LE-1993-154
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1995-01-09 |
| Publisert: | LE-1993-00154 |
| Stikkord: | Erstatning |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Romerike herredsrett Nr. A.396/1992 - Eidsivating lagmannsrett LE-1993-00154 A - Anket til Høyesterett - Nektet fremmet, se Høyesterett HR-1995-00558K . |
| Parter: | Ankende part: Håkon Magnus Over (Prosessfullmektig: Ingen). Motpart: Den norske Bank AS (Prosessfullmektig: Advokat Trond Kløven, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Sissel Rydman Langseth, formann. Kst. lagdommer Karin Stang. Eks.ord. lagdommer Tor Holmøy |
| Lovhenvisninger: | Avtaleloven (1918) §29, Eiendomsmeglingsloven (1938) §16, §18, Skadeserstatningsloven (1969) §5-1, Tvistemålsloven (1915) §151, §180 |
Håkon Magnus Over oppførte i 1987-88 et kombinert nærings- og boligbygg på 4 etasjer i Torggaten 14, Lillestrøm, på en eiendom som Over hadde ervervet etter en tante. Han opptok et byggelån på 35 mill. kroner i Bergen Bank, Lillestrøm. Banken har senere endret navn til Den norske Bank, og kalles i det følgende også banken.
Over hadde fra november 1986 forbindelse med eiendomsmegler Jan Jensen A/S. Firmaet bisto Over med markedsføring og salg frem til våren 1989. Bygget ble ferdigstilt i oktober 1988, men bare 7 av 10 selveierleiligheter var solgt da megleroppdraget ble avsluttet, og en stor del av næringsarealene sto også tomme. Byggelånet, som skulle finansieres ved leieinntekter fra utleie av næringsarealene og ved salg av eierleilighetene, ble misligholdt. Banken, som hadde pantesikkerhet i eiendommen, solgte den senere på tvangsauksjon. Såvel Over som banken har lidt store tap på byggeprosjektet.
I mars 1987 kjøpte banken 100% av aksjene i selskapet Jan Jensen A/S. Over ble først kjent med dette i 1989 da selskapet endret navn til DnB Eiendomsmegling Romerike A/S, og senere til DnB Eindomsmegling A/S. Over gikk i februar 1991 til søksmål mot DnB Eiendomsmegling A/S. Over krevet erstatning fra eiendomsmeglerfirmaet for dårlig utført arbeid, begrenset oppad til kr 20 mill. Dette søksmål er endelig avgjort ved Eidsivating lagmannsretts dom av 18. januar 1993, hvorved DnB Eiendomsmegling A/S ble frifunnet.
Håkon Magnus Over tok 15. februar 1991 ut stevning mot Den norske Bank AS med krav om erstatning for det tap han er påført i forbindelse med oppføring av bygget i Lillestrøm, begrenset oppad til kr 20 mill. Nedre Romerike herredsrett besluttet saken delt slik at tvisten om erstatningskravets størrelse ble utsatt.
Nedre Romerike herredsrett avsa dom den 23. oktober 1992 med slik domsslutning:
1. Den norske Bank AS, Storgaten 14, 2000 Lillestrøm, frifinnes.
2. Håkon Magnus Over tilpliktes å betale Den norske Bank AS, Storgaten 14, 2000 Lillestrøm, kr 69590,- - kronersekstinitusenfemhundreognitti 00/100 - i saksomkostninger innen 14 - fjorten - dager fra dommens forkynnelse.
Over har i rett tid påanket herredsrettens dom til Eidsivating lagmannsrett. Den norske Bank AS har tatt til gjenmæle. Ankeforhandlingen ble holdt i Lillestrøm 6., 7., 8. og 9. desember 1994. Over møtte og avga forklaring. Hans ektefelle Berit Over fulgte forhandlingene og avga vitneforklaring. For ankemotparten møtte Ellen Marie Sandbekken, som avga forklaring som vitne. Det ble i tillegg avhørt 9 vitner, hvorav 3 er nye for lagmannsretten. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
Sakens nærmere omstendigheter fremgår av herredsrettens dom og av lagmannsrettens bemerkninger i det følgende. Saken står i det vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for herredsretten.
