LE-1998-844

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	2001-10-10
Publisert:	LE-1998-00844
Stikkord:	Odelstakst
Sammendrag:
Saksgang:	Solør herredsrett Nr 98-00075 B - Eidsivating lagmannsrett LE-1998-00844 B.
Parter:	Saksøker: Marianne Ous (Prosessfullmektig: Advokat Tore Muller Famestad). Saksøkt: Halvor Vaaler (Prosessfullmektig: Advokat Jonny Holen).
Forfatter:	Førstelagmann Odd Jarl Pedersen med 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, Plan- og bygningsloven (1985) §30

Saken gjelder odelsovertakst over Solør herredsretts takst i anledning av Ous gård i Våler er krevet løst på odel. Eiendommen består av gnr 25 bnr 1, gnr 20 bnr 11 og 12, og gnr 22 bnr 8 i Våler kommune. Brynjulv Ous overdro slektsgården til Halvor Vaaler ved skjøte av 18 juni 1996. Ved stevning av 16 januar 1998 til Solør herredsrett krevet datteren Marianne Ous gården løst på odel. Hun har siden herredsrettens takst giftet seg og tatt etternavnet Vilming.

Solør herredsrett avhjemlet takst den 11 august 1998 med slik slutning:

«Eiendommen gnr 25 bnr 1, gnr 20 bnr 11, 12 og 88 og gnr 22 bnr 8, alle i Våler i Solør, med unntak av en fraskilt boligtomt i nærheten av gården, verdsettes til 388.000 kroner.

Marianne Ous tilpliktes innen 2 - to - uker å erstatte Halvor Vaalers omkostninger med 39.935 - trettinitusennihundreogtrettifem - kroner.»

Halvor Vaaler begjærte den 2 november 1998 odelsovertakst med krav om en betydelig høyere løsningssum. Marianne Ous Vilming har i tilsvar av 23 november 1998 sluttet seg til herredsrettens takst. I brev av 13 april 1999 søkte Vaaler om odelsfrigjøring. Saken ble derfor stanset i lagmannsretten. Søknaden ble endelig avslått i januar 2001, og saken brakt igang igjen ved beslutning av 21 mai 2001. Hovedforhandling med befaring ble holdt i Våler Rådhus den 11 september 2001. Til hovedforhandlingen var jordskiftekandidat Arild Sunde engasjert av Halvor Vaaler, og skogbrukssjef Ola Alme var engasjert av Marianne Ous Vilming. Begge avga sakkyndig forklaring og fremla skriftlig rapport.

Eiendommen er en jord- og skogeiendom på vestsiden av Glomma med gnr 25 bnr 1. I forbindelse med salget i 1996 ble våningshuset med en tomt på ca to dekar utskilt med gnr 25 bnr 49. Parsellen ble holdt tilbake, og i dag bor Marianne Ous Vilming der. Eiendommens totale areal er på 1050 dekar.

På hovedbølet, gnr 25 bnr 1, står en driftsbygning oppført i 1919 på 33 x 14 meter med innlagt vann. Den har murt fjøs som har vært benyttet til griseproduksjon. Under fjøset er en gjødselkjeller. Det er god tilgang til låven på bakkeplan og også på oversiden til andre etasje via kjørebro. Reisverket er i god stand, mens taket er i dårlig forfatning. I fjøset er installert innredning for svineproduksjon. Denne omfattes ikke av løsningssaken.

Ved driftsbygningen er et dyrket areal på ca 30 daa i forholdsvis brattlendt terreng.

Jorda består av siltig mellomsand.

Jordveien og deler av fjøset er fra 15 september 2001 bortleiet til Ole R. Lilleøien. Han eier naboeiendommen der han driver kjøttproduksjon. Fjøset skal benyttes i forbindelse med kalving. Han betaler kr 4500 pr måned for jordveien og fjøset:

«Leiekontrakten gjelder deler av driftsbygning og jordareal på gnr 25 bnr 1 i Våler.

