LH-1996-889

Instans:	Hålogaland lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1997-06-23
Publisert:	LH-1996-00889
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Hålogaland lagmannsrett LH-1996-00889
Parter:	Saksøker: Staten v/Samferdselsdepartementet v/veisjefen i Nordland (Prosessfullmektig: Advokat Tore Benson). Saksøkt: Bonsak Bech (Prosessfullmektig: Advokat Håkon Mathiesen).
Forfatter:	Lagdommer Synnøve Nordnes med skjønnsmedlemmer
Lovhenvisninger:	Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3-§50, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, §6, Grunnloven (1814) §105, Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3-§49

Overskjønnet gjelder fastsettelse av erstatninger ved ekspropriasjon av grunn og rettigheter til bygging av ny E 12 fra Tverrånes til Gruben, over eiendommen gnr 21 bnr 4 i Rana kommune. Eiendommen tilhørte frem til 17. januar 1994 Bonsak Bech, men er nå overført til hans fire barn. Det er enighet om at dette ikke får betydning for partsforholdet ved overskjønnet. Vedtak om ekspropriasjon i medhold av vegloven §50 og Kongelig resolusjon av 11. september 1981, ble truffet 16. mars 1993, og omfatter 53.114 m2 grunn regulert til trafikkformål i henhold til reguleringsplaner stadfestet henholdsvis 27. mars 1984 og 23. november 1982. Herav er et areal på 6793,418 innløst. Innløsningsplikten ble bestridt av saksøker for herredsretten, men er senere akseptert.

Skjønn til fastsettelse av erstatning for eiendomsinngrep ble begjært 18. mars 1993 av vegsjefen på vegne av staten v/Samferdselsdepartementet. Rana herredsrett avhjemlet 2. februar 1995 skjønn med slik slutning:

1. Staten v/Samferdselsdepartementet v/vegsjefen i Nordland betaler den berørte grunneier de erstatningsbeløp som er nevnt foran for å erverve den nødvendige eiendom og rettigheter.

2. Staten v/Samferdselsdepartementet v/vegsjefen i Nordland betaler innen 14 - fjorten - dager fra forkynningen av skjønnet for den saksøkte erstat ning for saksomkostninger med i alt kr 39 600,- trettinitusensekshundre kroner00/100 - til adv. Erling Moss, 8600 Mo i Rana.

Staten v/Samferdselsdepartementet begjærte overskjønn over skjønnsrettens fastsettelse av erstatning for beslaglagt grusmasse, samt over grunnerstatningen fra profil 800 til 1520 og innløsningsarealet. Bonsak Bech har begjært overskjønn over grunnerstatningene fra profil 350 til 1520 og for innløsningsarealet. Skjønnsrettens erstatningsutmåling fra profil 260 til 350 er rettskraftig. Det er ikke begjært overskjønn over skjønnsrettens fastsettelse av avsavnsrenten. Hålogaland lagmannsrett avhjemlet den 6. juli 1995 overskjønn med slik slutning:

1. For avstått grunn fra profil 350 til profil 1 520 samt for 6 400 kvadrat meter innløst areal betaler staten v/Samferdselsdepartementet til Bonsak Bech kr 0,60 - sekstiøre - pr kvadratmeter.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler staten v/Samferdsels departementet til Bonsak Bech kr 33 200 - trettitretusentohundre - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.

Staten dekker de lovbestemte utgifter ved skjønnet.

Overskjønnet ble av Bonsak Bech anket til Høyesterett, som ved dom av 4. oktober 1996 opphevet det på grunn av feil lovanvendelse.

Ny skjønnsforhandling for lagmannsretten med etterfølgende skjønnskonferanse ble holdt i Mo 13. mai 1997. Birger Bech møtte og avga forklaring. For saksøker møtte avd.ingeniør Roald Luktvasslimo fra Statens Vegvesen, overingeniør Henning Ivarrud fra veikontoret i Bodø og konsulent i teknisk etat Rana kommune, Dag Arnfinn Nilsen. Konsulent Dag Arnfinn Nilsen avga forklaring.