Den ankende part, Håkon Magnus Over, har i det vesentlige anført:
Den norske Bank A/S er erstatningsansvarlig for Overs økonomiske tap, fordi banken har spilt en dobbeltrolle ved å opptre som byggelånsbank og eier av meglerfirmaet uten å opplyse Over om dette. Bankens dobbeltrolle har medført at Over ble presset til å fortsette med meglerfirmaet Jan Jensen A/S etter 21. januar 1988, og at banken i møte 21. januar 1988 vedtok å endre utformingen av bygget etter meglers forslag, og mot Overs vilje. Endringene medførte forsinkelse med ferdigstillelsen og økte kostnadene.
Meglerfirmaet fikk oppdraget i november 1986, da Over var på meglerens kontor for å undertegne kjøpekontrakt for den bolig han i dag bebor. Megleren gjorde ikke jobben sin. Det var avgjørende for finansieringen av prosjektet at markedsføring og utleie av næringsarealene fulgte tidsplanen av 14. oktober 1986, som den prosjektansvarlige hos byggelederfirmaet A/S Hjellnes hadde utarbeidet. Av denne tidsplan fremgår det at markedsføring og utleie skulle skje i løpet av de første 3 måneder i 1987. Det var planlagt byggestart 1. mai 1987 og da var det viktig at man gjennom leieinntekter var sikret en løpende finansiering av byggelånsrentene. Megleren hadde fått kopi av det detaljerte forprosjektet, herunder tidsplanen. Prosjektet var så detaljert at det kunne benyttes av megleren til markedsføring og salg.
Forprosjektet ble gjennomgått i møte med megleren 10. februar 1987 og det ble da avtalt at megleren skulle undersøke nærmere hva prisen for næringsarealene burde settes til, samt utarbeide en salgsrapport. Forprosjektet inneholdt en nøyaktig beskrivelse av leilighetene, med angivelse av hvilket utstyr som fulgte med. Meglerfirmaet forsømte seg ved å unnlate å lese forprosjektet. Som følge av dette ble salgsarbeidet forsinket ved at megleren stadig etterlyste opplysninger som fremgikk av de spesifikasjoner firmaet forlengst hadde mottatt.
Megleren fikk også i møtet 10. februar 1987 en håndskrevet liste av Over som inneholdt potensielle interessenter til næringslokalene. Det var interessenter på listen som tilsvarte 4-5 ganger det areal som skulle utleies. Men meglerfirmaet tok ikke kontakt med en eneste av de potensielle interessenter oppført på listen, og lokalene ble derfor ikke leid ut innen den frist tidsplanen satte. Blant de firmaer som senere ble kontaktet av eiendomsmegler Spilling, ville iallfall Elkjøp ha inngått leiekontrakt tidligere, til en pris som både banken og Over ville ha godtatt. Hverken Elkjøp eller andre store firmaer ble kontaktet av Jan Jensen A/S, som anså dem uinteressante fordi de var så prisbevisste.
Lagmannsretten må legge Overs fremstilling til grunn, siden Kristoffersen i meglerfirmaet ikke kan huske noe, og ikke har utarbeidet noe notat fra møtet 10. februar 1988.
Allerede i august 1987 var Over utilfreds med meglers arbeid. Jan Jensen A/S hadde lovet å utarbeide en rapport innen juli 1987. Denne kom ikke, og Over ga i midten av august 1987 bankens representant fru Sandbekken beskjed om at han ikke var tilfreds med meglerfirmaet. Over tok samtidig kontakt med eiendomsmegler Moe i Oslo.
Den 30. november 1987 hadde Over møte på meglerfirmaets kontor med arkitekt og byggeledere hos A/S Hjellnes. På møtet ble det drøftet en rekke forhold vedrørende leilighetene som megleren ønsket klarlagt, men som Over mente var avklart tidligere. Utleie av næringsarealene ble kun kort berørt. Dette fikk begeret til å flyte over for Over. Han forsto nå at meglerfirmaet ikke maktet å håndtere utleie av næringsarealene på en forsvarlig måte.