Jordveien overtas i sin helhet 15 sept. 2001. Utleier stiller arealet ferdig pløyd. Bortsett fra areal som etter avtale skal inngjerdes.

Areal som skal brukes til foringsplass/beite skal gjerdes inn, dette bekostes av Halvor Vaaler. Eventuelt vedlikehold av elektrisk inngjerding skal holdes av leietager.

Ved leietidens utløp skal gjerde leveres tilbake til utleier i fungsjonell stand.

Areal som skal gjerdes inn: parsell vest for veier. Bak driftsbygning, fra utgangsdør, nedsiden driftsbygning mot bevokst øy. Deretter mot nabogrensen i nord og vestover mot veien. Fra veien og mot tidligere våningshus (tomtegrense).

Leietaker er selv ansvarlig for vannpost montert ute.

Utleier er ansvarlig for vannposter montert inne.

Leietager må utover fastmontert vannpost selv besørge innredning til sitt behov.

Leietager og utleier blir enige om hvordan lufteanlegg skal monteres.

Utleier besørger for at lokalene er tilfredsstillende opplyst og godkjent varmekilde.

El. kostnader besørges av leietager. Det monteres strømmåler på brakke, bekostes av utleier.

Leieforholdets lengde er 3, tre år. Med muligheter for forlengelse. 2 mnd gjensidig oppsigelsestid.

Lokalene leveres ved utløpet av leieperioden i rengjort stand (ikke desinfisert). Dette gjelder også gjødsel kjeller.

Leieareal: Fjøs, stort og lite rom, gang og sanitær rom, samt hall med betonggulv og flisrom.

Leiepris er kr 4500 pr mnd. Betaling ved forfall 15 hver mnd, forskuddsvis.

Utleier har gjort leietager oppmerksom på at eiendommen er beheftet med odelssøksmål.

Utleier har og tatt forbehold om utleietid dersom tilbakeleveres. Dersom eiendommen tilbakeleveres grunnet odelssøksmål, og leietaker ønsker å fortsette leieforholdet må leietager selv besørge dette.»

Ved Mangenesåa har eiendommen en grusforekomst. Det meste av forekomsten er solgt til veivesenet, men ikke tatt ut. Veivesenet har uttaksrett til år 2008. Det er også en fjellforekomst der. Mesteparten av forekomsten ligger på naboeiendommen. Driveren tar ut stein som selges til veipukk. Til knusing, lagring og utkjøring benytter han areal som tilhører Ous. Driveren skal ifølge avtale fra 1997 betale kr 2,50 pr m2 bortkjørt masse. I de senere år har han betalt ca 30.000 kroner pr år i leie.

Fra eiendommen ble i 1982 skilt ut et ca 7500 m2 stort areal for boligbebyggelse. Av syv tomter er seks solgt. Den siste tilhører fortsatt Ous. Den er ferdig opparbeidet med tekniske anlegg. Nabotomten ble solgt i 1989 for 35.000 kroner. Tomten er ikke fradelt. Det er enighet mellom partene om at tomten skal løses.

Eiendommen har et samlet skogareal på ca 1030 dekar. Eiendommen har driftsplan fra 1987 utarbeidet av Glommen skogeierforening. Det er én teig (gnr 25 bnr 1) fra Eidsmangen i vest, over Solør-Odalsveien i øst. Teigen har en langstrakt form på ca 820 dekar; hvorav 740 dekar er produktivt. I sin rapport har skogsjef Alme beskrevet teigen:

«Totalt er det avvirket skog på ca 365 daa (+/- 30 daa) på denne teigen. Det generelle inntrykket er at alt som kunne avvirkes av tømmer i teigen er tatt ut. I tillegg er det i fra tidligere avvirkninger tre flater på h. h. v. ca 35, 25 og 23 daa (totalt ca 80 daa) med hugstklasse I og II. Dette blir tilsammen et areal på ca 445 daa med skog under foryngelse, og skog i Hkl II, som gir en ungskogsandel i denne teigen på mellom 55 og 60 % (59 %). Dette skulle normalt være på ca 35 %.»