Til grunn for skjønnet ligger vegvesenets alminnelige skjønnsforutsetninger ved eiendomsinngrep etter vegloven §50, jfr §49. Disse er gjengitt i sin helhet i herredsrettens skjønn. Av skjønnsforutsetningene anses tilstrekkelig å gjengi pkt 3.1.B:

B. Saksøkeren ber om at skjønnsretten fastsetter grunnerstatning pr areal enhet (dekar/m2) for hvert takstnummer, spesifisert etter markslag/bonitet/arealkategori, alt så langt det er nødvendig for erstatningsoppgjøret. Dersom grenser for markslag m.v. er usikre, ber saksøkeren om at grunnerstatningen blir spesifisert med henvisning til plankartets profilnummer eller på annen entydig måte.

Det foreligger ikke spesielle skjønnsforutsetninger av betydning for det takst nummer overskjønnet gjelder.

Saksøkeren gjør i hovedtrekk gjeldende:

Etter Lenadommen må man vurdere hva de enkelte parseller av eiendommen kunne ha vært benyttet til dersom veireguleringen ikke hadde kommet. Det er da naturlig å se på hva det er regulert til på begge sider av veien. Der det tilstøtende areal er regulert til friområde/friluftsområde, er det naturlig og rimelig å verdsette arealet som landbrukseiendom, dvs. i dette tilfelle skogsmark av dårlig bonitet. Hvor det er regulert til industriområde inntil veien, bør man legge til grunn råtomtepris for industri. Det må da tas i betraktning at den råtomtepris som betales til grunneierne bare utgjør halvparten av prisen ved videre salg til tomtekjøpere, som følge av utnyttelsesgraden på arealet. Videre skal det ved verdsettelsen ses bort fra verdiøkning som følge av ekspropriasjonstiltaket, jfr vederlagsloven §5, tredje og fjerde ledd.

Når det gjelder festearealet utgjør påregnelig avkastning fremtidig festeavgift som faller bort som følge av reguleringen. Erstatningen må derfor settes til kapitalisert verdi av fremtidig festeavgift, etter en kapitaliseringsfaktor på 5 %.

Uttak av grus har fra 1957 vært i strid med gjeldende reguleringsplaner, og således ulovlig uten offentlig tillatelse. Subsidiært gjøres gjeldende at man i en eventuell erstatning må gjøre fradrag for utgifter til drift av grustaket. Prisen bør settes mellom kr 3,- og kr 5,- pr m3 for grus til veiformål, og langt lavere for fyllmasse. Det må også foretas en neddiskontering for salg som ligger langt frem i tid.

Parkprinsippet er ikke anvendelig i dette tilfellet. Det er ikke tale om friområder/veier som er avsatt primært for å tilfredsstille nærområdets behov.

Saksøker har lagt ned slik påstand:

Overskjønnet fremmes.

Saksøkte har i hovedtrekk anført:

Eiendommen det erverves areal fra har ikke vært drevet som landbrukseiendom etter krigen, og har ligget som en tomtereserve siden den gang. Retten skal ved skjønnet foreta en påregnelighetsvurdering. Man må vurdere om arealet langs veien ville ha blitt avsatt som grønne områder dersom veien ikke hadde kommet. Friområdet som ble regulert samtidig med veien må ses på som endel av veianlegget, fordi det var en naturlig følge av veireguleringen. Dette spørsmålet var også tatt opp i Lenadommen. Samtlige områder som berøres av grunnervervet skal verdsettes som tomt; både fordi det var påregnelig utnyttelse som følge av utviklingen i området, og også på grunnlag av parkprinsippet, jfr Rt-1977-24. Det er ikke riktig å legge til grunn at veien kun må betjene et indre område for at dette prinsippet skal komme til anvendelse. Innløsningsområdet må ses som en en naturlig fortsettelse av det øvrige areal, og derfor erstattes etter tomteverdi.

Prisen må vurderes ut fra hva en vanlig kjøper ville ha gitt for området, når man ser bort fra den merverdi det har fått som følge av veien. Kostnadene til vei, vann og kloakk i området ville ha blitt svært små. Alle forhold tatt i betraktning tilsier en kvadratmeterpris på i allfall kr 36,-.

