LG-1999-238

Instans:	Gulating lagmannsrett - Dom
Dato:	2000-01-12
Publisert:	LG-1999-00238
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Stavanger byrett nr. 98-00420 - Gulating lagmannsrett LG-1999-00238. Anke til Høyesterett avvist, anke til Høyesterett uten hensyn til ankegjenstandens verdi nektet, HR-2000-00482.
Parter:	Ankende part: Jadarhus AS (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Kvernberg, Stavanger). Ankemotpart: 1. Linda Krogenes og Ole Christian Amundsen 2. May og Per-Allan Røsand (Prosessfullmektig: Advokat Per Arne Larsen, Stavanger).
Forfatter:	Lagdommer Grimstad. Kst. lagdommer Larsen. Byrettsdommer Fortun
Lovhenvisninger:	Avhendingslova (1992) §3-2, §3-7, Tvistemålsloven (1915) §172, §174, §180, §3-1, §4-12

I sak anlagt av Jadarhus AS, senere kalt Jardahus, mot Linda Krogenes og Ole Christian Amundsen, eiere av Vølstadvegen 68 C, og mot May Røsand og Per-Allan Røsand, eiere av Vølstadvegen 68 F, om restoppgjør etter kontrakt om tomtesalg, for Krogenes/Amundsen også om restoppgjør etter kontrakt om levering av bolig, avsa Stavanger byrett 9. november 1998 dom med slik domsslutning:

«a) Linda Krogenes, Ole Christian Amundsen, May Røsand og Per-Allan Røsand frifinnes.»

I motsøksmål som knytter seg til kontraktene om levering av bolighus, ble det avsagt dom med slik domsslutning:

«a) Jadarhus AS dømmes til innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen å betale til Linda Krogenes og Ole Christrian Amundsen kr 57.948,- - kronerfemtisjutusennihundreogførtiåtte-

b) Jadarhus AS dømmes til innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen å betale til May og Per-Allan Røsand kr 2.250,- - kronertotusentohundreogfemti-.»

3. Jadarhus tilpliktes innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen å betale saksomkostninger til Linda Krogenes, Ole Christian Amundsen, May Røsand og Per-Allan Røsand med kr 113.148,- - kroneretthundreogtrettentusenetthundreogførtiåtte-.»

Jadarhus har rettidig påanket dommen til Gulating lagmannsrett.

Ankeforhandling ble holdt i Stavanger 3. - 5. november 1999. Daglig leder Rune Hatlestad ga partsforklaring for den ankende part, Ole Christian Amundsen og Per-Allan Røsand for ankemotpartene. Det ble hørt 8 vitner og foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken. Synfaring ble holdt.

Den ankende part la ned slik påstand:

«For saksøkte nr 1:

1. Linda og Ole Christian Amundsen dømmes til å betale Jadarhus kr 78.262, med tillegg av renter med 12% p.a. fra 30.10.97 og til betaling skjer.

2. Linda og Ole Christian Amundsen dømmes solidarisk med saksøkte nr 2 til å betale sakens omkostninger innen 14 dager fra dommens forkynnelse. Ved for sen betaling beregnes renter med 12% p.a. og til betaling skjer.

For saksøkte nr 2:

1. May og Per-Allan Røsand dømmes til å betale Jadarhus kr 95.350, med tillegg av renter med 12% p.a. fra 18.11.97 til betaling skjer.

2. May og Per-Allan Røsand dømmes solidarisk med saksøkte nr 1 til å betale sakens omkostninger innen 14 dager fra dommens forkynnelse. Ved for sen betaling beregnes renter med 12% p.a. til betaling skjer.»

Ankemotparten la ned slik påstand:

«1. Stavanger byretts dom av 9. november 1998 stadfestes, dog slik at i motsøksmål litra a reduseres beløpet til kr 27.106 og i litra b reduseres beløpet til kr 0, mot at May og Per-Allan Røsand betaler Jadarhus kr 7.750,-.

2. Ankende part dømmes til å betale ankemotpart nr. 1 og ankemotpart nr. 2 alle sakens omkostninger for lagmannsrett med tillegg av 12% rente fra forfall til betaling skjer.»

Domskonferanse ble holdt i fortsettelse av avsluttet hovedforhandling. Utkast til dom ble distribuert i begynnelsen av desember, men avsluttende domskonferanse med domsavsigelse ble forsinket på grunn av sykdom.

Saksforholdet fremgår av den redegjørelse som er gitt i den påankende dom. Lagmannsretten viser til denne.

Hovedtrekkene er at Jadarhus, tidligere Avanti Byggekontroll AS, ervervet eiendommen gnr. 29 bnr. 178 i Stavanger, stor 2.141 m, for tomteutskilling og utbygging. Hus som sto på eiendommen ble revet. Vann- og kloakkanlegg til huset var lagt over nabo, gnr. 29 bnr. 317 frem til kommunalt anlegg. Vedkommende nektet imidlertid ledningsføring til den påtenkte utbygging.

Erververen søkte kommunen 4. mai 1995 om godkjenning av oppdeling av eiendommen i fire boligtomter pluss et fellesareal for veg frem til tomtene ved delingsplan.

Om tekniske anlegg er det i delingssøknaden inntatt:

«Vann- og kloakkanlegg legges i den nye vegtracéen og tilkobling til offentlig nett koordineres med eier av 29/312 som står foran realisering av fire tomter på motsatt side av adkomstvegen.»

Det kom protester på oppdeling av eiendommen i 4 boligtomter, noe som forsinket planbehandlingen. Kommunedirektøren innstilte til avslag på søknaden med åpning for innsending av ny delingssøknad for tre tomter. I innstillingen er det vist til opplysning om at det er lagt offentlige ledninger i adkomstvegen frem til eiendommen 29/238 og at disse videreføres frem til eiendommen 29/178.