Den 8. januar 1988 skrev meglerfirmaet et brev til Over hvor de samme spørsmål som ble avklart i møtet 30. november 1987, på nytt ønskes avklart. Dette brev er et bevis på at meglerfirmaet ikke hadde gjort noe for å komme igang med salget, og at det ikke har ivaretatt det oppdrag som Over hadde gitt firmaet allerede ved årsskiftet 86/87. Megleren sendte kopi av brevet til banken. Det hadde han ikke rett til. At han gjorde dette, viser at banken og meglerfirmaet ikke var to adskilte selskaper, men en enhet. Det var de samme personer som satt i styret i begge selskaper.
Det videre hendelsesforløp viser også at dette var situasjonen. Etter at banken mottok kopi av meglerens brev, innkalte banken 15. januar 1988 til et møte 21. januar 1988 (opprinnelig 20. januar 1988). Overs økonomiske avhengighet av banken ble utnyttet til å tvinge Over til å fortsette med meglerfirmaet Jan Jensen A/S, til tross for at banken visste at Over i lang tid hadde vært utilfreds med meglerfirmaets innsats. I innkallingsbrevet formulerer banken seg slik:
På bakgrunn av bankens sikkerhetsmessige vurdering, er det av avgjørende betydning at det også tas klar stilling til disponering av næringslokalene, og salget av boligdelen. Vi setter det som en forutsetning for vårt videre engasjement i begge prosjekter at disse saker avklares og at eiendomsmegler Jan Jensen A/S snarest får en bekreftelse på de priser som kan presenteres for interesserte kjøpere og leietagere.
Brevet må forstås slik at banken krever at han fortsatt skal benytte Jan Jensen A/S som megler. Banken kunne ikke innkalle til meglermøte, det var det bare oppdragsgiver som kunne gjøre. Også dette reflekterer det nære forhold mellom banken og meglerfirmaet Jan Jensen A/S.
Møtet den 21. januar 1988 ble ledet av banksjef Aamot, som fullstendig umyndiggjorde Over. I møtet ble en rekke forhold vedrørende leilighetene behandlet, også store bygningsmessige endringer som ville medføre forsinkelse av byggingen og økning av byggekostnadene. Over forsøkte å protestere mot flere av de vedtak som ble fattet, men han ble av Aamot beordret til å "ti stille, for her bestemmer jeg".
Når møtereferatet oppgir at det ble fattet nærmere angitte vedtak, er dette en uriktig beskrivelse av det som fant sted i møtet. Over vedtok, som byggherre, ingen av endringene, og flere av de forhold som ble drøftet var forlengst avklart. Over ble mot sin vilje tvunget til å gjennomføre byggeendringer som påførte ham store tap. Det er heller ikke riktig, når det i referatet står at "Over bekreftet å innlevere salgsoppdrag for salg av 2, 3 og 4 etg til eiendomsmegler Jan Jensen A/S i undertegnet stand innen 1 uke". Over bekreftet ikke noe i det hele tatt, og han ønsket ikke å benytte meglerfirmaet Jan Jensen A/S lenger.
Det var uansvarlig av banken å tvinge igjennom endringer i bygget som Over ikke selv ønsket. Det var videre uaktsomt av banken ikke å sørge for skikkelige beregninger av hvor meget tilleggsarbeidene ville koste, og hvilke følger det ville få for tidsrammen, omsetningen av leilighetene og dermed også finansieringen og betjeningen av byggelånet.
Banken har videre opptrådt uansvarlig ved i begynnelsen av februar 1988 å tvinge Over til å gi meglerfirmaet et skriftlig oppdrag. Megleren var ikke kvalifisert for å markedsføre næringsdelen. Over hadde gjentatte ganger gitt banken beskjed om at han ikke ville benytte denne megler, men likevel ble han presset til dette. Hans underskrift på megleroppdraget er ugyldig pga. tvang, jf avtaleloven §29.
Megleroppdraget fikk Over i posten 1. februar 1988, og allerede samme dag ringte både meglerens representant og fru Sandbekken i banken for å presse Over til straks å undertegne oppdraget. Dette at både banken og megleren samme dag presset Over for å undertegne, er enda et bevis for den ulovlige kobling mellom de to selskaper.
