LE-2001-264

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	2002-06-18
Publisert:	LE-2001-00264
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Nedre Romerike herredsrett Nr 99-01928 - Eidsivating lagmannsrett LE-2001-00264 A.
Parter:	Ankende part: Arild Jensen (Prosessfullmektig: Advokat André Standberg) Ankemotpart: Jan Tore Endresen Tone Krogstad (Prosessfullmektig: Advokat Vidar Launy).
Forfatter:	Førstelagmann Odd Jarl Pedersen Lagdommer Berit Haga Ekstraordinær lagdommer Ole Sjetne
Lovhenvisninger:	Avhendingslova (1992) §4-14, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, Plan- og bygningsloven (1985), §3-7, Avhendingslova (1992)

Saken gjelder krav om prisavslag/erstatning i forbindelse med salg av brukt enebolig som ble solgt «som den er». Spørsmålet er om selger er ansvarlig for uriktige eller mangelfulle opplysninger om mulighet for bruk av underetasjen til utleie, og om huset hadde fysiske mangler som selger er ansvarlig for.

Jan Tore Endresen og Tone Krogstad lot i 1988 oppføre en enebolig på sin eiendom Karushøga 29 i Nittedal. For eiendommen gjaldt reguleringsbestemmelser som tillot eiendommen bebygd med et boligareal inklusive garasje på 20 % av tomtearealet som var på 922 m2. I brev av 25. november 1987 til bygningskontrollen viste Endresen til at det var mulig å få dispensasjon for større utnyttelse, og han opplyste at det planlagte hus hadde et boligareal inklusive garasje på 230,10 m2; hvorav garasjen var på 33,60 m2, annen etasje hadde et boligareal på 69,50 m2 og første etasje et boligareal på 127 m2 som ga en utnyttelse på 0,25 %. Endresen fikk godkjent den omsøkte bygning, etterat han i brevet av 25. november 1987 til bygningsmyndighetene hadde skrevet blant annet:

«Det vil bare bli bygget kjeller under en del av huset (ca 50%). Denne kjeller skal ikke bli utnyttet for boligformål, og vil følgelig ikke bli bygget med vindu av noe størrelse (kun lufteglugger). Dette medfører at lysforholdene i kjeller ikke tilsier at kjellerareal skal inngå i brutto boligareal, i tråd med de opplysninger jeg har mottatt fra kommunen.»

Sommeren 1998 bestemte Jan Tore Endresen og Tone Krogstad seg til å selge eiendommen. De innhentet takst datert 23. juli 1998 som konkluderte med at eiendommen hadde en markedsverdi på 2,8 millioner kroner. Salgsoppdraget ble gitt til Notar Eiendom A/S. Notar utarbeidet salgsoppgave der det på forsiden blant annet var angitt at boligen hadde «Høy standard m/utleiedel». I et vedlegg til salgsoppgaven var det gitt nærmere opplysninger om muligheten for utleie:

«Underetasjen er forberedt for en leilighet på brutto 56 m2 som kan isoleres helt fra huset forøvrig. (En innvendig dør må blendes, leiligheten har allerede egen inngangsdør). Leiligheten vil inneholde inngangsparti/gang, stort bad med uttak for vaskemaskin, lite kjøkken og stor stue med sovealkove. Badet og kjøkken må innredes ferdig - rør og varmekabel er alt lagt, men inventar må monteres og innvendig vegg må settes opp. Antatt kostnad for å ferdigstille leiligheten er kr 30.000. Antatt leieinntekt er kr 5.500/mnd. Om det er avgjørende for salg kan selger ferdigstille leiligheten etter regning før innflytting.»

Arild Jensen ble interessert i å kjøpe eiendommen, og han besiktiget eiendommen to ganger. Jensen hadde planer om å la sine foreldre flytte inn i kjellerleiligheten.

