Kjell Johanson kjøpet fordi han mente at Dronningensgate 24 led av en vesentlig mangel. I forbindelse med hevingen krevde Johanson også tilbakebetalt hva han hadde erlagt. Selgerne krevde i tillegg til kjøpesummen utgifter som var påløpt for å ta vare på bygget. Selgerne bragte saken inn for Oslo byrett. Kjell Johanson reiste motsøksmål. Det bemerkes at for byretten var partene noe usikre på om det var det ansvarlige selskap som var rett part på selgersiden eller om det var deltakerne i selskapet. Derfor reiste både selskapet og deltakerne sak mot kjøperen. Under sakens gang for byretten ble man enige om at rett saksøker på selgersiden måtte være deltakerne i selskapet. I denne sak avsa Oslo byrett dom den 10. august 1992 med slik domsslutning:

Hovedsøksmålet:

1. Kjell Johanson dømmes til å betale til Kjell Andenæs, Mads Andenæs og Carl Erik Krefting 8000000 - åtte millioner - kroner med tillegg av renter således: - 15,5 % rente p.a. av 500000 - femhundretusen kroner fra 24. juli 1988 til 24. juli 1990. - 18 % rente p.a. av 8000000 - åttemillioner - kroner fra 24. juli 1988 til 31. august 1988. - 18 % rente p.a. av 7500000 - syvmillionerfemhundretusen - kroner fra 1. september 1988 til 24. juli 1990. - 18 % rente p.a. av 8000000 - åttemillioner - kroner fra 25. juli 1990 til betaling skjer.

2. Kjell Johanson dømme til å betale til Kjell Andenæs, Mads Andenæs og Carl Erik Krefting 240156 - tohundreogførtitusenethundreogfemtiseks - kroner med tillegg av 18 % rente p.a. - av 12808 - tolvtusenåttehundreogåtte - kroner fra 1. januar 1990 til 1. januar 1991, - av 29634 - tjuenitusensekshundreogtrettifire - kroner fra 1. januar 1991 til 1. januar 1992, - av 240156 - tohundreogførtitusenethundreogfemtisekskroner fra 1. januar 1992 til betaling skjer.

3. Mot betaling av de punkt 1 og 2 nevnte beløp utleverer Kjell Andenæs, Mads Andenæs og Carl Erik Krefting til Kjell Johanson samtlige andelsbevis i Dronningensgate 24 ANS i transportert stand.

4. Kjell Johanson dømmes til å betale til Kjell Andenæs, Mads Andenæs og Carl Erik Krefting 170000 - ethundrogsyttitusen - kroner i saksomkostninger.

5. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse

Motsøksmålet:

1. Kjell Andenæs, Mads Andenæs og Carl Erik Krefting frifinnes. 2. Kjell Johansom dømmes til å betale til Kjell Andenæs, Mads Andenæs og Carl Erik Krefting 2160 - totusenethundreogseksti - kroner i saksomkostninger.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse. Kjell Johanson har ved sin prosessfullmektig, advokat Morten Poulsson, i rett tid påanket dommen og har nedlagt slik påstand:

I HOVEDSØKSMÅLET:

1. Kjell Johanson frifinnes.

II MOTSØKSMÅLET:

1. Kjell Andenæs, Mads Andenæs og Carl Erik Krefting dømmes til å betale Kjell Johanson kr 1258000 med tillegg av 18 % rente p.a. av kr 758000 fra 14. mars 1988 til 31. august 1988 og av kr 1258000 fra 31. august 1988 til betaling skjer.

2. Kjell Andenæs, Mads Andenæs og Carl Erik Krefting dømmes til å betale Kjell Johanson kr 69737, - med tillegg av 18 % rente p.a. fra 1. mars 1989 til 1. januar 94 og deretter med 12 % p.a. til betaling skjer.

III I BEGGE SØKSMÅL:

1. Kjell Johanson tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.

Kjell Andenæs, Mads Andenæs og Carl Erik Krefting har ved sin prosessfullmektig, h.r.adv. Wilhelm Schjærve, tatt til gjenmæle og har nedlagt slik påstand:

Oslo byretts dom av 10. august 1992 i sak mellom de samme parter, stadfestes, både forsåvidt angår hovedsøksmålet og motsøksmålet.