Eiendommen har også en skogteig (gnr 25 bnr 1) ved driftsbygningen. Den er på ca 100 dekar. Av disse er det opplyst at 7 dekar er i hugstklasse IV på meget god bonitet.

Eiendommen har også skog ved Nysetra. Det er to teiger på 13 dekar og 22 dekar. (gnr 20 bnr 11 og bnr 12). Skogbrukssjefen har om disse teigene uttalt at

«Det er tatt ut løvtrær, samt deler av granskogen. Resultatet er et hullete skogbilde. Flere grantrær har fått toppbrekk. Etter min mening bør dette avvirkes, og deretter tilplantes. Slik bestandet er i dag er det hverken «fugl eller fisk». Dette er mark på god bonitet.»

Eiendommen hadde ved herredsrettens takst i august 1998 innestående ca 80.000 kroner i skogavgift. Vaaler har utført skogkultursarbeider slik at innestående nå er ca 30.000 kroner.

På eiendommen ved Ostjernet er i kommuneplanens arealdel for 1997-2002 et eksisterende hyttefelt avsatt som byggeområde med bestemmelse om at «Ny bygging kan tillates i henhold til godkjent reguleringsplan.» I 1998 søkte Vaaler om tillatelse til å føre opp 10 nye hytter i området. Søknaden ble returnert under henvisning til reguleringskravet. I brevet uttalte kommunen:

«Det kan også synes vanskelig å få godkjent en reguleringsplan med det omfang av nye hyttetomter som du ønsker. Dette begrunnes ut fra at fylkesmannen (miljøvernavdelingen) hadde innsigelse til kommuneplanen når den ble behandlet i 1991. Men det ble inngått en avtale mellom fylkesmannen og kommunen som førte til at innsigelsen ble trukket tilbake. Avtalen gikk ut på at kommunen skulle utarbeide en kommunedelplan for et avgrenset område på Vestmarka, som også omfatter dine omsøkte tomter. Kommuneplanen er ikke utarbeidet, og vil sannsynligvis først bli utarbeidet i forbindelse med rullering av kommuneplanen i 2002.»

For lagmannsretten la Vaaler frem et privat utarbeidet utkast til reguleringsplan etter plan- og bygningsloven §30. Utkastet er udatert, men etter det opplyste er det nylig fremmet for kommunen. Den kommunale behandling er ikke påbegynt.

Eiendommene har utmarksressurser i form av jakt og fiske. Elgjakta må drives sammen med andre grunneier idet eiendommen ut fra et arealkrav i området på ca 2000 dekar, bare har «fellingstillatelse» til en halv elg. Det er også jakt på rådyr, hare og skogsfugl. Eiendommen har strandrett til Ostjernet og Eidsmangen. Det er fisk i vannene, og det selges fiskekort til kr 50 pr døgn.

Halvor Vaaler har for lagmannsretten gjort gjeldende at herredsretten har fastsatt en betydelig for lav verdi på eiendommen. Han har særlig vist til at eiendommen har en sentral beliggenhet som gjør den attraktiv på det åpne markedet. Det ville med letthet kunne ha vært oppnådd en betydelig høyere pris enn den verdi herredsretten kom frem til.

Herredsretten har feilaktig sett bort fra verdien av boligtomta. Den kan selges for ca 40.000 kroner. Herredsretten har videre sett bort fra det verdipotensiale som ligger i salg av hyttetomter ved Ostjernet. Området er i kommuneplanen lagt ut til byggeområde for hytter, og Vaaler har fremmet den reguleringsplan som ifølge kommuneplanen er nødvendig. Lagmannsretten må derfor legge til grunn at det er påregnelig at det vil bli gitt tillatelse til å fortette området med ytterligere 14 hytter.