Kommunestyret for byutvikling vedtok imidlertid 7. september 1995 å godkjenne delingssøknaden fra erververen. I vedtaket er det satt som forutsetning at området planlegges under ett, og at terrenget er en rettesnor for utbyggingen.

Det siste tilsa at noen av husene måtte legges så lavt i terrenget at ledningsføring som omtalt i delingssøknaden ville nødvendiggjøre omfattende pumpeanlegg. Jadarhus tok derfor opp forhandlinger om å gå med ledninger over naboeiendom i vest ned på det offentlige ledningsnettet, nemlig over gnr. 29 bnr. 312 og 1000. Eierne av disse, Kommedal, krevde større engangsbetaling for ledningsføringen. Avtalene mellom Jadarhus og Kommedal om ledningsføringen er datert 14.8.1996, tinglyst i mars 1998.

Jadarhus innhentet tilbud på ledningsføring i trasé over Kommedal. Arbeidet ble satt bort til Rygg Maskin AS ved kontrakt av 27.6.1996, og med VVS Stavanger som underentreprenør for selve rørleggerarbeidet. Sistnevnte utarbeidet også selve det prosjekt for ledninger, dimensjoner m.m. som tilbudet omfattet, alt i henhold til sanitærreglementet for Stavanger kommune. Det var dette selskapet ved autorisert rørleggermester Rolf Sigve Andersen som innga rørleggermelding for arbeidet til kommunen 10.8.1996.

Det fremgår av brev, datert 28.03.1996 fra Jadarhus til Ess Bygg AS at det alt på det tidspunkt forelå tilbud fra Rygg Maskin AS og fra Kommedal, og at kommunen var orientert. Forespørsel om tilbud m.a. fra Rygg Maskin AS var utsendt 24.11.1995.

Salget av omtalte fire tomter skjedde på vilkår om at Jadarhus fikk rett til å levere bolig på tomtene. Selskapet satte 27.12.1995 opp beskrivelse av boligene. I denne er m.a. inntatt:

«2.00. Utvendige tekniske anlegg og grunnarbeid.

Grunnarbeid og tekniske anlegg utføres etter kommunale regler og krav, ....

2.02. Kommunaltekniske anlegg.

Veger anlegges i samsvar med reguleringsplan og utføres sammen med ledningsnett etter kommunale normer og krav........

2.03. Tomtetekniske anlegg.

......

Vann- og avløpsledninger legges fra angitt tilknytningspunkt i samsvar med kommunale normer og krav.

Kontrakt mellom Røsands og Jadarhus om kjøp av tomt, Vølstadvegen 68 F, er oppgitt undertegnet 18.12.1995.

Torsdag 8.2.1996 averterte Jadarhus eneboliger til salgs. Ole Christian Amundsen og Linda Krogenes, som bodde i området, kontaktet Rune Hatlestad i selskapet. De fikk beskrivelsen av boligene påfølgende dag og undertegnet samme ettermiddag kontrakt på kjøp av tomt, Vølstadvegen 68 C. I kontrakten er kjøpesummen satt til kr 610.000. I pkt. 2.2 er sagt at kjøpesummen inkluderer andel av tekniske hovedanlegg og opparbeidelseskostnader, herunder veg, vann- og avløpsledninger.

Om tekniske anlegg er det i kontrakten m.a. sagt:

«7.2. Kjøperen er kjent med og aksepterer at boligområdets hovedveger, hovedvann-, avløps- og overvannsledninger blir overtatt for kommunalt vedlikehold.

7.3. Kjøper er kjent med og aksepterer et solidarisk vedlikeholdsansvar for de arealer og anlegg som ikke overtas for kommunalt vedlikehold. Slik anlegg kan selger overskjøte til kjøper i sameie med andre tomtekjøpere i feltet.»

Søknad om byggetillatelse var innsendt av Jadarhus 15.1.1996 og den ble innvilget for Vølstadvegen 68 C 16. august s.å. og Vølstadvegen 68 F 19. august 1996. I begge byggetillatelser er inntatt at byggets vann- og avløpsledninger må utføres etter ingeniørvesenets bestemmelser for sanitæranlegg.

Ledningsføringen til prosjektet ble ikke tematisert mellom partene i tilknytning til inngåelse av omtalte tomte- og boligkontrakter. Det ble heller ikke informert om dette ved den utlyste visning.

Amundsen ble informert av Kommedal i september 1997 om ledningsføringen over denne. I konferanse som deretter ble holdt med Jadarhus ble det stilt krav om at selskapet måtte ordne med kommunal overtagelse av anlegget. Tomtekjøperne ble i den anledning tilskrevet 8.10.1997 av Jadarhus, sålydende:

«Vann & avløp:

Ved utbygginger som er av en viss størrelse, eller styrt av forutgående reguleringsplan- eller bebyggelsesplanarbeid stiller kommunen alltid krav om at det skal inngås «utbyggingsavtale» mellom kommunen og det aktuelle byggefirmaet. I slike avtaler klarlegges blant annet hvilke deler av de tekniske fellesanlegg som skal overtas for kommunalt vedlikehold kontra hvilke deler som skal forbli private.

I vårt tilfelle, som er en tomtedelingssak og utbygning av en beskjeden størrelse, har ikke kommunen stilt noen krav om utbyggingsavtale. De har derfor prosjektert anlegget med tanke på at anlegget skal forbli i privat eie og drift. Anleggets tekniske standard samstemmer imidlertid med det som ville blitt lagt til grunn dersom anlegget var bygget for overtakelse. Etter møtet har jeg vært i kontakt med Stavanger kommune, og forelagt ønske om eventuell kommunal overtakelse. Jeg følte at det kunne være en mulighet for at kommunen vil overta slik at jeg nå vil forberede en formell søknad til Stavanger kommune på dette.

Dersom dette ikke lykkes, vil anlegget forbli i privat eie. Dere fire huseiere vil da ha like plikter og rettigheter for å holde ledningen i drift.»