Kjell Andenæs, Mads Andenæs og Carl Erik Krefting tilkjennes saksomkostninger for Lagmannsretten.

Det bemerkes at i duplikken reduserte advokat Schjærve på ankemotpartenes vegne kravet under domsslutningens punkt 2 med kr 184375 uten at dette har fått formelt uttrykk i en påstandsendring.

Ankeforhandling ble avholdt i dagene 18. april t.o.m. 21. april 1994. Kjell Johanson, Kjell Andenæs og Mads Andenæs møtte og avga partsforklaring. Det ble avhørt 12 vitner hvorav 2 var nye for lagmannsretten. Lagmannsretten foretok åstedsbefaring sammen med partene og deres prosessfullmektiger og 2 vitner. Retten var på den ankende parts begjæring satt med to sakkyndige meddommere. Rettsboken viser hva som ble dokumentert. Sakens nærmere sammenheng fremgår for øvrig av byrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

Den ankende part, Kjell Johanson, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Byretten har tatt feil når den ikke har funnet at betingelsene forelå for å heve handelen. Hevingskravet er hjemlet i avtaleloven §33. Salgsgjenstanden led også av en vesentlig mangel som berettiger til heving. Hevingskravet kan også bygges på avtalens punkt 8, hvor selgeren erklærer at han ikke er kjent med skade på eiendommen fra sopp eller skadedyr.

Poenget i saken er at etter kontraktsdokumentene skulle bygget være fundamentert til fjell. Det har vist seg at det var fundamentert på en tømmerflåte som var fullstendig oppråtnet.

Kjell Johanson drev en mindre entreprenørforretning, fortrinnsvis med oppføring av eneboliger, rekkehus, terrassehus o.l. Han har karakterisert seg selv som en "eplehageentreprenør". Høsten 1987 ble Dronningensgate 24 i Oslo avertert til salgs som et utbyggingsprosjekt. Johanson fattet interesse for eiendommen og fikk salgsoppgave fra megleren, Haagen Oust AS. Eiendommen var da avertert til salgs med en prisantydning på kr 12000000. Johanson regnet på prosjektet og fant at prisen var for høy. Eiendommen ble avertert på nytt med redusert prisantydning til kr 9200000. Den nye salgsoppgaven inneholdt også en gunstig finansieringsordning. De samlede vilkår var nå akseptable, og etter kort tids forhandling inngikk Johanson avtale om kjøp den 11. mars 1988.

Selgerne hadde inngitt byggemelding. Den ble etterhvert approbert. Av byggemeldingen med tilhørende dokumenter fremgikk at bygget var fundamentert til fjell. Dette var vesentlig for Johanson. Bygget måtte totalt rehabiliteres. Omkostningene med det kunne Johanson beregne. Det lå innenfor hans erfaringsområde. Refundamentering er imidlertid et arbeid som kan bli meget kostbart og som Johanson ikke hadde noen erfaring i.

Selgerne visste at bygget ikke var fundamentert til fjell, men på en treflåte. Selgerne måtte holde det for overveiende sannsynlig at treflåten var råtten, hva det har vist seg at den var. Hadde Johanson fått disse opplysninger ville han ikke ha kjøpt. Det må selgerne ha forstått. Johanson er da ikke bundet av avtalen jf. avtaleloven §33.

Fundamenteringsmåten representerer en vesentlig mangel, selv om kontraktsdokumentene ikke skulle være slik å forstå at grunnmuren stod på fjell, bare at bygget var fundamentert til fjell eksempelvis på flåte med pæler til fjell. I så fall ville Johanson kunne ha benyttet eksisterende pæler, eventuelt med et visst påstøp der disse måtte ha blitt beskadiget eller gått i oppråtnelse. Dette er noe ganske annet en full refundamentering.

Full refundamentering er et kostbart arbeid og forbundet med stor økonomisk risiko. Noteby Norsk Teknisk Byggekontroll AS har angitt at erfaringsmessig vil refundamentering av et bygg som det prosjekterte koste ca kr 6000 til kr 7000 pr. m2 eksl. m.v.a., d.v.s. et beløp på mellom kr 2000000 og kr 2500000 pluss m.v.a. I tillegg vil komme eventuelle sikringsanordninger for nabobygg. Det er derfor klart at den mangel man her står overfor er vesentlig.

