LF-2001-1027

Instans:	Frostating lagmannsrett - Dom
Dato:	2002-04-30
Publisert:	LF-2001-01027
Stikkord:	Reguleringsplan, Saksbehandling, Lovanvendelse
Sammendrag:
Saksgang:	Trondheim byrett nr. 00-00949 A - Frostating lagmannsrett LF-2001-01027 A.
Parter:	Ankende parter: Anna og Jahn Komorowski, Trondheim (Prosessfullmektig: Advokat Tormod A. Sletten, Trondheim). Motpart: Staten v/Miljøverndepartementet, Oslo (Prosessfullmektig: Regjeringsadvokaten v/advokat Borgar Høgetveit Berg, Oslo).
Forfatter:	Lagdommer Dag Brathole, formann. Kst. lagdommer Jon Kapelrud. Ekstraordinær lagdommer Tor Falch
Lovhenvisninger:	Oreigningsloven (1959) §2, Plan- og bygningsloven (1985) §35, Tvistemålsloven (1915) §176, §180, §30, Forvaltningsloven (1967) §34, §41

Saken gjelder spørsmål om et vedtak om reguleringsplan av Fylkesmannen i Sør-Trøndelag skal kjennes ugyldig pga feil i saksbehandlingen.

Trondheim bystyre fattet 26. november 1998 med 44 mot 40 stemmer vedtak om reguleringsplan som bl.a. omfattet eiendommen Dyrborgveien 11. Vedtaket ble den 3. februar 1999 påklaget til Fylkesmannen i Sør-Trøndelag av naboer til eiendommen. Bystyrets vedtak ble opprettholdt. Fylkesmannen stadfestet 14. desember 1999 bystyrets vedtak.

Ved reguleringsplanen ble det åpnet for fradeling og bebyggelse av en boligtomt på Dyrborgveien 11, gnr. 421 bnr. 173 i Trondheim. Denne eiendom grenser mot nord-nordvest til Dyrborgveien 9, som eies av Anna og Jahn Komorowski. Komorowski blir berørt av reguleringsplanen på to måter. For det første er det i reguleringsplanen fastsatt en adkomst til den fradelte boligtomten over det sørvestre hjørne av Komorowskis eiendom. For det andre vil en oppføring av bolig være i strid med privatrettslig byggeforbud på Dyrborgveien 11 om at det ikke kan bebygges nærmere enn 45 m fra Komorowskis eiendom. Servitutten har følgende ordlyd:

«Kjøperen og efterfølgende eiere av villaen forpliktes til ikke at bebygge eiendommen nærmere selgerens eiendom «Fridarheim» end 45 m.»

Komorowski reiste ved stevning av 8. juni 2000 sak ved Trondheim byrett med krav om at fylkesmannens vedtak skulle oppheves som ugyldig. Det ble gjort gjeldende at vedtaket måtte oppheves på grunn av to saksbehandlingsfeil. For det første fordi Synnøve Hopsø ikke hadde fratrådt som inhabil ved behandlingen i de kommunale organer, og for det annet fordi det ikke var foretatt en interesseavveining som fastsatt i oreigningsloven §2.

Vedrørende nærmere bakgrunn for saken viser lagmannsretten til herredsrettens dom side 2-4.

Trondheim byrett avsa 10. september 2001 dom som for Komorowski hadde slik domsslutning:

«1. Staten v/Miljøverndepartementet frifinnes.

2. Anna og Jahn Henrik Komorowski betaler en for begge og begge for en saksomkostninger til staten v/Miljøverndepartementet med kr 27.540,- - kronertjuesjutusenfemhundreogførti 00/100 - senest innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom - og deretter i tillegg lovens morarente.»

Anna og Jahn Komorowski anket 10. oktober 2001 byrettens dom til lagmannsretten. Staten v/Miljøverndepartementet har gitt anketilsvar 30. oktober 2001. Ankeforhandling i saken ble avholdt 11. mars 2002. Det ble avhørt ett vitne og foretatt befaring av Dyrborgveien 9 og 11 og området omkring.