Anførselen om at anleggets tekniske standard samstemmer med de kommunale krav for overtaking, ble senere korrigert.

Jadarhus søkte deretter om kommunal overtakelse for fremtidig drift og vedlikehold av vann- og avløpsnettet til de fire tomter.

Søknaden ble avslått av kommunen i brev av 7.5.1998, stilet til tomtekjøperne. Her ble det m.a. sagt:

«Ledningsanlegget som Deres hus er tilknyttet tilfredsstiller ikke de krav som stilles til kommunal overtakelse da samtlige ledningsdimensjoner er for små.

Minste dimensjon på et kommunalt ledningsanlegg er 200 mm overvannsledning og 150 mm spillvannsledning. Minste dimensjon på kummer er 1.000 mm. Kommunen legger hovedvannledning uten utgift for utbygger. Utbygger dekker alle andre utgifter.

Ledningene er også plassert på en slik måte at fremtidig vedlikehold blir kostbart da det bl.a vil være store problemer med tilkomst og reparasjon i hagene på nedsiden av adkomstvegen. Dersom planen i utgangspunktet hadde vært forelagt kommunen med forespørsel om kommunal overtakelse ville dette blitt avslått fordi plassering og det bratte terrenget hadde vært en avgjørende faktor.»

Lagmannsretten bemerker på dette punkt, slik også gjort av byretten, at det anlegg søknaden gjelder allerede var behandlet og godkjent av kommunen som et privat fellesanlegg, men slik at dispensasjon fra sanitærreglementets pkt. 3.1 er gitt 18.11.98.

Etter oppdrag fra Amundsen utredet Nor Consult AS hvilke ledningsutførelse som kunne vært valgt i utgangspunktet og eventuelle løsninger som gir mulighet for kommunal overtakelse.

Utredningen viser at en tilnærmelsesvis ledningsføring med den som er inntatt i delingssøknaden, men med videreføring pga tomtehøyder, vil gi en kostnad på kr 800.000 eksklusiv merverdiavgift. I utredning av 13.10.1998 blir det om oppjustering av det eksisterende sagt:

«Et anlegg som kan overtas av Stavanger kommune er for de siste 30 meter i Alternativ 2 vurdert som følger. Utførelse i henhold til kommunaltekniske normer, 200 mm overvann, 160 mm spillvann og 100 mm vannledning. Grøftedybde varierer fra 1,5 til 3 m.

Alternativ 2. Entreprisekostnad for 30 m ledningsanledd med 3 kumsett for kommunal overtakelse, kr 150.000,- ekskl. mva.»

I notat fra møte mellom representant for tomtekjøperne og kommunen 16.10.1998 er det m.a. inntatt:

«Norconsults vurdering, dat. 13. oktober d.å. legges ved dette notat, og etter nærmere avtale om dimensjoner og plassering i horisontalplanet kan kommunen overta denne delen (ca 30 m.).»

I byretten ble de to saksøkte, med grunnlag i beløpet kr 150.000, gitt et prisavslag.

InterConsult group ASA har etter oppdrag fra Jadarhus, vurdert vann- og avløpsanlegget, herunder også kapasitetssiden, spørsmålet om mekanisk slitasje m.v. I rapport av 11.10.1998 konkluderes det med at anlegget vil fungere tilfredsstillende uten driftsproblemer over det som må anses som normal funksjonstid. Det er videre fastslått at et solidarisk ansvar for drift og vedlikehold normalt ikke vil medføre konsekvenser for beboerne i form av økonomiske utlegg eller andre ulemper i dette aktuelle tilfellet.

Kontrakt mellom Krogenes/Amundsen og Jadarhus om levering av selve bolighuset ble inngått 31.10.1996. Kontraktsdokumentene er opplistet i byrettens dom.

Om oppstart/fremdrift er det i pkt. 9.1. inntatt:

«Byggearbeidene skal gjennomføres med rimelig fremdrift, og skal påbegynnes på det tidspunkt som avtales på planleggingsmøtet for produksjon, og forutsatt at byggetillatelse foreligger. Byggestart er bereknet til månedsskiftet aug./sept.d.å. og bereknet til 24 arbeidsuker inkl. byggherrens fire uker til maler- og gulvleggerarbeider.»

Maskiner begynte å fjerne matjord m.v. mandag i uke 16, nemlig 14. april 1997.

Med 24 ukers byggetid pluss tre ukers ferie skulle bygget være ferdigstilt 20 oktober 1997.

Byggmester Kurt H. Nærbø var engasjert av Jadarhus til å reise huset og få dette tett. Så var tilfelle 16.06.1997, dog uten at vinduene var levert.

Krogenes/Amundsen hadde fra start gjort Jadarhus kjent med at de ønsket en annen vindustype. Forholdet ble avklart umiddelbart ved byggestart. Jadarhus innhentet pris på den type vindu byggherren ønsket. Prisen ble mottatt av Hatlestad 25.04.97 og akseptert av Amundsen tre dager senere med kr 19.350. Vinduene ble levert og montert 1. eller 2. juli 1997.

Etter dette tidspunktet skjedde det angivelig intet på byggeplassen frem til Nærbø igjen ble engasjert for å gjøre bygget ferdig. Han synes å ha begynt 11.08.1997 og Nærbø var ferdig med sitt arbeid så nær som et garderobeskap og en dør 30.10.97. Denne dag ble det holdt befaring i høve overtakelsesforretning for bygget. Til stede her var Ole Christian Amundsen som hadde med to mann. For Jadarhus deltok byggeleder Per Malde. Amundsen fikk denne dag overlevert ett sett med nøkler. Et annet sett med nøkler beholdt maleren. Dette nøklesettet fikk Amundsen av maleren overlevert påfølgende mandag, og denne dag er også protokoll for overtakelsesforretningen undertegnet og datert. Amundsen påstår at huset var levert for sent og krever seg tilkjent dagmulkt

I ankeerklæringen gjøres det også gjeldende at byretten tok feil når den legger til grunn at ankemotpartene har krav på prisavslag for hele kontraktssummen hva angår lekeplass. Jadarhus har i ettertid utstyrt lekeplassen med det aktuelle materiell, og ankemotpartene har på dette grunnlag redusert sitt krav med det beløp byretten tilkjente for lekeplassen.