Det er på det rene at Endresen var tilstede sammen med Jensen på begge visningene, og at de to snakket sammen om kjellerleiligheten. Men partene er uenige om hva som nærmere ble sagt om muligheten til å få kjelleren godkjent som utleieleilighet. Endresen mener at han allerede under visningen uttrykkelig ga Jensen opplysning om at kjelleren var byggeanmeldt som «råkjeller», og han mener at han ved dette ga tilstrekkelig beskjed om at kjelleren ikke var godkjent for boligformål. Jensen benekter at det under visningene var noe tema om bygningsmyndighetene ville godkjenne bruk av kjelleren til beboelse.

Arild Jensen la først inn et bud på kr 2.850.000, og fikk etter en budrunde tilslaget på kr 3.300.000. Deretter undertegnet kjøper kontrakten den 8 desember og selger den 9 desember 1998. Eiendommen ble ifølge kontrakten solgt med «som den er» klausul, og med avhendingslovens bestemmelser om selgers opplysningplikt inntatt i kontraktens pkt 8, og kjøpers undersøkelsesplikt inntatt i pkt 9. I pkt 9 femte ledd var særskilt opplyst at:

«Partene gjøres oppmerksom på at selgers opplysningsplikt generelt går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Kjøpers undersøkelsesplikt innskrenker ikke den opplysningsplikt selger har etter pkt. 8»

Av kjøpesummen skulle kr 330.000 betales kontant ved kontraktsunderskrivelsen, og de resterende 2.970.000 skulle betales innen overtakelsen som var avtalt til 1. mai 1999.

Kjelleretasjen ble et tema i to vedlegg til kontrakten. I et første vedlegg ble gitt følgende opplysninger om kjelleretasjen:

«Underetasjen har kun lave vinduer idet kjeller under byggeperioden ble anmeldt som «råkjeller». Om man ønsker å bygge om til hybel eller lignende vil gjeldende forskrifter gjøre justeringer nødvendig, som for eksempel at berørte vindu(er) byttes ut der det skal anlegges soverom pga. rømningsvei.»

I et nytt vedlegg datert 9 desember 1998 heter det følgende om kjelleren:

«I tillegg til de forhold som hovedkontrakten omhandler, og som vedrører ferdigstillelse av detaljer som listeverk etc, forplikter selger seg også til å montere nytt vindu i kjeller i henhold til regler for oppholdsrom. Dette på grunn av salgsprospektet antyder mulighet for utleie av hybel. Selger vil ikke anmelde nye oppholdsrom til kommunen.»

Partene avtalte at Jensen skulle få påbegynne arbeider i kjelleren før den avtalte overtakelsesdato som var 1 mai 1999. Under utføringen av dette arbeid oppstod det konflikt, og arbeidene ble krevet stanset. Deretter avtalte partene ny overtakelsesdato til den 15. juni 1999. Dagen før sendte Jensen telefaks til Notar Eiendom AS med beskjed om at kjøpesummen ville bli innbetalt på meklerens klientkonto. I telefaksen het det at pengene ble innbetalt med forbehold om å tilbakeholde deler av kjøpesummen grunnet mangler ved huset og annet oppgjør mellom partene. Pengene kunne bare utbetales selger etter instruks fra kjøper.

Den 15 juni 1999 møttes partene til overtakelsesforretning. Ved avslutningen nektet Endresen å overlate nøklene fordi Jensen hadde lagt restriksjoner på hele kjøpesummen. I telefaks av 23 juni 1999 til Notar Eiendom AS ga Jensen eiendomsmekleren fullmakt til å fri kjøpesummen bortsett fra kr 150.000 som fortsatt ble holdt tilbake på grunnlag av påståtte mangler.

Arild Jensen tok den 21 desember 1999 ut stevning mot Jan Tore Endresen og Tone Krogstad med krav om prisavslag/erstatning for en rekke feil og mangler. Det gjaldt foruten mangelfulle opplysninger om utleiemuligheten i kjelleretasjen, mangelfulle opplysninger om en rekke andre forhold som lagmannsretten ikke finner det nødvendig å gå inn på. Jensen nedla i stevningen påstand om prisavslag/erstatning begrenset oppad til kr 1.250.000 med tillegg av forsinkelsesrente fra 14 dager etter påkrav og til betaling skjer.