Det finnes ingen hjemmel for at staten før 1965 erstatningsfritt kunne nedlegge lovlig åpnet grustak ved å regulere det bort. Det kunne ha vært tatt betydelige mengder grus uten å berøre masten som sto i området. En pris på kr 6,50 pr m3 opprettholdes. Man må ta i betraktning at det dreier seg om et sentrumsnært område uten store transportkostnader. Når man skal neddiskontere prisen for salg tjue år frem i tid, må det skje på grunnlag av antatt pris på det fremtidige tidspunkt.

Saksøkte la ned slik påstand:

Bonsak Beck tilkjennes full erstatning, herunder for:

1. Grusverdier.

2. Grunn verdsatt som utbygningsområde.

3. Saksøkte tilkjennes saksomkostninger, herunder for juridisk bistand.

Lagmannsretten bemerker:

Erstatningen skal utmåles etter reglene i vederlagsloven av 06.04.1984 nr 17 og prinsippet i grunnloven §105 om full erstatning. Statens Vegvesen tiltrådte eiendommen 21.07.93 og verdsettelsen skal foretas pr dette tidspunkt. Problemstillingen for lagmannsretten er om det skal ytes erstatning basert på tomteutnyttelse for hele eiendommen, eller om deler av den skal erstattes etter bruksverdi til landbruksformål, samt om det skal ytes erstatning for grusforekomster.

Ved erstatning etter salgsverdi skal verdsettelsen etter vederlagsloven §5 ta utgangspunkt i det som må "reknast med at vanlege kjøparar ville gje for eigedomen ved friviljug sal". Ved denne vurderingen skal det legges vekt på den "påreknelege utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden". Vurderingstemaet blir tilsvarende ved utmåling av erstatning etter bruksverdi på grunnlag av vederlagsloven §6. Av forarbeidene fremgår det at en utnyttelsesmåte som skal kunne anses påregnelig, som alminnelig utgangspunkt ikke må være i strid med bindende offentlig arealdisponering. Etter Høyesteretts plenumsdom i Rt-1996-521, skal det ved veiekspropriasjon sees bort fra den plan det eksproprieres etter, og arealbruken skal gjøres til gjenstand for en konkret vurdering etter vederlagsloven §5 og §6.

Området som det erverves grunn fra, ligger i en nordhelling fra Grubenplatået ned mot Ranaelva, noen få kilometer fra Mo sentrum. På Grubenplatået er det bebyggelse helt frem til der skråningen ned mot elva begynner. Hele området hvor veitraséen ligger ble første gang regulert i 1957; den gang til offentlig park- og sportsområde samt noe boligbebyggelse på strekningen mellom profil 350 og 800. Veitraséen ble første gang tegnet inn på generalplanen av 1974 og vedtatt i 1977. Området langs veien vest for profil 800 var etter generalplanen forutsatt å være jord-, skog- og naturområde, mens området øst for profil 800 var tenkt som friområde på nordsiden av veien og som industriområde på sørsiden. Veitraséen ble deretter innregulert ved reguleringsplaner av 1982 og 1984. I reguleringsplanen fra 1982 er området på vestsiden av profil 800 uendret i forhold til tidligere planer, mens området på østsiden ble regulert til industri på begge sider av veien fra profil 1090 til 1400. For øvrig ble tidligere plan opprettholdt. I 1984 ble begge sider av veien vest for profil 800 regulert til friluftsformål.

Angjeldene eiendom er en tidligere landbrukseiendom, hvor det ikke har vært drevet landbruk etter annen verdenskrig da det ble etablert industri i de omkringliggende områder. En stor del av eiendommen er bortfestet til boliger og industri.

Det eksproprierte areal er i sin helhet regulert til trafikkformål, men det må som nevnt likevel foretas en konkret påregnelighetsvurdering for de enkelte parseller av arealet. Området mellom profil 350 og 500, hvor grustaket ligger, vil retten komme tilbake til senere.