Den ankende part hevder at tomtekontraktene ikke gir tomtekjøperne noe krav på at det felles stikkledningsanlegget som de fire boligene har frem til det kommunale ledningsnett, skal overtas til kommunalt vedlikehold.

Kommunens avslag på å overta eksisterende fellesanlegg til offentlig vedlikehold er ingen mangel, verken etter tomtekontraktene eller etter avhendingsloven.

Det eksisterende ledningsanlegg er fullt lovlig. Det er bygget i samsvar med de regler og normer kommunen har fastsatt for godkjenning av sanitæranlegg til bolighus og anlegget er forskriftsmessig anmeldt til kommunen og godtatt av denne i det dispensasjon er gitt for større fall.

Faglig ekspertise har vurdert anlegget og konkluderer med at det fungerer tilfredsstillende uten driftsproblemer over det som må anses som normal funksjonstid. Det fastslås at et solidaransvar for drift og vedlikehold normalt ikke vil medføre økonomiske konsekvenser for eierne. Ledningsnettet fyller fullt ut de kvalitetskrav som er vanlig for tilsvarende anlegg, jf NS 3930 pkt. 9.1 jf Kolrud m.f. Kommentar til bestemmelsen.

Ankemotparten har ikke påvist å være påført noe økonomisk tap ved forholdet og det har heller ikke innflytelse på eiendommenes verdi, jf eiendomsmekler Kåre Mæland.

Det var ikke Jadarhus sin intensjon ved tomtekontrakten å gi tomtekjøperne krav på at nødvendig ledningsføring fra tilkoblingen for det enkelte hus og frem til eksisterende kommunale anlegg, skulle overtas av kommunen.

Det var et begrenset antall tomter som ble frigjort ved delingsplanen, og det vil ikke komme til nye tomter som det kan bli aktuelt å tilknytte dette ledningsnettet i fremtiden. Jadarhus har aldri sett på prosjektet som noen feltutbygging og har ikke oppfattet kommunen å ha aktuelle interesser i overtakelse av ledningsføringen frem til boligene. Et stikkledningsanlegg med de rørdimensjoner m.m. som kommunen krever for overtakelse, betyr en overdimensjonering i forhold til behovet og en unødig fordyrelse av anlegget for tomtekjøperne.

Kommunen har ellers ikke satt krav om feltutbygging som vilkår for godkjenning av prosjektet, herunder delingsplanen. Jadarhus oppfattet ikke tilsagnene slik, og ingen instans i kommunen har heller noen gang krevet feltutbyggingsavtale inngått. En feltutbyggings- avtale mellom Jadarhus og Stavanger kommune ville heller ikke nødvendigvis ha medført et annet ledningsnett frem til boligene enn det nettet som ligger der i dag. Jadarhus har ved forskjellige anledninger diskutert mulige løsninger for ledningsføring til disse fire boliger med kommunen, herunder den løsning som ble valgt. Det har aldri fra kommunen vært satt fram noe ønske om at ledningsnettet i tilfelle måtte dimensjoneres med tanke på kommunal overtakelse for å sikre at også andre i fremtiden kunne tilkobles dette. Fra kommunalt holdt har det heller aldri vært anført at Jadarhus ikke har oppfylt sine forpliktelser overfor kommunen.

Det formular for tomtekontrakt som er brukt, er standardavtale med bestemmelse ment å fange opp utparselleringer i store utbyggingsområder. Formularet er imidlertid også oppsatt med tanke på bruk ved salg av strøtomter. Pkt. 7.2 og 7.3 har samme innledning, nemlig at kjøper er kjent med og aksepterer såvel at hovedveger, hovedvannledning m.m. blir overtatt for kommunalt vedlikehold og et solidaransvar for de anlegg som ikke overtas for kommunalt vedlikehold.

De tre underpunktene i pkt. 7 er formulert med et saklig fellesskap og de må ses i sammenheng. Pkt. 7.1 gir selger/utbygger rett til å legge anlegg ut over det som er eksklusivt for eieren av den aktuelle tomten, pkt. 7.2 hjemler aksept fra kjøper om at han ikke vil kunne forlange vederlag for avståelse til nevnte formål og pkt. 7.3 gir kjøper aksept for et solidarisk vedlikeholdsansvar.

Bestemmelsen i pkt. 7.2 går også kun på hovedveger og hovedanlegg, ikke på de interne veger og nett i feltet. Vegen som gir adkomst til de fire hus i Vølstadv. 68 er ingen hovedveg, og ledningsføringen for de fire ned til det kommunale ledningsnettet er i utbyggingssammenheng en stikkledning, ikke et hovedanlegg.

Heller ikke ankemotparten har ved avtaleinngåelsen oppfattet at tomtekontrakten tilsa kommunalt vedlikehold av de ledninger saken gjelder.

Bare Krogenes/Amundsen fikk «beskrivelse av bolig» utlevert. Bestemmelsen i denne om at veger og ledningsnett legges etter kommunale normer og krav betyr ikke noe annet enn at dette skal fylle kravene for kommunal godkjenning. Det kan ikke av bestemmelsen utledes at tekniske anlegg skal bygges og anlegges slik at de kan overtas av kommunen som kommunale anlegg.

Ledningsføringen var ikke temaet i forhandlingen med noen av kjøperne. Disse var heller ikke orientert om forhandlingene og korrespondansen mellom kommunen og utbyggeren. Det er følgelig lite sannsynlig at noen av ankemotpartene ved avtaleslutningen mente ved kontrakten å bli sikret kommunalt vedlikehold av det ledningsnettet som saken gjelder.