Når bygget forutsetningsvis først var fundamentert til fjell, hadde Johanson grunn til å regne med at det var kort avstand til fjell selv om grunnmuren ikke sto direkte på fjell. Gulvet i kjelleren bulet opp. Forklaringen på det måtte være at alunskiferen - som er fjelltypen på stedet - hadde svellet opp. Skal denne svellingen influere på et kjellergulv, kan det ikke være lang avstand fra alunskiferen til gulvet.

Etter kjøpekontraktens punkt 8 overtok kjøperen Dronningensgate 24 i den stand den var, men selgerne erklærte at de ikke var kjent med skader fra sopp eller skadedyr. Det er på det rene at flåten som bygget var fundamentert på, var fullstendig oppråtnet. Oppråtning skyldes sopp. Selgerne måtte være klar over at bygget hadde seget og derfor ikke stod på fjell. Deltakerne i Dronningensgate 24 ANS var sentrale personer i Andenæsgruppen. De kunne derfor trekke på Andenæsgruppens ekspertise og gjorde det. De var vel kjent med bygningskontrollens grunnforholdskart. De visste derfor at det var mange meter til fjell der bygget sto. De var også kjent med at grunnvannstanden var senket som følge av forskjellige gravingsarbeider i byen. Konsekvensen av det er at treflåter og trepilarer råtner. Alt dette visste selgerne. De skader som var påført fundamenteringen var således selgerne kjent med på tross av den erklæring som var avgitt i kontraktens punkt 8. Dette forhold hjemler også hevingskravet.

Johanson reklamerte straks han ble klar over fundamenteringsmåten. Han kan ikke bebreides for at han ikke oppdaget den tidligere enn han gjorde. Han har derfor ikke reklamert for sent. Byretten har tatt feil når den har antatt at Johanson fikk finansieringsproblemer som medførte at han ville gå fra handelen. Johanson arbeidet seriøst med utbyggingsprosjektet like til han oppdaget den vesentlige mangel.

Subsidiært, dersom Johanson er bundet av kjøpet, bestrides enkelte av de poster som er kommet i tillegg til kjøpesummen med renter, byrettens domsslutning punkt 2. Ankemotpartene har i det vesentlige frafalt dette krav, og Johansons innsigelser dreier seg derfor nå om mindre beløp.

Det bestrides ikke at selgerne har krav på refusjon av de omkostninger som er påløpt for å ta vare på gården. Enkelte av postene er imidlertid for høye. Revisjon er i 1990 belastet med kr 3000. Kr. 1000 må være tilstrekkelig. Strøm og brensel er i 1991 belastet med kr 11500. Kr. 1500 må være tilstrekkelig. Revisjon er belastet med kr 5000. Kr. 1000 må være tilstrekkelig.

Ankemotpartene, Kjell Andenæs, Mads Andenæs og Carl Erik Krefting har i det vesentlige henholdt seg til byrettens dom som menes riktig i begrunnelse og resultat med den korreksjon som det ligger i at kravet på erstatning for rydding og istandsettelse med kr 184375 er frafalt. Det er særlig gjort gjeldende:

Byggemeldingen med tilhørende tegninger anga ikke noe om hvordan Dronningensgate 24 var fundamentert. Det ville man først bringe på det rene i forbindelse med statiske beregninger. Formålet med byggemeldingen var å få vite hvilket antall kvadratmeter kommunen ville tillate at eiendommen ble bebygget med. Under enhver omstendighet kan man ikke slutte av byggemeldingen eller av de andre salgsdokumentene at grunnmuren sto på fjell. En brukt byggemetode den gang var at man fundamenterte på pæler til fjell eller på flåte som igjen var fundamentert på pæler til fjell.

Selgerne hadde ikke undersøkt noe om fundamenteringen og hadde ingen positive kunnskaper om hvordan fundamenteringen var og i hvilken tilstand den var.

Bygget var imidlertid meget gammelt, og man måtte derfor regne med slike skader på fundamenteringen at full refundamentering var nødvendig. Kjell Johanson var selv entreprenør og fullt istand til å vurdere forholdene.