Mellom profil 500 og 800 ble arealet på begge sider av vegtraséen regulert til friluftsformål i 1984, og således lagt dødt for utbygging. Retten finner det ikke nødvendig å ta stilling til om de arealer som er avsatt til grønne områder må betraktes som endel av veianlegget, jfr Rt-1976-1, eller om parkprinsippet er anvendelig i dette tilfellet, da området uavhengig av reguleringsplanen er lite egnet til bebyggelse for industri eller boliger. Parsellen består av en bratt nordhelling, avgrenset mot Ranaelva i nord. Vanskelig topografi gjør parsellen lite attraktiv som utbyggingsområde, noe som også har vist seg ved at området faktisk har blitt liggende ubebygd mens andre områder i nærheten er blitt bebygd, til tross for at det fra 1957 til ut på 1970-tallet var tillatt med en viss bebyggelse på denne parsellen. Lagmannsretten finner derfor at det må gis erstatning etter bruksverdi . Den påregnelige bruk er som skogsmark av relativt dårlig bonitet. Skogen har idag ingen bruksverdi for saksøkte. Etter en helhetsvurdering av bonitet og tilgjengelighet, settes erstatningen til 0,60 pr m2.

Profil 800 til 1090, eksklusiv innløsningsarealet. Området er regulert til industri formål på sørsiden av vegtraséen og til friområde på nordsiden mot Ranaelva. Påregnelig utnyttelse av det avståtte areal dersom veianlegget ikke hadde kommet, ville vært som indstriområde. Saksøker har for øvrig akseptert at parsellen erstattes som industritomteområde, og lagmannsretten legger dette til grunn.

Rana kommune har siden 1970-tallet ervervet store områder til tomteformål. Det er opplyst at kvadratmeterpris for råtomt ved salg fra kommunen til private kjøpere i sammenlignbart område var kr 28,- i 1992 - oppregulert til kr 36,- i 1997 - som er beregnet grunnpris i et ferdig regulert og byggeklart tomteområde. Når det gjelder byggeklare boligområder utgjør selve tomtearealet ca halvparten av det totale areal som erverves fra grunneier, men den grunnpris kjøper må betale inkluderer likevel råtomtepris for områder som settes av til trafikkareal, friområder m.v. Dette innebærer at kvadratmeterpris til grunneier ligger på ca halvparten av beregnet grunnpris til kjøper. Lagmannsretten legger imidlertid til grunn at industriområder har en noe større utnyttelsesgrad enn boligområder. På den annen side har området relativt dårlig tilgjengelighet når det ses bort fra ekspropriasjonstiltaket, og synes heller ikke for øvrig særskilt attraktivt som tomteareal. Ut fra en samlet vurdering settes salgsprisen til kr 20,- pr m2.

Profil 1090 til 1400. Dette området er regulert til industriområde på begge sider av veien. Det avståtte areal ble i sin helhet bortfestet til AL Mo og Omegn Boligbyggelag i 1964. Festekontrakten ble overført til Rana kommune med virkning fra 1967, og har en festetid på 100 år fra 1. juli 1964. I 1990 inngikk partene avtale om at festeavgiften skal reguleres hvert 15. år, og samtidig ble festeavgiften justert til kr 0,98 pr m2 for det bortfestede areal. Påregnelig fremtidig utnyttelse av arealet for grunneier dersom veianlegget ikke hadde kommet, er etter festekontraktens bestemmelser avkastning i form av avtalt festeavgift. Erstatningen settes til kapitalisert verdi av festeavgiften etter en kapitaliseringsrente på 5 %, avrundet oppover til kr 20,- pr m2.

En rentesats på 5 % er gunstig for saksøkte, og rommer også en viss fremtidig justering av festeavgiften. Utviklingen i prisindeksen vil sannsynligvis ligge lavere enn det pristrekk som er benyttet.

