LH-1995-30
| Instans: | Hålogaland lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1995-01-25 |
| Publisert: | LH-1995-00030 |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Nord-Troms herredsrett nr. 94-00651 D - Hålogaland lagmannsrett LH-1995-00030 K. Påkjært til Høyesterett, kjæremålet forkastet, se HR-1995-00185K . |
| Parter: | Kjærende part: Wenche Dalan, 9011 Tromsø (Prosessfullmektig: Advokat Gunnar Nerdrum v/adv.flm. Hallvard Østgård, 9001 Tromsø). Kjæremotpart: Borettslaget Samvirke, 9011 Tromsø (Prosessfullmektig: Advokat Harald Pleym, 9001 Tromsø). |
| Forfatter: | Lagdommer Grete Thue. Lagdommer Knut Sundquist. Kst. lagdommer Eystein F. Husebye |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §13-2, Tvistemålsloven (1915) §180, Borettslagsloven (1960) §34, §36 |
Saken gjelder begjæring om tvangsfravikelse av en borettslagsleilighet etter unnlatt oppfølging av tidligere rettsforlik.
Samvirke Borettslag består av 6 vertikaltdelte leiligheter bygget i 1959. Høsten 1992 kjøpte Wenche Dalan en endeleilighet. Hun ønsket å ruste opp boligen og det ble satt igang arbeider bl.a. med skifting av to mindre høytsittende vinduer, såkalte lysvinduer, som befant seg på endeveggen. Arbeidene var ikke klarert med styret i borettslaget eller bygningsmyndighetene. I ekstraordinær generalforsamling i borettslaget ble Wenche Dalan pålagt å stanse arbeidene og tilbakeføre fasadene til tidligere tilstand. Da arbeidene ikke ble stanset, begjærte borettslaget midlertidig forføyning til Nord-Troms namsrett, som ved kjennelse av 23 juni 1993 påla Wenche Dalan å stanse arbeidene umiddelbart.
Da partene fortsatt ikke kom til enighet om adgangen til fasadeendring, gikk borettslaget til oppsigelse av Wenche Dalans leieforhold. Under hovedforhandling for Nord-Troms herredsrett den 25. november 1993 inngikk partene rettsforlik hvoretter Wenche Dalan forpliktet seg til innen 1 februar 1994 å tilbakeføre ytterveggen til opprinnelig form. Wenche Dalan aksepterte at fristoverskridelse er å anse som vesentlig mislighold, etter borettslagsloven §36.
Arbeidet ble imidlertid ikke utført. Det var kontakt mellom partene og Wenche Dalan ble innvilget nye frister, senest til 24 mars. Utkastelse ble begjært 5 mai 1994.
Nord-Troms namsrett avholdt muntlige forhandlinger i saken 13 oktober 1994 og avsa 23 november 1994 kjennelse med slik slutning:
"1. Borettslaget Samvirkes begjæring om at Wenche Dalan skal fravike sin leilighet i Myrengv. 43, tas til følge.
2. Wenche Dalan betaler Borettslaget Samvirke saksomkostninger med kr 16.713 -sekstentusensyvhundredeogtrettien -. Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker."
Om saksforholdet og partenes anførsler for namsretten vises til dens kjennelse.
Wenche Dalan fikk av namsretten aksept for at forkynnelse av kjennelsen først skjedde 14. desember 94. Etter dette har hun i rett tid påkjært namsrettens avgjørelse. I korthet anføres det at hun ikke åpenbart har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold av leiekontrakten, slik at tvangsloven §13-2 tredje ledd bokstav d kan anvendes. Det gjøres gjeldende at namsretten ikke har lagt tilstrekkelig vekt på at forsinkelsens objektive side bare var av mindre omfang, og at namsretten gjør seg skyldig i en rekke feilvurderinger ved vurderingen av Wenche Dalans subjektive forhold. Det er ikke riktig oppfattet av namsretten at Wenche Dalan har valgt en konfrontasjonslinje. Hennes handlemåte ble dels foranlediget av borettslagets handlinger. For det første har borettslagets leder nektet for at leieboerne var informert med byggearbeidene før disse ble satt igang. For det andre har borettslaget opptrådt mer formelt mot Wenche Dalan enn overfor de øvrige medlemmene. For det tredje har Wenche Dalan i stor utstrekning muntlig informert styret om fremdriften av oppfyllelsen av rettsforliket. Videre har namsretten ikke lagt vekt på at borettslaget kunne ha valgt alternative løsninger til oppsigelse av leieavtalen. Borettslaget kunne ha utbedret det gjenstående for hennes regning.
