LH-1995-459
| Instans: | Hålogaland lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1996-04-02 |
| Publisert: | LH-1995-00459 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Tana og Varanger herredsrett - Hålogaland lagmannsrett LH-1995-00459 A. |
| Parter: | Ankende part: Erik Olaf Pettersen, 9845 Tana (Prosessfullmektig: Advokat Stein Rønning, 9901 Kirkenes). Ankemotpart: Hansa Magga, 9845 Tana (Prosessfullmektig: Advokat Harald Haugene, 9801 Vadsø). |
| Forfatter: | Lagdommer Brynjar Østgård, formann. Konstituert lagdommer Anders Stilloff. Ekstraordinær lagdommer Jens Christophersen. 2 meddommere |
| Lovhenvisninger: | Arveloven (1972) §19, Tvistemålsloven (1915) §180 |
Saken gjelder krav om omstøtelse med hjemmel i arveloven §19, av angivelig gavesalg av den faste eiendom "Holmestrand", gnr. 38 bnr. 43, Alleknjarg i Tana kommune, fra gjenlevende ektefelle Inga Marie Sofie Pettersen i uskiftet bo, til sønnen Hansa Magga. Saken ble reist for Tana og Varanger herredsrett av Inga Marie Sofie Pettersen og fire av hennes øvrige barn, nemlig Erik Olaf Pettersen, Inga Kristine Johansen, Sara Johansen og Mattis Pettersen. For herredsretten ble gjort gjeldende at eiendomsoverdragelsen var ugyldig, subsidiært at den måtte omstøtes med hjemmel i arveloven §19.
Tana og Varanger herredsrett, dommerfullmektigen med fagkyndige meddommere, avsa 12. juni 95 dom med slik slutning:
1. Hansa Magga frifinnes.
2. Inga Marie Sofie Pettersen, Erik Olaf Pettersen, Inga Kristine Johansen, Sara Johansen og Mattis Pettersen plikter, som solidarisk ansvarlige, å betale til Hansa Magga kr 38262,60 - trettiåttetusentohundreogsekstitokronerogsekstiøre - innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.
Erik Olaf Pettersen, og bare han, har påanket herredsrettens dom. Hansa Magga gjorde gjeldende at anken måtte avvises som mangelfull, men lagmannsretten besluttet ved kjennelse av 4. mars 96 å fremme saken.
For lagmannsretten er saken av den ankende part begrenset til krav om omstøtelse i medhold av arveloven §19.
Hovedforhandling ble avholdt 12. og 13. mars 96 i Vadsø. Etter enighet herom mellom partene ble retten satt med to fagkyndige meddommere. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger og forklarte seg. Det ble avhørt åtte vitner (hvorav ett som sakkyndig) og ellers foretatt dokumentasjon som rettsboken viser. Retten foretok, sammen med partene og prosessfullmektigene, befaring av eiendommen med påstående bebyggelse.
Om saksforholdet og partenes anførsler for herredsretten vises til herredsrettens dom.
Ankemotparten frafalt under hovedforhandlingen i lagmannsretten en anførsel om at ettårsfristen i arveloven §19 var oversittet, og begrenset seg til å anføre at det ikke forelå et gavesalg som kunne gi grunnlag for omstøtelse med hjemmel i bestemmelsen. - For øvrig står saken i det vesentlige i samme stilling som for herredsretten.
Partene er enige om at eiendommen "Holmestrand", som grenser til Tanaelven på den ene side og riksveien på den annen side, er på ca 45 dekar. Kjøpesum i følge skjøte som ble utstedt og tinglyst i mat 1992, var kr 95000,-. Siden Hansa Magga fikk skjøte har han bygget ny garasje/sjå og dessuten delvis pusset opp innvendig i våningshuset. En fremlagt takst datert 11. mars 96 foretatt av ingeniør Øyvind Lundberg som sakkyndig vitne, angir en normal salgsverdi i mars 1996 på kr 275000,-.
Den ankende part Erik Olaf Pettersen har i det vesentlige anført:
Erik Olaf Pettersen bestrider i og for seg ikke gyldigheten av skjøte datert 11.5.92 fra moren Inga Marit Sofie Pettersen til broren Hansa Magga.
Men det var ingen ytre foranledning til den plutselige eiendomsoverdragelsen i 1992. Initiativet lå hos Hansa Magga, ikke hos moren. Dette underbygges av datteren Martha Johansens vitneforklaring om at det tok meget kort tid før alt var i orden. Det kan ikke festes lit til Martha Johansens vitneforklaring om at det var morens ønske at Hansa Magga skulle overta, etter at det ble klart at sønnen Johan Pettersen ikke var interessert i eiendommen. Det var datteren Sara Johansen som betjente lånet i Statens Landbruksbank og derved unngikk flere tvangsauksjoner allerede fra 1983; Hansa Magga var fullstendig passiv, også da Erik Olaf Pettersen måtte betale renter og avdrag i 1989 for å forhindre en tvangsauksjon.