Eiendommen har et inntektspotensiale i utmarksinntekter. Inntekter fra både jakt og fiske er påregnelig.

Det er videre et inntektspotensiale for eiendommen ved å fortsette avtalen med grusentreprenøren. Det er uinteressant om avtalen er en personlig avtale på Vaalers hånd. Det avgjørende er at inntektsmuligheten er påregnelig også på løserens hånd. Entreprenøren har ikke andre muligheter for å få ut massen enn å benytte veien på Os. Det ligger også et inntektspotensiale i salg av grus.

Jordveien vil gi en sikker inntekt. Driftsbygningen har areal som kan leies ut. Naboen, som driver med ammekyr, har således leiet jordveien og fjøset til en årlig leie på kr 4500 pr måned.

Skogen er hardt drevet, men det er fortsatt mulig å hugge allerede innenfor en tidshorisont på 10 år. Skogsjefen har således lagt opp til avvirkning i 10-års intervaller der det i løpet av første 10-års periode kan tas ut 400 m3, hvorav 300 m3 er sluttavvirkning. Men sentralt i vurderingen av skogen er at markedet betaler betydelig over avkastningsverdien.

Halvor Vaaler har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

«1. Odelsovertaksten fremmes idet verdien av eiendommen «Ous», gnr 25, bnr 1, gnr 20, bnr. 11, 12 og 88, samt gnr. 22, bnr. 8 i Våler kommune økes betydelig.

2. Marianne Ous Vilming dømmes innen 2 - to - uker til å erstatte Halvor Vaalers saksomkostninger ved lagmannsretten, samt hans omkostninger til skogsakkyndig bistand ved herredsretten.»

Marianne Ous Vilming har anført at herredsretten har kommet frem til en riktig verdi for eiendommen. Hun har kommet med samme anførsler som for herredsretten. Hun har særlig fremholdt at det i lang tid fremover bare vil komme små inntekter fra skogen, og det vil måtte settes inn med kulturtiltak som koster mer enn innestående i skogavgift.

Heller ikke jordveien er i god hevd slik at det må investeringer til.

Når det gjelder de andre inntektskilder Vaaler har påberopt, har Ous Vilming anført at det er tale om usikre inntekter med hensyn til om det er et marked som er interessert, og for hyttetomtene også om myndighetene vil gi de nødvendige tillatelser. Det er ikke kommunen det først og fremst står på, men de hos fylkesmannen som forvalter naturverninteressene.

Marianne Ous Vilming har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

«1. Overtaksten fremmes.

2. Herredsrettens saksomkostningsavgjørelse stadfestes.

3. Marianne Ous Vilming tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Lagmannsretten bemerker at verdsettelsen ved odelsløsning skal foretas ut fra omsetningsverdien basert på slik drift av eiendommen som angitt i odelsloven §49. Med de begrensninger med hensyn til utnyttelse som ligger i bestemmelsen, er det en markedsbestemt omsetningsverdi som skal legges til grunn, der det skal hensyntas såvel den økonomiske avkastning som ikke driftsrelevante forhold. I Rt-1998-1389 presiserte Høyesterett at konsesjonsprisen ikke skulle være bestemmende for odelsprisen på annen måte enn at kjøpere ville kunne ta hensyn til at videresalg ville kunne være konsesjonspliktig. Dette får betydning for kapitaliseringsrenten. Når konsesjonsprisen, som fastsettes ut fra bruksverdibetraktninger, ikke er avgjørende, vil kapitaliseringsrenten få karakter av en kalkulasjonsrente på kjøpers hånd. Spørsmålet for ham blir hvilken avkastning han vil kreve av sin investering eller med andre ord av kjøpesummen. Det må avgjøres konkret - se Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 10 september 1999 (Nordre Løsset) ( LE-1998-00089 B).