Jan Tore Endresen og Tone Krogstad tok til motmæle med påstand om frifinnelse, og reiste motsøksmål med krav om at Arild Jensen skulle frigi det tilbakeholdte beløp på kr 150.000. De krevde også morarente av kr 2.970.000 regnet fra 15 juni til 22 juni 1999, og deretter av kr 150.000 inntil betalingen skjer.

Herredsrettens dom

Nedre Romerike herredsrett avsa dom den 20 desember 2000. Herredsretten, som var satt med fagkyndige domsmenn, kom under tvil til at Endresen hadde oppfylt sin opplysningsplikt om boligmuligheten i kjelleretasjen. Når det gjaldt fysiske mangler ble Jensen tilkjent et prisavslag for mangelfull opplysning om to balkongdører som var svært vanskelig å lukke og om løs himlingsplate i taket i entreen i første etasje. For dette og for noe mangelfull rengjøring av huset, ble Jensen tilkjent et prisavslag på kr 20.000 fastsatt ut fra utgiftene for reparasjon. Jensen nådde ikke frem med sine innsigelser om manglende justering av barnesikring, skjeve gulv, lekkasjer i baderom, avflassing av gulvlakk, knirk i gulv, manglende sentralstøvsuger og heller ikke med flere utvendige forhold, blant annet feil med støttemur. Jensen nådde heller ikke frem med et krav om oppreisning for brudd på privatlivets fred.

I motsøksmålet nådde Endresen og Krogstad frem med krav om morarente av for sent innbetalt kjøpesum, bortsett fra for de kr 20.000 som Jensen etter herredsrettens dom rettmessig hadde holdt tilbake.

Herredsrettens dom har denne domsslutning:

«Hovudsøksmålet:

1. Jan Tore Endresen og Tone Krogstad frigjev kr 20.000 - tjuetusen - av bandlagt beløp som står på klientkonto v/Notar Eiendom AS. Beløpet blir frigjeve for utbetaling til Arild Jensen som betaling av prisavslag.

2. Jan Tore Endresen og Tone Krogstad blir frifunne frå andre krav i hovudsøksmålet.

3. Sakskostnader blir ikkje tilkjent.

4. Oppfyllingsfristen er 14 -fjorten - dagar frå forkynning av dommen.

Motsøksmålet:

1. Arild Jensen frigjev kr 130.000 - eitthundreogtrettitusen - av bandlagt beløp som står på klientkonto v/Notar Eiendom AS. Beløpet blir frigjeve for utbetaling til Jan Tore Endresen og Tone Krogstad som betaling av restkjøpesum. betaling av restkjøpesum

2. Arild Jensen betaler forseinkingsrente etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 §3 første ledd til Jan Tore Endresen og Tone Krogstad

- av kr 2.950.000 -tomillionarnihundreogfemtitusen - rekna fom. 15. juni 1999 tom. 22. juni 1999.

- av kr 130.000 -eitthundreogtrettitusen - fom. 23. juni 199 til betaling skjer.

Til frådrag i pliktig forseinkingsrente går del av opptente renter på klientkonto hos Notar Eiendom som blir utbetalt Jan Tore Endresen og Tone Krogstad.

3. Sakskostnader blir ikkje tilkjent

4. Oppfyllingsfristen er 14 -fjorten - dagar frå forkynning av dommen.

Partenes anførsler og påstander for lagmannsretten.

Arild Jensen har påanket herredsrettens dom til Eidsivating lagmannsrett. Anken gjelder krav om prisavslag/erstatning for annonserte muligheter for utleieleilighet i kjeller og for faktiske mangler i form av skjevheter i gulv og lekkasje ved pipen som følge av selgers mangelfulle reparasjon.

Jan Tore Endresen og Tone Krogstad har tatt til motmæle med påstand om frifinnelse i Jensens anke. Dessuten har de i aksessorisk motanke krevet seg frifunnet for å betale prisavslaget med kr 20.00 knyttet til trege verandadører, den løse himlingsplaten og mangelfull vask.