Det sistnevnte var heller ikke på dette tidspunkt noen naturlig forståelse av tomtekontrakten og det er feil når byretten legger til grunn at ankemotpartene ikke ville ha inngått kontrakten med Jadarhus dersom de var klar over at ledningene ville bli bygget som de faktisk ble.

Det nåværende ledningsanlegget er således ikke i strid med avtalen mellom Jadarhus og tomtekjøperne og dette er således heller ingen mangel etter avhendingsloven §3-1. Det aktuelle lendingsnettet er fullt lovlig og godtatt av kommunen, således heller ingen mangel i relasjon til avhendingsloven §3-2 nr. 2.

Subsidiært for det tilfelle at lagmannsretten skulle komme til et prisavslag, må dette knyttes til konkrete økonomiske verdier. Eiendommen har ikke noen målbar verdiminus ved det etablerte anlegg. I det tilfelle et prisavslag utmåles etter avhendingsloven §4-12 nr. 2 aksepteres tiltak som omtalt i notat fra møte 6.10.1998, men da med fradrag for oppgradering av eiendommens verdi som slikt anlegg måtte gi som resultat.

Til Krogenes/Amundsens krav på dagmulkt anføres at ferdigstillelsesdato for bygget var avtalt til 20. oktober 1997. Byggmester gjorde huset tett og det var klart for innsetting av vinduer 16.6.1997. På grunn av at byggherren ønsket en annen kvalitet på vinduer, ble disse tilleggsbestilt og først levert 1. juli 1997. Da kan det skje en forskyvning av byggetiden med 11 dager som entreprenøren har krav på etter NS 3402 §9-3 bokstav a. Varslingsbestemmelsene i §9-5 er ingen preklusjonsregel, men byggherren ble varslet om forskyvningen ved de ferdigstillelsesplaner som byggherren ble tilsendt.

Overtakelsesforretningen fant sted 30.10.1997. Da mottok Amundsen 2 nøkler til huset. I forhold til omtalte forskyving av leveringsfristen var følgelig huset rettidig levert og Krogenes/Amundsen har ikke krav på dagmulkt.

Ankemotparten anfører at når ledningsnettet fra husene ned til eksisterende kommunale anlegg er av den karakter at ledningsnettet blir nektet overtatt til kommunalt vedlikehold, er dette en vesentlig mangel såvel etter tomtekontraktene som etter avhendingsloven.

Ved tomtekjøpet la begge vekt på tilsagnet om offentlig vedlikehold av ledningsnettet.

I tomtekontraktens pkt. 2.1 er det sagt at kjøpesummen inkluderer andel av tekniske hovedanlegg og opparbeidelseskostnader, herunder veg, vann- og avløpsledninger.

I pkt. 7.2 er det sagt at kjøperen er kjent med og aksepterer at boligområdets hovedveger - hovedvann- avløp- og overvannsledninger blir overtatt for kommunalt vedlikehold.

Refererte bestemmelse i pkt. 2.1 gir utvetydig uttrykk for at kjøperen betaler for tekniske hovedanlegg og i pkt. 7.2 blir det like klart sagt at kommunen overtar vedlikehold av disse hovedanlegg. Begrepet «hovedanlegg» er ikke entydig og det må forstås i forhold til det aktuelle byggefeltet. Når kjøperen i det aktuelle byggefeltet belastes med utgifter til hovedanlegg, må uttrykket nødvendigvis oppfattes å gjelde fellesstammen frem til stikkledningene inn til den enkelte bolig. Det følger av pkt. 7.2 at kommunen skal ha vedlikeholdet av denne ledningsføringen.

Ankende parts påstand om at ingen del av den ledningsføringen som tomtekjøperne er belastet, var forutsatt overtatt til kommunalt vedlikehold, samsvarer ikke med formuleringene i tomtekontrakten.

Ankemotparten oppfattet ikke at formuleringene var inntatt for å gi utbyggeren en valgrett, nemlig enten å prosjektere ledningsføring med sikte på offentlig overtakelse eller med sikte på at de skulle forbli i sameie mellom tomtekjøperne. Formuleringen i tomtekontraktens pkt. 7.2 om at kjøperen er kjent med og aksepterer en bestemt løsning, er lite forenlig med at hensikten var å gi utbyggeren en valgrett. Bestemmelsen om kommunale tekniske anlegg og tomtetekniske anlegg i beskrivelsen for Vølstadv. 68 C, samsvarer heller ikke med at Jadarhus mente å reservere seg en valgadgang. Kontraktsformuleringen tilsier at hovedstammen for ledningsføringen var Jadarhus forpliktet til å anlegge slik at kommunen overtok vedlikeholdet. Det var også kommunens siktemål ved utbyggingen. Dette var den ordning Jadarhus anga i delingssøknaden, og som kommunens samtykke til delingsplanen var basert på.

Ved den etterfølgende behandling i kommunale organer av tilretteleggingen av boligfeltet ble det forutsatt at tilknyttingen skulle skje etter feltutbyggingsplan, jf Kommunalavdelingen for tekniske driftstjenester, veg, vann- og avløp sitt brev til Jadarhus av 7.2.96 og journal for samme etat av 20.2.96. Vilkåret om feltutbyggingsplan medførte at tekniske planer skulle utarbeides i samsvar med gjeldende kommunaltekniske og sanitærtekniske normer for Stavanger og de av byingeniøren gitt spesifikasjoner og krav, jf pkt. 2.2 i feltutbyggingsregler i Stavanger kommune. Uttrykket kommunaltekniske normer i nevnte kontekst, såvel som i beskrivelsen av Vølstadv.68 C, står for de krav kommunen stiller for å overta ledningsnettet til offentlig vedlikehold.