Under enhver omstendighet vil refundamentering ikke bety noen vesentlig fordyrelse av bygget. Bygget trengte full rehabilitering og ville da få en verdi på ca kr 30000000.

Full refundamentering ville ikke koste så meget som Noteby AS har antatt, bare omtrent halvparten. Fundamenteringsforholdene representerer derfor under ingen omstendighet noen vesentlig mangel.

Selgerne har ikke holdt tilbake relevante opplysninger. Selgerne hadde ikke foretatt noen undersøkelser med hensyn til grunnforholdene og satt bare inne med den generelle viten som en kjøper som selv var fagmann også måtte ha eller i alle fall lett kunne skaffe seg.

Kjell Johanson kan derfor ikke fragå avtalen verken med hjemmel i avtaleloven §33 eller som en mangelsbeføyelse eller med hjemmel i kontraktens punkt 8.

Under enhver omstendighet er det reklamert for sent. Avtalen ble inngått den 11/3-1988. Hevingskravet ble først fremsatt 1/11-88. Selv om det skulle være så at Johanson ikke var klar over fundamenteringsforholdene allerede før avtalen ble inngått, burde han straks ha blitt klar over dem. Realiteten er derfor, som også byretten har kommet til, at Johanson fikk finansieringsproblemer og derfor ville gå fra handelen.

Johanson har ikke bestridt at han plikter å betale de omkostninger som er påløpt for å ta vare på gården dersom han må stå ved kjøpet. Selgerne har hatt de utgifter som fremgår av kravet. Det er ikke grunnlag for noen reduksjon av de enkelte poster når selgerne har frafalt krav på dekning av ryddings- og istandsettingsomkostningene på kr 184375,-.

Lagmannsretten skal bemerke:

Punkt 6, første og annet ledd i kjøpekontrakten av 11. mars 1988 er sålydende:

Kjøper er kjent med byggemelding av 29. juni 87 fra arkitektene Aakerøy og Moe A/S, ekspedisjonsdokument av 9. desember 87 fra Byantikvaren til Oslo bygningskontroll samt brev av 26. januar 88 fra Bygningskontroll til arkitektene Aakerøy & Moe A/S.

Samtlige 3 dokumenter følger som bilag til denne kontrakt.

Videre er kjøper kjent med de foreliggende ombyggningstegninger.

Etter dette må utgangspunktet være at kjøperen kan basere seg på det som fremgår av byggemeldingen med underbilag. Byggemeldingens punkt 1 og 2 er sålydende:

1. Grunnens beskaffenhet: Kort beskrivelse, bæreevne og om nødvendig med grunnundersøkelser. Statiske beregninger, se pkt. 16. Forutsatt fundamentert til fjell - som eksisterende. Kontroll av grunnforholdene vil foretas i f.b.m. statiske beregninger.

2. Fundamentering: Utførelsesmåte, evtl. med angivelse av dybde samt forhold til nabo. Statiske beregninger, se pkt. 16.

Se punkt 1 - event. peler/pilarer til fjell, alt. flåte med pilarer. Forøvrig fremlegges detaljvurdering ved statiske beregninger. Dokumentene gir ikke noen nærmere opplysninger om hvordan bygget var fundamentert. Retten finner at etter beskrivelsen kunne grunnmuren stå direkte på fjell. Den kunne også stå på pæler til fjell eller på flåte som via pæler var fundamentert til fjell. Alle disse fundamenteringsmåter ville etter rettens mening være overenstemmende med beskrivelsen, og de var alle brukt på den tid bygget ble oppført. Byggemeldingen angav at grunnforholdene ville bli kontrollert i forbindelse med statiske beregninger. Først gjennom denne kontroll ville man få bragt klarhet i fundamenteringen. Det er vanlig at kontroll av grunnforholdene utstår til man foretar de statiske beregninger.

Det eksisterende bygg er fundamentert på treflåte. Overveiende sannsynlig er denne ikke fundamentert til fjell forsåvidt i strid med beskrivelsen. Retten finner ikke at denne uoverenstemmelsen har nevneverdig betydning. Treflåten har vist seg å være fullstendig oppråtnet. Eventuelle pæler, ville i alle fall i vesentlig grad, ha lidd samme skjebne. De kunne ikke tjene som fundamentering for et nybygg. Full refundamentering måtte derfor finne sted selv om treflåten hadde vært fundamentert på pæler til fjell.