Jan Tore Endresen og Tone Krogstad påkjærte også i særskilt kjæremål av 19 januar 2001 herredsrettens omkostningsavgjørelse. Arild Jensen tok til motmæle.

Ankeforhandlingene ble holdt i Lillestrøm tinghus i dagene 28, 29 og 30 mai 2002. Jensen og Endresen avga partsforklaring. Det ble avhørt 6 vitner, og retten foretok befaring sammen med partene. For lagmannsretten er det kommet frem nye opplysninger om hvordan bygningsmyndighetene i Nittedal kommune ser på mulighetene for å få tillatelse til å ta kjelleren i bruk som utleieleilighet. Tillegget av 9 desember 1998 til kjøpekontrakten er også ny for lagmannsretten. Forøvrig står saken i samme faktiske stilling som for herredsretten.

Arild Jensen har for lagmannsretten anført at Endresen og Krogstad er ansvarlige for mangler fordi de har holdt tilbake opplysninger som de ifølge kontraktens pkt 8 jf avhendingsloven §3-7 var pliktige til å gi. Selgerne har opptrådt illojalt ved å holde tilbake opplysninger som de måtte forstå var motiverende for kjøper. I stedet for å gi opplysninger som ville vært negative for dem, ble det kun gitt salgsfremmende opplysninger.

Den sentrale opplysning som ble holdt tilbake, var at de hadde hatt problemer med å få godkjent et boligareal på 230,10 m2, og at bygningsmyndighetene i den forbindelse hadde satt som betingelse at kjelleretasjen ikke måtte innredes med rom for varig opphold. I stedet for å opplyse dette til kjøperen ble det gitt opplysninger som underbygget forventningen om at bruksendringen var kurant så sant de byggetekniske krav til rømmingsveier etc. ble oppfylt. Opplysningene i vedleggene var derfor salgsfremmende, og rettet ikke opp den villedende opplysning som var gitt i salgsoppgaven. Selgerne skulle sagt klart fra om at tillatt utnyttelsesgrad allerede var oppbrukt av boligarealene på 230,10 m2 i første og andre etasje.

Arild Jensen forstod ikke at det var problemer knyttet til utnyttelsesgraden. Og selgerne kan ikke høres med at de ga tilstrekkelig klar informasjon slik at han skulle komme på sporet.

Dersom Jensen hadde fått de opplysninger han hadde krav på, ville han ikke kjøpt eiendommen, og i alle fall ikke til den avtalte pris. Det er årsakssammenheng mellom den manglende opplysning og den avtalte pris. Den andre byderen forklarte som vitne at han ikke ville vært interessert dersom han hadde visst at kjelleren ikke kunne leies ut som bolig. Den kapitaliserte verdi av de tapte leieinntekter er kr 660.000. Det er ingen gevinst for Jensen om han i stedet for en utleieleilighet får muligheter til selv å bruke kjelleren.

Når det gjelder taklekkasjen som skriver seg fra at beslaget rundt pipa ikke var tett, har Jensen vist til at Endresen har vært på taket titt og ofte. Det viser at det har vært en lekkasje og at Endresen var klar over det. Endresen var også klar over at det var skjevheter i gulv. Han reklamerte selv på skjeve gulv overfor sin entreprenør. I stedet for å utbedre mangelen, betalte entreprenøren erstatning. Jensen bestrider at gulvene er jekket opp.

Når det gjelder motanken, har Jensen henholdt seg til herredsrettens premisser.

Arild Jensen har nedlagt slik påstand:

«I hovedanken:

1. Jan Tore Endresen og Tone Krogstad dømmes in solidum til å betale Arild Jensen prisavslag/erstatning etter rettens skjønn, oppad begrenset til kr 800.000 med tillegg av lovens forsinkelsesrenter fra forfall og til betaling skjer.