Overfor kommunen pliktet følgelig Jadarhus å følge disse bestemmelser i opplegget for ledningsføringen til boligtomtene. Denne plikt har også betydning for forståelsen av de bestemmelser som er brukt i tomtekontraktene og tomtekjøperne sin naturlige fortolkning av denne. I fortolkningen må det også tas omsyn til at Jadarhus var den profesjonelle part, mens ankemotpartene var forbrukere. Uklarheter i kontrakten må gå ut over Jadarhus.

Utbyggerens opprinnelige plan var fremføring av hovedanlegg som stikkledning fra tomtene kunne tilkobles. Dette gikk Jadarhus ifra fordi løsningen ble for kostbar. I stedet valgte utbyggeren å tilkoble husene til det kommunale anlegg via et omfattende stikkledningsnett som tomtekjøperne selv skulle ha ansvaret for å vedlikeholde. Det var åpenbart i kjøpernes interesse å bli gjort kjent med denne forpliktelse og hvilke ledninger som de skulle ha ansvaret for. Det er et klart mislighold av selgerens opplysningsplikt når det ikke ble gitt slike informasjoner av Jadarhus. Tomtekjøperne ble først lenge etter kontraktsinngåelsen orientert om forholdet av Kommedal, hvis eiendom ledningsføringen krysser. Informasjon skulle vært gitt av Jadarhus, ikke av Kommedal.

Nevnte vedlikeholdsansvar er et betydelig hefte for eiendommene og følgelig også et betydelig verdiminus for disse. Det er også på grunn av vanskelige terrengforhold og risiko for skade på nabo at kommunen opprinnelig avslo å overta vedlikeholdet. Kjøp ville ikke vært kommet i stand om korrekte opplysninger var gitt. Kjøperne har et klart krav på prisavslag tilsvarende kostnaden med å bringe anlegget i den stand kommunen krever for overtakelse. Ankemotpartene aksepterer byrettens avgjørelse på dette punkt.

Hva gjelder spørsmålet om dagmulkt er det enighet om at ferdigstillelsesdato etter boligkontrakten skulle være 20.10.97. Ferdigstillelse skjedde først ved Amundsens overtak av boligen 3.11.97, samme dag som overtakelsesprotokollen er datert. Det er riktig at befaring ble gjort torsdag 30.10.97. Sluttmontering var da ikke fullført av byggmesteren, blant annet manglet garderobeskap og dør. Det som imidlertid hindret Amundsen i å ta huset i bruk 30.10.97 var at malerarbeidet ikke var ferdig. Malermesteren måtte av den grunn beholde det nøkkelsett han hadde til huset, og malerarbeidet ble fullført i helgen. Amundsen fikk nøkkelsettet fra maleren først overlevert 3.11.97 da kontrakten ble undertegnet. Det bestrides at byggherrens ønske om innsetting av andre vinduer enn de Jadarhus opprinnelig hadde prosjektert, på noen måte har forsinket byggarbeidet. Det gikk lang tid fra sommerferien var avviklet i ettertid av at vinduene var innsatt, før det lyktes Jadarhus å få engasjert håndverker til fullføring av bygget.

Jadarhus har heller ikke overholdt varslingsplikten etter NS 3402 pkt. 9.5 om forhold som betinger fristforlengelse.

Lagmannsretten bemerker:

Tomtekontrakten som saken gjelder er skrevet på standardformular som Jadarhus hadde hentet fra et tidligere utbyggingsfirma. Standardkontrakten er gitt en formulering som tar sikte på å innfange de ulike alternativer som kan oppstå ved tilrettelegging av tomtefelt. Formularet er ment brukt såvel ved utbygging av tekniske anlegg dimensjonert for å betjene et stort antall boliger, ofte med sikte på videreføring i fremtiden, som ved bygging av anlegg ment for interne løsninger.

På det tidspunkt da det ble kontakt mellom partene i saken, var det kjent for Jadarhus at den løsningen for vann- og kloakktilknytning for tomtene på gnr. 29 bnr. 178 som var skissert i det innsendte delingsforslaget, ikke økonomisk kunne realiseres. Da tomtekontraktene med ankemotpartene ble satt opp, forutsatte Jadarhus å ordne tilknytningen for vann og kloakk på den måten som senere ble gjennomført. Forespørselen om tilbud på disse arbeider utgikk således fra selskapet 24.11.1995. Det var opp til anbyderne å prosjektere ledningene, herunder dimensjoneringen m.m. At dette måtte tilpasse mulighetene for fremtidig offentlig vedlikehold, var ikke på tale. Dokumentasjonen viser at det ved behandlingen av denne utbyggingen i ymse kommunale fora, har vært forutsatt at vann og kloakk til tomtene skulle tilknyttes ledningsnettet etter «feltutbyggingsplan», jf således skriv til bygningsrådet fra Kommunalavd. tekniske driftstjenester, veg, vann og avløp, datert 7.2.1996, og notat stemplet samme avdeling datert 20.2.1996. Det er imidlertid ikke fremlagt noe skriv fra kompetent myndighet som fremmer krav overfor Jadarhus om at selskapet skal inngå feltutbyggingsplan med kommunen om fremføring av tekniske anlegg til tomtene. Heller ikke er det dokumentert at slike vilkår er inntatt i noen av de godkjenninger eller byggeløyver som kommunen har gitt for tomtene.

Ut over at det er et vilkår for kommunalt overtakelse av vedlikeholdet, er det ikke påvist at dimensjonering m.m. i samsvar med det som gjelder for kommunens egne ledninger, vil fylle konkrete behov i fremtiden. Det støtter rettens antakelse om at dette heller aldri har vært noe forlangende fra kompetent kommunal myndighet. Heller ikke er det sannsynlig at den nåværende ledningsføring ville bli godtatt av kommunens avdeling for tekniske tjenester såfremt avdelingen mente at måten arbeidet ble gjort på var i strid med konkrete krav som kommunen hadde satt til utbyggingen. At avdelingen har godtatt den løsning som ble valgt, nemlig et privat stikkledningsanlegg, fremgår av manglende reaksjon på den innleverte rørleggermeldingen for arbeidet.