At kjøpesummen ble påført skjøtet etter at Inga Marit Sofie Pettersen undertegnet, er en indikasjon på at summen ikke var gjenstand for forhandlinger og at eiendommens reelle omsetningsverdi ikke ble vurdert.
Arveloven §19 gjelder også gavesalg, og kommer derfor til anvendelse.
Ingeniør Øyvind Lundbergs takst angir en omsetningsverdi i 1996 på kr 275000,-. I tillegg kommer fiskerett (laksebrev) i Tanaelven og produksjon av høy. Selv om man gjør fradrag for prisstigning fra 1992 og for økt verdi på grunn av Hans Maggas nye garasje/sjå og oppussing i våningshuset, vil man kunne konstatere en omsetningsverdi (i 1992) på minst kr 300000,-. Til dette kommer at landsbruksmyndighetene må påregnes å godkjenne bortforpaktning av jordveien (driveplikten) slik at en kjøper bare blir bundet av boplikten.
Inga Marit Sofie Pettersen har ikke en borett i egentlig betydning. Hun har dessuten flyttet til andre barn fordi Hansa Magga ikke var snill mot henne, og hun kommer ikke til å flytte tilbake. Boretten er ikke tinglyst, og vil derfor ikke stå seg overfor godtroende erverver av eiendommen. Dette innebærer også at Hansa Magga har større frihet til salg av eiendommen uten borett. Det dreier seg mer om en "tålt rett" enn en borett, i den forstand at hennes borett mer er avhengig av Hansa Maggas velvilje, og en slik borett vil ikke gi seg utslag i redusert omsetningsverdi.
Vesentlig er det også at en overdragelse til Hansa Magga ikke tjente til å sikre alderdommen for Inga Marit Sofie Pettersen. Det var datteren Sara Johansen som vasket i huset, og sønnen Erik Olaf Pettersen foretok ofte innkjøp. Hansa Magga viste mindre interesse for moren ve og vel, og kjeftet mye på henne.
Den ankende part har vist til avgjørelser inntatt i RG-1986-721 (særlig side 725), Rt-1982-948 og Rt-1982-1165.
Den ankende part har også vist til Lødrup i TfR 1984 side 213 flg. samt Unneberg: Arverett side 358 flg. (særlig side 361).
Alt i alt er det ingen tvil om at Hansa Magga fikk overta eiendommen til en pris som lå vesentlig under omsetningsverdien, og at det derfor dreier seg om et gavesalg som kan omstøtes med hjemmel i arveloven §19.
Den ankende part er klar over at en omstøtelse av eiendomsoverdragelsen vil føre med seg et mellomoppgjør med Hansa Magga for tiden fra 1992 til omstøtelsen.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
1. Overdragelse av eiendommen "Holmestrand" gnr. 38 bnr. 43 i Tana kommune mellom Inga Marit Sofie Pettersen og Hansa Magga, omstøtes i medhold av arveloven §19.
2. Hansa Magga tilpliktes å erstatte Erik Olav Pettersens omkostninger for herredsrett og lagmannsrett.
Ankemotparten Hansa Magga har i det vesentlige anført:
Hansa Magga har bodd på eiendommen i hele sitt liv og bor der fremdeles, i motsetning til sine søsken som er etablert på annet vis.
Inga Marit Sofie Pettersen var bekymret fordi hun som debitor ikke maktet å betjene eiendommens gjeld. Det var en befrielse for henne å kunne fri seg fra dette ansvaret ved å overdra eiendommen til Hansa Magga. Inga Marit Sofie Pettersen hadde helst sett at sønnen Johan Pettersen overtok eiendommen, men da han ikke ville overta ga hun uttrykk overfor blant andre datteren Martha Johansen for at Hansa Magga skulle overta. Martha Johansen nølte derfor ikke med å undertegne som vitterlighetsvitne på skjøtet til Hansa Magga. Dette var en naturlig løsning som ikke innebærer en illojal forfordeling av de øvrige arvinger.
Det var en selvfølge at Inga Marit Sofie Pettersen fortsatt skulle bo på eiendommen, og salg til utenforstående var også av den grunn helt uaktuelt. Verken hun eller Hansa Magga hadde noen juridisk kyndighet; de fulgte bare rådene fra landbruksrådgiver Harald Hirsti og lensmannen, og boretten hennes ble derfor ikke tatt med i skjøtet og tinglyst som heftelse på eiendommen. Men boretten er likevel fullt ut gyldig, og det har aldri vært tvil om at Inga Marit Sofie Pettersen kunne bo på eiendommen så lenge hun ønsket.
Herredsrettens verdianslag på ca kr 200000,- i 1992 synes riktig. Øyvind Lundbergs nye takst fra mars 1996 avspeiler dagens prisnivå og omfatter dessuten garasje/sjå og oppussing av våningshus som Hansa Magga har bekostet.
Boretten gjør i praksis eiendommen lite salgbar, og reduserer omsetningsverdien så vesentlig at det er utenkelig å selge med en slik heftelse. Den avtalte pris på kr 95000,- må derfor ligge innenfor det som kan godtas og rammes ikke av arveloven §19.