Anna og Jahn Komorowski har i hovedsak gjort gjeldende:

Anken er begrunnet i at det foreligger to feil ved forvaltningens saksbehandling som hver for seg er tilstrekkelig til å medføre at fylkesmannens vedtak av 14. desember 1999 må oppheves som ugyldig:

1. Det var en feil med saksbehandlingen at Synnøve Hopsø ikke fratrådte som inhabil ved Trondheim kommunes behandling av saken. Fylkesmannens senere saksbehandling har ikke reparert denne mangelen. På dette punkt har byretten tatt feil både hva angår bevisbedømmelsen og lovanvendelsen.

2. Det er en feil ved så vel Trondheim byretts som fylkesmannens lovanvendelse at prinsippet i oreigningsloven §2 annet ledd,som fastsetter at et ekspropriasjonsvedtak skal være «tvillaust ... til meir gagn enn skade», ikke har blitt hensyntatt ved behandlingen av reguleringsplanen.»

Inhabilitetsinnsigelsen

Bakgrunnen for inhabilitetsinnsigelsen mot Synnøve Hopsø er at hennes mann, takstmann Harald Hopsø, den 15. mai 1994 takserte Dyrborgveien 11. I taksten er det skrevet følgende under rubrikken «Spesielle forhold og andre vurderinger»:

«Meget pent beliggende eiendom med stor have som antageligvis gir mulighet for fradeling av to eneboligtomter. Når en eventuell omregulering av eiendommen har funnet sted vil hver tomt kunne selges for ca. 250.000-.

Når inntektsoverskuddet forrentes etter 9,5% p.a. gir dette en antatt salgsverdi på kr 1.250.000. Når en antar at det kan fradeles to byggetomter i haven hver på ca. 500 m2 vil disse med den beliggenheten de har, hver kunne omsettes for rundt kr 250.000 hver.

Taksten settes under forutsetning av at det fra eiendommen fraskilles to byggetomter og at resteiendommen deles i to med ett hus på hver eiendom. Den antatte salgsverdi på disse: kr 600.000 og kr 650.000 = kr 1.250.000.

Jeg anslår derfor eiendommens totale salgsverdi å være: kr 1.750.000,- og låneverdien til kr 1.500.000.»

Bygningssjefen fattet 3. november 1995 vedtak der søknad om deling av Dyrborgveien ble avslått. Kjøperen av eiendommen, Bjørn Greve Alsos og Monica Engen Alsos, gikk på denne bakgrunn til søksmål mot selgeren, og ble ved Trondheim byretts dom av 23. januar 1996 tilkjent kr 200.000 i prisavslag. Det kunne på denne bakgrunn bli aktuelt med et erstatningsansvar for Harald Hopsø vedrørende den taksten han hadde gitt.

Bjørn Alsos fikk ved bygningssjefens vedtak av 5. juli 1996 nytt avslag på søknad om deling av sin eiendom. Ved klagebehandlingen i bygningsrådet/planutvalgets møte 22. oktober 1996 fremmet Synnøve Hopsø sammen med Kirsten Reitan og Steinar Nygård et forslag om å gå inn for fradeling av én parsell som kunne bebygges med én boligenhet. Dette forslag ble vedtatt mot en stemme.

Ved neste gangs behandling i formannskapet som bygningsråd sluttet Synnøve Hopsø seg til et enstemmig vedtak om å sende saken tilbake til administrasjonen for bearbeiding og ny første gangs utlegging av forslag til reguleringsplan. Hun fremmet imidlertid først et eget forslag om å legge planforslaget direkte ut til offentlig ettersyn.

Ved tredje gangs behandling vedtok formannskapet som bygningsråd/fast utvalg for plansaker enstemmig å legge planen ut til offentlig ettersyn.

Etter at miljø-, samferdsel- og byutviklingskomitéen hadde behandlet saken med negativ innstilling, vedtok bystyret reguleringsplanen 26. november 1998 med 44 mot 40 stemmer å vedta planforslaget.