2. Arild Jensen tilkjennes sakens fulle omkostninger for herredsretten og lagmannsretten.

I motanken:

1. Arild Jensen frifinnes mot betaling av netto renter beregnet til kr 6142,40.

2. Arild Jensen tilkjennes sakens omkostninger for herredsrett og lagmannsrett»

Jan Tore Endresen og Tone Krogstad har for lagmannsretten anført at herredsrettens avgjørelse når det gjelder utleiemulighet i kjelleren er riktig. Selv om salgsoppgavens forside var unøyaktig, ble feilen rettet opp ved at det under visningene ble gitt opplysninger muntlig om at kjeller var byggemeldt som råkjeller. Også i vedleggene til kjøpekontrakten ble det opplyst at kjelleren var anmeldt som råkjeller. I takstdokumentene var det markert at det ikke var soverom i kjelleren. Med de opplysninger Jensen fikk muntlig og skriftlig, burde han ha reservert seg i forhold til opplysningen i salgsoppgaven. Hans adferd etter at kontrakten ble underskrevet, viser at han var klar over at han måtte søke. Muligheten for en utleiebolig i kjelleren var ikke avgjørende for Jensens kjøp. Uansett kan Jensen benytte kjelleren slik den er innredet. En eventuell erstatning kan derfor ikke settes lik det kapitaliserte beløp av tapte leieinntekter.

Jan Tore Endresen og Tone Krogstad har bestridt at det er skjeve gulv. Det var tilfelle i 1989, men skjevheten ble rettet opp av entreprenøren. De fagkyndige meddommere for herredsretten kontrollmålte de aktuelle gulv under befaringen, uten å finne avvik ut over toleransegrensene.

Det er riktig at det under byggeperioden oppstod en lekkasje rundt pipa, men den ble forsvarlig utbedret og vedlikeholdt.

I motanken bestrider Jan Tore Endresen og Tone Krogstad at balkongdørene er så trege at det var noe selger var forpliktet til å opplyse om. Himlingsplaten i entreen ble aldri oppfattet som noe problem, og var klart synlig for kjøperen. Under enhver omstendighet er det utmålte prisavslag på kr 20.000 for høyt i forhold til påregnelige reparasjonsomkostninger.

Jan Tore Endresen og Tone Krogstad har nedlagt slik påstand:

«I hovedanken:

1. Jan Tore Endresen og Tone Krogstad frifinnes mot å frigi et beløp fastsatt etter rettens skjønn, begrenset oppad til kr 10.000,- innestående på klientkonto ved Notar Eiendom. Beløpet blir frigitt til Arild Jensen som betaling av prisavslag.

2. Nedre Romerike herredsretts avgjørelse i hovedsøksmålets punkt stadfestes.

3. Jan Tore Endresen og Tone Krogstad tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.

I motanken:

1. Arild Jensen frigir, av båndlagt beløp som står på båndlagt klientkonto ved Notar Eiendom As, et beløp fastsatt etter rettens skjønn, sett i forhold til resultat under pkt 1 i hovedsaken. Beløpet frigis for utbetaling Jan Tore Endresen og Tone Krogstad som betaling av restkjøpesum.

2. Arild Jensen betaler forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr 100 §3 første ledd, til Jan Tore Endresen og Tone Krogstad for forsinket betaling, med de beløp som kan fastsettes på bakgrunn av resultatet i hovedsøksmålets pkt 1 og motsøksmålets pkt 1, til betaling skjer.

3. Jan Tore Endresen og Tone Krogstad tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsrett.»

Lagmannsrettens bemerkninger:

Lagmannsretten behandler først spørsmålet Jan Tore Endresen og Tone Krogstad oppfylte sin opplysningsplikt om mulighetene for utleieleilighet i kjelleretasjen.

Selv om eiendommen er solgt «som den er», vil den likevel i utgangspunktet ha mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysning om forhold ved eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Det er på det rene at selgerne var klar over at opplysningen på salgsoppgavens første side om at boligen hadde en utleieleilighet var misvisende.