Selv om odelsverdien ikke bare skal finnes ved hjelp av den kapitaliserte verdi av eiendommens nettoinntekter, vil dette likevel være et viktig element i vurderingen. Enhver kjøper av eiendommen vil vurdere inntektspotensiale, og la sitt bud påvirke av dette. Det vil i særlig grad gjelde den alminnelige landbruksinteresserte kjøper som er målestokken ved odelsløsning.

For denne eiendom er den påregnelige inntekt av den egentlige landbruksdriften beskjeden. Dertil kommer at eiendommen ikke har våningshus slik at boverdien, som vanligvis har en vesentlig betydning for løsningssummene av eiendommer av denne størrelse, ikke kommer inn i bildet.

Påregnelig inntekt av skogen er beskjeden i lang tid fremover. Det skyldes at skogen er drevet så kraftig at det vil gå svært lang tid før den er tilbake i normal avvirkning. Det ligger inn i neste generasjon. De to sakkyndige var således enige i følgende avvirkning i 10-års intervaller:

10 år 400 m3 til en verdi av 56.500 kroner

20 år 80 m3 til en verdi av 5.500 kroner 30 år 430 m3 til en verdi av 68.000 kroner

40 år 860 m3 til en verdi av 139.300 kroner

50 år 860 m3 til en verdi av 139.300 kroner

60 år 860 m3 til en verdi av 139.300 kroner

70 år 260 m3 til en verdi av 37 300 kroner

80 år 260 m3 til en verdi av 37 300 kroner

90 år 1260 m3 til en verdi av 207.300 kroner

100 år 1260 m3 til en verdi av 207.300 kroner

Lagmannsretten slutter seg til herredsrettens vurdering av skogen. Den økonomiske realitet er med andre ord at normale inntekter fra skogen ligger så langt inn i fremtiden at nåtidsverdien av fremtidig avvirkning blir liten. Nåtidsverdien med 5 % av de 207.300 som kommer om 100 år, er således ca 2 kroner. Dertil kommer at det fortsatt må investeres i kulturtiltak i en størrelsesorden som i alle fall tilsvarer skogavgiften. Selv om en kjøper vil være villig til å betale mer enn den økonomiske kalkyle skulle tilsi, vil ikke skogen bidra til kjøpesummen med mer enn 120.000 kroner.

Fra skogen vil det også komme årlige jaktinntekter. Dette er sikre inntekter.

Videre vil avkastningen av jordveien være en sikker årlig inntekt. Påregnelig driftsform er grasproduksjon.

Driftsbygningen har et utleiepotensiale, men i et usikkert marked. Den avtale som Vaaler har inngått med naboen, er etter lagmannsrettens vurdering lite realistisk. Selvom utleier påtar seg flere investeringer, er en årlig leieinntekt for jordveien og deler av driftsbygningen på 4 500 kroner måneden, svært høyt. En vesentlig del av leiebeløpet er betaling for utleiers investeringer. At denne høye leiepris skulle fortsette, er helt urealistisk. Leiekontrakten har da også en løpetid på tre år med en gjensidig oppsigelsestid på 2 måneder. Odelsløseren har ikke rett til å tre inn i avtalen. Lagmannsretten ble ikke tilbudt bevis i form av vitneforklaring fra leietakeren.

Ut fra dette legger lagmannsretten til grunn at naboen som driver med ammekyrproduksjon, er interessert i å leie jordveien og fjøset, men ikke på vilkår som i avtalen.

Når det gjelder tomter, legger lagmannsretten til grunn at eiendommen har en byggeklar boligtomt med en potensial salgsverdi til 40 000 kroner. Men det er usikkert når tomten vil finne sin kjøper.

Hyttetomtene ved Ostjernet ligger i et etablert hytteområde der det i kommuneplanens arealdel er åpnet for fortetting. Lagmannsretten legger videre til grunn at de kommunale myndigheter i prinsippet er velvillig innstilt til Vaalers hytteplaner, mens de statlige vernemyndigheter er skeptisk innstilt. Nye tomter krever reguleringsplan, og fylkesmannens naturvernavdeling har varslet at den nøye vil vurdere naturverninteressene i området, og eventuelt fremme innsigelse mot en reguleringsplan som tillater fortetting. Virkningene av en slik innsigelse er at reguleringsplanen må gå til statlig myndighetene for å bli godkjent.