Det var således åpenbart at Jadarhus med tomtekontraktene ikke mente å gi kjøperne tilsagn om at noe av det ledningsnettet som inngikk i kjøpesummen for tomtene, skulle overtas til kommunalt vedlikehold.

Bevisførselen viser at ledningsføringen til tomtene ikke var tema i de samtaler partene hadde før og ved inngåelsen av tomtekontraktene. Noen kartskisse eller prospekt som viste løsningen for tekniske anlegg til tomtene annet enn vegføringen, ble ikke fremlagt. Den eneste informasjon selgerne ga om dette var det som er inntatt i «beskrivelsen for eneboliger i Volstadvegen 68 c» foruten det som er sagt i selve tomtekontrakten.

Ankemotpartene anfører at de oppfattet nevnte bestemmelser slik at ledningsnettet i tomtefeltet med unntak av stikkledningene inntil det enkelte hus, ville bli overtatt til kommunalt vedlikehold.

Som nevnt var dette åpenbart ikke Jadarhus sin mening med formuleringene. Lagmannsretten ser heller ikke grunnlag for denne forståelse i en objektiv fortolkning av omtalte bestemmelser.

Det refererte punkter 7.2 og 7.3 i tomtekontrakten gir i samme grad uttrykk for at kjøperne er kjent med og aksepterer at hovedanlegg blir overtatt for kommunalt vedlikehold som at det er andre anlegg som forblir i sameie. Bestemmelsen i beskrivelsen for eneboliger i Vølstadv. 68 c om at tekniske anlegg legges i samsvar med kommunale normer og krav, går entydig på at tomtene vil få et ledningsnett som oppfyller vilkårene til kommunal godkjenning, ikke et ledningsnett bygget etter de spesifikasjoner m.m. som kommunen setter til egne anlegg.

Vegtilknytningen for boligfeltet ned til Vølstadveien er ubestridt ikke forutsatt overtatt til kommunalt vedlikehold.

Tilsvarende kan det like lite legges inn i ordlyden til tomtekontrakten, at tomtekjøperne har krav på at ledningsføringen for tomtefeltet blir gjenstand for kommunalt vedlikehold. Verken vegføringen for tomtefeltet frem til kommunal veg eller den felles ledningsføringen frem til kommunalt anlegg er det naturlig å oppfatte som et hovedanlegg i relasjon til omtalte pkt. 7.2. At vedlikeholdsansvaret for ledningsnettet i fremtiden vil påhvile tomtekjøperne i fellesskap, oppfattes følgelig heller ikke som noe mangel i forhold til kontrakten.

Passusen i tomtekontrakten om at kjøpesummen inkluderer andel av tekniske hovedanlegg er egnet til å villede kjøperne til å tro at de er med å bekoste noe de i dette tilfelle ikke har gjort, ut over trolig noe mindre kostnader ved opprusting av innkjøringspartiet på Vølstadveien. Kjøperne kan imidlertid ikke av bestemmelsen utlede at alle fellesledninger for tomtene er hovedanlegg og passusen gir heller ikke grunnlag for å karakterisere den felles stikkledningen fra tomtene ned til offentlig ledning som et hovedanlegg i relasjon til tomtekontraktens pkt. 7.2.

I mangel av andre opplysninger fra selgeren var det rimelig at tomtekjøperne oppfattet at tomtene ble tilknyttet det kommunale ledningsnettet et sted i Vølstadveien. Også ved slik løsning måtte imidlertid kjøperne være forberedt på felles stikkledningsanlegg av noe omfang.

At vedlikeholdsansvaret for den ledningsføring saken gjelder i fremtiden vil påhvile tomtekjøperne i fellesskap, oppfattes på grunnlag av det anførte ikke å være noe mangel i forhold til tomtekontrakten.

Det oppfattes heller ikke å være noen mangel i forhold til avhendingsloven §3-2. Ledningsføringen for de tomter saken gjelder avviker ikke fra løsninger som jevnlig blir brukt i utparselleringstilfeller.

Derimot mener lagmannsretten at Jadarhus blir å bebreide for ikke ved salget å ha informert tomtekjøperne om detaljene i planløsningen for fremføringen av tekniske anlegg til tomtene, herunder hvor ledningene var lagt og avtaler inngått i den anledning, plassering av kummer m.m. Det skulle være unødvendig at tomtekjøperne først får slike informasjoner av vedkommende som ledningene går over. Dette var opplysninger som kjøperne hadde grunn til å regne med å få.

For at unnlatelsen skal være en mangel etter avhendingsloven §3-7 må det ha virket inn på avtalen at opplysningene ikke var gitt. Lagmannsretten ser dette ikke sannsynlig. Det gjelder svært attraktive tomter som det var stor interesse for da de ble utlagt på markedet, jf. det som er sagt om kontraktsslutningene innledningsvis. Forholdet ble heller ikke på noe tidspunkt tematisert overfor selgeren.

At tomtene er delaktig i et felles stikkledningsanlegg av det omfang saken gjelder fram til offentlig vann- og kloakkledninger, er langt fra uvanlig. Med den beliggenhet som tomtene har er det grunn til å tro at vitnet eiendomsmekler Kåre Mæland har rett når denne sier at det omtalte forhold ikke har noen innflytelse på tomtenes verdi på eiendomsmarkedet i Stavanger. Det vektlegges også de opplysninger som InterConsult Group AS har gitt om anlegget.

Kommunalt vedlikehold er selvsagt mer fordelaktig, men i forhold til de øvrige kvaliteter som tomtene har, oppfattes forholdet å være av mer marginal betydning. Ankemotpartene plikter etter dette å gjøre opp den tilbakeholdte del av kjøpesummen for tomtene.