Selv om det ville vært kurant å foreta de bygningstekniske arbeider som var nødvendig for å få tillatelse, måtte de være klar over at det var høyst tvilsomt om bygningsmyndighetene ville gi den nødvendige bruksendringstillatelse fordi den forutsatte dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser om tillatt utnyttelse for eiendommen. Lagmannsretten viser til de erfaringer selgerne hadde fått da de i 1987 søkte om byggetillatelse. For å få dispensasjon fra gjeldende utnyttelsesgrad, måtte de i brev av 25 november 1987 forsikre bygningsmyndighetene om at kjelleren ikke skulle utnyttes til boligformål. For lagmannsretten har bygningsmyndighetene bekreftet at det er ytterst lite sannsynlig at det vil bli gitt ytterligere dispensasjoner slik at kjelleretasjen kan bli tatt i bruk som utleiebolig.

Spørsmålet blir så om selgerne under visning og under kontraktsforholdene i tilstrekkelig grad korrigerte opplysningene i salgsoppgaven. Endresen og Krogstad har sterkt fremhevet at Jensen under visningen fikk beskjed om at kjelleren «var byggemeldt som råkjeller». Dette indikerer riktignok at kjøperen måtte søke om bygningsmyndighetenes tillatelse. Men etter lagmannsrettens syn var opplysning om dette ikke tilstrekkelig, sett på bakgrunn av at selgerne visste om forutsetningen for å få dispensasjonen i 1987. I stedet for å fokusere på det de måtte vite ville være problematisk, ble det under kontraktsforhandlingene fokusert på bygningstekniske arbeid som isolert sett enkelt ville la seg ordne i forhold til plan- og bygningslovgivningen.

Ut fra dette er lagmannsretten kommet til at det ikke var tilstrekkelig av selger å opplyse at kjelleren var byggemeldt som «råkjeller». For å oppfylle sin opplysningsplikt måtte selgerne også ha opplyst om den forutsetning som var knyttet til selve bruken av kjelleretasjen.

Lagmannsretten finner det klart at den mangelfulle opplysning om problemene med å få kjelleren godkjent som boligareal, har virket inn på avtalen. Det var i salgsoppgaven antydet en månedlig leieinntekt på kr 5 500, og Jensens plan var at hans foreldre skulle flytte inn i leiligheten. Endresen og Krogstad må ifølge avhendingsloven §4-14 (1) betale erstatning for det direkte økonomiske tap som følge av at underetasjen ikke kan innredes som utleieleilighet. Erstatningen settes til differansen mellom kjøpesummen og det beløp Jensen ville ha gitt for eiendommen hvis han hadde fått realistiske opplysninger om utleiemuligheten. Tapet settes skjønnsmessig til kr 300.000.

Når det gjelder de bygningstekniske feil og mangler som dels er omfattet av hovedanken og dels av motanken, er lagmannsretten med ett unntak kommet til samme resultat som herredsretten. Lagmannsretten er uenig i at verandadørene var så trege at det er tale om noen kjøpsrettslig mangel. Forøvrig tiltrer lagmannsretten herredsrettens resultat og premisser når det gjelder de bygningstekniske mangler.

Etter dette har kjøper krav på prisavslag for en løs himlingsplate og noe mangelfull rengjøring. Lagmannsretten utmåler prisavslaget på samme måte som herredsretten, men setter beløpet til kr 10 000. Den avtalte kjøpesum var kr 3 300.000. Etter resultatet i lagmannsretten har Endresen og Krogstad pr. 15. juni 1999 krav på kr 2.990.000.

Jensen holdt tilbake hele den avtalte kjøpesum på kr 3.300.000 i tidsrommet fra 15 juni til 22 juni 1999. Endresen og Krogstad har for dette tidsrom krevd morarente av kr 2.970.000. Av dette hadde Jensen, etter resultatet i lagmannsretten, rett til å holde tilbake kr 310.000 slik at det urettmessig tilbakeholdte beløp blir kr 2.660.000 som Jensen i samsvar med kontraktens pkt 3 fjerde ledd må betale lovens morarente av fra 15 juni til 22 juni 1999.

Fra 22 juni 1999 holdt Jensen tilbake kr 150.000, mens han etter lagmannsrettens resultat hadde rett til å holde tilbake kr 310.000. Endresen og Krogstad har således kun krav på morarente i tidsrommet 15 juni til 22 juni 1999.