Vaaler har nylig fremmet et privat forslag til reguleringsplan. Den reguleringsmessige situasjon er således uavklart, og lagmannsretten er ikke tilbudt bevisføring om hvorledes fylkesmannens naturvernavdeling vil vurdere planen. Det vil sannsynligvis avhenge en konkret vurdering av hvorledes hyttene vil påvirke naturverninteressene; og herunder vil både hyttenes plassering og tettheten komme inn i vurderinger. Slik lagmannsretten ser dette er det en mulighet for at det vil bli gitt tillatelse til en viss fortetting i området, men slik saken er presentert for lagmannsretten uten forklaring fra den myndighet som sitter med det avgjørende ord, fremstår det ikke som påregnelig.

Lagmannsretten finner at det ligger visse påregnelige inntekter i grus og fjellforekomsten. Det gjelder særlig leieinntektene. Uttak av stein fra naboeiendommen, forutsetter i praksis at driveren får leie arealene, men uttaksvolumet og tidsperspektiv er uklart. Lagmannsretten ble ikke tilbudt bevisføring om dette.

Lagmannsretten har ovenfor behandlet de enkelte verdielementer som vil inngå i en kjøpers vurdering som skulle legge inn bud på Os. Den endelige odelspris må fremkomme gjennom en helhetsvurdering av momentene ut fra verdsettelsesprinsippeene i odelsloven §49. Ut fra dette er lagmannsretten kommet til at taksten på eiendommen vurdert etter odelsloven §49 er 420.000 kroner.

Det er alene saksøkte, Halvor Vaaler, som har begjært overtakst. Herredsretten kom til 388.000 kroner. Han har etter lagmannsrettens vurdering oppnådd et bedre resultat enn for herredsretten. Han skal derfor ifølge skjønnsloven §54a jf §42 tredje ledd ha dekket nødvendige utgifter i anledning overskjønnssaken.

Saksøkte har engasjert egen sakkyndig i saken og krevet erstattet utgiftene. Herredsretten fant at slike utgifter ikke var nødvendige. Vaaler har begjært overskjønn over herredsrettens omkostningsavgjørelse. Lagmannsretten deler herredsrettens syn. Det forelå registreringstall fra 1987, og oversikt over saksøktes senere avvirkning. Disse opplysninger sammen med inntrykkene fra befaringene, var fullt ut tilstrekkelig for at skjønnsretten kunne foreta en forsvarlig taksering av skogen.

Det samme gjelder for lagmannsretten. Når de forstlige tall er på det rene, besitter overskjønnsretten den kompetanse som er nødvendig for å verdsette skogen.

Advokat Holen har lagt frem omkostningsoppgave på kr 74.560 inklusive merverdiavgift for arbeid etter 1 juli 2001. Fra dette beløp går utgifter til den sakkyndige med kr 24.782 som gir kr 49.778. Av dette utgjør kr 38.600 salær.

Utgifter til overtaksten, gebyr og godtgjørelse til skjønnsmennene betales av Marianne Ous Vilming.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Odelstaksten ved løsning av gnr 25 bnr 1, gnr 20 bnr 11 og 12, og gnr 22 bnr 8, alle i Våler kommune, settes til 420.000 - firehundreogtyvetusen - kroner.

2. Herredsrettens saksomkostningsavgjørelse stadfestes forsåvidt den er gjort til gjenstand for overskjønn.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Marianne Ous Vilming innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet 49.778 til Halvor Vaaler - niogførtitusensyvhundreogåtteogsytti - kroner.

4. Marianne Ous Vilming betaler de lovbestemte utgifter ved overtaksten.