LG-1999-120
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Odelsovertakst |
|---|---|
| Dato: | 2000-10-02 |
| Publisert: | LG-1999-00120 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Ytre Sogn herredsrett - Gulating lagmannsrett LG-1999-00120. Anken nektes fremmet til Høyesterett, se HR-2000-01362. |
| Parter: | Saksøker: Einar J. Njøs (Prosessfullmektig: Advokat Ivar Winjum). Saksøkt: John Melås. (Prosessfullmektig: Advokat Trine Buttingsrud Mathiesen). |
| Forfatter: | Lagmann Eivind Eftestøl. Skjønnsrettsmedlemmene: Husmor Kristi Brekke. Gårdbruker Atle Aase. Bonde Per L. Hilleren. Adjunkt Anne Kirstine Flåm |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §57 |
Ytre Sogn herredsrett avhjemlet 26. oktober 1998 odelstakst med slik slutning:
«1. Verdien av gnr. 24, bnr. 20 i Leikanger kommune settes til kr 630.000, - kronersekhundreogtrettitusen -.
2. Saksøker betaler saksøktes saksomkostninger med kr 37.473,- - kronertrettisyvtusenfirehundreogsyttitre - innen to uker fra forkynning av taksten.»
Samtidig ble avsagt slik fravikelseskjennelse:
«Dersom rettens odelstakst blir rettskraftig utsteder saksøkte skjøte til saksøker på eiendom i Leikanger kommune med gnr. 24, bnr. 20 med heftelser som oppgitt i skjøte tinglyst 16.10.95 mot betaling av takstsum. Saksøkte fraflytter eiendommen innen tidspunktet for overskjøting og betaling. Tidspunkt for betaling, overskjøting og fravikelse settes til 14. april 1999.»
Eieren av odelsgodset, John Melås, representert ved advokat Trine Buttingsrud Mathiesen, har fremmet begjæring om overtakst, som ble behandlet ved Gulating lagmannsrett 5. og 6. september 2000 i Hermansverk. Odelsløseren, Einar J. Njøs, var representert ved advokat Ivar Winjum. Under forhandlingen ble det foretatt befaring av odelsgodset, og gitt parts- og vitneforklaringer og foretatt dokumentasjon slik det fremgår av rettsboken.
Påstandene for lagmannsretten er:
Einar Njøs la ned slik påstand:
«1. Overskjønnet vert fremja.
2. Heradsretten sin takst vert sett ned.
3. Det vert ikkje tilkjent sakskostnader.
4. Fråviking, betaling og skøyting vert sett til 14. april 2001.»
John Melås' påstand:
«1. Overskjønnet fremmes.
2. Herredsrettens verdifastsettelse forhøyes.
3. Einar J. Njøs dømmes til å betale de lovbestemte utgifter ved overskjønnet og til å betale saksomkostninger til John Melås.
4. (Subsidiært): Påstanden om fravikelseskjennelse avvises som for sent fremsatt.
5. (Atter subsidiært): Betaling skal skje 2 måneder før fravikelse.»
Påstanden om fravikelseskjennelse ble avvist ved kjennelse 5. september 2000. Saken gjelder således for lagmannsretten kun verdsettelse av odelsgodset.
Efter dette utgår pkt. 4 i påstanden fra Einar Njøs og pkt. 4 og 5 i John Melås sin påstand.
Om sakens nærmere sammenheng og beskrivelse av eiendommen vises til herredsrettens odelstakst. Saken foreligger for lagmannsretten i samme form som for herredsretten. Partene er enige om at overtaksten blir å fremme, og lagmannsretten finner også at vilkårene er til stede for å fremme den.
Lagmannsretten er enig med herredsretten i at det, i samsvar med Høyesteretts praksis, skal fastsettes hvilken pris en vanlig kjøper antas å ville gi for eiendommen under de forutsetninger med hensyn til bruk som fremgår av odelsloven §49. Partene har vært noe uenige om hvilken betydning det har å gjøre seg opp en mening om hvor høy pris landbruksmyndidghetene ville godkjenne ved en konsesjonssøknad. Lagmannsretten legger til grunn at man ved odelstakst står fritt i forhold til konsesjonspris, slik det er gitt uttrykk for i Høyesteretts dom inntatt i Rt-1998-1389, begrunnet med at der ikke er konsesjonsplikt ved overdragelse til odelsberettigede.
Et spørsmål der også var forskjellige meninger om er hvordan man skal behandle en mulig gevinst ved ekspropriasjon eller frivillig salg til kommunen av et areal på ca 7 dekar av eiendommen mellom gårdstunet og riksveien. Der er utarbeidet reguleringsplan og gjort vedtak om ekspropriasjon til offentlig bygg, uten at det dermed er helt sikkert at kommunen gjennomfører tilegnelse. Partene er enige om, noe lagmannsretten også legger til grunn, at det i tilfelle vil bli gitt vederlag som ligger meget betydelig over jordbruksverdien. Det er ikke mulig for lagmannsretten, som mangler tilstrekkelige opplysninger, å ha noen sikker mening om hva vederlaget ved en overdragelse vil bli, og som nevnt er det ikke sikkert at arealet blir frasolgt. Det kan heller ikke ses bort fra en mulighet for at stykket blir frasolgt før odelsgodset går over til odelsløseren.