Jensen har krevet morarente av tilkjent beløp fra forfall og til betaling skjer. Han er tilkjent kr 160.000 mer enn han har holdt tilbake, og som han har krav på rente av. Kjøpekontrakten har ikke regler om dette rentekrav. For disse krav er det ikke avtalt noe forfallstidspunkt slik at morarenten løper fra en måned etter påkrav. Påkrav må ansees kommet i stevningen slik at morarenten løper fra 21 januar 2000. For tidsrommet fra 15 juni 1999 til 21 januar 2000 har han krav på rente fastsatt ut fra sitt tap ved ikke å ha pengene til disposisjon - se Høyesteretts dom av 18 januar 2002 i sak 969/2001. ( HR-2001-00969 - Rt-2002-71) Tapet settes ut fra beløpets størrelse til 5 %.

Etter dette har Jensen krav på kr 160.000 av Endresen og Krogstad i tillegg til de kr 150.000 av kjøpesummen han har holdt tilbake. I tillegg har han krav på 5 % rente av kr 160.000 fra 15 juni 1999 til 21 januar 2000, og deretter lovens morarente frem til betaling finner sted.

Etter domsresultatet skal Jensen ha de kr 150.000 med tillegg av de renter som er oppebåret på konto hos Notar Eiendom AS.

Omkostningsspørsmålet for herredsretten skal avgjøres ut fra det resultat lagmannsretten er kommet til. Jensen har ikke vunnet frem med alle sine krav, slik at hovedsøksmålet er dels vunnet og dels tapt. Når Jensen er tilkjent erstatning med kr 300.000 for den tapte utleiemulighet, har han ikke slik som etter herredsrettens resultat, bare vunnet tvistepunkt av liten betydning. Lagmannsretten finner ikke grunnlag for annet enn å anvende hovedregelen i tvistemålsloven §174 første ledd slik at partene bærer egne omkostninger i hovedsøksmålet.

Også motsøksmålet er dels vunnet og dels tapt, og lagmannsretten finner også her at partene bør bære egne omkostninger i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §174 første ledd.

Når det gjelder saksomkostningene for lagmannsretten, har Jensen nådd frem med sin anke i erstatningskravet, men ikke i prisavslagskravet. Anken har således bare delvis ført frem slik at saksomkostningsavgjørelsen skal avgjøres etter tvistemålsloven §174 jf §180 annet ledd. Lagmannsretten finner at Jensen har vunnet frem på et så vesentlig punkt at han bør tilkjennes delvise saksomkostninger. De settes skjønnsmessig til kr 50.000 når hensyn tas til at Jensens totale krav for lagmannsretten er kr 98.960 med tillegg av ankegebyret, og at Jensen har henført fire femtedeler til hovedanken.

Også motanken har delvis ført frem idet prisavslaget er redusert fra kr 20.000 til kr 10.000. Lagmannsretten finner at partene i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §174 første ledd, bør bære egne omkostninger i motanken.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Jan Tore Endresen og Tone Krogstad frigir innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom det båndlagte beløp på 150.000 - etthundreogfemtitusen - kroner, med tillegg av påløpte renter innestående på klientkonto hos Notar Eiendom AS til Arild Jensen.

Jan Tore Endresen og Tone Krogstad betaler innen 2 -to - uker fra forkynnelsen av denne dom til Arild Jensen 160.000. etthundreogsekstitusen - kroner med tillegg av 5 % rente av fra 15. juni 1999 til 21 januar 2000, og deretter lovens morarente frem til betaling finner sted.

2. Arild Jensen betaler innen 2 -to - uker fra forkynnelsen av denne dom til Jan Tore Endresen og Tone Krogstad lovens morarente av 2.660 000 fra 15. juni 1999 til 22 juni 1999.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten i hovedanken betaler Jan Tore Endresen og Tone Krogstad innen 2 -to - uker fra forkynnelsen av denne dom 50.000 - femtitusen - kroner til Arild Jensen.

4. Forøvrig tilkjennes ikke saksomkostninger; hverken i motanken eller i hovedsøksmål eller motsøksmål for herredsretten.