Administrasjonen var konsekvent negativ til forslaget til reguleringsplan, og det var bare etter pålegg fra formannskapet at administrasjonen utarbeidet og fremmet forslag til reguleringsplan med innregulert én ny boligtomt. Det var Synnøve Hopsøs ualminnelige aktivitet i forbindelse med reguleringssaken som ledet til at reguleringsplanen ble vedtatt. Dette må sees i sammenheng med at Synnøve Hopsøs ektemann hadde en særlig interesse i at takstens forutsetninger ble oppfylt. Synnøve Hopsø var derved inhabil.

Synnøve Hopsø ga ikke fullstendige og korrekte opplysninger om sin tilknytning til saken da spørsmålet om hennes habilitet ble behandlet i bystyret. Hun opplyste riktignok at hennes ektefelle hadde taksert Dyrborgveien 11, men unnlot å gjøre oppmerksom på de spesielle omstendigheter ved takseringen.

Fylkesmannen la i sitt vedtak av 14. desember 1999 korrekt til grunn at Synnøve Hopsø var inhabil. Imidlertid la fylkesmannen feilaktig til grunn at reguleringsplanen ble enstemmig vedtatt, slik at det ikke kunne sies at saksbehandlingsfeilen hadde virket bestemmende inn på vedtakets innhold, jf. forvaltningsloven §41. Fylkesmannen har her sett bort fra at bystyret vedtok reguleringsplanen med 44 mot 40 stemmer. Fylkesmannen har heller ikke tatt hensyn til den påvirkning av andre medlemmer som Synnøve Hopsø har stått for i behandlingen av saken. Det vises til Rt-1996-64.

Feilen er ikke reparert ved fylkesmannens behandling av saken 14. desember 1999. Reguleringssaker prøves ikke fullstendig av fylkesmannen, jf. forvaltningsloven §34 annet ledd 3. punktum.

Det forhold at Synnøve Hopsø ikke fratrådte som inhabil er etter dette en saksbehandlingsfeil som kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold.

Interesseavveining.

Så vel Trondheim kommune som fylkesmannen har bekreftet at det ved behandlingen av reguleringsplanen ikke er foretatt en vurdering av om innreguleringen av en boligtomt «tvillaust er til meir gagn enn skade».

Det er i Rt-1999-513 fastslått at det normalt ikke er plass for en ny, selvstendig vurdering av ekspropriasjonsinngrepets nødvendighet og forholdsmessighet i forbindelse med ekspropriasjon til gjennomføring av en reguleringsplan. Dette innebærer at reguleringsmyndighetene må foreta en avveining etter oreigningsloven §2 annet ledd ved vedtakelsen av reguleringsplanen. Det vises til Odd Jarl Pedersen m.fl. «Ekspropriasjon» (1999) side 48-49 og Erling Sandene «Kommentarutgave til oreigningslova» (1962) side 87-88.

Det gjøres gjeldende at behovet for avveining etter oreigningsloven §2 annet ledd er særlig klart ved behandlingen av en reguleringsplan som denne, der reguleringsmyndigheten i det vesentlige skal ta stilling til en avveining mellom private interesser. Forholdet kan stille seg annerledes der hvor tungtveiende offentlige interesser ligger til grunn for behandlingen av reguleringsplanen.

Reguleringsplanen er også på grunn av den manglende interesseavveining etter oreigningsloven §2 annet ledd ugyldig.

Komorowski gjør under denne anførsel subsidiært gjeldende at selv om oreigningsloven §2 annet ledd ikke får anvendelse ved behandlingen av reguleringsplanen, må fylkesmannens vedtak oppheves som stridende mot grunnleggende krav til forholdsmessighet og forsvarlighet i forvaltningen.

Anna og Jahn Komorowski har nedlagt slik påstand:

«1. Fylkesmannen i Sør-Trøndelags vedtak av 14.12.99 i klagesak vedrørende Trondheim bystyres reguleringsplanvedtak i sak 136/1998 av 26.11.1998 oppheves.

2. Staten v/Miljøverndepartementet plikter å erstatte Anna og Jahn Komorowski sakens omkostinger for byrett og lagmannsrett.»

Staten v/Miljøverndepartementet har i hovedsak gjort gjeldende:

Staten gjør gjeldende at byrettens dom er korrekt både i begrunnelse og resultat. Byrettens dom må derfor stadfestes.