Unektelig befinner lagmannsretten seg altså i stor uvisshet om spørsmål som kan være av vesentlig betydning for hva som egentlig i dag er verdien av det som skal takseres. Under disse omstendigheter finner lagmannsretten at det må være riktig i henhold til odelsloven §49 å se bort fra den mulighet for gevinst som måtte foreligge, ut fra prinsippet om at taksten skal baseres på at eiendommen brukes til landbruksdrift. Lagmannsretten forstår Njøs slik at han er innstillet på å beholde de ca 7 dekar som landbruksjord. Skulle han ombestemme seg eller bli nødt til å gi det fra seg, vil der være anledning til å foreta et efteroppgjør i medhold av odelsloven §57. I motsetning til herredsretten mener lagmannsretten at en usikker mulighet for avhendelse mer enn 10 år frem i tiden, som er grensen for anvendelse av odelsloven §57, ikke vil ha nevneverdig virkning på prisen i dag. Hvis arealet blir frasolgt før overdragelsen av odelsgodset til Njøs, skal han ikke betale for det, og det kunne derfor være aktuelt å avgi alternative takster. Dette vil allikevel være lite praktisk så lenge det er ukjent hva som er den nøyaktige størrelse av det som i tilfelle går fra. Lagmannsretten finner også alternative takster unødvendig, idet det angis i overtaksten hvorledes de forskjellige slags areal på eiendommen verdsettes, noe som skulle kunne gi grunnlag for å beregne et eventuelt fradrag, og også kan gi et utgangspunkt for å beregne gevinsten dersom det blir et efteroppgjør.
Som for herredsretten er partene også uenige om hvorvidt der til odelsgodset hører strandrettigheter syd for riksveien på det areal som ble solgt til hotelltomt. Lagmannsretten konstaterer at ifølge dokumentene har bruket rettigheter i behold. I kjøpekontrakt av 3. september 1962 heter det nemlig at hovedbruket fortsatt skal «ha sine rettigheter til sjø, fiske, kai og til å la oppføre et nøst etter eget valg». Den femårige verdi ble satt til kr 5.000,-, et ikke ubetydelig beløp dengang, og større enn kjøpesummen for det fraskilte. Efter teksten er rettighetene til sjø og fiske og til å velge nøstplass forbeholdt for hele strandlinjen. I 1989 ble det så utskilt og overdradd til hotellet 66,3 m strandlinje, d.v.s. at den forbeholdte strandrett ble frafalt slik at hovedbruket ikke lenger har noen rett på disse 66,3 m, mens retten fortsatt er i behold på det øvrige av stranden. Det heter riktignok i møteboken for Leikanger landbruksnemnd som behandlet fradelingen 2. november 1989:
«Omsøkte strandline er no det einaste gnr. 24 bnr. 20 eig sør for Rv 5. Frådelinga.......vil medføre at bruket ikkje lengre har tilkomst til fjorden».
Men der er ikke gitt noen opplysninger om hva dette bygger på, og lagmannsretten finner ikke å kunne legge til grunn at det er riktig, i og med at det står i strid med de tinglyste dokumenter og ingen av partene har kunnet opplyse noe som kan støtte eller avkrefte utsagnet.
Når det gjelder taksering av den dyrkede jord, som utgjør omtrent 38 dekar fulldyrket og 5 dekar overflatedyrket, foreligger der beregninger av bruksverdi ved Arne Johnsen i Norsk Hagebrukservice. Disse er nærmere omtalt i herredsrettens takst, og for lagmannsretten supplert med en dokumentasjon av avlingsnivå av 14. februar 1999 og en landbrukstakst av samme dato. Arne Johnsen har også gitt vitneforklaring. Lagmannsretten kan slutte seg til det herredsretten sier i sine premisser om usikkerheten ved de tall som beregningene er bygget på. Om dokumentasjonen av avlingsnivå er å si at den ifølge forfatteren bygger på dokumentasjon som ikke er svært god. Johnsen kommer til en bruksverdi på kr 1.244.882 basert på de utgangstall han finner å kunne anvende, og med en timelønn på kr 80,- pr. time. Denne timesatsen forekommer lagmannsretten noe lav, og til sammenligning har Johnsen med timelønn på kr 90,- beregnet bruksverdien til kr 982.394,-, med timelønn 100,- kr. til 719.905,-, og med kr 110,- til kr 457.416. Med de usikkerheter der er med hensyn til utgangstallene, og de store utslag endringer i disse gir, kan utregning av bruksverdi bare bli ett av flere momenter å se hen til. Taksten skal da også som nevnt foran settes efter salgsverdi, det vil si hva en alminnelig kjøper kan antas å ville betale for eiendommen. Betraktninger over avkastning vil spille inn for en kjøper, men også en rekke andre faktorer, blant disse en følelse av hva som er det vanlig prisnivå. Takseringen må bli sterkt skjønnsmessig. En del fremlagte takster gir en antydning om nivået, men ikke stort mer, dertil er eiendommene for forskjellige.