Den 8. februar 1988 ringte Aamot til Over, og truet ham på en utilbørlig måte til å undertegne megleroppdraget. Banksjef Aamot truet med at utbetalinger fra byggelånet ville bli stanset, og banken overta oppføringen av bygget. Aamot presset videre med at det på hans skrivebord lå et ferdig skrevet brev med dette innhold, og at brevet ville bli sendt straks, dersom Over ikke undertegnet oppdraget. Telefonsamtalen var meget ubehagelig og Over følte seg sterkt presset av banken. Over følte at han ikke hadde noe valg, selv om han samme dag skulle i forhandlingsmøte med Kreditkassen. Han hadde ikke noe nytt lånetilsagn og kunne ikke risikere at utbetalingene ble stanset og at banken overtok bygget.
Megleroppdraget var for øvrig ikke skrevet på de av Finansdepartementet godkjente blanketter og ga derfor ikke oppdragsgiveren de opplysninger som loven foreskriver, og som megleren er pliktig til å gi.
I neste møte 14. april 1988 protesterte Over på de vedtak som var gjort i møte 21. januar 1988, samt på at han var blitt presset til å signere megleroppdraget.
Banken har dessuten opptrådt uredelig ved at innbetaling av kjøpesum for den leilighet som Over opprinnelig hadde holdt av til seg selv, ble benyttet til nedskrivning av byggelånskontoen. Over hadde bare samtykket i salg av denne leilighet under forutsetning av at kjøpesummen gikk til innfrielse av pantelånet i hans private bolig.
Over er påført store tap ved at megleren i forbindelse med salg av leilighetene til Thorslund, Hetlevik og Sæther holdt av leiligheter i flere måneder, inntil disse kjøpere hadde fått solgt sine egne private boliger. Over hadde en avtale med banken om mellomfinansiering, som megleren selvfølgelig skulle ha henvist kjøperne til å benytte. Det har medført et rentetap for Over i størrelsesorden kr 7-800000.- at mellomfinansieringen ikke ble benyttet. Det var for øvrig mange andre som var interessert i å kjøpe de resterende leiligheter til den pris som ble oppnådd.
Banken har brutt byggelånskontrakten §10, 1. og annet ledd, samt §14. Det fremgår her at banken må gi samtykke dersom det skal foretas endringer i byggeprosjektet. Det samme må gjelde den andre veien - dersom banken ønsker endringer, må Over samtykke.
Det foreligger årsakssammenheng mellom det tap som Over har lidt, og at meglerfirmaet ikke utførte sitt oppdrag på en faglig forsvarlig måte. Når banken tvinger Over til å benytte en udugelig megler, må banken bære ansvaret for dette. Det bestrides at han selv kan karakteriseres som uprofesjonell byggherre. Det vises til forklaringene fra de prosjektansvarlige i byggelederfirmaet og fra arkitekten.
Håkon Magnus Over har nedlagt slik påstand:
1. Den norske Bank AS er erstatningsansvarlig for det tapet Håkon Magnus Over har lidt ved at DnB Eiendomsmegling AS fortsatte som megler for prosjektet Torggt. 14 i Lillestrøm etter 21. januar 1988.
2. Den norske Bank AS er erstatningsansvarlig for det tapet Håkon Magnus Over har lidt ved at banken under møtet 21. januar 88 besluttet å endre utførelsen av bygget.
3. Den norske Bank AS dømmes til å erstatte Håkon Magnus Overs saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten.
Den norske Bank har for lagmannsretten i det vesentlige anført:
Banken bestrider at vilkårene for erstatningsansvar foreligger. Det dreier seg eventuelt om anvendelse av reglene om ulovfestet culpaansvar. Dersom retten skulle komme til at banken har opptrådt uforsvarlig, kreves dessuten at det er årsakssammenheng mellom bankens handlinger og tapet. Videre måtte det være påregnelig for banken at handlingene kunne få slike følger. Ingen av disse erstatningsvilkår foreligger.
Det er etter bankens oppfatning 3 grunner til at dette byggeprosjekt påførte Over og banken et stort tap.