Inhabilitet.

Anførselen om at Synnøve Hopsø var inhabil er grunnet i en avledet inhabilitet på grunn av et mulig erstatningsansvar hennes ektefelle kan komme i som følge av en takst han har utført. Det er imidlertid svært usannsynlig at Hopsøs ektefelle kunne komme i erstatningsansvar i anledning taksten.

Det er ingen ting i taksten som er feil, unøyaktig eller på annen måte i strid med de faglige krav som må stilles til en eiendomstakst. På det tidspunkt formannskapet behandlet reguleringsplanforslaget første gang 29. april 1997, var tvisten mellom selgeren og kjøperen av eiendommen allerede avgjort ved lagmannsrettens dom av 23. oktober 1996.

Selv om Synnøve Hopsø skulle føle ubehag ved at det ble stilt spørsmålstegn ved grunnlaget for ektefellens takst, medfører ikke dette at hun er inhabil i reguleringssaken.

Trondheim bystyre vedtok reguleringsplanen med 44 mot 40 stemmer. Synnøve Hopsøs stemme alene kan derfor ikke ha vært utslagsgivende for resultatet. Det er ikke dokumentert at Synnøve Hopsø utviste et engasjement ut over det politiske akseptable. Komorowski har ikke søkt å dokumentere at Hopsø har påvirket øvrige bystyremedlemmers stemmegivning. Påstanden om at Synnøve Hopsø skal ha påvirket øvrige bystyremedlemmer fremstår etter dette som ren spekulasjon.

En eventuell inhabilitet er under enhver omstendighet reparert av fylkesmannen i dennes vedtak. En saksbehandlingsfeil i lavere instans får ikke virkning for klageinstansen der det overordnede organ har full kompetanse i saken og har brukt denne kompetanse.

Interesseavveining.

Bestemmelsen om «tvillaust er meir til gagn enn skade» i oreigningsloven §2 annet ledd gjelder ikke ved behandling av reguleringssaker etter plan- og bygningsloven. Bestemmelsen får ikke direkte anvendelse, og det er heller ikke grunnlag for å innfortolke en anvendelse av bestemmelsen i reguleringssaker. Det skjønn reguleringsmyndigheten skal utøve, inneholder en bredere vurdering enn en ren ekspropriasjonssak, men ligger nær opp til vurderingen etter oreigningsloven §2 annet ledd, og kommunens og fylkesmannens saksbehandling oppfyller i dette tilfelle kravene i §2 annet ledd. «Tvillaust» er en bevisregel, og har ingen selvstendig betydning ut over dette.

Staten v/Miljøverndepartementet har nedlagt slik påstand:

«1. Byrettens dom vert stadfesta.

2. Staten v/Miljøverndepartementet vert tilkjent sakskostnader for lagmannsretten med tillegg av 12% årleg forsenkingsrente frå forfall til betaling skjer.»

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten, og kan i det vesentlige tiltre byrettens begrunnelse.

Vedrørende spørsmålet om inhabilitet bemerker lagmannsretten at det er vanskelig å se at Harald Hopsøs takst over Dyrborgveien 11 av 15. mai 1994 skulle inneholde opplysninger som kunne medføre erstatningsansvar for ham. Det er i taksten gitt uttrykk for at eiendommen har en «stor have som antakeligvis gir muligheter for fradeling av to eneboligtomter». Taksten er angitt å være fastsatt under den forutsetning at det kan fraskilles to byggetomter fra eiendommen. Den tvist som oppsto mellom selger og kjøper som følge av at fradeling i første omgang ikke ble tillatt, er rettskraftig avgjort ved Frostating lagmannsretts dom av 23. oktober 1996, som la til grunn at forutsetningene for taksten ikke var korrekte. Dette forholdet er etter lagmannsrettens syn ikke tilstrekkelig til å gjøre Harald Hopsøs ektefelle, Synnøve Hopsø, inhabil ved en senere behandling av spørsmålet om fradeling og regulering i Trondheim formannskap og bystyre.