Spørsmålet blir om ankemotpart nr. 1 kan kreve fradrag i restoppgjøret for sitt krav på dagmulkt for forsinket ferdigstillelse av huset.

Det er enighet om at ferdigstillelsen etter kontrakten var 20.10.1997. Lagmannsretten mener bevisføringen tilsier at overleveringen av huset først fant sted 3.11.1997, slik også byretten legger til grunn. Boligen var dermed først ferdigstilt 2.11.1997, slik at innflytting kunne skje dagen etter. I hovedtrekkene mener lagmannsretten at fremstillingen i byrettens dom av forholdet samsvarer med det som framkom om dette ved bevisførselen for lagmannsretten, men slik at vinduene ble bestilt med rimelig hurtighet av Jadarhus etter at byggherren hadde bestemt seg for disse. På grunn av byggherrens ønske om en annen kvalitet på vinduer, ble disse tilleggsbestilt og først levert 1. juli 1997. Ville Jadarhus på grunn av det nevnte kreve forskyvning av byggetiden, skulle byggherren varsles om forholdet uten ugrunnet opphold, jf. NS 3402 §9-5. Det er ikke godtgjort at forskyvningene av ferdigstillelseplaner har tilknytning til endret tidspunkt for vinduslevering.

Etter at bygget var reist 16.06.1997, for så vidt også etter at vinduene var kommet i, ble det stående uten noen aktivitet frem til Nærbø 11.8.1997 ble reengasjert til å ferdigstille bygget. At vinduene ble levert noe for sent, har således ingen betydning for fremdriften. I likhet med byretten finner følgelig lagmannsretten at Amundsen etter kontrakten har rett til dagmulkt, for tiden 20.10.1997 til og med 02.11.1997, mao. 14 dager med til sammen kr 13.118.

Påstandsbeløpet til ankende part overfor ankemotpart nr. 1, kr 78.262, blir å tilkjenne med fradrag av dagmulkt kr 13.118, rest kr 65.144. Overfor ankemotpart nr. 2 blir ankende part gitt dom for påstandsbeløpet kr 95.350.

Saksomkostninger.

Ankemotpart nr. 1 blir i lagmannsretten dømt til å betale ankende part kr 65.144,-. Påstandsbeløpet var kr 78.262,-. Anken har således delvis ført frem og saksomkostninger blir å avgjøre etter tvistemålsloven §180, annet ledd, jf §174. Spørsmålet om ileggelse av dagmulkt i forhold til tvisten om vann- og kloakkledningen vurderes som tvistepunkt av liten betydning, det gjelder også beløpsmessig. Med hjemmel i tvistemålsloven §174, annet ledd blir derfor ankemotpart nr. 1 pålagt å erstatte en del av ankende parts saksomkostninger for lagmannsretten. I det omkostningsansvar som pålegges blir det gjort fradrag for den del av ankende parts omkostninger som vurderes å referere seg til dagmulktspørsmålet.

Ankemotpart nr. 2 blir i lagmannsretten dømt til å betale påstandsbeløpet. Anken overfor denne har således fullt ut ført frem og saksomkostninger blir å ilegge etter tvistemålsloven §180, annet ledd jf §172, første ledd.

Advokat Bjørn Kvernberg har levert omkostningsoppgave som viser at han beregner seg salær kr 92.500,- hertil kommer utgifter til vitner kr 4.500,-, tilsammen kr 97.000,-. I beløpet gjøres det fradrag for det som skjønnsmessig vurderes å referere seg til tvisten om dagmulkt, kr. 20.000,- Rest kr 77.000,- med tillegg av ankegebyr kr 13.250,-, tilsammen kr 90.250,- blir ankemotpartene in solidum pålagt å erstatte den ankende part.

I vurderingen av om det skal gjøres endring i byrettens omkostningsavgjørelse blir det vektlagt at det bare er deler av byrettens dom som er påanket overfor ankemotpart nr. 1. Flere av dennes kravposter som ble tatt til følge av byretten, omfattes ikke av anken og blir uendret ved lagmannsrettens avgjørelse.

Overfor ankemotpart nr. 2 er det i lagmannsretten gitt dom i samsvar med det som var den ankende parts påstand også i byretten. For den del av beløpet som knytter seg til opparbeidelse av lekeplass har imidlertid dette sin forklaring i at arbeidet ble gjort av den ankende part etter at anken var uttatt. I byretten kunne av den grunn ikke den ankende part fullt ut ha vunnet frem. Arbeidet for Jadarhus hva gjelder tvisten om vann- og kloakkledningen er upåvirket av antall motparter i tvisten.

Lagmannsretten ser det på dette grunnlag riktig at hver av partene må dekke sine omkostninger for byretten, jf. tvistemålsloven §174, første ledd. Det bemerkes avslutningsvis at den utforming som byrettens dom er gitt ikke gjør det mulig å legge prinsippene i Rt-1997-1559 til grunn ved omkostningsfordelingen.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Linda Krogenes og Ole Christian Amundsen dømmes in solidum til å betale til Jadarhus A/S kr 65.144,- - sekstifemtusenetthundreogførtifire - med tillegg av 12% renter p.a. fra 30.12.1997 og til betaling skjer.

2. May Røsand og Per-Allan Røsand dømmes in solidum til å betale til Jadarhus A/S kr 95.350,- nittifemtusentrehundreogfemti - med tillegg av 12% renter p.a. fra 18.11.1997 til betaling skjer.

3. Linda Krogenes og Ole Christian Amundsen i lag med May Røsand og Per-Allan Røsand dømmes til in solidum å betale saksomkostninger til Jadarhus A/S for lagmannsretten med kr 9o.250,-nittitusentohundreogfemti-. Ved for sen betaling tillegges renter med 12% p.a. til betaling skjer.

4. Hver av partene dekker sine omkostninger for byretten.

5. Oppfyllelsesfristen for det i pkt. 1, 2, og 3 nevnte er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.