For det første falt eiendomsmarkedet etter børskrakket i oktober 1987. For det andre ble så vel næringsdelen som leilighetene budt ut på markedet til urealistiske priser, og for det tredje hadde prosjektet en uprofesjonell byggherre, som ikke tok de nødvendige løpende beslutninger under veis.
Banken kan ikke holdes ansvarlig for at Over har tolket bankens brev datert 15. januar 1988 som et ultimatum fra banken om at megleren skulle være Jan Jensen A/S. Den eneste grunn til at banken nevnte Jan Jensen A/S i brevet, var at firmaet på dette tidspunkt allerede var engasjert av Over. Firmaet sto sentralt i salgsprosessen.
Også når det gjelder meglerens behov for opplysninger om utforming og tilbehør i leilighetene, må man tro meglerens representant på at han virkelig var i villrede med hensyn til disse spørsmål og først kunne markedsføre og selge/leie ut bygget når forholdene var avklart. Dersom megleren var gått i gang på et tidligere tidspunkt, risikerte han også å miste sin meglerbevilling, jf lov om eiendomsmegling av 24. juni 1938, nr 3 §16 tredje ledd. Han risikerte også straff, jf samme lov §18.
Banken tok hånd om sine egne interesser og ivaretok samtidig Overs interesser. Begge parter hadde sammenfallende interesser i å unngå tap i forbindelse med byggeprosjektet. De endringer som ble vedtatt i møtet 21. januar 1988, medførte muligens en mindre forsinkelse med ferdigstillelse av bygget, men dette påførte ikke Over noe tap. Han har ikke kunnet påvise noe direkte tap som følge av at vedtakene ble gjennomført. Dersom han likevel har hatt et rentetap, var prisene som ble oppnådd så høye at dette kompenserer for ethvert rentetap.
På det tidspunkt leilighetene ble solgt, var boligmarkedet begynt å falle og kjøperne var avventende og usikre. De interessenter som var på markedet, ville ikke kjøpe leiligheter i denne prisklassen før deres egen bolig var solgt. Kjøperne var ikke villige til å benytte mellomfinansiering, og det var ingen andre kjøpere til de leiligheter som ble holdt av i påvente av at kjøpernes gamle bolig ble solgt. Banken kan uansett ikke lastes dersom megleren har foretatt en gal vurdering, ved å selge leilighetene uten å kreve kontant oppgjør eller mellomfinansiering. Banken kjente ikke til de vilkår som de enkelte leiligheter ble solgt på, og har ikke opptrådt uforsvarlig.
Det var Overs egen skyld at det tok tid å omsette leilighetene og næringslokalene. Han hadde vanskelig for å ta beslutninger og ville ikke fravike de priser som var fastsatt i budsjettet, selv om markedet viste at det var umulig å oppnå disse priser. Banken har ikke på noen måte eller på noe tidspunkt utøvet et press som kan være erstatningsbetingende.
I januar 1988, da dette press angivelig ble utøvet, var byggelånet trukket opp til nærmere kr 30 mill. Lånet forfalt den 7. juli 1988. Forutsetningen for at lånet ble innvilget var at det skulle diskonteres ved salg av leilighetene, og ved nedbetaling gjennom leieinntekter fra utleie av næringsarealene. Allerede forut for møtet 21. januar 1988 var banken meget urolig for hvordan lånet skulle innfris/betjenes. Bankens oppfatning var på dette tidspunkt at lånet var vesentlig undersikret. Banken hadde satset ca kr 30 mill på prosjektet og Over bare tomten som var verd ca kr 2 mill, og finansieringen var helt avhengig av at bygget ble leid ut og solgt. Banken håpet i januar 1988 stadig på at dette skulle lykkes. Det var vanlig at lånet løp utover forfallsdato frem til ferdigattest ble utstedt.
Det sier seg selv at banken må ha mulighet for å påvirke prosjektet, slik at investeringen ikke går tapt. I januar 1988 var salget ennå ikke kommet igang og banken argumenterte derfor sterkt for sine synspunkter. Dette har Over følt som et press, men det var ikke noe utilbørlig press banken utøvet, tatt i betraktning at rentepåslaget var på kr 2.5 mill pr halvår. Dette er bakgrunnen for at banken presset Over til å inngå en formell skriftlig megleravtale. Uten denne kunne salget ikke komme igang.