Lagmannsretten finner at det fremgår tilstrekkelig klart av byggemeldingen at selgerne ikke hadde kontrollert grunnforholdene og at de for sitt vedkommende regnet med fundamentering med pæler eller pilarer til fjell som en eventualitet. Etter bevisførselen finner lagmannsretten godtgjort at Johanson regnet med enklere fundamentering enn det som trengtes og at det var dette som medførte at han hevet handelen. Johansons forventninger ses imidlertid ikke fundert i avtaledokumentene. Det er på det rene at Johanson ikke har spurt selgerne om grunnforholdene og ikke selv har foretatt noen undersøkelser. De slutninger han har trukket av dokumentene - slutninger lagmannsretten finner det ikke er grunnlag for - må Johanson etter dette selv bære risikoen for.

Lagmannsretten kan ikke se at selgerne har holdt tilbake relevante opplysninger eller at det er noe annet grunnlag for anvendelse av avtaleloven §33.

Etter punkt 8 i avtalen av 11. mars 1988 har selgerne erklært ikke å være kjent med skader fra sopp eller skadedyr. Det finnes ikke nødvendig å ta standpunkt til om dette refererer seg til opptråtnelse av treflåte eller annen trefundamentering. Retten har funnet godtgjort at selgerne ikke har hatt noen postitiv kjennskap til hvordan bygget var fundamentert og fundamentenes tilstand. Bygget var ved salget nærmere 140 år gammelt. Det var påregnelig at eventuell trefundamentering var blitt beskadiget, men dette er forhold retten finner at Johanson burde ha forstått. Selgerne må naturlig ha regnet med at Johanson selv vurderte denne risiko.

Lagmannsretten finner etter dette at forholdene omkring fundamenteringen ikke berettiger til heving. Annet hevingsgrunnlag er ikke påberopt. Prisavslag er ikke krevet.

Den ankende part har ikke bestridt at han har plikt til å erstatte selgerne de omkostninger disse har hatt med å ta vare på bygget i den tid som er gått. Det er heller ikke bestridt at de enkelte poster som nå kreves dekket, gjelder utgifter av denne karakter. Retten finner godtgjort at de anførte utgifter er påløpt, og Johanson blir derfor tilpliktet å betale de beløp som er krevet.

Anken har ført frem forsåvidt som ankemotparten har frafalt et krav på kr 184375 som utgjør rydding og istandsettelsesomkostninger for å få bygget utleiet. For øvrig har anken vært forgjeves. Selv om det frafalte krav representerer bare en liten del av saken, er det beløpsmessig såvidt vesentlig at retten finner at saksomkostningsspørsmålet skal avgjøres etter tvistemålsloven §174, jf. §180 annet ledd. Lagmannsretten finner at den ankende part må betale sakens omkostninger såvel for byretten som for lagmannsretten og for byretten såvel for søksmålet som motsøksmålet. Byrettens omkostningsavgjørelse vil derfor bli stadfestet. I saksomkostninger for lagmannsretten tilpliktes den ankende part å betale kr 129900 - hvorav i omkostninger kr 25000 - alt i overensstemmelse med inngitt oppgave.

Dommen er enstemmig.

Slutning:

1. Byrettens dom stadfestes dog således at punkt 2 i domslutningen vedrørende hovedsøksmålet skal lyde: Kjell Johanson dømmes til å betale til Kjell Andenæs, Mads Andenæs og Carl Erik Krefting 55781 - femtifemtusensyvhundreogåttien - kroner med tillegg av 18 % rente p.a. - av 12808 - tolvtusenåttehundreogåtte - kroner fra 1. januar 1990 til 1. januar 1991, - av 29634 - tjuenitusensekshundreogtrettifire - kroner fra 1. januar 1991 til 1. januar 1992, - av 55781 - femtifemtusensyvhundreogåttien - kroner fra 1. januar 1992 til 1. januar 1994 og med 12 % p.a. fra 1. januar 1994 til betaling skjer.

2. I saksomskostninger for lagmannsretten dømmes Kjell Johanson til å betale til Kjell Andenæs, Mads Andenæs og Carl Erik Krefting 129900 - ethundreogtjuenitusennihundre 00/100 - kroner.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.