Vedrørende spørsmålet om interesseavveining konstaterer lagmannsretten innledningsvis at bestemmelsen i oreigningsloven §2 annet ledd ikke etter sin ordlyd eller gjennom henvisning er gitt anvendelse for reguleringsvedtak. Bestemmelsen gjelder ved ekspropriasjon.

Høyesteretts kjæremålsutvalg har i kjennelse inntatt i Rt-1999-513 uttalt:

«Etter oreigningsloven §30 nr. 41 gjelder oreigningsloven §2 også ved ekspropriasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven. Lagmannsretten har vedrørende forståelsen av §2 i denne forbindelse tatt utgangspunkt i uttalelsene i Rt-1998-416 om at det normalt ikke er plass for en ny, selvstendig vurdering av inngrepets nødvendighet og forholdsmessighet i forbindelse med ekspropriasjon til gjennomføring av en reguleringsplan, men at spesielle forhold kan medføre at en slik vurdering likevel er nødvendig. Lagmannsretten uttaler at det er et sentralt spørsmål om det i denne saken foreligger slike spesielle forhold. Lagmannsrettens lovforståelse er riktig.»

Selv om spørsmålet om vedtakelse av reguleringsplanen og ekspropriasjon i henhold til planen langt på vei vil være basert på de samme vurderinger, er det likevel to selvstendige beslutninger som fattes. Det er derfor ikke korrekt å si at vedtakelsen av en reguleringsplan samtidig er å forstå som et vedtak om ekspropriasjon, jf. Plan- og bygningsloven §35. Reguleringsplanen lever sitt liv uavhengig av om det blir ekspropriert i henhold til denne, og spesielle forhold kan - som fastslått i Rt-1999-513 og Rt-1998-416 - medføre at en ny selvstendig vurdering av ekspropriasjonens nødvendighet og forholdsmessighet er nødvendig. Det forhold at det under reguleringsbehandlingen er gitt uttrykk for at det ikke er foretatt en avveining i henhold til oreigningsloven §2 annet ledd, kan etter omstendighetene være et slikt spesielt forhold.

Vedrørende utbygging på utparsellert tomt fra Dyrborgveien 11 vil dette spørsmål kunne dukke opp i to relasjoner: Det kan bli nødvendig å ekspropriere grunn til adkomst fra Dyrborgveien 9, og det kan bli spørsmål om å ekspropriere servitutten vedrørende 45 meter byggeavstand. En negativ servitutt til hinder for utbygging i samsvar med reguleringsplan må imidlertid i alminnelighet vike for reguleringsplanen, jf. Rt-1995-904.

Lagmannsretten konkluderer etter dette med at det ikke var en saksbehandlingsfeil av Trondheim kommune og Fylkesmannen i Sør-Trøndelag å avgjøre spørsmålet om reguleringsplan uten å foreta en særskilt vurdering etter oreigningsloven §2 annet ledd. Lagmannsretten kan heller ikke se at reguleringsmyndighetenes saksbehandling på dette punkt er i strid med reglene om forholdsmessighet og forsvarlighet i forvaltningen.

Byrettens dom blir etter dette å stadfeste.

Anken har vært forgjeves, og Anna og Jahn Komorowski tilpliktes i medhold av tvistemålsloven §180 første ledd å dekke motpartens saksomkostninger for lagmannsretten. Lagmannsretten finner ikke grunn til å anvende unntaksbestemmelsen i tvistemålsloven §180 første ledd. Regjeringsadvokaten har fremlagt omkostningsoppgave på kr 34.750, hvorav kr 28.800 gjelder salær. Lagmannsretten finner omkostningskravet rimelig og fastsetter saksomkostningene i samsvar med omkostningsoppgaven, jf. tvistemålsloven §176. I byrettens omkostningsavgjørelse gjøres ingen endringer.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Trondheim byretts dom stadfestes.

2. Anna og Jahn Komorowski dømmes en for begge og begge for en til å erstatte Staten v/Miljøverndepartementet saksomkostninger for lagmannsretten med 34.750 - trettifiretusensyvhundreogfemti - kroner med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.