Bankens representanter har ikke tvunget Over til å benytte eiendomsmegler Jan Jensen A/S. Det vises til at flere av bankens representanter har uttalt til Over at han sto fritt med hensyn til hvilken megler han ville benytte.
I møtet 21. januar 1988 ble det fattet en del endringsvedtak vedrørende utføringen og utstyret i leilighetene. Banken hadde intet motiv for å påføre byggeprosjektet økte kostnader, men fulgte her meglerens råd for å bedre salgbarheten av leilighetene. Endringene bedret salgbarheten. Det vises til de meget gode priser som megleren oppnådde for leilighetene. Over har også selv gitt uttrykk for at prisene var høye. Det ble skiftet til en annen eiendomsmegler i 1989, men heller ikke denne megler klarte å leie ut første etasje. Denne etasje ble først leid ut i 1993, og til en leie som var ca halvparten av den opprinnelig budsjetterte. Den nye megleren fikk etter hvert solgt de siste leilighetene, men til langt lavere pris enn den Jan Jensen A/S fikk for de første 7 leilighetene.
Overs angivelige protest i møtet 14. april 1988 mot de vedtak som ble gjort i møtet 21. januar 1988 var ikke noen klar protest, men en generell syting. Under alle omstendigheter kom protesten alt for sent, lenge etter at banken og alle de andre involverte hadde innrettet seg etter vedtakene. Overs eventuelle innsigelser må derfor anses bortfalt ved passivitet eller konkludent adferd.
Subsidiært vil banken hevde at også Over har utvist skyld og er medansvarlig for det tap han har lidt, jf skadeserstatningsloven §5-1. Over har aldri forsøkt å rette opp de feil han mener banken og meglerfirmaet har begått. Dette har han hatt mange anledninger til.
Den norske Bank har nedlagt slik påstand:
1. Nedre Romerike herredsretts dom av 23. oktober 1992 stadfestes.
2. Den ankende part dømmes til å dekke alle Den norske Bank AS' omkostninger for lagmannsretten.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og bemerker:
Saken gjelder om banken er erstatningsansvarlig overfor Over fordi banken urettmessig presset Over til å fortsette med meglerfirmaet Jan Jensen A/S etter 21. januar 1988, og/eller fordi banken i møtet 21. januar 88 uberettiget fattet vedtak om endringer i utførelsen av bygget, og dermed påførte ham tap. Eventuelle tap som følge av meglerfirmaets eller bankens adferd før 21. januar 1988, er ikke saksgjenstand i nærværende sak.
Over har i sin påstand bare nevnt hvilke handlinger han gjør gjeldende som erstatningsbetingende. Han angir ikke hvilke skadevirkninger han krever erstatning for. Det kan spørres om pådømmelsen kan deles etter tvistemålsloven §151 annet ledd uten en slik angivelse. En eventuell dom som pålegger erstatningsansvar måtte nok iallfall angi hvilke skadevirkninger ansvaret skulle gjelde, idet gjenstanden for den senere erstatningsutmåling ellers ikke ville fremgå. Slik lagmannsretten nedenfor ser på ansvarsspørsmålet, er det imidlertid unødvendig å gå nærmere inn på dette.
Lagmannsretten legger til grunn at Over, høsten 1986, i forbindelse med at han selv kjøpte en bolig gjennom eiendomsmegler Jan Jensen A/S, drøftet markedsføring av byggeprosjektet med meglerfirmaet. Partene er enige om at det først ble inngått en formell skriftlig avtale om megleroppdrag med Jan Jensen A/S den 08. februar 1988. Det er for lagmannsretten noe usikkert om det på et tidligere tidspunkt har foreligget en uformell avtale mellom partene som innebærer at Jan Jensen A/S var forpliktet til å handle aktivt som megler, eller om meglerfirmaet i perioden fra november 1986 til februar 1988 opptrådte som konsulent i forbindelse med planlegging og utredning av byggeprosjektet i Torggt. 14. I den foreliggende sak er det tilstrekkelig å fastslå at Over selv mener at han alt i november 1986 hadde gitt et megleroppdrag til Jan Jensen A/S, og at han ikke før 8. februar 1988 hadde tatt noen beslutning om å skifte meglerfirma, til tross for at flere representanter for banken gjordee det klart for ham at han sto fritt i så måte. Dette ble bl.a. sagt ham av Kjell H. Andersen i forbindelse med møtet 21. januar 1988.