Fra profil 1400 til 1520 er arealet regulert til industriformål på sørsiden av vegen og friområde på nordsiden. Deler av dette arealet ble bortfestet til Rana kommune som skoletomt i 1969. Kontrakten har en festetid på 99 år fra 10. februar 1969, og avgiften kan etter kontraktens bestemmelser reguleres hvert 25. år. Festeavgiften ble i 1994 regulert til kr 1,25 pr m2. Påregnelig fremtidig bruk av dette området dersom man ser bort fra veireguleringen, vil også her være avkastning i form av festeavgift. Erstatningen for festearealet settes til kapitalisert verdi av festeavgiften med kr 25,- pr m2, etter en kapitaliseringsrente på 5 %.

Ca halvparten av dette arealet er regulert til friområde. Lagmannsretten ser det slik at arealet uavhengig av reguleringsplanen er lite egnet for bebyggelse, og at utnyttelse til tomteformål således ikke er påregnelig. Området er bratt og lite attraktivt for utbyggingsformål. Erstatningen fastsettes etter påregnelig bruksverdi som skogsmark til kr 0,60 p m2.

Innløsningsarealet er i sin helhet regulert til friluftsområde, og ligger på nordsiden av vegen ned mot Ranaelva. Den vesentligste del av dette arealet er utilgjengelig og bratt. Bortsett fra et lite areal øverst som kunne ha vært utbygd i sammenheng med det øvrige industriområdet innenfor profil 800 til 1090, har arealet en topografi som gjør at det under enhver omstendighet er uegnet for utnyttelse til tomteformål.

Den påregnelige bruk er i det vesentlige som skogsmark. Skogen har relativt dårlig bonitet, og har ikke vært drevet på mange år. Etter en samlet vurdering av hele arealet under ett, setter lagmannsretten salgsverdien til kr 0,80 pr m2.

Mellom profil 350 og 500 - hvor dette skjønn begynner - lå grustaket. Arealet på begge sider av vegen ble i 1984 regulert til friluftsområde. Grustaket er åpnet i et område som fra 1957 har vært regulert til offentlig park- og sportsområde, samt noe bebyggelse. Under det tidligere overskjønnet for lagmannsretten opplyste Bonsak Bech, som den gang møtte og avga forklaring, at det først i begynnelsen av 1960-årene var tale om uttak av betydning fra grusforekomsten. Anlegget har aldri vært meldt til bygningsmyndighetene. Før 1957 var uttaket så beskjedent at det ikke kunne være tale om meldepliktig virksomhet. Det vesentligste av grustaket besto av fyllmasse.

Åpning - eller utvidelse - av grustak har vært i strid med reguleringsplanen fra 1957, slik at virksomheten kunne ha vært stanset eller regulert av bygningsmyndighetene fra dette tidspunkt. Dessuten tyder kvaliteten og omfanget av grusuttaket på at en slik virksomhet ikke synes påregnelig. Dette inntrykket underbygges av at saksøkte etter det retten forstår ikke på noe tidspunkt har reist innsigelser mot de offentlige planene som har vært utlagt, og som hele tiden har vært til hinder for drift av grustak. Det er heller ikke fremlagt noen dokumentasjon for denne virksomheten før grunnavståelsen fant sted.

Som nevnt har det vært tillatt med noe boligbebyggelse i dette området helt frem til veireguleringen i 1984. Men det gjelder også for dette arealet at det er lite attraktivt til bebyggelse på grunn av topografi og tilgjengelighet. Erstatningen fastsettes til en råtomtepris på kr 8,- pr m2.

Saksomkostninger:

Saksøkte har ved å anke oppnådd et bedre resultat enn han gjorde ved det opphevede overskjønnet. Advokat Mathiesen har fremlagt omkostningsoppgave på tilsammen kr 35900,-, hvorav salær utgjør kr 28000,-. Omkostningsoppgaven legges til grunn.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. For avstått grunn fra profil 350 til profil 1520 betaler staten v/Samferdsels departementet erstatning som fastsatt for de enkelte parseller.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler staten v/Samferdselsdeparte mentet til Bonsak Bech kr 35900,- - trettifemtusennihundre - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.

Staten dekker de lovbestemte utgifter ved skjønnet.

Retten hevet.