Hansa Magga har vist til avgjørelser inntatt i Rt-1980-270, Rt-1982-1165 og Rt-1982-948. Vedrørende prisnivået i Tana har han vist til fremlagte takster vedrørende eiendommen gnr. 14 bnr. 14/17.
Slik Hansa Magga har oppfattet det, har Erik Olaf Pettersen og enkelte andre av hans søsken mer gitt uttrykk for harme over at de ikke ble tatt med på råd ved overdragelsen i 1992 enn for at prisen var for lav.
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Hansa Magga tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Lagmannsrettens bemerkninger.
Lagmannsretten har kommet til samme resultat som herredsretten når det gjelder spørsmålet om det foreligger et gavesalg som kan omstøtes med hjemmel i arveloven §19, og kan for så vidt i det vesentlige vise til og tiltre herredsrettens begrunnelse.
Lagmannsretten vil særlig peke på følgende:
Det er ikke fremkommet opplysninger som tyder på at andre av søsknene enn Hansa Magga ønsket å overta "Holmestrand", etter at det viste seg at broren Johan Pettersen ikke var interessert. Det ansees godtgjort at Inga Marit Sofie Pettersen, ikke minst på grunn av stadige begjæringer fra Landbruksbanken om tvangsauksjon fordi lånet ble misligholdt, ønsket å slippe det økonomiske ansvaret for eiendommen og derfor overskjøtet den til Hansa Magga. Salg til en utenforstående var ikke aktuelt.
Det ansees videre godtgjort at Inga Marit Sofie Pettersen forbeholdt seg å bo på eiendommen så lenge hun ønsket, og at Hansa Magga var innforstått med dette.
Eiendommens omsetningsverdi i 1992 må vurderes på bakgrunn av Inga Marit Sofie Pettersens borett; våningshuset ville ikke bli ledig for en kjøper. Det ansees således åpenbart at Hansa Magga følte seg forpliktet til å respektere sin mors borett også om det mot formodning skulle bli aktuelt for ham å selge eiendommen ut av slekten. Det er derfor - i denne sammenheng - uten betydning at boretten ikke er tinglyst, også fordi det ved vurderingen av eiendommens verdi ikke under noen omstendighet kan legges til grunn at Hansa Magga rettsstridig ville ha fortiet boretten ved salg. En klausul om borett, sammenholdt med at det dreier seg om en konsesjonspliktig landbrukseiendom med sannsynlig bo- og driveplikt for kjøper, vil klarligvis minske interessen for den og virke sterkt prispressende. I denne forbindelse må også nevnes at landbruksmyndighetene vil vurdere kjøpesummen som et ledd i konsesjonsbehandlingen.
Selv om det skulle legges til grunn at eiendommens omsetningsverdi uten boretten var ca kr 200000,- i mai 1992, noe som må ansees som å ligge i overkant av det oppnåelige, var en kjøpesum på kr 95000,- ikke påfallende lav når borettens verdireduserende effekt tas i betraktning. Elementet av gave er således så lite vesentlig at omstøtelse ikke kan skje i medhold av arveloven §19, fjerde ledd, jfr. annet ledd. - Selv om det ikke er avgjørende for saksutfallet, har lagmannsretten også lagt en viss vekt på at Erik Olaf Pettersen forklarte seg slik at en kjøpesum på kr 95000,- innen familien ikke hadde vært noe å si på hvis Inga Marit Sofie Pettersen virkelig ønsket å selge til Hansa Magga (hvilket lagmannsretten legger til grunn at hun gjorde).
Hansa Magga gis etter dette medhold ved at herredsrettens dom stadfestes så langt den er påanket (av Erik Olaf Pettersen).
Saksomkostninger.
Erik Olaf Pettersen har anket forgjeves, og vil i medhold av tvistemålsloven §180, første ledd, bli pålagt å betale Hans Maggas omkostninger for lagmannsretten. Advokat Haugene har inngitt oppgave hvoretter kr 32000,- i salær og kr 4083 i utgifter, til sammen kr 36083,-, kreves dekket. Oppgaven er forelagt advokat Rønning uten at bemerkninger er innkommet til lagmannsretten, og den legges til grunn. - Rettens omkostninger ved fagkyndige meddommere skal etter avtale mellom partene dekkes med en halvpart på hver og vil bli innkrevet når beløpets størrelse er på det rene. - Partene er enige om at omkostninger i forbindelse med lagmannsrettens kjennelse av 2. august 95, forut for anken, ikke inngår i påstandene om tilkjenning av saksomkostninger nå.
Dommen er enstemmig på alle punkter.
Slutning:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Erik Olaf Pettersen betaler kr 36083,- i saksomkostninger til Hansa Magga innen 2 - to - uker etter dommens forkynnelse.
3. Lagmannsrettens omkostninger ved fagkyndige meddommere betales med en halvpart på hver av partene.