Meglerens brev av 8. januar 1988 førte til at banken i brev av 15. januar 1988 innkalte til et møte i banken hvor samtlige involverte parter skulle være til stede. Over har anført at han oppfattet brevet som en ren trussel og et absolutt krav fra banken om at han måtte fortsette med bruk av meglerfirmaet Jan Jensen A/S. For lagmannsretten fremstår dette brev ikke slik. Det legges til grunn at banken nevnte meglerfirmaet Jan Jensen A/S fordi det var den megler som Over selv hadde valgt. Retten finner intet grunnlag for Overs anførsel om at banken ville holde på Jan Jensen A/S ut fra ønsket om å tilgodese bankens eget datterselskap. Det avgjørende for banken var at et formelt megleroppdrag kom i stand, slik at salgsarbeidet kom i gang.
Det ble i møtet 21. januar 1988 blant annet vedtatt at 4 leiligheter i 4. etasje skulle utstyres med isolerte vinterhaver og at arkitekt Pedersen skulle sørge for at byggemelding straks ble sendt. Videre ble det vedtatt at samtlige leiligheter skulle utstyres med panelovner, oppvaskmaskin, komfyr og kjøle-/fryseskap og at de 8 store leiligheter skulle ha ferdig montert peis. Også prisene for leiligheter og garasjeplasser ble vedtatt. Et viktig punkt som ble behandlet var om tomten skulle inngå i boligsameiet eller om den skulle eies av Over og bortfestes til sameiet. Også for næringsarealene ble det fattet viktige beslutninger. Lagmannsretten finner at flere av de beslutninger som ble fattet, var nødvendige for å komme videre med prosjektet. Over har heller ikke godtgjort at de endringer som ble besluttet har ført til et dårligere resultat for ham.
Lagmannsretten legger til grunn at møtet ble ledet av banken på en bestemt og myndig måte, og at Over kan ha følt dette som han ble overkjørt, særlig fordi han hadde tolket bankens brev av 15. januar 1988 som en trussel. Det må nok også sies at Over i telefonsamtale med Aamot 8. februar 1988 ble utsatt for et press for å undertegne meglerkontrakten med Jan Jensen A/S.
Spørsmålet er imidlertid om Over ble utsatt for et utilbørlig press fra banken. Etter lagmannsrettens syn ble han ikke det, selv om han bøyet seg for bankens krav av frykt for at banken ellers ville avvikle lånet etter lånekontraktens bestemmelser. Bankens press var utelukkende motivert ut fra et ønske om å fremme salgsarbeidet, og det er ikke godtgjort at kravene var ufornuftige i den foreliggende situasjon. Det har således bare dreiet seg om en berettiget ivaretagelse av bankens interesser som långiver.
Etter dette har lagmannsretten ikke funnet at bankens handlinger i møtet 21. januar 1988 har vært rettsstridige og dermed erstatningsbetingende. Heller ikke er det noe å bebreide banken i forbindelse med at eiendomsmeglerfirmaet Jan Jensen A/S fortsatte som megler etter 21. januar 1988.
Lagmannsretten tilføyer at det heller ikke er årsakssammenheng mellom det tap Over har lidt og bankens handlinger. Årsaken til de store tap er det uventede fall i eiendomsmarkedet som skjedde etter børskrakket i oktober 1987.
Overs øvrige anførsler er uten betydning for avgjørelsen av hans krav, slik de er avgrenset i hans påstand.
Overs anke har vært forgjeves og han må i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd dekke DnB's saksomkostninger.
Advokat Trond Kløven har levert omkostningsoppgave på kr 50000,- som i sin helhet utgjør hans salær.
Lagmannsretten legger omkostningsoppgaven til grunn.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Nedre Romerike herredsretts dom av 23. oktober 1992 stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Håkon Magnus Over til Den norske Bank A/S 50.000,- - femtitusen - kroner innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.