Med det som her er sagt slutter lagmannsretten seg stort sett til de alminnelige prinsipper som ligger til grunn for herredsrettens taksering, men kommer til en noe høyere takst. Således finner lagmannsretten å kunne sette taksten for bygningene som del av hele odelsgodset til kr 600.000,-. Den dyrkede mark, i alt omtrent 43 dekar, settes til kr 400.000,-, hvorav kr 180.000,- på de 15 dekar som i dag er tilplantet med frukttrær, og kr 220.000,- på de øvrige 28 dekar. Når det gjelder verdien av sel, utmark, lakseverp, hjorteløyve og strandrett er lagmannsretten enig med herredsretten, med det unntak med hensyn til strandrett som fremgår foran. Samlet verdi settes til kr 30.000,-, som er det samme som herredsretten kom til.
Lagmannsretten finner som herredsretten at der må gjøres et fradrag for kårretten som hviler på eiendommen, og som består av borett i våningshuset, og bruksrett til andre bygninger og en del av hagen, m.v. slik det er beskrevet i herredsrettens takst. Det ble for lagmannsretten hevdet at der ikke var grunn til å gjøre noe fradrag, idet det ikke ville influere på hva en kjøper vil gi, at den nu 76 år gamle Astrid Njøs har borett i våningshuset og en del andre rettigheter. Lagmannsretten er ikke enig i dette, selv om våningshuset er ganske stort og med egen inngang for kårtageren, slik at en familie i og for seg kan bo rommelig ved siden av kårtageren. Det vil allikevel virke pressende på prisen at en del av huset er beslaglagt, og at kårtageren ha de andre rettighetene. Det kan heller ikke ses bort fra at kåret stenger for en mulighet for utleie. Lagmannsretten finner at taksten bør reduseres med kr 130.000,- på grunn av kåret. Reduksjonen er skjønnsmessig satt, under hensyn til omfanget av kårrettighetene og til kårtagerens alder.
Odelstaksten settes efter dette til kr 900.000,-.
I medhold av skjønnsloven §42 må Njøs erstatte Melås hans saksomkostninger, og må også betale de lovbestemte utgifter ved overtaksten. Advokat Buttingsrud Mathiesen har levert omkosningsoppgave på tilsammen kr 52.946,-, hvorav kr 37.400,- er hennes salær. Njøs sin prosessfullmektig har reist tre innsigelser mot omkostningsoppgaven: Utgiftene på kr 4.500,- til vidne, d.v.s. Arne Johnsen, har ikke ført til nye opplysninger av slik verdi at omkostningene bør pålegges Njøs; det er ikke rimelig at han skal dekke de ekstra omkostninger ved at Melås har brukt en advokat fra utenfor distriktet, nemlig kr 4.400,- i salær og kr 5.896 til reise og opphold; heller ikke bør Melås få dekket utgiftene til at hans advokat fremmet innsigelse om at den regulerte del av eiendommen ikke kan løses og derfor ikke skulle tas med i taksten, utgifter som anslås til kr 3.000,-. Lagmannsretten bemerker at selv om der, som advokat Winjum fremhever, finnes flere advokater i Sogndal med kompetanse til å behandle en sak som denne, og lovens ord er at det er «nødvendige utgifter i anledning saken» som kan kreves, så må vurderingen av hva som anses som nødvendige utgifter være så rommelig at den saksøkte innen rimelige grenser må kunne velge den advokat han foretrekker, selv om det medfører utgifter til reise. Det er ikke uvanlig at der benyttes tilreisende advokater, og det godtas som regel. Lagmannsretten finner at det i dette tilfelle ikke er tale om ekstra utgifter av slik størrelse at de ikke bør godtas som nødvendige. Når det gjelder utgiftene til det sakkyndige vidnet Arne Johnsen gjaldt de i det vesentlige hans arbeid med å få frem sikrere grunnlag for beregningene av bruksverdi. Som det fremgår har ikke lagmannsretten funnet å kunne fastsette odelstaksten ut fra Johnsens beregninger, men disse er et moment av vekt ved takseringen, og utgiftene til ham godtas derfor som nødvendige for den best mulige tilretteleggelse av det faktiske grunnlag for taksten, selv om det nok kan sies at der ikke kom så svært meget nytt frem for lagmannsretten. At en advokat fremsetter en innsigelse som hun senere finner grunn til å frafalle, er noe som også til en viss grad må godtas som ledd i det arbeid som aksepteres som nødvendig. Lagmannsretten finner det akseptabelt i dette tilfelle, og legger herunder også vekt på at arbeidet med spørsmålet om løsningsrett for det regulerte areal neppe kan representere så meget av salæret som kr 3.000,-. Omkostningsoppgaven godtas derfor.
Overtaksten er enstemmig.
Slutning:
1. Odelstakst over gnr. 24 bnr. 20 i Leikanger settes til 900.000 - nihundretusen - kroner.
2. Einar J. Njøs skal betale de lovbestemte utgifter ved skjønnet, og skal til dekning av andre saksomkostninger betale 52.946 - femtitotusennihundreogførtiseks - kroner til John Melås innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overtaksten.