Namsretten har heller ikke lagt nok vekt på den økonomiske belastning en utkastelse vil være for Wenche Dalan. Endelig er det ved interesseavveiningen ikke lagt tilstrekkelig vekt på det faktum at veggen nå er tilbakeført i samsvar med rettsforliket. Borettslaget har av denne grunn et minsket behov for å få Wenche Dalan utkastet. Samarbeidet mellom partene er ikke så vanskelig at det av denne grunn er behov for utkastelse.
Wenche Dalan har lagt ned slik påstand:
"1. Utkastelsesbegjæringen tas ikke til følge.
2. Borettslaget Samvirke dømmes til å erstatte Wenche Dalan hennes saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten."
Borettslaget Samvirke har tatt til motmæle og slutter seg til namsrettens avgjørelse. I korthet anføres det at det må legges vekt på at Wenche Dalan har overskredet fristene for samtlige av de arbeider som omfattes av rettsforliket. Det vises til namsrettens merknad om at det ennå ved tidspunktet for den muntlige forhandlingen ikke var foretatt håndverksmessig forsvarlig utbedring. Det samme er tilfelle pr idag, idet ytterveggen fremstår som et skjemmende og bygningsteknisk uforsvarlig lappverk.
Med hensyn til avveiningen av partenes subjektive forhold må det legges til grunn at Wenche Dalan har nektet å akseptere sine forpliktelser så vel som borettshaver som part i rettsforliket. Borettslaget har på sin side strukket seg langt for å gi Wenche Dalan alle sjanser til å beholde sin bolig, herunder imøtekommet alle hennes søknader om fristutsettelse. De alternative løsninger som anføres var ingen farbar vei for borettslaget. De vedvarende mislighold av leieforpliktelsene måtte reise tvil om Wenche Dalans betalingsevne. Under den muntlige forhandlingen ble betalingsmisligholdet dokumentert. Wenche Dalan har etter dette betalt leien for sent. Leien for desember er pr dags dato ikke betalt.
Borettslaget Samvirke har lagt ned slik påstand:
"Kjæremålet forkastes og Borettslaget Samvirke tilkjennes saksomkostninger."
Lagmannsretten er kommet til at kjæremålet ikke kan føre frem og skal bemerke:
Etter tvangsloven §13-2 tredje ledd d, jf borettsloven §34, har borettslaget rett til å heve leieforholdet med Wenche Dalan dersom hun har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold av sine plikter etter leieavtalen med borettslaget og det senere rettsforliket.
Namsretten avgjørelse er fattet etter bred bevisføring i muntlige forhandlinger. Lagmannsretten er enig med namsretten i at Wenche Dalan har gjort seg skyldig i forhold som gjør det åpenbart at borettslaget har rett til å heve kontrakten. Ved vurderingen av om Dalan kan anses å ha gjort seg skyldig i vesentlig mislighold av leieavtalen og rettsforliket, legges det vekt på at hun etter å ha mislykkes i å oppnå enighet med borettslaget om adgangen til fasadeendring, ikke rettet seg etter rettsforliket. Dette til tross for at hennes sak ble behørig behandlet av borettslaget, hvoretter hun ble innvilget flere fristutsettelser. Sett i sammenheng med at Wenche Dalan tidligere hadde unnlatt å etterkomme vedtak fattet av generalforsamlingen og påbud av namsretten, har hennes handlemåte vist at hun ikke er villig til å innrette seg etter borettslagets bestemmelser. Lagmannsretten finner ikke å kunne legge større vekt på at det ikke gjenstod svært meget av arbeidene da hevving ble foretatt. Wenche Dalan hadde forpliktet seg til å utbedre skadene og det må snarere tale i mot hennes sak at de arbeider som skulle foretas var relativt enkle. Lagmannsretten finner heller ikke å kunne legge vekt på at et påtvunget salg av borettslagsleiligheten kan medføre et økonomisk tap for henne. Som namsretten ser lagmannsretten det slik at de økonomiske konsekvenser av det handlingsmønster hun har fulgt vis á vis borettslaget må hun selv ta risikoen for. Forøvrig anses det tilstrekkelig å vise til namsrettens svært grundige premisser, som lagmannsretten slutter seg til.
Kjæremålet har vært forgjeves. Wenche Dalan må i medhold av tvistemålsloven §180 første ledd tilpliktes å erstatte Borettslaget Samvirkes saksomkostninger for lagmannsretten. Retten har ikke funnet grunnlag for å fravike hovedregelen i nevnte bestemmelser. Borettslaget Samvirke har ikke inngitt omkostningsoppgave. Omkostningene fastsettes skjønnsmessig til kr 1.000. En er enig i namsrettens saksomkostningsavgjørelse.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Kjæremålet forkastes.
2. Wenche Dalan tilpliktes å betale Borettslaget Samvirke saksomkostninger for lagmannsretten med kr 1.000 - ettusen - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.